Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Reg.nr: 07/2287 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
[eisers]
te [plaats],
eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bronckhorst
verweerder.
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 30 april 2007 en nummer 2007000017504, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres te plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 888.000,-- per waardepeildatum
1 januari 2005.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2007 het tegen die beschikking gemaakte bezwaar van eisers gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar
€ 758.000,--.
Eisers hebben daartegen bij brief van 25 december 2007, aangevuld bij brief van 16 januari 2008, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Vervolgens hebben eisers de gronden van beroep aangevuld, waarop verweerder heeft gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2008.
De rechtbank heeft daarna het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht heropend en daarbij verweerder verzocht een aantal vragen te beantwoorden. Verweerder heeft vervolgens bij brief van 24 november 2008 geantwoord, waarop eisers hebben gereageerd bij brief van 15 december 2008.
Het beroep is nader behandeld ter zitting van de meervoudige kamer van 7 april 2009, waar [eiser A] in persoon is verschenen, mede namens [eiser B]. Ook verweerder is ter zitting in persoon ([naam]) verschenen, vergezeld van L. van Dam, taxateur.
2. Overwegingen
2.1 In deze zaak gaat het om de waarde in de zin van de Wet WOZ van de onroerende zaak [adres te plaats] (gemeente Bronckhorst), waarvan eisers eigenaar zijn. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 113.416 m², met daarop een in 1880 gebouwde vrijstaande woning met twee schuren, een hobbykas en een paardenstal. De inhoud van de woning is 1.500 m³. De ondergrond van het bebouwde oppervlak is in totaal 875 m². De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW).
2.2 Eisers hebben in beroep, voor zover nog van belang, primair aangevoerd, onder verwijzing naar informatie van de Federatie van Particuliere Grondbezitters, dat de ondergrond van de gebouwen bij de waardering voor de Wet WOZ buiten beschouwing moet blijven. Subsidiair hebben zij het standpunt ingenomen dat de ondergrond met € 256 per m² te hoog is gewaardeerd.
2.3 Verweerder acht zich in de vastgestelde waarde ondersteund door een vergelijking met verkoopcijfers van een vijftal onroerende zaken die zijn opgenomen in een taxatiematrix met foto’s van de objecten.
Ten aanzien van de ondergrond van de gebouwen stelt verweerder dat voor de interpretatie van de regelgeving die eiser voorstaat, geen grond bestaat. Een uitspraak van de rechtbank Haarlem van 4 september 2007 (BB 2007, 1323) die in die richting wijst, acht verweerder onjuist.
2.4 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, wordt ingevolge het vijfde lid van dat wetsartikel de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van die wet bedoelde voorwaarden, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ blijven ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, juncto artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, bij onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed, de ongebouwde eigendommen buiten aanmerking.
2.5 De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
2.6 Niet (langer) in geschil is het aantal en de oppervlakte van de (bij-)gebouwen. Evenmin is in geschil dat de bijgebouwen dienstbaar zijn aan de woning en dus worden geacht deel uit te maken van die woning. Verder is niet langer in geschil dat de toe te passen instandhoudingsfactor 0,78 bedraagt. Partijen zijn nog slechts verdeeld over de vraag of de ondergrond van de bebouwing is vrijgesteld en zo dit niet het geval is, wat de waarde van de ondergrond is. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
2.7 Uit de hiervoor aangehaalde regelgeving blijkt ter zake van NSW-landgoederen dat ongebouwde eigendommen buiten de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ blijven en dat gebouwde eigendommen die tot woning dienen, worden gewaardeerd op de zogenoemde bestemmingswaarde, dat is de waarde in het economisch verkeer met inachtneming van de instandhoudingsverplichting die uit de NSW volgt. De Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken geven echter geen definitie van de begrippen gebouwd en ongebouwd, waardoor de vraag rijst of de ondergrond van gebouwde eigendommen die tot woning dienen, gerekend moet worden tot de gebouwde of ongebouwde eigendommen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de wetsgeschiedenis dat tot de gebouwde eigendommen ook de ondergrond daarvan gerekend moet worden. In de Memorie van Toelichting bij de Wet WOZ (TK 1992/3, 22 885, nr. 3, p. 41-42) is immers, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Van belang is dat tot de gebouwde eigendom ook de ondergrond wordt gerekend. Deze ondergrond vormt dus niet een afzonderlijk ongebouwd eigendom.”
Voorts acht de rechtbank van belang dat in de Memorie van Toelichting inzake de Wijziging van de gemeentewet met betrekking tot de materiële belastingbepalingen (TK 1989-1990, 21 591 nr. 3) op bladzijde 68 het volgende is vermeld:
“Uit de rechtspraak met betrekking tot de onroerend-goedbelastingen is inmiddels gebleken dat ongebouwde eigendom in feite uitsluitend grond omvat, welke opvatting wij onderschrijven, zodat de verwijzing naar de ondergrond van ongebouwde eigendommen en aanhorigheden kan vervallen. De omschrijving impliceert dat de ondergrond van een gebouwd eigendom of een gebouwde aanhorigheid altijd tot hetzelfde onroerende goed behoort als het gebouwde eigendom respectievelijk de gebouwde aanhorigheid.”
Ook het antwoord van de toenmalige Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken op kamervragen over de invoeringswet Materiële belastingbepalingen Gemeentewet
(9 december 1993, TK 36-2741) duidt er niet op dat het de bedoeling is geweest de ondergrond van de gebouwde eigendommen onder de hier van belang zijnde vrijstelling te laten vallen, nu voor de hand had gelegen dat zij dat dan uitdrukkelijk had vermeld waar zij heeft geantwoord:
“Inderdaad is er iets gewijzigd ten opzichte van de huidige regeling. Conform het onderhavige wetsvoorstel zal ieder gebouwd eigendom moeten worden beoordeeld aan de hand van het criterium “dient tot woning”. Gevreesd wordt dat daardoor de genoemde stallen, koetshuizen enz., aanhorig aan de woning, niet meer onder de lagere bestemmingswaarde zullen vallen. Voorzitter! Ik deel die vrees absoluut niet. Naar mijn mening biedt de gewijzigde regeling eerder een verruiming van de belastingfaciliteit voor de natuurschoonwet-landgoederen dan een beperking. Die verruiming komt tot uitdrukking in het feit dat de tuin of het erf, behorend bij de woning, thans volgens de bestemmingswaarde belast, straks onder de algehele vrijstelling van gronden gaat vallen en dus helemaal niet meer wordt belast.”
2.8 Nu de conclusie luidt dat de ondergrond moet worden meegewaardeerd, is de volgende vraag of deze niet te hoog is gewaardeerd. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar een taxatiematrix, opgemaakt op 18 maart 2008 door
L. van Dam, gediplomeerd WOZ-taxateur bij Tog Nederland Midden B.V. In de taxatiematrix is de waarde bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten, met inachtneming van een instandhoudingsfactor. Hoewel deze zogenaamde vergelijkingsmethode niet dwingend is voorgeschreven, vormt zij naar het oordeel van de rechtbank in het algemeen een goed hulpmiddel om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd.
In de taxatiematrix is verwezen naar een vijftal vergelijkingsobjecten, te weten:
[adres 1 te plaats], een woning uit 1901 met een inhoud van 1.407 m³ en een perceelsoppervlakte van 8.465 m², die op 3 augustus 2004 is verkocht voor € 715.000,--; de kavel is in de matrix getaxeerd op € 194.695,--;
[adres 2 te plaats], een woning uit 1800 met een inhoud van 917 m³ en een perceelsoppervlakte van 2.650 m², die op 22 juni 2004 is verkocht voor € 605.000,--; de kavel is in de matrix getaxeerd op € 174.900,--;
[adres 3 te plaats], een woning uit 1934 met een inhoud van 850 m³ en een perceelsoppervlakte van 10.380 m², die op 16 juni 2005 is verkocht voor € 745.000,--; de kavel is in de matrix getaxeerd op € 228.360,--;
[adres 4 te plaats], een woning uit 1900 met een inhoud van 1.154 m³ en een perceelsoppervlakte van 30.132 m², die op 4 juli 2005 is verkocht voor € 895.000,--; de kavel is in de matrix getaxeerd op € 331.452;
en [adres 5 te plaats], een woning uit 1971 met een inhoud van 1.510 m³ en een perceelsoppervlakte van 3.650 m², die op 31 maart 2005 is verkocht voor € 745.000,--; de kavel is in de matrix getaxeerd op € 229.950,--.
Verweerder stelt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen.
Met betrekking tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is de rechtbank van oordeel dat daarmee niet aannemelijk is geworden dat de ondergrond van de woning en de tot de woning dienende bijgebouwen (875 m² x € 256,-- =) € 224.000,-- waard is, alleen al omdat diverse veel grotere kavels van de vergelijkingsobjecten veel lager worden gewaardeerd en aan die andere kavels een even goede of zelfs betere ligging is toegekend, terwijl niet is gebleken dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van een (substantieel) geringer bebouwd of te bebouwen oppervlak. Bovendien is geen inzicht gegeven in de waardebepaling van de grond van de vergelijkingsobjecten, die in een ander waardegebied met een andere grondstaffel zouden liggen.
2.9 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2005. Eisers hebben echter op hun beurt gesteld noch aannemelijk gemaakt wat de waarde van de onroerende zaak is.
2.10 Gelet op al het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding de WOZ-waarde van de onderhavige onroerende zaak, inclusief de ondergrond van de bebouwing, in goede justitie vast te stellen op € 710.000,--.
2.11 Het beroep is gegrond. Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding, nu van proceskosten niet is gebleken.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005 tot 710.000,--;
- bepaalt dat de gemeente Bronckhorst het betaalde griffierecht van € 39,-- aan eisers vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.H.T. Rademaker, voorzitter, en mrs. R.P. van Baaren en L.J. Bosch, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 april 2009.