Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 84360 / HA ZA 07-261
Vonnis van 15 juli 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Beekbergen,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. C.B. Gaaf te Zutphen,
tegen
DE GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN [overledene],
overleden op 12 februari 2007 en laatstelijk wonende te Apeldoorn,
gedaagden in conventie
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.H. Meijer te Apeldoorn.
Partijen zullen hierna [eiser] en in vrouwelijk enkelvoud [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 10 oktober 2007
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 22 april 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 24 oktober 2005 is een koopovereenkomst, hierna: de overeenkomst, tot stand gekomen tussen [eiser] als koper en [naam gedaagde A] als door de kantonrechter gemachtigde bewindvoerder over het vermogen van mevrouw [overledene]n als verkoopster. Daarbij is aan [eiser] verkocht de vrijstaande semi-bungalow met bosgrond, erf en ondergrond, plaatselijk bekend Beekbergen, aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Beekbergen, [kadastrale gegevens], samen groot 21 are en 65 centiare, hierna ook: het perceel, tegen een koopsom van € 440.000,-- (productie 1 van [eiser]).
2.2. De overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen.
Artikel 3:
“(…) 3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op zie artikel 19 of Pro zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen. (…)”
Artikel 5:
“5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
5.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. (…)”
Artikel 6:
“ 6.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de transportdatum vrij van huur- en lease- of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan:.
6.2. Voor zover uit het vorige lid niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in dat de zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd en behoudens de eventueel meeverkochte zaken, leeg en ontruimd is.(…)”
Artikel 10:
“10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomt ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
(…)
10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn rechte de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. (…)”
Artikel 19:
Deze overeenkomst is aangegaan onder voorbehoud van de verkrijging van een onherroepelijke bouwvergunning (dat wil zeggen dat ook de periode van zes weken van de mogelijkheid van bezwaar tegen de afgegeven bouwvergunning geheel is verstreken dient te zijn zonder dat van bezwaren gebleken is) voor 1 september 2006 voor de bouw van een vrijstaande woonhuis op basis van de koper passend bouwplan conform bestemmingsplan.
Tevens wordt een voorbehoud gemaakt dat koper zijn eigen woning (…) onherroepelijk verkocht heeft eveneens voor 1 september 2006. (…)”
2.3. Voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst is door de makelaar die met de verkoop belast was aan [eiser] een brochure (productie [gedaagden] bij voortzetting van comparitie) en een door [gedaagden] ingevulde informatielijst (productie 11 van [gedaagden]) verstrekt. Bij de brochure was een uittreksel uit de kadastrale kaart gevoegd waarop het perceel was aangegeven.
[eiser] heeft voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst het perceel bezichtigd. Daarbij heeft hij op en rond het perceel gelopen.
2.4. Vraag 19 van voormelde informatielijst luidt:
“Kloppen de feitelijke erfgrenzen met de kadastrale grenzen?”
Deze vraag is als volgt beantwoord:
“Mogelijk linkerbuurman zandwal op deze grond”
2.5. In de hiervoor vermelde brochure staat het te verkoop aangeboden object als volgt omschreven:
“(…) Op fraai perceel van 2165 m2 in prachtige villawijk gelegen VRIJSTAANDE BUNGALOW met houten blokhut nabij Apeldoorn en op steenworp afstand van de dorpskern Beekbergen. Bouwjaar ca 1950. Het woonhuis verkeert in een matige staat van onderhoud en biedt de mogelijkheid nieuw te bouwen conform bestemmingsplan voor de bouw van 1 vrijstaande woning van ca 900 kuub inhoud. (…)
Omschrijving: Gemeente Beekbergen, [kadastrale gegevens], groot samen groot 2165 m2
Bovenstaande gegeven zijn volgens opgaaf verkoper. Aan de informatie in deze verkoopbrochure kunnen geen rechten worden ontleend en is niet meer dan een uitnodiging tot het doen van een bod.(…)”
2.6. Na het sluiten van de overeenkomst heeft [eiser] het Kadaster opdracht gegeven de grens van het perceel te reconstrueren. In het van die reconstructie opgemaakte relaas van bevindingen van 14 juni 2006 schrijft de betreffende medewerker van het kadaster (productie 12 van [eiser]):
“Grenzen zijn onzichtbaar. Langs Zomeroord aangegeven met een steen en 4 ijzeren buizen. Grens met perceel 2612 aangegeven met een steen (aan de weg) en een ijzeren buis.”
2.7. Het perceel grenst aan de zuid- en oostzijde aan de openbare weg. Aan de westzijde wordt het perceel van het naastgelegen perceel [adres], bewoond door de heer en mevrouw [buren A], gescheiden door een zandwal met een haag van rododendrons. Aan de noordzijde van het perceel bevindt zich volgens het hiervoor vermelde relaas van bevindingen een houtwal. Deze houtwal gaat over in de door de bewoners van het perceel [adres], de heer en mevrouw [buren B], bewerkte tuin.
2.8. [eiser] heeft op 3 januari 2006 bij de gemeente een schetsmatig ontwerp ingediend van de door hem op het perceel te bouwen woning. Na overleg met de gemeente heeft hij op 7 april 2006 een tweede schetsplan ingediend. Op 6 juni 2006 heeft [eiser] een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Deze bouwvergunning is op 7 september 2006 aan hem verleend en op 21 oktober 2006 is de bouwvergunning onherroepelijk geworden.
2.9. Bij brief van [eiser] van 8 augustus 2006 (productie 2 bij dagvaarding), op 14 augustus 2006 per deurwaardersexploot aan [gedaagden] betekend, heeft de raadsman van [eiser] aan [gedaagden] onder meer geschreven:
“(…)
Cliënt stelt u thans in de gelegenheid uiterlijk 31 augustus 2006 mee te werken aan het transport en de onroerende zaak te leveren zoals overeengekomen, waaronder levering vrij en ontruimd. De oplevering in vrije staat zal tenminste moeten blijken uit schriftelijke verklaringen van de buren, te weten de heer [buren A]n, de heer [buren B] en mevrouw [buren B], waaruit blijkt dat zij terug komen op hun eerdere brieven d.d. 5 en 6 juli jl. en ondubbelzinnig de kadastrale grenzen als eigendomsgrenzen erkennen en afzien van enige aanspraak op gebruik van enig deel van het door cliënt gekochte object.
Indien na ommekomst van genoemde termijn levering nog niet heeft plaats gevonden, stel ik u namens cliënt voor alsdan in gebreke. Cliënt maakt alsdan aanspraak op de boete overeenkomstig art. 10.3, alsmede op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)”
2.10. Bij aangetekende brief van 16 augustus 2006 (productie 15 bij conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie) heeft de (toenmalige) raadsman van [gedaagden] aan [eiser] onder meer geschreven:
“(…)
In de eerste plaats constateer ik dat u aangeeft levering op uiterlijk 31 augustus 2006 te laten plaatsvinden. Cliënte aanvaardt deze transportdatum, afgezien dan van de voorwaarden zoals deze in voornoemde brief van 8 augustus jl. aan de orde komen.
U bent immers verplicht – en thans 31 augustus 2006 – het verkochte onvoorwaardelijk af te nemen. De woning (en overigens ook het onroerend goed) ís vrij en ontruimd. Voor zover u stelt dat zulks niet het geval zou zijn, omdat de burende kadastrale grenzen niet zouden erkennen, merk ik op dat dit niet aan uw afnameverplichting in de weg staat. (…)
Kort en goed (…) sommeer ik u thans uiterlijk 31 augustus 2006 mee te werken aan het transport, bij gebreke waarvan ik u voor alsdan in gebreke stel. (…)”
2.11. Bij brief van 3 november 2006 (productie 16 bij conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie) heeft de (toenmalige) raadsman van [gedaagden] [eiser] verzocht dan wel gesommeerd mee te werken aan het transport op 8 november 2006. Vervolgens hebben partijen met elkaar en met de notaris ten overstaan van wie het transport zou plaatsvinden, gecorrespondeerd over aanpassingen in de tekst van de leveringsakte in verband met de perceelsafbakening van het verkochte. Bij brief van 29 november 2006 (productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie) schrijft de raadsman van [eiser] aan de notaris dat [eiser] de door [gedaagden] voorgestelde wijzigingen in de leveringsakte afwijst en dat op 1 december 2006 het transport dient plaats te vinden. Op 1 december 2006 heeft de notaris een akte vastlegging feiten (productie 19 bij conclusie van antwoord in reconventie) opgesteld en ondertekend waarin onder meer is opgenomen:
“(…)
Nadien is op verzoek van genoemde mevrouw [gedaagden] een volmacht tot levering aan haar toegezonden.
Heden is de getekende volmacht door mij, notaris, ontvangen. Echter de volmacht is getekend onder de navolgende verwijzing: “Onder verwijzing naar correspondentie van mijn raadsman J.A. Kopp van 29/11.” Koper heeft, na kennis te hebben genomen van dit voorbehoud, verklaard niet akkoord te gaan met de daarin voorgestelde wijziging. Koper heeft verklaard, ten overstaan van mij, notaris, bereid te zijn de akte van levering te ondertekenen, met de tekst zoals vermeld in de aan beide partijen toegezonden ontwerpakte(…)”
2.12. Bij notarieel verleden akte van 8 februari 2007 is het perceel aan [eiser] geleverd. De leveringsakte vermeldt onder meer het volgende:
“(…) OPMERKINGEN VOORAF
Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft koper in deze door het Kadaster onderzoek laten uitvoeren naar de kadastrale grenzen van het verkochte.
Hieruit is volgens koper gebleken dat het perceel, kadastraal bekend Gemeente Beekbergen, [kadastrale gegevens] (mogelijk) gedeeltelijk in gebruik is bij derden, niet zijnde verkoper.
Hier vanuit gaande kan verkoper het perceel, kadastraal bekend Gemeente Beekbergen [kadastrale gegevens], niet geheel “leeg en ontruimd” leveren en kan verkoper evenmin garanderen dat dit perceel niet zonder recht of titel in gebruik is bij derde.
Koper is van oordeel dat verkoper als gevolg van de hiervoor omschreven situatie een onroerende zaak levert die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, terzake waarvan koper jegens verkoper zich alle rechten voorbehoudt. (…)”
En voorts:
“(…) GARANTIES VAN VERKOPER
ARTIKEL 5
1. verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor bepaalde onder “Opmerkingen Vooraf” het navolgende:
a. (….)
b. het verkochte is vrij van huur of pacht en/of van andere aanspraken tot gebruik, leeg ontruimd en ongevorderd.
Het verkochte is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden;
c. (…)”
2.13. Na daartoe verlof te hebben gevraagd en gekregen, heeft [eiser] op 8 februari 2007 voor een bedrag van € 210.000,-- conservatoir derdenbeslag gelegd onder de met het transport belaste notaris.
3. De vordering in conventie
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 200.640,--, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 16 februari 2007 tot de dag der algehele voldoening;
2. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter zake van de niet tijdige levering van de onroerende zaak [adres] te Beekbergen, kadastraal bekend gemeente Beekbergen, [kadastrale gegevens] tezamen groot 0.21.65 ha, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter zake van het niet, althans niet in vrije staat, leveren van de onroerende zaak [adres] te Beekbergen, kadastraal bekend gemeente Beekbergen, [kadastrale gegevens] tezamen groot 0.21.65 ha, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. [gedaagden] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van het beslag.
3.2. [eiser] baseert deze vorderingen op de vaststaande feiten en op het volgende.
Bij deurwaardersexploit van 14 augustus 2006 is [gedaagden] in gebreke gesteld indien zij niet uiterlijk op 31 augustus 2006 meegewerkt zou hebben aan het transport. Omdat [gedaagden] eerst op 8 februari 2007 heeft meegewerkt aan de levering van het perceel aan [eiser] is zij ingevolge artikel 10.3 van de overeenkomst per dag dat zij in gebreke blijft een boete verschuldigd van 3 promille van de koopsom van € 440.000,00, derhalve over de periode van 9 september 2006 tot en met 7 februari 2007 in totaal een bedrag van € 200.640,00.
[eiser] heeft schade geleden als gevolg van de vertraging in de levering van het perceel. Hij heeft voor langere tijd andere woonruimte moeten huren en zijn inboedel moeten opslaan. Ook geprefabriceerde onderdelen van zijn te bouwen woning moesten elders opgeslagen worden.
Ook hij heeft recht op en belang bij vergoeding van de schade welke hij heeft geleden en nog zal lijden doordat [gedaagden] het perceel niet in vrije staat heeft geleverd.
4. Het verweer in conventie
4.1. [gedaagden] verzoekt de rechtbank de vorderingen van [eiser] af te wijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, dit laatste uitvoerbaar bij voorraad.
4.2. [gedaagden] voert de volgende weren.
[gedaagden] was niet verplicht te leveren alvorens [eiser] zijn woning onherroepelijk had verkocht en een onherroepelijke bouwvergunning had verkregen voor zijn bouwplan. Omdat [eiser] eerst op 21 oktober 2006 beschikte over een onherroepelijke bouwvergunning en tussen partijen geen eerdere datum van levering is afgesproken, is [gedaagden] niet vanaf 9 september 2006 een boete verschuldigd.
[gedaagden] is echter in het geheel geen boete verschuldigd. [eiser] heeft gekocht wat hij heeft gezien. Het verkochte heeft duidelijke natuurlijke begrenzingen in de vorm van een zandwal met een haag van rododendrons aan de westzijde en aan de noordzijde bosgrond, die overgaat in een door de buren aldaar bewerkte en gecultiveerde tuin. [gedaagden] heeft aan [eiser] geleverd het terrein zoals dat door [eiser] voorafgaand aan de koop is gezien. Het feit dat de kadastrale grenzen eventueel anders lopen dan de feitelijke / natuurlijke grenzen geeft de koper geen rechten jegens de verkoper. [gedaagden] wijst in dit verband op een publicatie van mr. prof. A.A. van Velten in WPNR 2002 / 6499, p. 573. Voorts wijst [gedaagden] op artikel 5.11 van de overeenkomst waarin is vastgelegd dat geen der partijen enig recht kan ontlenen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, hetgeen eveneens in artikel 7:17 lid 6 BW Pro tot uitdrukking wordt gebracht. Bovendien is in de bij de overeenkomst opgenomen informatielijst (productie 11 bij conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie) bij de vraag “Kloppen de feitelijke erfgrenzen met de kadastrale grenzen” door [gedaagden] ingevuld: “mogelijk linkerbuurman zandwal op deze grond”. Indien het zo is dat de kadastrale grenzen van het perceel anders lopen dan de natuurlijke/feitelijke grenzen, dan kan [eiser] hieraan geen enkele aanspraak ontlenen jegens [gedaagden]. Er is dan ook geen sprake van verzuim aan de zijde van [gedaagden] zodat zij ook geen boete verschuldigd is.
Ook nadat [eiser] een onherroepelijke bouwvergunning had verkregen, is zij niet in verzuim geraakt met de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. [eiser] eiste dat [gedaagden] meer leverde dan waartoe zij zich had verbonden, te weten schriftelijke verklaringen van de buren van het perceel inhoudende dat zij ondubbelzinnig de kadastrale grenzen als feitelijke perceelsgrenzen erkennen en afzien van enige aanspraak op het gebruik van enig deel van het verkochte perceel. Aan die eis kon en hoefde [gedaagden] niet te voldoen terwijl de betreffende buren ook niet bereid waren dergelijke verklaringen te verstrekken. Subsidiair verzoekt [gedaagden] om, in het geval zij al een boete verschuldigd zou zijn vanaf 9 september 2006, deze boete te matigen. [eiser] heeft in verband met zijn bouwplannen aan de westzijde van het perceel de zandwal verwijderd en bouwt nu tegen de kadastrale grens. Het door [eiser] opgeworpen geschilpunt over de kadastrale grenzen blijkt in de praktijk voor [eiser] geen enkel probleem op te leveren.
5. De vordering in reconventie
5.1. [gedaagden] verzoekt de rechtbank om:
I. [eiser] te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te bewerkstelligen dat het in opdracht van [eiser] gelegde derdenbeslag als bedoeld in de producties 6 tot en met 10 van de akte van 7 maart 2007 wordt opgeheven;
II. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagden] te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen het totaal van de wettelijke rente over een bedrag van € 210.000,-- te rekenen vanaf 8 februari 2007 tot aan de dag dat voornoemd bedrag door notaris mr. H.E. Delicaat aan [gedaagden] wordt uitgekeerd enerzijds en de rente die is gekweekt over voornoemd bedrag zolang dat bij voornoemde notaris staat en ten goede komt aan [gedaagden] anderzijds;
III. [eiser] te veroordelen tot betaling aan [gedaagden] van een bedrag van € 108.240,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening;
IV [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie.
5.2. [gedaagden] baseert deze vorderingen op de vaststaande feiten, haar verweer in conventie en op het volgende.
Omdat zij niet in verzuim is en was bij de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst heeft [eiser] ten onrechte beslag gelegd op een deel van de [gedaagden] toekomende koopsom. Dit beslag moet daarom opgeheven worden.
[gedaagden] heeft als gevolg van dit beslag rente gederfd en zij derft nog steeds rente. Deze schade, gesteld op het verschil tussen de wettelijke rente en de over het in beslag genomen gekweekte rente, dient [eiser] aan haar te vergoeden.
[eiser] is vanaf 8 november 2006 in verzuim met het nakomen van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst nu hij weigerde mee te werken aan levering. [eiser] is ingevolge de koopovereenkomst vanaf 17 november 2006 tot 8 februari 2007 een boete verschuldigd van 3 promille van de koopsom van € 440.000,00, derhalve van € 1.320,-- per dag, derhalve in totaal een bedrag van € 108.240,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 mei 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
6. Het verweer in reconventie
6.1. [eiser] heeft geconcludeerd dat de rechtbank [gedaagden] in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel die af zal wijzen met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
6.2. Voor het verweer van [eiser] wordt verwezen naar hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd. Voor het overige zal het verweer van [eiser], voor zover relevant, hierna aan de orde komen.
7. De beoordeling
in conventie en in reconventie
7.1. Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de vorderingen tezamen worden beoordeeld.
7.2. Kernvraag in deze procedure is wat [eiser] van [gedaagden] heeft gekocht: het perceel zoals hij dat ter plekke heeft gezien, dus begrensd door de met rododendrons begroeide aarden wal aan de zijde van de familie [buren A] en door de houtwal aan de zijde van de familie [buren B] - zoals [gedaagden] stelt - of - zoals [eiser] stelt - het perceel met de na het sluiten van de overeenkomst door de medewerker van het kadaster gereconstrueerde grenzen. Bij de beantwoording van deze vraag dient vooropgesteld te worden dat voor de vraag wat de omvang van het perceel is dat partijen hebben beoogd te kopen c.q. verkopen het aankomt op de partijbedoelingen en dat aan de vermelding van kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte in dat verband geen beslissende betekenis toekomt. De vermelding van de kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte strekt er in het algemeen toe om, in verband met het in artikel 3:84 lid 2 BW Pro neergelegde vereiste van voldoende bepaaldheid, een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak zonder dat daarmee bedoeld is ten aanzien van de precieze omvang van het verkochte enige specificatie te geven. De kadastrale aanduiding zal in de meeste gevallen ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar zijn op een te koop aangeboden perceel, zodat de partijbedoelingen in het algemeen ook niet daarop gericht zullen zijn.
7.3. Tussen partijen staat vast dat het door [gedaagden] te koop aangeboden perceel ten opzichte van de buren aan de westzijde werd gescheiden door een zandwal met een haag van rododendrons. Aan de noordzijde van het te koop aangeboden perceel bevond zich een houtwal die overgaat in de door de bewoners van het perceel [adres] bewerkte tuin. Door [eiser] is gesteld dat hij voorafgaand aan de koop het perceel heeft bekeken en daarbij heeft geconstateerd dat vanaf de weg de grenzen van het perceel al uitpassend overeen kwamen met de bij de verkoopbrochure gevoegde kadastrale tekeningen. “Hoe de grenzen van het perceel dieper in het perceel precies lopen is niet te zien, dit vanwege de sterke geaccidenteerdheid en dichte begroeiing, alsmede omdat de percelen in elkaar overlopen zonder dat deze met een hekwerk of raster zijn afgescheiden”, aldus [eiser] (zie conclusie van antwoord in reconventie, nr. 3). Ter comparitie van partijen van 10 oktober 2007 heeft [eiser] onder meer verklaard: “Bij de buren bestaat onduidelijkheid over wat hun percelen zijn.(…) Toen ik daar kwam voor de koop was het helemaal een wildernis. Je kon echt niets van perceelsgrenzen zien.”
7.4. Uit het voorgaande volgt dat [eiser] van [gedaagden] heeft gekocht een perceel met, ook naar zijn zeggen, aan de west- en noordzijde onduidelijke grenzen. Bovendien heeft [eiser], gelet op de bij de vereenkomst gevoegde informatielijst, gekocht een perceel dat mogelijk voor een deel bij een van de buren in gebruik was. [gedaagden] had immers bij de vraag “Kloppen de feitelijke erfgrenzen met de kadastrale grenzen” op die informatielijst ingevuld: “mogelijk linkerbuurman zandwal op deze grond”. [eiser] heeft zich nog beroepen op het bepaalde in artikel 6.2 van de overeenkomst, waarin onder meer is bepaald dat de verkoper er voor instaat dat de zaak vrij is van aanspraken en leeg en ontruimd is. Het beroep op deze bepaling faalt reeds omdat [eiser], zoals hiervoor is geoordeeld, een onduidelijk begrensd en mogelijk ten dele door een van de buren in gebruik genomen terrein heeft gekocht en voor het overige niet is gebleken dat het perceel niet vrij van aanspraken, leeg en ontruimd aan hem is geleverd.
7.5. Gelet op hetgeen in de rechtsoverwegingen 7.2 tot en met 7.4 is overwogen kon [eiser] van [gedaagden] niet verlangen dat zij zou leveren de percelen volgens de kadastrale aanduiding zoals vermeld in de overeenkomst. De door [eiser] aan de levering verbonden voorwaarde, dat [gedaagden] zou zorgen voor schriftelijke verklaringen van de buren waaruit blijkt dat zij de kadastrale grenzen als eigendomsgrenzen erkennen en dat zij zouden afzien van enige aanspraak op gebruik van enig deel van de kadastrale percelen gemeente Beekbergen [kadastrale gegevens], mist, gelet op hetgeen [eiser] had gekocht, namelijk een perceel met onduidelijke grenzen, enige grond.
7.6. [eiser] heeft nog aangevoerd dat het perceel door [gedaagden] als bouwkavel is verkocht en dat de prijs van het perceel is gebaseerd op de waarde van de grond en niet op de waarde van de daarop aanwezige verouderde recreatiebungalow. [eiser] stelt dat hij, circa 20 % minder vierkante meters geleverd heeft gekregen, dan de meters genoemd in de overeenkomst. [gedaagden] heeft, onder verwijzing naar de verkoopbrochure, betwist dat het perceel als bouwkavel is verkocht. [gedaagden] heeft voorts gewezen op het bepaalde in artikel 5.11 van de overeenkomst, waarin is bepaald dat geen der partijen rechten kan ontlenen aan een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte.
De vorderingen van [eiser] strekken niet tot het krijgen van een vergoeding voor te weinig geleverde vierkante meters grond zodat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling van de stellingen van [eiser] op dit punt.
7.7. Het voorgaande brengt mee dat [gedaagden] terecht weigerde mee te werken aan levering van het perceel onder de daaraan door [eiser] verbonden condities, zoals door hem genoemd in zijn brief van 8 augustus 2006. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] bereid was het perceel, zonder nadere voorwaarden, aan [eiser] te leveren. Derhalve kan ook niet gezegd worden dat [gedaagden] nalatig is gebleven ten aanzien van de op haar rustende verplichting om het perceel te leveren, zodat er geen grond is voor de door [eiser] op grond van artikel 10.3 van de overeenkomst gevorderde boete van € 200.640,00. Ook de overige vorderingen van [eiser], betaling van schadevergoeding wegens niet tijdige levering en schadevergoeding wegens het niet, althans niet in vrije staat leveren van het perceel, missen daarmee een deugdelijke grondslag en zullen worden afgewezen.
7.8. [eiser] heeft, gelet op het voorgaande, ten onrechte ten laste van [gedaagden] derdenbeslag laten leggen op een deel van de koopsom, groot € 210.000,00. De vordering van [gedaagden], in reconventie, tot opheffing van het derdenbeslag zal dan ook worden toegewezen. Tegen de door [gedaagden] over dat bedrag gevorderde rente heeft [eiser] geen verweer gevoerd zodat deze vordering, op de wijze als hierna vermeld, eveneens zal worden toegewezen.
7.9. [gedaagden] vordert op grond van artikel 10.1 en 10.3 van de overeenkomst, betaling van de boete, groot € 108.240,00, nu [eiser] ondanks een sommatie daartoe weigerde op 8 november 2006 mee te werken aan het transport en derhalve vanaf die datum in verzuim verkeerde. Bij brief van 3 november 2006 (productie 16 bij conclusie van antwoord in conventie / conclusie van eis in reconventie) heeft [gedaagden] [eiser] gesommeerd om mee te werken aan het transport op woensdag 8 november 2006, bij gebreke waarvan [gedaagden] (onder meer) aanspraak zou maken op de boete in artikel 10 van Pro de overeenkomst. Uit een door [gedaagden] als productie 17 in het geding gebrachte brief van 9 november 2006 blijkt dat zij de notaris verzoekt om [eiser] uit te nodigen om het verkochte af te nemen. Bij brief van 15 november 2006 (productie 18 van [gedaagden]) schrijft de advocaat van [eiser], onder verwijzing naar voornoemde brief van [gedaagden] van 9 november 2006, dat [eiser] tot meewerking aan het transport bereid is maar dat dan wel eerst moet blijken dat [gedaagden] het gekochte vrij en ontruimd kan leveren. Zoals hiervoor is geoordeeld is dit standpunt van [eiser] niet houdbaar. Dat brengt mee dat [eiser], door per 8 november 2006 niet mee te werken aan het transport, nalatig is geweest in de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichting tot afname. Uit de notariële akte vastlegging feiten (productie 19 bij conclusie van antwoord in reconventie) van 1 december 2006, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.11, blijkt echter dat [eiser] op 1 december 2006, ten kantore van de notaris, bereid was de akte van levering te ondertekenen, met de tekst zoals vermeld in de aan beide partijen toegezonden ontwerpakte. Gelet hierop gaat de rechtbank er bij de beoordeling van de vraag in hoeverre [eiser] de boete heeft verbeurd, van uit dat [eiser] op 1 december 2006 bereid was om mee te werken aan het transport zodat niet langer gesproken kan worden van een nalatigheid als bedoeld in artikel 10.1 van de overeenkomst. Een en ander brengt mee dat de door [eiser] ingevolge artikel 10.3 verbeurde boete wordt beperkt tot de periode vanaf 9 november 2006 tot 1 december 2006 en derhalve dient te worden berekend over 22 dagen. Tussen partijen is niet in geschil dat de boete op grond van artikel 10.3 van de overeenkomst per dag € 1.320,00 beloopt, zodat [eiser] aan [gedaagden] in totaal een bedrag van € 29.040,00 aan boete verschuldigd is.
7.10. [eiser] zal, zowel in conventie als in reconventie, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] in conventie worden begroot op:
- vast recht 1.136,00
- salaris advocaat 6.000,00 (3 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 7.136,00
De kosten aan de zijde van [gedaagden] in reconventie worden begroot op:
- salaris advocaat 868,50 (3 punten × factor 0,5 × tarief € 579,00)
Totaal € 868,50
8.De beslissing
De rechtbank
in conventie
8.1. wijst de vorderingen af,
8.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 7.136,00,
8.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
8.4. veroordeelt [eiser] om binnen één week na betekening van dit vonnis te bewerkstelligen dat het in opdracht van [eiser] gelegde derdenbeslag als bedoeld in de producties 6 tot en met 10 van de akte van 7 maart 2007 wordt opgeheven,
8.5. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen het totaal van de wettelijke rente over een bedrag van € 210.000,00 te rekenen vanaf 8 februari 2007 tot aan de dag dat voornoemd bedrag door notaris mr. H.E. Delicaat aan [gedaagden] wordt uitgekeerd enerzijds en de rente die is gekweekt over voornoemd bedrag zolang dat bij voornoemde notaris staat en ten goede komt aan [gedaagden] anderzijds,
8.6. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 29.040,00 (negenentwintig duizendveertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 30 mei 2007 tot de dag van volledige betaling,
8.7. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 868,50,
8.8. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2009.