Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nr.: 08/1347 WOZ/OZB
Uitspraak in het geding tussen:
[eiseres], echtgenote van [naam]
te [plaats], Zwitserland
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Epe
verweerder.
1. Procesverloop
Bij beschikking van 25 februari 2008 heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres A te plaats] (gemeente Epe), voor het belastingjaar 2008 en per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 488.000.
Tevens is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelasting eigendom van € 325,65 voor het jaar 2008 opgelegd
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 juli 2008 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en zowel de vastgestelde waarde als de aanslag gehandhaafd.
Daartegen is namens eiseres door haar echtgenoot, [echtgenoot], op 11 augustus 2008 beroep bij de rechtbank ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden, alsmede een taxatierapport van 17 april 2009, opgemaakt door [taxateur A], WOZ-taxateur.
Het beroep is behandeld ter zitting van 28 juli 2009, waar de gemachtigde van eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.J. Boone en
[taxateur B], WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. In geschil is de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 488.000 van de onroerende zaak [adres A te plaats] en de daarop gebaseerde aanslag onroerende- zaakbelasting eigendom.
De onroerende zaak betreft een in 1920 gebouwde vrijstaande woonboerderij met rieten kap, aangebouwde garage, schuren, carport, ondergrond en tuin. De inhoud van de woning bedraagt 783 m3 en de oppervlakte van het perceel is 2.560 m2.
2.2. Ingevolge artikel 220 en Pro artikel 220b van de Gemeentewet en artikel 1 van Pro de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2006 van de gemeente Epe (hierna: de Verordening) wordt een eigenarenbelasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld.
Ingevolge artikel 5 van Pro de Verordening, zoals gewijzigd bij raadsbesluit van 1 november 2007, bedraagt het tarief van de eigenarenbelasting voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen € 1,67 voor elke volle € 2.500 van de heffingsmaatstaf, zijnde de op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet
WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2007.
In artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is als richtlijn gegeven dat de waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
2.3. Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat verweerder ten onrechte een aanslag onroerende- zaakbelasting heeft opgelegd nu deze belasting als vermogensbelasting is aan te merken en op grond van het Verdrag tussen Nederland en Zwitserland van 12 november 1951 ter voorkoming van dubbele belasting op het gebied van belastingen van het inkomen en van het vermogen (gepubliceerd in Tractatenblad 1951,148), onder de Zwitserse belastingheffing valt.
2.4. De rechtbank is allereerst van oordeel dat het Verdrag van 12 november 1951 (hierna: het Verdrag) van toepassing is op de onderhavige heffing van onroerende-zaakbelasting. Daartoe overweegt de rechtbank dat het Verdrag ingevolge artikel 1 van Pro toepassing is op directe belastingen op bestanddelen van het vermogen, welke geheven worden voor rekening van onder meer gemeenten, maar in het bijzonder van toepassing is op belastingen voorkomende in de bijlage II (waaronder de grondbelasting,) alsmede op belastingen van gelijke of gelijksoortige aard, welke in de toekomst aan deze belastingen zullen worden toegevoegd of welke deze vervangen.
Naar het oordeel van de rechtbank staat het Verdrag evenwel niet in de weg aan de heffing van de onroerende-zaakbelasting eigendom nu in artikel 3 van Pro het Verdrag is bepaald dat onroerende goederen slechts belastbaar zijn in de Staat waar deze goederen zijn gelegen.
Nu [adres A] in Nederland is gelegen, heeft verweerder terecht de onderhavige aanslag kunnen opleggen. In artikel 11 van Pro het Verdrag is bepaald dat de belastingplichtige, indien hij aantoont dat de maatregelen van de belastingautoriteiten van de beiden Staten voor hem leiden tot dubbele belasting, het recht heeft een bezwaar in te dienen bij de Staat waar hij woonachtig is. Voor zover hier al sprake is van dubbele belastingheffing dient eiseres bij Zwitserland bezwaar te maken.
De aanslag onroerende-zaakbelasting eigendom is derhalve niet in strijd met het Verdrag.
2.5. Ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde is eiseres van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij heeft daartoe aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van het nabijgelegen waterskicentrum en wellnessressort De Veluwse Bron, waarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Verder heeft eiseres - onder verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 10 oktober 2008 (LJN: BF7605) - aangevoerd dat de WOZ-waarde gekoppeld dient te worden aan de dalende AEX-index.
2.6. De rechtbank stelt voorop dat verweerder aannemelijk dient te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport ingezonden, opgemaakt op 17 april 2009 door [taxateur A], WOZ-taxateur.
In dit rapport is de waarde bepaald op € 575.000 door vergelijking met vrijstaande woningen waarvan verkoopprijzen beschikbaar zijn. Er zijn drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt, te weten:
- [adres B te plaats], een semi-bungalow uit 1953 met een inhoud van 246 m3 en een perceel van 3.600 m2, die op 29 augustus 2008 is verkocht voor € 460.000;
- [adres C te plaats], een woonboerderij uit 1900 met inhoud van 795 m3 en een perceel van 2.524 m2, die op 4 juni 2008 is verkocht voor € 715.000;
- [adres D te plaats], een woonboerderij uit 1913 met een inhoud van 525 m3 en een perceel van 5.780 m2, die op 2 maart 2007 is verkocht voor € 565.000.
Met betrekking tot de referentiewoningen [adres B] en [adres C] is de rechtbank van oordeel dat deze verkoopcijfers weliswaar meer dan een jaar na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, maar desalniettemin als maatgevend kunnen worden beschouwd voor de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2007. Daartoe overweegt de rechtbank dat het hier gaat om de waardering van een woonboerderij, gelegen in het buitengebied van het dorp Emst, en geen verkoopgegevens rond de waardepeildatum van vergelijkbare panden voorhanden waren.
Ten aanzien van de referentiewoning [adres C] overweegt de rechtbank nog dat deze verkoop weliswaar minder goed bruikbaar is omdat de transactiedatum meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen, maar dat dit verkoopcijfer niettemin een indicatie geeft voor het waardeniveau ter plaatse, nu deze woning een soortgelijke ligging ten opzichte van de toegangsweg naar het waterskicentrum en het wellnessressort heeft als de woning van eiseres. Bovendien is deze referentiewoning, eveneens een woonboerderij met rieten kap, ook qua inhoud en perceeloppervlakte zeer goed vergelijkbaar met de woning van eiseres.
Naar het oordeel van de rechtbank maken de door verweerder opgevoerde referenties een WOZ-waarde van € 488.00 voor de woning van eiseres voldoende aannemelijk.
Voor wat betreft de door eiseres gestelde verkeersoverlast van bezoekers van het waterskicentrum en het wellnessressort, stelt de rechtbank vast dat de woning van eiseres, blijkens de luchtfoto in het taxatierapport, niet is gelegen aan de toegangsweg naar het wellnessressort en het waterskicentrum. Namens eiseres is evenwel gesteld dat bezoekers, die met behulp van navigatiesystemen het ressort via de kortste route wensen te bereiken, langs [adres A] worden gestuurd. De rechtbank constateert dat de verkeersoverlast aldus wordt ondervonden door bezoekers die gebruik maken van navigatie, én vanuit noordelijke richting komen, én via de kortste route reizen. Naar het oordeel van de rechtbank zal het aantal verkeersbewegingen langs de woning van eiseres gering zijn. Temeer, daar de gebruikelijke route niet langs [adres A] loopt en het wellnessressort over het algemeen door daggasten wordt bezocht.
Voor zover de verkeersoverlast van dien aard zou zijn dat dit als een waardeverminderde omstandigheid zou moeten worden aangemerkt, is de rechtbank van oordeel dat dit waardedrukkende effect niet zo groot kan zijn dat de zogenoemde bezwaardrempel wordt overschreden. De bezwaardrempel is neergelegd in artikel 26a van de Wet WOZ. Hierin is bepaald - voor zover hier van belang - dat de vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn indien de waarde in het economische verkeer daarvan niet meer dan 4% afwijkt. De bezwaardrempel bedraagt in dit geval derhalve € 19.520. Het waardedrukkende effect is zeker niet groter te achten dan dit bedrag.
De stelling van eiseres dat het recreatiegebied Kievietsveld in de periode 2007-2009 door de komst van het waterskicentrum en wellnessressort is veranderd en een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woningen in dit gebied, kan de rechtbank niet onderschrijven nu uit het taxatierapport blijkt dat [adres C], dat ook in dit gebied ligt, in deze periode, te weten op 4 juni 2008, is verkocht voor € 715.000.
De overige door eiseres aangevoerde omstandigheden, zoals de aanwezigheid van een hoge druk gasleiding en de onderhoudstoestand van de woning op de peildatum 1 januari 2007, leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot een waardevermindering.
Voor zover eiseres met de verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam heeft betoogd dat de huidige financiële crisis leidt tot een waardevermindering van de woning, is de rechtbank van oordeel dat de kredietcrisis, die in de zomer van 2007 in Amerika is begonnen, eerst vanaf medio 2008 in Nederland heeft geleid tot een daling van de huizenprijzen. De financiële crisis raakt derhalve niet de waarde per peildatum 1 januari 2007.
2.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2007.
Ook voor het overige heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de aanslag onroerende-zaakbelasting eigendom ten onrechte, dan wel tot een onjuist bedrag, is opgelegd.
2.8. Het beroep is derhalve ongegrond. Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. van Baaren. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2009.