Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 112299 / KG ZA 10-119
Vonnis in kort geding van 17 mei 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWINVEST DEVELOPMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaten mr. M. van Schie en mr. J. Schoorlemmer te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING 123 BEHEER,
gevestigd te Vaassen (gemeente Epe),
gedaagde,
gemachtigde: mr E.A.M. Brugman te Wijchen.
Partijen zullen hierna Bouwinvest en 123 Beheer genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Bouwinvest
- de pleitnota van 123 Beheer.
2. De feiten
2.1. Tussen 123 Beheer en Woningstichting SWZ is op 15 februari 2006 een beheerovereenkomst gesloten met betrekking tot het onroerend goed gelegen aan de [adressen] te Zwolle (hierna: het pand). In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
Nemen het volgende in aanmerking:
A. Partijen wensen met ingang van 22 februari 2006 een tijdelijk beheer overeenkomst aan te gaan met betrekking tot het pand [adres], te Zwolle, kadastraal omschreven onder de Gemeente Zwolle [kadastrale gegevens];
B. Stichting 123 Beheer beheert voor eigenaren en belanghebbenden tijdelijk leegstaande panden en stelt deze, zolang deze overeenkomst duurt, ter beschikking aan tijdelijk bewoners ter voorkoming van leegstand;
C. Partijen hebben niet de intentie een huurovereenkomst aan te gaan en evenmin de intentie een dienstbetrekking te creëren.
Artikel 1. Duur van deze overeenkomst
1.1. Deze overeenkomst geldt voor onbepaalde tijd;
1.2. Redelijkerwijs mag Stichting 123 Beheer aannemen dat het pand minimaal 12 maanden en max. 24 maanden voor tijdelijke bewoning beschikbaar blijft. Stichting 123 Beheer kan geen rechten ontlenen aan deze voorspelling van Woningstichting SWZ.
1.3. Deze overeenkomst kan door opdrachtgever met inachtneming van een opzegtermijn van vier weken worden opgezegd;
1.4. Stichting 123 Beheer draagt de zorg dat bij beëindiging van deze overeenkomst het betreffende pand in dezelfde staat, als waarin het verkeerde bij aanvang van deze overeenkomst opgeleverd wordt;
1.5. Gedurende de opzegtermijn blijven de verplichtingen van Stichting 123 Beheer jegens opdrachtgever volledig van kracht.
(…)”.
2.2. Bouwinvest is opvolgend eigenaar van het pand. Zij heeft het pand begin 2010 verworven van haar enig aandeelhouder Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid, die op haar beurt de eigendom op 24 december 2008 had verkregen van Woningstichting SWZ.
2.3. Bij brief d.d. 26 januari 2010 heeft Bouwinvest de beheerovereenkomst per 1 maart 2010 opgezegd.
2.4. Bij brief d.d. 22 februari 2010 heeft Bouwinvest aan 123 Beheer het volgende geschreven:
“(…)
Wij hebben het gebouw geïnspecteerd en de volgende punten geconstateerd;
• het gebouw is niet goed onderhouden,
• in diverse ongebruikte ruimtes ligt afval opgeslagen,
• er zijn meer gebruikers in het gebouw dan door Bouwinvest aan u is aangegeven na de aankoop van het gebouw,
• de vergoeding die u ontvangt voor het beheer, de door u in rekening gebrachte vergoedingen aan de gebruikers, is hoog. Mede gelet op de slechte staat van onderhoud,
• niet alle gebruikers van het gebouw zijn door u opgegeven in het overzicht wat u op 8 februari jl. aan ons heeft gemaild.
Wij zijn van mening dat u een wanprestatie heeft geleverd t.a.v. het beheer van het gebouw. Daarom zullen wij alle kosten die door deze wanprestatie zijn ontstaan en nog zullen ontstaan op u verhalen.
(…)
Wij verzoeken en zonodig sommeren u vanaf 1 maart a.s. het gebouw [adres] te Zwolle niet meer als adres voor uw (hoofd)kantoor en/of postadres te gebruiken en niet meer te vermelden op uw website aangezien wij vanaf die datum geen enkele overeenkomst met u hebben en ook niet van plan zijn om d(ie) met u af te sluiten. (…)”.
2.5. Tot op heden heeft 123 Beheer het pand niet opgeleverd aan Bouwinvest en voert zij nog steeds het beheer.
3. Het geschil
3.1. Bouwinvest vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. 123 Beheer te veroordelen het onroerend goed gelegen aan de [adressen] te Zwolle binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te verlaten en te ontruimen conform het bepaalde in de beheerovereenkomst en met al het hare en de haren, en leeg en ontruimd en in de staat zoals deze bij aanvang van de beheerovereenkomst was en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van de sleutels en stukken betreffende brandveiligheid, gebruiksvergunningen en milieukeuringen aan Bouwinvest ter beschikking te stellen en ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat 123 Beheer niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen en met machtiging aan Bouwinvest om bij gebreke van volledige voldoening aan dit bevel de ontruiming op kosten van 123 Beheer zelf te bewerkstelligen zo nodig met behulp van de sterke arm;
2. 123 Beheer te veroordelen tot betaling van een voorschot aan schadevergoeding voor alle geleden en nog te lijden schade op grond van een onrechtmatige daad jegens Bouwinvest uit hoofde van artikel 6:162 in Pro samenhang met 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) te begroten op het totaalbedrag aan door 123 Beheer ontvangen gebruiksvergoedingen vanaf 1 maart 2010 tot en met 3 mei 2010 ad € 15.234,54 te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
3. 123 Beheer te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Bouwinvest heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomst met inachtneming van de opzegtermijn van vier weken heeft opgezegd. Er gelden geen andere vereisten voor de opzegging. Bouwinvest is ontevreden over de wijze van beheer door 123 Beheer en wenst niet langer van haar diensten gebruik te maken. De beheerovereenkomst is geëindigd per 1 maart 2010. 123 Beheer weigert echter het pand op te leveren. Bouwinvest lijdt hierdoor schade.
Bouwinvest voegt hier nog het volgende aan toe.
Er is geen sprake van een duurovereenkomst. De tijdelijke aard van de beheerovereenkomst volgt uit de tekst van de overeenkomst en uit de omstandigheden die een rol speelden bij het sluiten van de overeenkomst. Een beheerovereenkomst zoals de onderhavige is bedoeld om tijdelijk leegstaande panden te beheren ter voorkoming van kraak. Een opzegtermijn van vier weken is in deze branche gebruikelijk.
Indien wel wordt aangenomen dat hier sprake is van een duurovereenkomst, heeft Bouwinvest goede gronden om de overeenkomst op te zeggen. Door 123 Beheer is slecht beheer gevoerd over het pand. Daardoor kan 123 Beheer het pand ook niet meer opleveren in de staat zoals die was bij het aangaan van de overeenkomst. Bouwinvest lijdt hierdoor eveneens schade, welke 123 Beheer als veroorzaakt door haar onrechtmatige daad aan Bouwinvest dient te vergoeden.
3.3. 123 Beheer heeft ten verwere het volgende aangevoerd.
Uit de mededelingen van mevrouw [naam], werkneemster van Bouwinvest, mocht 123 Beheer afleiden dat Bouwinvest de intentie had om de beheerovereenkomst met haar te continueren en dat de overeenkomst niet zomaar opgezegd zou worden. Bovendien is er sprake van een duurovereenkomst en ontbreekt een zwaarwegende grond om de overeenkomst op te zeggen. Een zwaarwegende grond kan niet worden gevonden in slecht beheer door 123 Beheer, omdat de feiten die daarvoor door Bouwinvest zijn aangevoerd onjuist zijn.
Nu er onjuiste feiten aan de opzegging ten grondslag zijn gelegd en de opzegging daarmee een ongeoorloofd doel heeft, is de opzegging niet gerechtvaardigd. De opzegging door Bouwinvest heeft verder zeer nadelige financiële gevolgen voor 123 Beheer. Indien de opzegging wel gerechtvaardigd wordt geacht, stelt 123 Beheer zich op het standpunt dat een redelijke opzegtermijn in acht dient te worden genomen en wel tot 1 januari 2011, zodat 123 Beheer zich kan aanpassen aan de gewijzigde situatie.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Beoordeeld dient te worden of aannemelijk is dat de bodemrechter - later oordelend - tot de conclusie zal komen dat Bouwinvest de beheerovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en 123 Beheer nu zonder recht of titel in het pand verblijft en het beheer daarover voert. Daartoe wordt het navolgende overwogen.
4.2. Door 123 Beheer is niet weersproken dat Bouwinvest destijds de beheerovereenkomst, zoals die tot stand is gekomen tussen 123 Beheer en Woningstichting SWZ, heeft overgenomen. 123 Beheer stelt zich echter op het standpunt dat deze beheerovereenkomst gekwalificeerd moet worden als een duurovereenkomst. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit standpunt van 123 Beheer onjuist.
Zowel uit de tekst als uit de aard van de beheerovereenkomst vloeit het tijdelijke karakter van de overeenkomst voort.
4.2.1. Zo is in de overeenkomst opgenomen dat partijen een tijdelijke beheerovereenkomst wensen aan te gaan. Verder zal 123 Beheer tijdelijk leegstaande panden beheren en, zolang de overeenkomst duurt, tijdelijk ter beschikking stellen aan bewoners ter voorkoming van leegstand.
In artikel 1 is Pro voorts opgenomen dat de overeenkomst geldt voor onbepaalde tijd en dat de voorspelling is dat de het pand voor maximaal 24 maanden beschikbaar blijft voor tijdelijke bewoning. Aan deze voorspelling kon 123 Beheer echter geen rechten ontlenen. Gelet hierop kon 123 Beheer dan ook geen vertrouwen ontlenen aan de mededelingen van mevrouw [naam], voor zover al door haar gedaan.
De overeenkomst kan daarnaast met inachtneming van een opzegtermijn van vier weken worden opgezegd.
4.2.2. Aan het afsluiten van overeenkomsten ter voorkoming van kraak of leegstand is voorts inherent dat eigenaren van het onroerend goed op korte termijn weer willen kunnen beschikken over het eigendom. Bouwinvest heeft onbetwist gesteld dat zij het pand begin dit jaar heeft gekocht om te kunnen herontwikkelen. Een dergelijke herontwikkeling van een pand kan de nodige tijd in beslag nemen. Wanneer echter alle papieren rond zijn en met de herontwikkeling daadwerkelijk begonnen kan worden, moet de overeenkomst op korte termijn kunnen worden beëindigd. 123 Beheer wist dan ook vanaf het moment van aangaan van de beheerovereenkomst dat deze op een termijn van vier weken kon eindigen.
De door 123 Beheer in dit kader aangedragen jurisprudentie leidt niet tot een ander oordeel.
4.3. Bouwinvest heeft de overeenkomst nu weliswaar niet opgezegd op grond dat met de herontwikkeling gestart gaat worden maar vanwege een andere reden, namelijk dat er geen goed beheer gevoerd wordt door 123 Beheer.
In de beheerovereenkomst wordt geen enkele beperking genoemd ten aanzien van de reden voor opzegging. Er is eveneens niet opgenomen dat de reden voor opzegging moet worden aangegeven, dan wel dat deze gemotiveerd moet worden. Bij brief d.d. 26 januari 2010 heeft Bouwinvest de overeenkomst kortaf opgezegd per 1 maart 2010, derhalve met inachtneming van de opzegtermijn van vier weken.
4.4. Aangezien Bouwinvest geen gronden hoeft aan te voeren voor het beëindigen van de beheerovereenkomst, kan het debat tussen partijen over het al dan niet aanwezig zijn van een zwaarwegende grond buiten bespreking blijven.
4.5. Voorshands is al met al voldoende aannemelijk dat Bouwinvest de beheerovereenkomst met 123 Beheer rechtsgeldig per 1 maart 2010 heeft opgezegd. 123 Beheer verblijft vanaf die datum zonder recht of titel in het pand en voert daarover onrechtmatig het beheer. Bouwinvest heeft dan ook een spoedeisend belang bij de gevraagde ontruiming. Een ontruimingstermijn van veertien dagen acht de voorzieningenrechter redelijk. De vordering komt derhalve voor toewijzing in aanmerking.
4.6. Aan de te verbeuren dwangsommen zal een maximum worden gesteld. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde prikkelende werking van de dwangsomoplegging.
4.7. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal evenwel worden afgewezen, omdat zij strikt genomen overbodig is. Artikel 556 eerste Pro lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.8. Eveneens zal de vordering tot een voorschot op de schadevergoeding worden afgewezen. Voor de vraag of toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding geïndiceerd is, moet volgens de Hoge Raad niet alleen worden onderzocht of het bestaan van een vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden, welke meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van belangen van partijen dient mede te worden betrokken het risico van de onmogelijkheid van de terugbetaling door eiseres toe te wijzen geldvordering.
De voorzieningenrechter volgt de door de Hoge Raad geboden geachte terughoudendheid, nu eiseres zelfs niets omtrent het spoedeisend belang gesteld heeft.
Voor zover zij heeft aangevoerd dat de verhaalsmogelijkheden bij 123 Beheer wellicht zullen afnemen, overweegt de voorzieningenrechter dat het leggen van conservatoir beslag daarvoor de aangewezen weg is.
4.9. 123 Beheer zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouwinvest worden begroot op:
- dagvaarding € 73,89
- vast recht 335,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.152,89
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het onroerend goed gelegen aan de [adressen] te Zwolle te verlaten en te ontruimen conform het bepaalde in de beheerovereenkomst en met al het hare en de haren, en leeg en ontruimd en in de staat zoals deze bij aanvang van de beheerovereenkomst was en behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van de sleutels en stukken betreffende brandveiligheid, gebruiksvergunningen en milieukeuringen aan eiseres ter beschikking te stellen en ontruimd te houden;
5.2. bepaalt dat gedaagde voor iedere dag of gedeelte daarvan dat het in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan eiseres een dwangsom verbeurt van € 5.000,00;
5.3. bepaalt het maximum van de uit hoofde van dit vonnis te verbeuren dwangsommen op een bedrag van € 50.000,00;
5.4. veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 1.152,89;
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Vrieze en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2010.