Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 343868 HA VERZ 08-89
Grosse aan: mr. Van Eijk
Afschrift aan: mr.drs. Stubenrouch
Verzonden op:
beschikking van de kantonrechter d.d. 26 februari 2009
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BP Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr.drs. C.J.M. Stubenrouch, advocaat te Rotterdam.
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] Beheer B.V.,
gevestigd te [plaats],
verweerster,
gemachtigde: mr. B. van Eijk, advocaat te Amersfoort.
Partijen worden hierna mede aangeduid als BP respectievelijk [verweerster].
1. Het procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- een verzoekschrift, binnengekomen ter griffie op 27 augustus 2008;
- een verweerschrift;
- de mondelinge behandeling op 29 januari 2009, waarvan de griffier aantekening heeft gemaakt, alwaar uitspraak is bepaald.
2. De feiten
2.1 Ingaande 1 maart 1996 heeft een rechtsvoorgangster van BP van [verweerster] gehuurd het terrein met benzinestation en toebehoren gelegen aan [adres te plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een vaste, geïndexeerde huurprijs. Er is verhuurd voor 15 jaar met een optie voor huurster daarna nogmaals voor vijf jaar te huren op dezelfde condities.
2.2 BP heeft te kennen gegeven van voornoemde optie gebruik te zullen maken en heeft zich op het standpunt gesteld dat de actuele huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in artikel 7:303 BW Pro. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurprijs en evenmin over benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW Pro.
3. De beoordeling
3.1 BP verzoekt de kantonrechter om een deskundige te benoemen tot het opstellen en uitbrengen van advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, gerekend per de dag van indiening van het verzoek, doch ingaande 1 maart 2011, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 BW Pro, zulks met nevenvorderingen als in het verzoekschrift omschreven.
3.2 Op het verweer van [verweerster] wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
3.3 [verweerster] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat BP niet ontvankelijk is in haar verzoek, nu dit niet kan worden ingesteld vóór afloop van de overeengekomen duur op 1 maart 2011, te minder nu dit onredelijk bezwarende gevolgen voor haar zou (kunnen) hebben.
3.4 De kantonrechter stelt voorop dat een vordering tot aanpassing van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 thans Pro (nog) niet aan de orde is en dat artikel 7:304 lid 2 BW Pro geen (tijds)beperking stelt aan de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken een deskundige te benoemen, zodat [verweerster] in zoverre niet in haar redenering kan worden gevolgd.
3.5 Artikel 7:304 lid 2 BW Pro bepaalt echter dat de dag waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige is gedaan (i.c.: 27 augustus 2008) geldt als de dag waarop de vordering tot huuraanpassing als bedoeld in artikel 7:303 BW Pro is ingesteld en (dus, in beginsel) als de datum van ingang van de huurprijswijziging. Ingevolge artikel 7:303 lid Pro 1, onder a, BW kan de huuraanpassing echter niet ingaan vóór afloop van de contractueel bepaalde tijd, i.c. 1 maart 2011, zoals partijen beiden ook erkennen.
3.6 Daarmee rijst de vraag naar de referteperiode. Ingevolge artikel 7:303 lid 2 BW Pro heeft de referteperiode betrekking op de vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering. BP stelt zich op het standpunt dat als referteperiode in casu heeft te gelden de vijf jaar voorafgaand aan 27 augustus 2008. BP verwijst daarbij in het bijzonder naar het standpunt van de minister in de Nota naar aanleiding van het Verslag (II 26932, nr. 5, blz. 15), de arresten van de Hoge Raad gepubliceerd in NJ 1986,40 en 1990,494 en de opvatting van Rossel (T&C Huurrecht p. 184).
3.7 [verweerster] heeft echter terecht betoogd dat de Nota naar aanleiding van het Verslag en de beide arresten op het onderhavige punt niet duidelijk zijn. Met name blijft de vraag welke referteperiode deskundigen en de rechter in een geval als het onderhavige moeten hanteren. De kantonrechter kent doorslaggevende betekenis toe aan een recent arrest van de Hoge Raad (10 oktober 2008; NJ 2008,540). Daarin besliste de Hoge Raad dat artikel 7:1632a lid 2 BW (oud) er toe strekte de referteperiode te laten aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Weliswaar valt die datum meestal samen met de datum van de inleidende dagvaarding, maar als de rechter de huurprijswijzigings¬datum opschuift, dient ook de referteperiode mee op te schuiven, aldus de Hoge Raad. Zoals de advocaat-generaal bij dit arrest ook opmerkt, heeft de wetgever – ook die van het op dit punt gelijkluidende artikel 7:303 BW Pro lid 2 – kennelijk slechts het oog gehad op het "normale" geval, waarin de huurprijswijziging ingaat op de datum van instellen van de vordering (vgl. ook Rueb e.a. De huurbepalingen verklaard, Deventer 2006, p. 239). Is dat laatste niet het geval, dan brengt een redelijke en bij de strekking van de huurprijswetgeving aansluitende wetstoepassing mee, dat de referteperiode moet aansluiten bij de huurprijswijzigingsdatum.
3.8 Het vorenoverwogene impliceert in het onderhavige geval, dat de te benoemen deskundigen zouden moeten rapporteren over de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de vijf jaar voorafgaand aan 1 maart 2011, met andere woorden over een periode die ten tijde van de indiening van het verzoekschrift nog niet half verstreken was. Nu zulks uiteraard onmogelijk was en vooralsnog nog steeds is, heeft BP geen belang bij haar verzoek en dient zij niet ontvankelijk te worden verklaard.
3.9 Ten overvloede en ter voorlichting van partijen overweegt de kantonrechter nog dat – gelet op de lange duur van huurprijswijzigingsprocedures – een verzoek als het onderhavige tot benoeming van deskundigen ontvankelijk is te achten indien het maximaal een half jaar vóór de wettelijke datum van huurprijswijziging wordt ingediend.
3.10 De overige stellingen en weren kunnen, in het licht van het hiervoor vastgestelde en overwogene, niet tot een ander oordeel leiden, zodat deze niet besproken hoeven te worden.
3.11 Als in het ongelijk gestelde partij wordt BP in de kosten van het geding veroordeeld.
4. De Beslissing
De kantonrechter, beschikkende:
verklaart BP niet-ontvankelijk in haar verzoek;
veroordeelt BP in de kosten van het geding, aan de zijde van [verweerster] begroot op:
€ 500,-- voor gemachtigde salaris.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.