Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 90385 / HA ZA 07-1208
Vonnis van 16 juli 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te Apeldoorn,
eisers,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. K. Both te 's-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagde],
voorheen wonende te De Veenhoop, thans wonende te Goor,
gedaagde,
procureur mr. M.W. Verhoeven.
Partijen zullen hierna [eisers] (mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 maart 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 2 juli 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Half januari 2007 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst gesloten ter zake van de woning aan de [adres] te Apeldoorn. De woning dateert uit 1910. [gedaagde] had die woning in juli 2005 betrokken en trad op als verkoper. Voorafgaand aan de koop had [eisers], de koper, de woning tweemaal bezocht. Beide partijen hebben zich laten bijstaan door een makelaar.
2.2. Voor de koopovereenkomst hebben partijen gebruikgemaakt van de standaard NVM koopakte. Aan de overeenkomst zit een informatielijst gehecht. Daarin is voor zover thans van belang het navolgende opgenomen (productie 1 van [eisers]):
"
37. Is het pand aangetast door houtworm, boktor, andere ongedierte, zwammen of andere schimmels? Neen
(…)
44. Zijn de platte daken van uw woning, uitbouw, dakkapel, schuur of garage vernieuwd? Zo ja, wanneer? Ja, van keuken ca. 2000 Aanbouw tussen garage en woning 2006
"
2.3. De woning is op 1 maart 2007 geleverd. [eisers] is direct daarna begonnen met sloopwerkzaamheden in verband met een geplande verbouwing. Bij de sloopwerkzaamheden op de bovenverdieping heeft hij lambrisering, houtdelen en vloerbedekking verwijderd. In een later stadium heeft hij het bitumen van het platte dak op de keuken verwijderd.
2.4. Bij brief van 11 juni 2007 is [gedaagde] namens [eisers] aansprakelijk gesteld voor houtrot in dakbalken van de keuken en in de vloerbalken van de begane grond, houtworm in de dakbalken van de bovenverdieping, houtworm in de vloerplanken van de bovenverdieping, houtworm in de trap en de lekkage van een dakgoot. Bij brief van 13 juni 2007 is namens [gedaagde] de aansprakelijkheid afgewezen (producties 2 en 3 van [eisers]).
2.5. In opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] heeft het Zuid Nederlands Expertisebureau BV (hierna: znEb) onderzoek ingesteld. In het daarvan opgemaakte rapport van 13 augustus 2007 staat voor zover van belang het navolgende:
"SCHOUWING
Wij constateerden ter plaatse:
1. Van de balklaag van het platte dak boven de keuken zijn een drietal balken aangetast (foto 1 en 2).
2. Een aangetaste balk is deels amateuristisch verstevigd middels een regel.
3. Het oorspronkelijke dakbeschot is deels vervangen door multiplex platen.
4. De aangebrachte dakplaten zijn zeer vochtig en op een plaats constateerden wij schimmelvorming (foto 3).
5. Partij I [[eisers], rb] informeerde ons dat het plafond in de keuken bestond uit stucwerk op gipsplaat welke platen tegen het bestaande beschadigde en door vocht aangetaste rietplafond waren aangebracht.
6. Partij I liet ons telefonisch weten dat ook het boeiboord ten gevolge van houtworm was aangetast.
7. Partij I toonde ons middels door hem gemaakte foto's aantasting ten gevolge van houtworm van o.a. kapbalkhout, houten vloer en wand (foto 4 en 5).
CONCLUSIE
Keuken/platdakbalklaag
Gelet op het gegeven dat (zie ook verkoopfolder) het bestaande stucplafond in goede staat verkeerde en zich hier geen lekkagesporen vertoonde alsmede dat de bovenliggende dakbedekking visueel in goede staat verkeerde, mocht partij I ervan uitgaan dat zich aan de platdakconstructie geen gebreken bevonden. Dit temeer daar in de informatielijst behorende bij de koopakte partij II [[gedaagde], rb] aangeeft dat het dak medio 2000 is vernieuwd. Partij II moet dan ook ons inziens op de hoogte geweest zijn dat de dakbalklaag niet naar behoren hersteld was.
Houtworm
Door partij I werd eerst de houtworm ter plaatse van kap en vloer na het leegruimen van de woning geconstateerd. In hoeverre partij II van de aantasting door houtworm ten tijde van de verkoop op de hoogte was, is ons niet duidelijk. Bij het periodiek schoonmaken van de woning etc. komt het ons echter voor dat partij II de boorgaatjes moet hebben gezien.
HERSTEL
(...)
Totaal, inclusief BTW € 3.300,--"
=====
3. De vordering
3.1. [eisers] vordert - na vermindering van eis - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen
I. om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
€ 11.155,85, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 18 juni 2007, althans de datum der wettelijke opeisbaarheid, tot aan de dag der algehele voldoening
II. om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
€ 904,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
III. in de kosten van deze procedure, daaronder mede begrepen een veroordeling in de kosten van een eventuele executie.
3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het navolgende ten grondslag.
[eisers] heeft gebreken ontdekt terwijl [gedaagde] in de informatielijst zonder voorbehoud had gegarandeerd dat die gebreken afwezig waren. [eisers] mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van [gedaagde]. De woning bezit niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [gedaagde] is gehouden de door [eisers] geleden schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit kosten van herstel en kosten die gemoeid zijn met de vertraging van de verbouwing. [eisers] heeft zijn voormalige woning te Utrecht een maand langer moeten aanhouden omdat de woning in Apeldoorn niet per 1 september maar pas per 1 oktober 2007 betrokken kon worden. Er is sprake van extra aannemerskosten omdat niet volgens planning gewerkt kon worden en gewacht moest worden op de expertise van znEb. Met herstel is een bedrag van € 2.982,65 gemoeid en met de kosten voor het een extra maand aanhouden van de woning in Utrecht een totaalbedrag van € 1.176,00. Het klussenbedrijf heeft extra werkzaamheden moeten verrichten in week 35 tot met 38 tot een totaalbedrag van € 6.997,20. Daarnaast vordert [eisers] vergoeding van de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig rapport Voorwerk II.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] met zijn veroordeling in de kosten van de procedure, zulks bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
4.2. [gedaagde] voert als verweer het navolgende aan.
[eisers] heeft niet voldaan aan de klachtplicht. [gedaagde] is onbekend met de door [eisers] gestelde gebreken en betwist het bestaan ervan. Zij heeft naar eer en geweten voldaan aan haar mededelingsplicht en de informatielijst ingevuld. Het betreft een oude woning en dan moet de koper rekening houden met enige gebreken. De gestelde gebreken staan een normaal gebruik van de woning niet in de weg.
Op de overige geweren van [gedaagde] wordt zonodig hieronder ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ter comparitie heeft [eisers] zijn eis verminderd en gebaseerd op de volgende gebreken: een door houtworm aangetaste vloerplank en balk op de bovenverdieping alsmede drie door vocht aangetaste balken en vochtige houtdelen van het keukendak. Aan zijn vordering heeft hij ten grondslag gelegd dat [gedaagde] door haar mededelingen op de informatielijst de afwezigheid van deze gebreken heeft gegarandeerd. Desgevraagd heeft hij niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] wetenschap had van de gebreken en uit dien hoofde haar mededelingsplicht heeft geschonden.
5.2. [gedaagde] heeft primair aangevoerd dat [eisers] zijn klachtplicht heeft geschonden. Daar zal niet verder op worden ingegaan omdat de vordering van [eisers] in elk geval moet stranden. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.3. In het licht van de foto's en constateringen in het rapport van znEb moet als onvoldoende weersproken worden aangenomen dat drie dakbalken van het platte dak zijn aangetast en dat er op de bovenverdieping houtwormaantasting is aangetroffen. Verder moet als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aantasting van de balken en het hout van het platte dak noch de houtwormaantasting op de bovenverdieping. Wat het platte dak betreft, geldt dat zij het bitumen niet zelf heeft laten vervangen. Zij heeft immers pas in 2005 de woning betrokken terwijl het bitumen, naar zij heeft vernomen, vernieuwd is rond 2000. Van de kennelijk destijds eveneens gedeeltelijke vervangen/gerepareerde houtdelen is haar niets bekend. De houtwormaantasting is eerst na verwijdering van lambrisering, houtdelen en vloerbedekking aan het licht gekomen.
5.4. Geoordeeld wordt dat de gestelde gebreken onvoldoende zijn om de conclusie te rechtvaardigen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Daarvoor zijn de gebreken te gering. [eisers] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat de geconstateerde gebreken een dermate nadelige invloed op (de constructie van) de woning hebben dat deze voor bewoning onbruikbaar is geworden. Volgens zijn eigen verklaring ter zitting was de aantasting door houtworm oppervlakkig zodat het niet voor de hand ligt dat die aantasting constructief enige betekenis heeft gehad. Ten aanzien van het platte dak heeft [eisers] slechts gesteld dat sprake is van een voortgaande vochtaantasting. Er is echter geen constructief onderzoek gedaan naar de draagkracht van het platte dak en vast staat dat er in de keuken geen sporen van lekkage zijn aangetroffen. Het dak zag er overigens goed uit. Tot slot is niet weersproken de verklaring van [gedaagde] ter zitting dat zij bij het leegruimen van de woning in 2005 het platte dak zonder problemen belast heeft met meubels en inboedel. Bij die stand van zaken kan de blote stelling van [eisers] niet gevolgd worden dat het hele dak van de keuken verrot was en aan normaal gebruik in de weg stond. Voor zover [eisers] tevens een beroep op artikel 5.3 van de koopakte heeft willen doen, gaat dat dus niet op.
5.5. De vordering van [eisers] heeft alleen kans van slagen indien zijn stelling opgaat dat de informatielijst beoogt garanties te geven voor zowel zichtbare als onzichtbare, niet aan de verkoper kenbare, gebreken. Die stelling wordt echter verworpen. De informatielijst beoogt niet meer en niet minder dan vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt - behoudens in bijzondere, hier niet gebleken omstandigheden - niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem bekend is omtrent de woning. Niet in geschil is dat [gedaagde] aan die mededelingsplicht heeft voldaan. Indien een verdergaande strekking van de informatielijst zou worden aangenomen, leidt dit tot het ongerijmde resultaat dat deze informatieve bijlage bij de overeenkomst derogeert aan de in artikel 5.1 van de koopakte opgenomen exoneratie voor onzichtbare gebreken. Dat resultaat staat op gespannen voet met de tekst en de in de rechtspraak ontwikkelde uitleg van de NVM koopakte.
5.6. De overige stellingen en weren van partijen behoeven geen bespreking meer omdat deze, indien besproken, niet tot een ander oordeel zullen leiden. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- vast recht 303,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.207,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.207,00,
6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.C.M. Willemse en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2008.