Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 99536 / HA ZA 09-49
Vonnis van 15 juli 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Ermelo,
2. [eiser 2],
wonende te Ermelo,
eisers,
advocaat mr. C.B. Gaaf te Zutphen,
tegen
1. [Gedaagde 1],
wonende te Ermelo,
gedaagde,
advocaat mr. P.G.F.M. van Oss te Harderwijk,
2. [Gedaagde 2],
wonende te Ermelo,
gedaagde,
advocaat mr. P.G.F.M. van Oss te Harderwijk,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] MAKELAARDIJ & HYPOTHEKEN BV,
gevestigd te Ermelo,
gedaagde,
advocaat mr. A.V.P.M. Gijselhart te Zutphen.
Eisers zullen hierna [Eiser 1 en 2]. genoemd worden. Gedaagden sub 1 en 2 zullen gezamenlijk [Gedaagde 1 en 2]. genoemd worden. Gedaagde sub 3 zal [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 april 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 5 juni 2009.
2. De feiten
2.1. [Gedaagde 1 en 2]. was eigenaar van de woning aan de [adres] te Ermelo (hierna: de woning). Op het achter de woning gelegen perceel was een recreatiepark gevestigd. De woning heeft dienst gedaan als beheerderswoning van het recreatiepark. In het najaar van 2004 is door [Gedaagde 1 en 2]. aan de gemeente Ermelo verzocht de bestemming van de woning te wijzigen. Bij brief van 9 november 2004 heeft de gemeente Ermelo [Gedaagde 1 en 2]. laten weten dat zijn verzoek wordt afgewogen in het kader van het nieuwe bestemmingsplan en dat in afwachting daarvan geen toezeggingen kunnen worden gedaan.
2.2. Op enig moment heeft [Gedaagde 1 en 2]. zijn woning te koop gezet. [Gedaagde 1 en 2]. heeft makelaar [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] de opdracht gegeven de woning te verkopen. In de verkoopbrochure van de woning is een informatielijst opgenomen waarin onder punt 9a staat vermeld:
“Rust er volgens het bestemmingsplan een bijzondere bestemming op het perceel?”
Bij deze vraag is het vakje “ja” aangekruist en is vermeld:
“Beheerderswoning t.b.v. achtergelegen perceel.”
2.3. In april 2006 en op 21 juli 2006 heeft [Eiser 1 en 2]. de woning bezichtigd. Nadien is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [Gedaagde 1 en 2]. zijn woning voor
€ 510.000,- aan [Eiser 1 en 2]. heeft verkocht.
2.4. Op 2 augustus 2006 hebben partijen een koopovereenkomst getekend met betrekking tot de woning. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst staat vermeld:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
Bij de koopakte is de hiervoor genoemde informatielijst gevoegd. De koopovereenkomst en de informatielijst is door [Eiser 1 en 2]. op iedere bladzijde geparafeerd.
2.5. Op 30 oktober 2006 is bij de notaris mr. W.J. Doorn te Ermelo de akte van levering gepasseerd. Op pagina 1 van de akte van levering staat vermeld:
“LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper op een augustus tweeduizend zes en twee augustus tweeduizend zes aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
het woonhuis met verder aanbehoren, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres] te [postcode plaats], kadastraal bekend gemeente Ermelo, sectie I nummer [getal], groot negen aren zeventig centiaren, hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als woonhuis.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”
2.6. Medio 2008 heeft [Eiser 1 en 2]. besloten de woning te verkopen. De woning is naar aanleiding van deze voorgenomen verkoop door de door [Eiser 1 en 2]. ingeschakelde makelaar, Meeus makelaars B.V. (hierna: Meeus), getaxeerd op een waarde van € 580.000,-.
Naar aanleiding van informatie die door de makelaar aan potentiële kopers is gedaan, is door de aankoopmakelaar van de potentiële kopers navraag gedaan bij de gemeente Ermelo, die vervolgens heeft laten weten dat op de woning de bestemming “verblijfsrecreatieterrein” rust.
2.7. In oktober 2008 heeft [Eiser 1 en 2]. de woning opnieuw door Meeus laten taxeren. In het rapport van 22 oktober 2008 is de waarde van de woning op € 410.000,- bepaald.
3. De vordering
3.1. [Eiser 1 en 2]. vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Primair:
a. de koopovereenkomst zal ontbinden
b. [Gedaagde 1 en 2]. zal veroordelen tot het betalen van de koopprijs van € 510.000,- aan [Eiser 1 en 2]. tegen teruglevering van de woning
c. [Gedaagde 1 en 2]. zal veroordelen tot het betalen van € 57.500,- aan [Eiser 1 en 2]. als aanvullende schadevergoeding
d. voor recht zal verklaren dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Eiser 1 en 2].
e. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan [Eiser 1 en 2]. begroot op 8% van de koopprijs van de woning, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, e.e.a. slechts voor zover ‘sub c’ niet (geheel) toewijsbaar is.
2. Subsidiair:
a. de koopovereenkomst van de woning zal vernietigen
b. [Gedaagde 1 en 2]. zal veroordelen tot het betalen van de koopprijs van € 510.000,- aan [Eiser 1 en 2].
c. [Gedaagde 1 en 2]. zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan [Eiser 1 en 2]. begroot op 8% van de koopprijs van de woning, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag
d. voor recht zal verklaren dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Eiser 1 en 2].
e. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan [Eiser 1 en 2]. begroot op 8% van de koopprijs van de woning, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, e.e.a. slechts voor zover ‘sub c’ niet (geheel) toewijsbaar is.
3. Meer subsidiair:
a. de koopovereenkomst zal wijzigen in die zin dat de koopprijs voor de woning wordt vastgesteld op € 340.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag
b. verkopers zal veroordelen tot het betalen van € 170.000,- aan [Eiser 1 en 2]., althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag
c. voor recht zal verklaren dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [Eiser 1 en 2].
4. [Gedaagde 1 en 2]. en [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] hoofdelijk in de kosten van dit geding zal veroordelen, waaronder begrepen het verschuldigde griffierecht en het tot aan deze uitspraak begrote bedrag aan salaris van de advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het vonnis, althans de veertiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
3.2. [Eiser 1 en 2]. heeft primair aan zijn vordering jegens [Gedaagde 1 en 2]. ten grondslag gelegd dat sprake is van non-conformiteit, aangezien de woning, anders dan is overeengekomen in artikel 5.3 van de koopovereenkomst, niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [Gedaagde 1 en 2]. heeft in de akte van levering verklaard dat hem geen publiek of privaatrechtelijke gronden bekend zijn die aan gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. Op grond van het bestemmingsplan rust op de woning de bestemming “verblijfsrecreatieterrein”. Ingevolge deze bestemming kan de woning niet permanent worden bewoond, waardoor normaal gebruik als woonhuis niet mogelijk is. [Gedaagde 1 en 2]. is tekortgeschoten in de nakoming, welk tekortschieten een ontbinding rechtvaardigt.
Van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] wordt enkel schadevergoeding gevorderd voor zover de vordering tot schadevergoeding jegens [Gedaagde 1 en 2]. wordt afgewezen.
[Eiser 1 en 2]. heeft primair aan zijn vordering jegens [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] ten grondslag gelegd dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] onrechtmatig heeft gehandeld. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft nagelaten de juiste informatie te verschaffen over de woning. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft slechts aangegeven dat het een beheerderswoning betrof, met als uitleg dat over het perceel leidingen liepen ten behoeve van het achterliggende perceel. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft nagelaten [Eiser 1 en 2]. te informeren over het feit dat de woning niet permanent bewoond mag worden en dat op de woning een recreatiebestemming rust. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft daarmee niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hem als deskundige in het maatschappelijk verkeer mag worden verwacht. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] dient zich als NVM makelaar te houden aan de voor NVM-leden geldende erecode. Door de prijsstelling van de woning heeft [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] de indruk gewekt dat het niet om een woning met recreatiebestemming betrof.
Het onrechtmatig handelen kan [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] worden toegerekend. De schade die [Eiser 1 en 2]. stelt te hebben geleden bestaat uit de overdrachtsbelasting die [Eiser 1 en 2]. heeft betaald. [Eiser 1 en 2]. vordert deze schadevergoeding van [Eiser 1 en 2]. voor zover de vordering tot aanvullende schadevergoeding jegens [Gedaagde 1 en 2]. wordt afgewezen. Deze schade vergoeding heeft betrekking op de overdrachtskosten die [Eiser 1 en 2]. heeft moeten maken bij de koopovereenkomst.
[Eiser 1 en 2]. heeft subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van dwaling. Indien [Eiser 1 en 2]. ten tijde van de overdracht op de hoogte was geweest van het feit dat op de woning de bestemming “verblijfsrecreatieterrein” rust, had hij de overeenkomst niet gesloten. De dwaling is het gevolg van het nalaten door [Gedaagde 1 en 2]. en [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] inlichtingen te verstrekken over de bijzondere bestemming van de woning. Bij een koopovereenkomst met betrekking tot een woning zijn niet enkel de fysieke eigenschappen van de woning van belang maar ook de factoren die de koopprijs beïnvloeden. Uit het taxatierapport van 22 oktober 2008 blijkt dat de waarde van de woning aanzienlijk lager ligt indien daar geen woonbestemming maar een recreatiebestemming op rust. De woning is in dat geval moeilijker te verkopen.
Van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] wordt enkel schadevergoeding gevorderd voor zover de vordering tot schadevergoeding jegens [Gedaagde 1 en 2]. wordt afgewezen. Deze schade vergoeding heeft betrekking op de overdrachtskosten die [Eiser 1 en 2]. heeft moeten maken bij de koopovereenkomst.
[Eiser 1 en 2]. heeft meer subsidiair wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 Burgerlijk Wetboek (BW) aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Het door [Eiser 1 en 2]. geleden nadeel kan worden weggenomen door de koopprijs te verminderen met het verschil tussen de waarde die de woning zou hebben indien daarop een woonbestemming zou rusten en de waarde die de woning heeft. Dit verschil bedraagt € 170.000,-.
[Eiser 1 en 2]. heeft meest subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van bedrog als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW. [Gedaagde 1 en 2]. was op de hoogte van het feit dat op de woning geen woonbestemming rust. De verklaring bij de notaris dient te worden beschouwd als voorwaardelijk opzet gericht op het laten doorgaan van de verkoop van de woning. [Eiser 1 en 2]. vordert vernietiging en terugbetaling van hetgeen onverschuldigd is betaald. [Gedaagde 1 en 2]. heeft onrechtmatig gehandeld door [Eiser 1 en 2]. niet te informeren over de bestemming van de woning terwijl hij daarvan wel op de hoogte was. [Eiser 1 en 2]. vordert schadevergoeding als gevolg van dit onrechtmatig handelen ter hoogte van de kosten die zijn gemaakt in verband met de overdracht van de woning.
4. Het verweer van [Gedaagde 1 en 2].
4.1. [Gedaagde 1 en 2]. voert verweer en concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [Eiser 1 en 2]. in zijn vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze vordering zal ontzeggen, met veroordeling van [Eiser 1 en 2]. in de kosten van dit geding.
4.2. [Gedaagde 1 en 2]. heeft aan zijn verweer ten grondslag gelegd dat bij hem geen onduidelijkheid heeft bestaan over de bestemming van de woning. Voor zover de makelaar van [Gedaagde 1 en 2]. een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of zaken heeft verzwegen, is dit, gezien de opdracht die [Gedaagde 1 en 2]. aan zijn makelaar heeft gegeven, niet op instigatie van [Gedaagde 1 en 2]. gebeurd. Deze onjuiste voorstelling van zaken is daardoor niet aan [Gedaagde 1 en 2]. te wijten. Tussen [Gedaagde 1 en 2]. en [Eiser 1 en 2]. is nimmer over de bestemming gesproken. [Gedaagde 1 en 2]. acht het niet aannemelijk dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Er is open kaart gespeeld en geleverd wat is verkocht. Voor zover dit laatste door [Eiser 1 en 2]. wordt betwist, is dit te wijten aan het feit dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Op de informatielijst is onder punt 9a aangegeven dat sprake is van een bijzondere bestemming. [Eiser 1 en 2]. heeft deze bladzijde van de lijst geparafeerd. Voor zover [Eiser 1 en 2]. de passage uit de informatielijst niet heeft begrepen, had hij eenvoudig kunnen informeren bij de gemeente of de makelaar. [Eiser 1 en 2]. had daarvoor bedenktijd kunnen vragen. Ook na levering van de woning had [Eiser 1 en 2]. dit onderzoek nog kunnen doen, zodat hij niet in strijd had gehandeld met artikel 7:23 BW. Er was veel publiciteit over het bestemmingsplan.
De stelling van [Eiser 1 en 2]. dat sprake is van een woning met de bestemming “recreatiewoning” is onjuist. Indien sprake zou zijn van een woning met een dergelijke bestemming zou dat in de gemeente Ermelo problemen opleveren, omdat daartegen actief wordt opgetreden. Wat aan [Eiser 1 en 2]. is verkocht en geleverd is een dienstwoning bij een voormalig recreatieterrein. De gebruiksmogelijkheden wijken niet dermate af van een normale woonbestemming waardoor sprake zou zijn van een fundamenteel verschil in waarde. In het kader van de financiering van de woning door [Eiser 1 en 2]. zal een taxatie hebben plaatsgevonden. De bank heeft de woning gefinancierd, zodat de bank eveneens uit zal zijn gegaan van een normale koopprijs bij de geldende bestemming.
De bestemming is enkel op de woning blijven rusten zodat op het park geen tweede beheerderswoning mag worden gebouwd en dat uitbreiding van de woning niet of slechts beperkt mogelijk is. Er is geen sprake meer van een park, nu de grond verkaveld en verkocht is. Alle op het voormalige park gelegen huizen worden permanent bewoond en er is geen sprake van gemeenschappelijke voorzieningen. [Gedaagde 1 en 2]. heeft de woning permanent bewoond, zonder enige beperking te ondervinden.
Het taxatierapport van 22 oktober 2008 kan niet serieus worden genomen. Het lijkt erop dat de makelaar met het rapport aan de wensen van zijn cliënten heeft willen voldoen. Indien tot vaststelling van de schade zou worden geoordeeld, dient een onafhankelijke taxatie plaats te vinden.
[Gedaagde 1 en 2]. stelt dat hem niet bekend was dat het normaal gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden niet was toegestaan. Hij heeft daardoor niet gehandeld in strijd met artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek omdat geen sprake is van een pure bestemming “wonen”, is dit gebrek kenbaar gemaakt aan [Eiser 1 en 2].. Het is aan [Eiser 1 en 2]. om na te gaan welke publiekrechtelijke beperkingen aan het woonhuis kleven. [Eiser 1 en 2]. is op de planologische bijzonderheden gewezen.
Nu de woning permanent bewoond mag worden is sprake van conformiteit. Indien geen sprake is van conformiteit, stelt [Gedaagde 1 en 2]. dat zij [Eiser 1 en 2]. gewezen heeft op de bijzondere bestemming, zodat de aanwezigheid van een zuivere woonbestemming niet een omstandigheid is waarvan [Eiser 1 en 2]. de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
Een beroep op dwaling kan [Eiser 1 en 2]. niet baten nu [Eiser 1 en 2]. zowel voorafgaand als bij het sluiten van de overeenkomst voldoende is ingelicht over de bijzondere bestemming. Voor zover [Eiser 1 en 2]. desondanks dwaalde is dit te wijten aan het feit dat hij niet kenbaar heeft gemaakt dat hij niet begreep wat de bijzondere bestemming inhield en geen enkel initiatief heeft ondernomen om de betekenis nader te onderzoeken. Eventuele ontstane schade is daarmee volledig aan de eigen schuld van [Eiser 1 en 2]. te wijten.
[Gedaagde 1 en 2]. betwist dat de koopprijs niet marktconform is. De marktconforme prijs dient te worden beoordeeld naar de heersende bijzondere bestemming en de koopprijs per datum sluiting koopovereenkomst en niet per 20 oktober 2008. Ten slotte kunnen de betaalde overdrachtskosten worden teruggevraagd bij de belastingdienst. De overige overdrachtskosten dienen te worden onderbouwd.
5. Het verweer van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV]
5.1. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] voert verweer en concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [Eiser 1 en 2]. niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met veroordeling van [Eiser 1 en 2]. in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en (voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [Eiser 1 en 2]. zal veroordelen in de na de uitspraak vallende kosten conform het liquidatietarief van de rechtbank, ad € 131,- dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, ad € 191,-.
5.2. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft aan zijn verweer ten grondslag gelegd dat de gemeente Ermelo geen bezwaar heeft en had tegen permanent gebruik van de woning door de eigenaar. De gemeente wilde voorkomen dat een tweede beheerderswoning zou worden gerealiseerd. Daardoor is de woning in het bestemmingsplan nog altijd gekoppeld aan het achterliggende perceel. [Eiser 1 en 2]. is meegedeeld dat op de woning een bijzondere bestemming rust. Voordat [Eiser 1 en 2]. de koopovereenkomst tekende is hij daar ten minste twee maal op gewezen. Op de informatielijst in de verkoopbrochure is dit onder punt 9a vermeld. Deze informatielijst is tevens aan de koopovereenkomst gehecht, welke door [Eiser 1 en 2]. is gezien en geparafeerd. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft daarmee aan zijn mededelingsplicht voldaan.
[Naam Makelaardij & Hypotheken BV] betwist dat door hem is meegedeeld dat de bestemming betrekking zou hebben op de over het perceel lopende leidingen en riolering ten behoeve van het achterliggende perceel. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft meegedeeld dat op het perceel een bijzondere bestemming rustte. Indien [Eiser 1 en 2]. meer informatie had gewild had het op zijn weg gelegen om deze informatie te vragen. Op de koper rust immers een onderzoeksplicht en hij dient zelf onderzoek te doen naar de publiekrechtelijke belemmeringen die op een onroerende zaak rusten. Door het ondertekenen van de koopovereenkomst en paraferen van de bijlagen, heeft [Eiser 1 en 2]. de bijzondere bestemming uitdrukkelijk aanvaard.
[Naam Makelaardij & Hypotheken BV] stelt zich voorts op het standpunt dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit zoals in de koopovereenkomst is vermeld. [Eiser 1 en 2]. kan de woning immers permanent bewonen. Van non-conformiteit is geen sprake. Voor zover een gebrek aanwezig is, is dit een bij [Eiser 1 en 2]. kenbaar gebrek. [Eiser 1 en 2]. heeft een woning gekocht met een bijzondere bestemming en deze ook geleverd gekregen. [Eiser 1 en 2]. mocht niet verwachten een woning te hebben gekocht met de (zuivere) bestemming “wonen”.
[Naam Makelaardij & Hypotheken BV] stelt dat de door [Eiser 1 en 2]. geleden schade op grond van eigen schuld geheel dan wel gedeeltelijk voor rekening van [Eiser 1 en 2]. dient te blijven. Daarbij geldt dat [Eiser 1 en 2]. zijn schade had dienen te beperken. Indien in het nieuwe bestemmingsplan de woning niet de bestemming “wonen” krijgt, is het aan [Eiser 1 en 2]. om daartegen te ageren.
[Naam Makelaardij & Hypotheken BV] stelt het causaal verband tussen het handelen van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en de schade ontbreekt. [Eiser 1 en 2]. wilde de woning graag hebben en was bekend met de bijzondere bestemming die op de woning rust. Dit was echter geen aanleiding voor [Eiser 1 en 2]. om nader onderzoek te doen, zodat niet aannemelijk is dat [Eiser 1 en 2]. een andere keus zou hebben gemaakt indien hem nog uitdrukkelijker was verteld dat op de woning een bijzondere bestemming rust. De overdrachtskosten kunnen niet als schade worden gezien, nu vaststaat dat [Eiser 1 en 2]. wilde verhuizen en daarmee dus overdrachtskosten zou hebben moeten maken.
Los hiervan wordt door [Eiser 1 en 2]. geen schade geleden. De vordering van [Eiser 1 en 2]. is gestoeld op het afhaken van één potentiële koper. Betwist wordt dat deze koper is afgehaakt vanwege de bijzondere bestemming die op de woning rust. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] betwist dat door [Eiser 1 en 2]. geen marktconforme prijs is betaald en betwist het door [Eiser 1 en 2]. overgelegde taxatierapport van 22 oktober 2008. Ten slotte stelt [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] dat de gevorderde schadevergoeding geen schade betreft, nu [Eiser 1 en 2]. recht heeft op teruggaaf van de door hem betaalde overdrachtsbelasting indien zijn vordering tot ontbinding of vernietiging zou worden toegewezen. De door [Eiser 1 en 2]. gestelde overige overdrachtskosten worden bij gebrek aan onderbouwing, betwist.
6. De beoordeling
6.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [Gedaagde 1 en 2]. geen mededelingen aan [Eiser 1 en 2]. heeft gedaan over de bestemming die op de woning rust. [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] heeft als makelaar, in opdracht van [Gedaagde 1 en 2]., de verkoop van de woning aan [Eiser 1 en 2]. begeleid. De door [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] gedane mededelingen aan [Eiser 1 en 2]. omtrent de bijzondere bestemming van de woning dienen aan [Gedaagde 1 en 2]. te worden toegerekend. De gedragingen van de makelaar van de verkoper ten opzichte van de koper hebben in het maatschappelijk verkeer mede op grond van verkeersopvattingen als gedragingen van de verkoper te gelden.
6.2. [Eiser 1 en 2]. heeft een huis gekocht met de bestemming ‘beheerderswoning ten behoeve van het achtergelegen perceel’.
Deze bijzondere bestemming staat vermeld onder punt 9a van de informatielijst die bij de verkoopbrochure is gevoegd. De stelling van [Gedaagde 1 en 2]. dat [Eiser 1 en 2]. de woning heeft bezocht bij de Open Huizendag in april 2006 en dat toen ook verkoopbrochures klaar lagen, zodat hij mogelijk reeds toen zo'n brochures heeft meegenomen, is door [Eiser 1 en 2]. niet weersproken. [Eiser 1 en 2]. heeft ter comparitie van 5 juni 2009 erkend dat hij in ieder geval bij de bezichtiging van de woning op 21 juli 2006 een exemplaar van die brochure heeft ontvangen van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV].
Deze bijzondere bestemming wordt eveneens vermeld op pagina 2 van de informatielijst die bij de koopovereenkomst is gevoegd, welke pagina door [Eiser 1 en 2]. op 2 augustus 2006 is geparafeerd, de dag dat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Niet betwist is dat hij op die dag nog vóór de aankoop met [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] over deze bijzondere bestemming heeft gesproken.
[Eiser 1 en 2]. was dus bekend met deze bijzondere bestemming. Met deze bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW heeft hij dan ook uitdrukkelijk ingestemd, zodat hij zich achteraf over deze bestemming als zodanig niet kan beklagen, mits die bestemming het normaal gebruik van de woning voor permanente bewoning door hem niet in de weg staat. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst is immers vastgelegd dat het huis de feitelijke eigenschappen zal bezitten, die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, terwijl [Gedaagde 1 en 2]. blijkens de leveringsakte voorts heeft meegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet zou zijn toegestaan.
[Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en [Gedaagde 1 en 2]. stellen zich op het standpunt dat dit normaal gebruik van de woning als woonhuis ook zonder meer is toegestaan omdat de woning al sinds jaren niet meer als beheerderswoning wordt gebruikt en ook als zodanig niet meer kan worden gebruikt.
6.3. Tussen partijen staat vast dat de woning in de jaren dertig van de vorige eeuw is gebouwd als gewone burgerwoning. Pas veel later is achter de woning een recreatief bungalowpark gebouwd. Op enig moment is de eigenaar/beheerder van dit park in de woning gaan wonen. De bestemming is vervolgens gewijzigd in beheerderswoning. Het park is inmiddels opgeheven. Enige jaren geleden zijn de bungalows per stuk verkocht; sindsdien worden deze huizen permanent bewoond door hun eigenaars. Van gemeenschappelijke voorzieningen is geen sprake meer. De bestemming beheerderswoning sluit dus niet meer aan bij de feitelijke realiteit van dit moment. Dat de woning ooit nog als beheerderswoning zou kunnen fungeren is een louter theoretische mogelijkheid en in wezen volstrekt uitgesloten, zodat legalisatie niet alleen feitelijk maar ook juridisch alleszins in de rede ligt.
6.4. Bij deze stand van zaken valt vooralsnog niet in te zien dat het huis feitelijk niet normaal voor permanente bewoning kan worden gebruikt en dat de gemeente Ermelo handhavend zou kunnen optreden bij bewoning door een ander dan een/de beheerder. Dit zou immers tot gevolg hebben dat de woning permanent leeg zou komen te staan. Deze gedachte vindt overigens steun in de door [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en [Gedaagde 1 en 2]. overgelegde verklaring van E.J. Bilder (hierna: Bilder), voormalig wethouder van de gemeente Ermelo. In deze verklaring (productie 5 bij conclusie van antwoord van [Naam Makelaardij & Hypotheken BV]) schrijft Bilder, voor zover thans van belang:
"Uitgangspunt is steeds geweest dat deze bedrijfswoningen ook als burgerwoning mochten worden gebruikt. Daar is een en andermaal schriftelijk toestemming voor gegeven. Deze toestemming werd onder voorwaarden gegeven. De gedachte was dat een definitieve keuze voor de bestemming van de woning bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan zou worden gemaakt, waarbij deze keuze dan, indien er geen onoverkomelijkheden zijn, zou aansluiten bij het dan bestaande gebruik (…) Nadrukkelijk moet worden aangegeven dat het College niet voornemens is om, nadat de bestaande bedrijfswoning z'n functie verliest, de mogelijkheid tot het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning mogelijk te maken. Met andere woorden de rest van het recreatie bedrijf zou geen mogelijkheid meer hebben tot het oprichten van een nieuwe bedrijfswoning (…) De gedachte dat een bedrijfswoning leeg zou staan omdat het recreatiebedrijf geen bedrijfswoning nodig zou hebben kwam niet in de hoofden van het toenmalige College op, wij waren ons allen zeer bewust van het feit dat in Ermelo de vraag naar woningen vele malen groter was dan het aanbod (…) Daar komt bij dat zowel in de agrarische sector, als in de sfeer van bedrijfswoningen op bedrijventerreinen ook nimmer werd opgetreden tegen bewoning van bedrijfswoningen door mensen die niet aan het bedrijf verbonden waren (…)".
6.5. [Eiser 1 en 2]. zal, gelet op het voorgaande, dienen te bewijzen dat de ruimtelijke bestemming beheerderswoning in dit bijzondere geval meebrengt dat zijn woning feitelijk niet normaal gebruikt mag worden voor permanente bewoning. Dat dat, strikt genomen juridisch wellicht anders ligt, is voor dit bewijs niet voldoende, aangezien [Eiser 1 en 2]. dat reeds had kunnen vaststellen en in beginsel ook had moeten vaststellen, door vóór de aankoop nader onderzoek te verrichten naar de precieze reikwijdte van het ruimtelijk begrip beheerderswoning ten behoeve van het achtergelegen perceel. Deze aanduiding roept immers onmiddellijk de vraag op wat de betekenis daarvan is.
Voornoemd beginsel lijdt slechts dan uitzondering, indien [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en [Gedaagde 1 en 2]. hem bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben medegedeeld dat de woning zonder enige beperking gebruikt kon worden voor permanente bewoning of hem zodanige andere informatie hebben verstrekt dat hij geen nader onderzoek heeft hoeven te doen naar de precieze reikwijdte van het ruimtelijk begrip beheerderswoning ten behoeve van het achtergelegen perceel.
Nu [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en [Gedaagde 1 en 2]. gemotiveerd betwisten dergelijke mededelingen te hebben gedaan, zal [Eiser 1 en 2]. om proceseconomische redenen reeds thans ook tot dit bewijs worden toegelaten.
6.6. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7. De beslissing
De rechtbank
7.1. laat [Eiser 1 en 2]. toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit blijkt:
- dat de woning feitelijk niet normaal gebruikt mag worden voor permanente bewoning;
- dat [Naam Makelaardij & Hypotheken BV] en [Gedaagde 1 en 2]. hem hebben meegedeeld dat de woning zonder enige beperkingen kon worden gebruikt voor permanente bewoning of hem zodanige andere informatie hebben verstrekt dat hij geen nader onderzoek heeft hoeven te doen naar de precieze reikwijdte van het ruimtelijk begrip beheerderswoning ten behoeve van het achtergelegen perceel,
7.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 5 augustus 2009 voor uitlating door [Eiser 1 en 2]. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
7.3. bepaalt dat [Eiser 1 en 2]., indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
7.4. bepaalt dat [Eiser 1 en 2]., indien hij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met november 2009 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
7.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. D. Vergunst in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2,
7.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
7.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2009.?