Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 110778 / HA ZA 10-880
Vonnis van 8 september 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te [adres],
eiser,
advocaat mr. M.L. Marcus-Daniëls te Rijen, gemeente Gilze en Rijen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
advocaat mr. A.A. Dooijeweerd te Zutphen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 april 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 23 juni 2010
- de brief van mr. Dooijeweerd aan de rechtbank van 2 juli 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] heeft op 9 juni 2008 via hypotheekbemiddelaar [hypotheekbemiddelaar] van [eiser] de opdracht gekregen de waarde van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het appartement [adres] te Brummen (hierna: het appartement) te taxeren. De taxatie was volgens het taxatierapport bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag hypothecaire geldlening.
2.2. [gedaagde] heeft op 9 juli 2008 een taxatierapport uitgebracht waarin staat dat hij op 11 juni 2008 het appartement heeft opgenomen en geïnspecteerd en dat hij de onderhandse verkoopwaarde op € 230.000,-- en de executiewaarde op € 205.000,-- schat. Bij het onderdeel “K. Eigenbewoning en/of bewoning door derden” staat vermeld:
“(...) 2. Bijzonderheden
Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en bewoning: Het pand wordt nog niet door opdrachtgever bewoond. (…)”
2.3. WestlandUtrecht Hypotheekbank N.V. (hierna ook: de bank) heeft [eiser] een lening van € 255.000,-- verstrekt. Als zekerheid heeft zij hiervoor een hypotheekrecht gevestigd op het appartement. Bij notariële akte van 18 juli 2008 is het appartement door de toenmalige eigenaresse mevrouw [naam toenmalige eigenaresse] aan [eiser] geleverd voor een koopsom van € 235.000,--. Volgens de notariële akte zou het appartement door [eiser] gebruikt worden als woonruimte.
2.4. Enige tijd na de aankoop van het appartement heeft [eiser] het pand bezocht. Hij heeft toen gehoord dat de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren niet werd afgedragen. Ook heeft hij toen begrepen dat de hypothecaire verplichtingen jegens de bank niet werden nagekomen.
2.5. De gang van zaken rond de aankoop van het appartement door [eiser] is onderwerp geweest van een televisieprogramma van de onderzoeksjournalist Alberto Stegeman. Dit programma is op 20 december 2009 uitgezonden. In dit programma vertelt [eiser], timmerman van beroep, dat hem door (iemand van) een uitzendbureau werd voorgesteld tegen betaling van een bedrag van € 10.000,-- het betreffende appartement op zijn naam te stellen. Het uitzendbureau zou alles regelen. [eiser] hoefde alleen de papieren bij de notaris te tekenen. Het appartement zou verhuurd worden aan Poolse uitzendkrachten en na enige tijd weer -met winst- verkocht worden, zo zou volgens dit programma aan [eiser] zijn voorgehouden. Met behulp van Stegeman heeft [eiser] ontdekt dat voor het sluiten van de hypothecaire lening gebruik is gemaakt van een vervalste werknemersverklaring.
2.6. Op 1 mei 2009 heeft de bank [naam makelaar (tweede taxatie)] Makelaardij o.z. B.V. te Nijmegen opdracht gegeven de waarde van het appartement te taxeren met als doel inzicht te krijgen in de mogelijke opbrengst bij openbare verkoop. [naam makelaar (tweede taxatie)] heeft het appartement op 28 mei 2009 opgenomen en geïnspecteerd. In haar rapport van 10 juni 2009 heeft [naam makelaar (tweede taxatie)] de onderhandse verkoopwaarde van het appartement begroot op € 130.000,-- en de executiewaarde op € 110.000,--.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
I. [gedaagde] zal veroordelen aan [eiser] volledig en tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen het bedrag van € 100.000,-- en daarbij zal bepalen dat [eiser] de wettelijke rente over € 100.000,-- dan wel over het restant daarvan verschuldigd zal zijn tot aan de dag der algehele voldoening, primair -conform aansprakelijkstelling- vanaf 18 januari 2010, subsidiair in het geval [gedaagde] niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis voor volledige betaling heeft zorg gedragen;
II. voor recht zal verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die, ten gevolge van de hypotheekverplichtingen, reeds is ontstaan en nog zal gaan ontstaan jegens [eiser], nader op te maken bij staat;
III. [gedaagde] zal veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 15.000,-- met de bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente daarover verschuldigd is, primair -conform de aansprakelijkstelling- vanaf 18 januari 2009, subsidiair indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis tot algehele voldoening is overgegaan.
IV. een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de kosten voor het beslag, en de nakosten met bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn tot aan de dag der algehele voldoening in het geval hij deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis volledig en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] heeft voldaan.
3.2. [eiser] baseert deze vorderingen in het licht van de vaststaande feiten op de stelling dat de taxatie door [gedaagde] onjuist was. [gedaagde] heeft daardoor niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend (taxatie)makelaar mocht worden verwacht, hetgeen onrechtmatig is ten opzichte van [eiser].
[eiser] heeft schade geleden door dit onrechtmatig handelen. Hij heeft vertrouwd op het rapport van [gedaagde] en daar ook op mogen vertrouwen. [eiser] zal na verkoop van het appartement een aanzienlijke restschuld hebben. Vooralsnog maakt hij aanspraak op het verschil tussen het bedrag waarvoor de bank de financiering heeft verstrekt en de door de bank vastgestelde executiewaarde. Daarnaast is [gedaagde] gehouden aan [eiser] de buitengerechtelijke kosten te voldoen. Deze stelt [eiser] op 15 % van de hoofdsom, dus op € 15.000,--.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] heeft geconcludeerd dat de rechtbank [eiser] in zijn vorderingen niet ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding, daaronder te begrijpen een bedrag wegens nakosten (€ 131,-- zonder betekening en € 191,-- met betekening) zulks voor wat betreft de gevorderde kosten veroordeling uit voerbaar bij voorraad.
4.2. [gedaagde] voert de volgende weren.
4.2.1. Hij heeft geen bemoeienis gehad met de kwalijke praktijken die in de uitzending van Undercover in Nederland aan de orde zijn gesteld en is ook op geen enkele wijze bij de daarin beschreven malversaties betrokken geweest. Hij heeft niet geprofiteerd van deze kwalijke praktijken. Anders dan aan [eiser] zelf is hem geen beloning van € 10.000,-- in het vooruitzicht gesteld en uitbetaald voor het verlenen van zijn medewerking aan deze kwalijke praktijken. [eiser] heeft de nota die [gedaagde] hem voor zijn werkzaamheden heeft gestuurd nooit betaald.
4.2.2. Hij heeft een goede taxatie van de waarde van het appartement gegeven. De gemiddelde prijs van vergelijkbare objecten per m² naar het prijspeil 2008 ligt tussen € 1.900,-- en € 2.400,--. Uitgaande van de oppervlak van het appartement van 105 m² zou de waarde van het appartement dus tussen € 199.500,-- en € 252.000,-- moeten liggen. De taxatie van [gedaagde] ligt daar precies tussenin. Hij is uitgegaan van 100 m², zodat de door hem per m² berekende prijs € 2.300,-- is. Als bij die taxatie rekening gehouden wordt met de algemeen aanvaarde bandbreedtes dan is zijn taxatie niet zodanig onjuist dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur in redelijkheid niet tot de door hem gevonden waarden had mogen komen.
4.2.3. [gedaagde] betwist het causaal verband tussen zijn taxatie en de door [eiser] gestelde schade. [eiser] is door zijn zakenpartners voorgehouden dat hij geen kosten zou hoeven maken en dat alles voor hem geregeld zou worden. De zakenpartners van [eiser] hebben zich niet gehouden aan hun toezeggingen, waardoor de jegens de bank bestaande hypotheekverplichtingen niet zijn voldaan.
4.2.4. Bij het uitblijven van de door [eiser] gestelde beroepsfout van [gedaagde] zou [eiser] in dezelfde vermogenpositie zijn komen te verkeren als waarin hij zich thans bevindt. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] het taxatierapport en de bevindingen van [gedaagde] heeft gezien c.q. een rol heeft laten spelen bij zijn beslissing tot aankoop van het appartement. Zou [gedaagde] lager getaxeerd hebben of de taxatie hebben geweigerd, dan zou [eiser] toch gekocht hebben.
4.2.5. Het feit dat [eiser] met onbetrouwbare zakenpartners in zee is gegaan, kan niet voor rekening van [gedaagde] komen. [eiser] dient zijn zakenpartners aan te spreken.
4.2.6. [eiser] heeft de ontstane situatie aan zijn eigen schuld te wijten. Hij heeft gedreven door financiële zorgen en dus uit zuiver winstbejag ‘een pandje op zijn naam laten zetten’. De transactie waar [eiser] zich voor heeft laten gebruiken zag er van meet af aan onbetrouwbaar uit. [eiser] heeft geweten dat de zaak stonk en willens en wetens een risico genomen. Hij zou ook zonder taxatierapport in het avontuur gestapt zijn.
[gedaagde] betwist dat [eiser] geen enkele bemoeienis met de aankoop heeft gehad. Hij is bij de notaris en bij de hypotheekbemiddelaar [hypotheekbemiddelaar] geweest. Beiden zullen hem erop gewezen hebben dat het appartement wordt aangekocht voor eigen gebruik. Het was echter helemaal niet de bedoeling van [eiser] om het appartement zelf te gaan bewonen. [eiser] moet erbij zijn geweest toen de vervalste werknemersverklaringen en de vervalste loonstrook aan [hypotheekbemiddelaar] werd overhandigd.
4.2.7. [gedaagde] betwist de hoogte van de door [eiser] gestelde schade en stelt dat de door [eiser] ontvangen € 10.000,-- in mindering op de door [eiser] gestelde schade komt.
Onduidelijk is wat nu precies de situatie van [eiser] is. [gedaagde] wenst te vernemen welke acties [eiser] heeft ondernomen en in het bijzonder welke procedures aanhangig zijn gemaakt. Het moet niet zo zijn dat [eiser] tegelijkertijd bij verschillende partijen aanklopt voor vergoeding van dezelfde schade.
4.2.8. De vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten is in absolute zin te hoog en kan voorts de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. [eiser] dient aan te tonen dat de door hem gevorderde buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Pas als hij dat kan aantonen zijn buitengerechtelijke kosten verschuldigd die gematigd moeten worden tot 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief.
Er is geen sprake van een handelsovereenkomst, zodat de vordering met betrekking tot de wettelijke handelsrente moet worden afgewezen.
Omdat de hoofdvordering niet voor toewijzing vatbaar is, kan [eiser] geen aanspraak op rentevergoeding maken.
5. De beoordeling
5.1. Bij de beoordeling van [eiser]s stelling dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een onjuist taxatierapport uit te brengen wordt vooropgesteld dat een makelaar die een taxatierapport aan haar opdrachtgever ter beschikking stelt, binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. In het geval komt vast te staan dat [gedaagde] een onjuist taxatierapport heeft uitgebracht, moet geoordeeld worden dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld.
5.2. [gedaagde] heeft betwist dat hij de waarde van het appartement onjuist, namelijk te hoog heeft getaxeerd. Bij de beoordeling of de door [eiser] als productie 2 in het geding gebrachte taxatie door de heer [naam makelaar (tweede taxatie)] (hierna ook: [naam makelaar (tweede taxatie)]) van [naam makelaar (tweede taxatie)] Makelaardij tegenover deze gemotiveerde betwisting voldoende bewijs voor de stelling van [eiser] biedt, is het volgende van belang.
5.3. [gedaagde] heeft het appartement getaxeerd per 9 juni 2008, terwijl de taxatie van [naam makelaar (tweede taxatie)] dateert van 28 mei 2009. In juni 2008 waren er mondiaal al wel enkele donkere wolken aan de financiële hemel zichtbaar, maar eerst in het najaar van 2008 werd pas echt duidelijk dat er sprake was van een ernstige, wereldwijde kredietcrisis die ook Nederland trof. Waar in juni 2008 nog optimisme heerste op de woningmarkt en de verkoopprijs van woningen steeg, was medio 2009 dat optimisme omgeslagen in een pessimistische toekomstverwachting, met onder meer als gevolg een ernstige stagnatie in de verkoop van woning. Vast staat dat deze ontwikkeling een negatieve invloed heeft gehad op de woningprijs.
5.4. [naam makelaar (tweede taxatie)] heeft in zijn taxatie rekening heeft gehouden met een aantal waardebeïnvloedende omstandigheden die zich ten tijde van de taxatie door [gedaagde] nog niet voordeden. Zo maakt [naam makelaar (tweede taxatie)] melding van een geschil tussen [eiser] en de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex (de VvE) over een berging, die volgens [eiser] bij zijn appartementsrecht behoort en volgens de VvE bij de gemeenschappelijk ruimte. [naam makelaar (tweede taxatie)] adviseert niet alleen een nader onderzoek naar de privaatrechtelijke situatie van de berging in te stellen, maar ook naar de bestemming van de buitenruimte welke momenteel in gebruik is als parkeerplaats.
[gedaagde] vermeldt in zijn taxatierapport slechts dat de VvE in oprichting is.
5.5. [naam makelaar (tweede taxatie)] heeft het appartement getaxeerd om inzicht te krijgen in de mogelijke opbrengst bij (openbare) verkoop van het appartement en vermeldt dat er een indicatie is dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen. [gedaagde] heeft het appartement echter getaxeerd ten behoeve van een aanvraag van een hypothecaire geldlening en vermeldt dat er geen indicatie is dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen.
[gedaagde] kan gevolgd worden in zijn stelling dat over het algemeen bij een taxatie ten behoeve van een openbare (executie)verkoop de waarde van een pand lager wordt geschat dan bij een taxatie ten behoeve van een hypothecaire lening aan de toekomstige eigenaar/bewoner.
5.6. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat het appartement door [naam makelaar (tweede taxatie)] is getaxeerd nadat dit gedurende een jaar of langer bewoond is geweest door Poolse uitzendmedewerkers en dat een huis doorgaans van een dergelijke bewoning niet opknapt. [gedaagde] kan ook hierin gevolgd worden.
5.7. Dit alles leidt tot de conclusie dat de situatie ten tijde van de taxatie door [naam makelaar (tweede taxatie)] alsmede het doel waarvoor [naam makelaar (tweede taxatie)] getaxeerd heeft zodanig verschillend zijn van situatie en doel bij de taxatie van [gedaagde] dat de door [eiser] in het geding gebrachte taxatie door [naam makelaar (tweede taxatie)] onvoldoende bewijs biedt voor de stelling dat [gedaagde] het appartement (aanzienlijk) te hoog heeft gewaardeerd.
5.8. Aan de taxatie door de in het televisieprogramma Undercover in Nederland opgevoerde makelaar [naam makelaar (tv-progamma)] wordt voorbijgegaan. Van de waardedrukkende omstandigheden waar [naam makelaar (tv-progamma)] in het programma op wijst maakt [naam makelaar (tweede taxatie)] in zijn taxatierapport geen melding, terwijl ook ten aanzien van de taxatie door [naam makelaar (tv-progamma)] geldt dat zij ten tijde van de kredietcrisis is gedaan.
5.9. Er bestaat daarom aanleiding de vraag wat de waarde van het appartement was op
9 juli 2008 voor te leggen aan een deskundige. Naar het oordeel van de rechtbank kan met één deskundige volstaan worden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen.
5.10. Daarbij is nog het volgende van belang.
[naam makelaar (tweede taxatie)] vermeldt bij de omschrijving van het object en de onderhoudstoestand dat de voordeurpartij alsmede de doorgang naar het appartement nog niet is uitgevoerd en dat onder andere nog een stalen balk moet worden ingebracht. De kosten hiervan schat [naam makelaar (tweede taxatie)] op € 10.000,--. [gedaagde] vermeldt in zijn taxatierapport echter dat in verband met het feit dat er voor rekening van verkoper nog diverse, waardevermeerderende opknapwerkzaamheden zijn uitgevoerd (onder andere nieuwe entreepartij) het onderhavige rapport het rapport van 16 juni 2008 vervangt.
Gelet op de mededeling van [naam makelaar (tweede taxatie)] dat de voordeurpartij nog niet is uitgevoerd, moet ervan uitgegaan worden dat [gedaagde] bij zijn mededeling dat een nieuwe entreepartij is gerealiseerd is afgegaan op een mededeling van de verkoopster, maar deze mededeling niet geverifieerd heeft door de situatie nogmaals zelf te bekijken.
De deskundige dient derhalve de situatie te waarderen waarbij de entreepartij nog niet gerealiseerd is.
5.11. Zou geoordeeld worden dat, rekening houdend met de algemeen aanvaarde marges bij een dergelijke taxatie, [gedaagde] de waarde van het appartement te hoog heeft getaxeerd dan leidt dat tot het oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Omdat het uitbrengen van een onjuist taxatierapport aan [gedaagde] toegerekend kan worden, zal hij in het geschetste geval jegens [eiser] schadeplichtig zijn als er een causaal verband bestaat tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagde] en de door [eiser] gestelde schade.
5.12. Ten aanzien van dat causale verband geldt dat het wel zo mag zijn dat [eiser] het taxatierapport en de bevindingen van [gedaagde] niet heeft gezien noch een rol heeft laten spelen bij zijn beslissing tot aankoop van het appartement, zoals [gedaagde] onweersproken heeft gesteld, maar vast staat dat de bank naar aanleiding van het door [gedaagde] uitgebrachte taxatierapport aan [eiser] een hypothecaire lening heeft verstrekt. Tussen de taxatie door [gedaagde] en het verstrekken van een hypothecaire lening door de bank bestaat dus in die zin een oorzakelijk verband. Voor zover de taxatie te hoog is, lijdt [eiser] uitsluitend daardoor voor dat bedrag schade.
[gedaagde] heeft getaxeerd zoals hij gedaan heeft, zodat niet relevant is wat er zou zijn gebeurd als hij tot een lagere waardering zou zijn gekomen of de opdracht had geweigerd.
Het verweer dat er geen causaal verband is tussen de taxatie door [gedaagde] en de door [eiser] gestelde schade wordt daarom verworpen, met dien verstande dat dat causaal verband uiteraard niet aanwezig is, voor zover het door de bank aan [eiser] geleende bedrag de door [gedaagde] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van het appartement te boven gaat. Immers, hoewel [gedaagde] die waarde heeft getaxeerd op een bedrag van € 230.000,--, heeft de bank aan [eiser] een hypothecaire lening van € 255.000,-- verstrekt.
5.13. Tenslotte is nog het volgende van belang.
Ter terechtzitting heeft [eiser] verklaard dat de medewerkers van het uitzendbureau aansprakelijk zijn gesteld en dat er ook gesproken wordt met de bank. Voorts heeft [eiser] verklaard dat de verkoopster van het appartement gehuwd is met de heer [naam] van het uitzendbureau.
Dit laatste doet vermoeden dat ook de verkoopster van het appartement bekend was met de dubieuze gang van zaken rond de verkoop van haar appartement.
[eiser] dient zich uit te laten over de actie(s) die hij heeft ondernomen jegens zijn ‘zakenpartners’ en jegens de verkoopster en over het resultaat van die actie(s). Voorts dient hij zich uit te laten over de uitkomst van zijn gesprek(ken) met de bank. Ook is informatie van belang over de stand van zaken bij de verkoop of verhuur van het appartement.
5.14. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. draagt [eiser] op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverwegingen 5.9 en 5.13 , waartoe de zaak wordt verwezen naar de rol van 6 oktober 2010, ambtshalve peremptoir;
6.2. bepaalt dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren;
6.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2010.