Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 117198 / KG ZA 10-330
Vonnis in kort geding van 14 december 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. C.G.M.J. van Kreij te Groenlo,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. M. Douwenga te Enschede.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk van elkaar respectievelijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagden]
2. De feiten
2.1. [gedaagden] is eigenaar van de woning aan de [adres 1 te plaats]. [eisers] is eigenaar van een terrein dat onder meer grenst aan de achtertuin van [gedaagden] (hierna: het terrein).
2.2. Op 18 december 2000 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten waarin onder meer als volgt is bepaald
“[eiser sub 1 en eiseres sub 2] (…) verhuren aan:
(… [gedaagden], vzr.) een parkeerruimte (…) achter hun woning met een uitweg van 3 Mtr. breed naar de [straat]. (…)
De huur gaat in op 1 Januari 2001 voor onbepaalde tijd, en bedraagt F. 600,-- (…) per jaar en wordt vooraf betaald. Zonder opzegging beiderzijds zal automatisch verlenging van de huur plaatsvinden. (…)”
Met de bewoners van de [adres 2] (de heer [naam A]) en [adres 3] (de heer [naam B]) heeft [eisers] een zelfde soort huurovereenkomst gesloten.
De parkeerruimte van [gedaagden] (hierna: de parkeerruimte) en die van [naam A] is, vóórdat [gedaagden] op zijn huidige adres is komen wonen, door [naam A] en de voorganger van [gedaagden] door middel van palen en golfplaten van een afdak voorzien waaronder zij auto’s geparkeerd kunnen worden.
2.3. In april 2007 heeft [eisers] het terrein verkocht aan projectontwikkelaar [projectontwikkelaar] (hierna: [projectontwikkelaar]). [eisers] is met [projectontwikkelaar] overeengekomen dat het terrein uiterlijk op 1 januari 2010 ontruimd aan [projectontwikkelaar] ter beschikking zou worden gesteld.
2.4. Op 19 juli 2009 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en [gedaagden] waarin de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2009 en het afbreken van het afdak eind 2009 aan de orde zijn geweest.
2.5. Op 24 augustus 2009 heeft [eisers] een brief aan [gedaagden] overhandigd waarin het volgende is opgenomen:
“(…)
Betreft Ontbinding huurovereenkomst
Geachte [gedaagden],
Hierbij willen wij onze mondelinge mededeling dd 19 juli jl. bevestigen zodat op 1 januari 2010 de huurovereenkomst dd 18 December 2000 is ontbonden.
(…)”
De brief is ondertekend door [eisers] Tot op heden heeft [gedaagden] de brief niet voor akkoord ondertekend.
2.6. Bij mailbericht van 12 mei 2010 heeft [projectontwikkelaar] als volgt aan [gedaagden] medegedeeld:
“(…)
Naar aanleiding van ons gesprek van afgelopen donderdag over de door u gewenste voortzetting van het huidige gebruik van een deel (van … het terrein, vzr) als parkeerplaats kan ik u het navolgende berichten.
Naar aanleiding van uw verzoek tot het verkrijgen van twee parkeerplaatsen nabij uw huidige achtertuin heb ik o.a. contact opgenomen met de gemeente Winterswijk. De gemeente Winterswijk geeft duidelijk aan dat parkeren langs het nieuw aan te leggen achterpad is uitgesloten. Het wegprofiel van deze buurweg is ook niet geschikt voor langsparkeren. Insteek van de buurweg is het bereikbaar maken van het eigen perceel voor het parkeren van de auto op eigen terrein. (…)
Overige plekken tot het aanleggen van twee parkeerplaatsen zijn buiten de buurweg en de uitgeefbare bouwgrond eenvoudigweg niet aanwezig op de gronden binnen het plangebied (…)
Zoals reeds bekend zal het plan (…) voorzien in een stuk overcapaciteit qua parkeren. Hiervan zal door de bewoners van de [adres] gebruik kunnen worden gemaakt.
(…)”
2.7. Op 18 mei 2010 heeft [gedaagden] de huurprijs voor 2010 aan [eisers] overgemaakt, waarna [eisers] het bedrag aan [gedaagden] heeft teruggeboekt.
2.8. Op 21 juni 2010 heeft [naam A] het afdak op de door hem gehuurde parkeerplek, grenzend aan dat van [gedaagden], afgebroken.
2.9. Bij aangetekende brief van 22 oktober 2010 heeft mr. Van Kreij onder meer als volgt aan [gedaagden] medegedeeld:
“(…) Met u is afgesproken, samen met de heer [naam A], dat het opstal voor 1 januari 2010 zou zijn afgebroken, hetgeen is uitgesteld tot het voorjaar 2010. In de week voor Pinksteren is door u en de heer [naam A] een afbraak voor 1 juni 2010 toegezegd, in welk kader mijn cliënten akkoord hebben gekregen van de koper van de grond. De heer [naam A] heeft conform toezegging de helft van het afdak afgebroken, maar uwerzijds is dat niet gebeurd en is meegedeeld dat ‘het niet persoonlijk is, maar tegen de projectontwikkelaar’ en op 8 juli is nog meegedeeld dat u uw recht wilde halen.
U heeft de huur niet en zeker niet tijdig betaald en dat was ook niet nodig, want de huurovereenkomst was immers beëindigd en omtrent de ontruiming van het terrein waren afspraken gemaakt.
Mijn cliënten zijn van mening dat zij u naar behoren hebben opgezegd en met u een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot de beëindiging van de huur en de ontruiming van het terrein.
Voor zover u daarop bent teruggekomen (…), zeggen mijn cliënten u voor zover nodig de huurovereenkomst op en zeggen u de ontruiming aan tegen 8 november 2010. (…)
Mijn cliënten lopen het risico de beschikkingstellingsrente te verliezen wanneer op 8 november 2010 de huur niet is ontbonden en beëindigd en is ontruimd, daar waar juist mijn cliënten u vergaand tegemoet zijn gekomen.
(…)”
2.10. Tot op heden heeft [gedaagden] geen gehoor gegeven aan de aangezegde ontruiming.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de in 2.2 genoemde parkeerruimte te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en ter vrije beschikking te stellen van [eisers];
II. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van het geding en daarbij op voorhand het nasalaris begroot op een bedrag van EUR 131,00 zonder betekening en EUR 199,00 met betekening van dit vonnis, het totale bedrag aan proceskosten vermeerderd met de in artikel 6: 119 BW bedoelde wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan.
3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] in het gesprek op 19 juli 2009 heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2010 en dat het daarom niet nodig was de huur op te zeggen. Pas toen [eisers] op 24 augustus 2010 een schriftelijke bevestiging van die afspraak wilde laten ondertekenen, bleek dat [gedaagden] zich nog wilde beraden over zijn rechtspositie. Vervolgens heeft [eisers] in overleg met [projectontwikkelaar] in verband met de winterse omstandigheden tot het voorjaar van 2010 aan [gedaagden] uitstel verleend voor de afbraak van het afdak. Dat doet volgens [eisers] evenwel niet af aan beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 januari 2010. Het lijkt erop dat [gedaagden], nadat hem was gebleken dat [projectontwikkelaar] niet wilde instemmen met realisatie van twee parkeerplaatsen, de afspraken met [eisers] wilde terugdraaien en om die reden alsnog in mei 2010 de huur heeft betaald voor 2010. [eisers] stelt een spoedeisend belang bij zijn vordering te hebben omdat [projectontwikkelaar] – nu de bestemmingsplanwijziging onherroepelijk is – een aanvang wil maken met de werkzaamheden en [eisers] niet zal betalen zolang het terrein niet leeg en ontruimd is geleverd
3.3. [gedaagden] voert ten verwere aan dat op de huur van de parkeerruimte met afdak artikel 7:230a BW van toepassing is. [eisers] had de huurovereenkomst daarom moeten opzeggen en schriftelijk de ontruiming moeten aanzeggen. [gedaagden] stelt voornemens te zijn op grond van genoemde bepaling de rechter te verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen en vindt de ontruimingsvordering daarom voorbarig.
[gedaagden] betwist dat hij met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd en eveneens dat [eisers] vóór 22 oktober 2010 heeft opgezegd zodat aanzegging van de ontruiming tegen 8 november 2010 niet rechtsgeldig is. De huuropzegging converteert volgens [gedaagden] op grond van artikel 7:228 BW Pro in een opzegging tegen 1 januari 2012. [gedaagden] stelt groot belang te hebben bij parkeerruimte achter de woning omdat het niet mogelijk is om voor de woning te parkeren en [gedaagde sub 1] slecht ter been is.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. De voorzieningenrechter zal moeten inschatten hoe waarschijnlijk het is dat de rechter, oordelend in de bodemzaak, de huurovereenkomst als rechtsgeldig beëindigd zal aanmerken.
4.2. Allereerst dient te worden beoordeeld of aannemelijk is dat de huurovereenkomst met instemming van partijen is beëindigd. [gedaagden] heeft de stelling van [eisers] betwist dat hij mondeling met beëindiging heeft ingestemd. De inhoud van een door [eisers] overgelegde verklaring van [naam A] van 12 november 2010, waarin staat dat [gedaagden] mondeling heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst en afbraak van het afdak, is door [gedaagden] betwist. [gedaagden] heeft daarbij gesteld dat [naam A] niet aanwezig was bij het gesprek waarin [eisers] de huur heeft opgezegd. Dat [gedaagden] heeft ingestemd, is daardoor vooralsnog onvoldoende aannemelijk.
4.3. Nu de huurovereenkomst niet op grond van wederzijdse instemming als beëindigd is te beschouwen, dient te worden beoordeeld of deze ten gevolge van rechtsgeldige opzegging door [eisers] als beëindigd is aan te merken.
4.4. Het standpunt van [gedaagden] dat eenzijdige opzegging, gelet op de bewoordingen in de huurovereenkomst, niet tot de mogelijkheden behoort, wordt niet gevolgd. Hetgeen in de huurovereenkomst over opzegging is bepaald, laat weliswaar aan duidelijkheid te wensen over maar uitgangspunt bij contractuele relaties is dat deze in beginsel opzegbaar zijn. Bovendien komt het voor de uitleg van overeenkomsten aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De huurovereenkomst dient in dat kader te worden uitgelegd met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet louter kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn vervat, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang. Toepassing van de Haviltex-maatstaf op de huurovereenkomst leidt tot de conclusie dat met de opzegbepaling moet zijn bedoeld dat de overeenkomst automatisch verlengd wordt zolang geen van partijen opzegt, maar niet dat de overeenkomst slechts kan worden beëindigd door opzegging door beide partijen.
4.5. Vervolgens komt de vraag aan de orde of [eisers] de huur rechtsgeldig heeft opgezegd. Ter zitting is gebleken dat [eisers] al in 2007 met [projectontwikkelaar] in gesprek was over de ontwikkeling van het terrein en dat de omwonenden – onder wie [gedaagden] – ook in een vroeg stadium onder meer door middel van een inloopavond zijn geïnformeerd. Voor zover [gedaagden] betwist dat [eisers] de huur op 19 juli 2009 mondeling heeft beëindigd, heeft het hem in elk geval op 24 augustus 2009 duidelijk moeten zijn dat [eisers] de huur aan hem opzegde. [gedaagden] heeft immers niet betwist dat [eisers] hem op die datum de schriftelijke bevestiging van de huurbeëindiging persoonlijk heeft overhandigd. Dat [gedaagden] het niet eens was met die beëindiging, doet aan die (eenzijdige) opzegging niet af gelet op het in rechtsoverweging 4.4 overwogene en het in artikel 7:228, tweede lid, BW bepaalde. Uitgangspunt is dan ook dat de rechter, oordelend in een bodemprocedure, zal oordelen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door [eisers] en dat deze op 1 januari 2010 is geëindigd.
4.6. Het beroep dat [gedaagden] op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a kan hem evenmin baten. Ter zitting heeft mr. Van Kreij terecht de vraag aan de orde gesteld of een palenconstructie met daarop gelegde golfplaten als een gebouwde onroerende zaak is aan te merken in de zin van artikel 7:230a BW. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:230a BW is op te maken dat met ‘gebouwde onroerende zaak’ in dit artikel hetzelfde wordt bedoeld als in de inmiddels vervallen Huurwet. In die wet stond het gebouw centraal in de definitie van de gebouwde onroerende zaak, zodat als uitgangspunt geldt dat ontruimingsbescherming bedoeld is voor huurders van gebouwen. Vooralsnog moet ervan uit worden gegaan dat de huur van een parkeerplaats waarop met palen en golfplaten een afdak is aangebracht, niet is aan te merken als huur van een ongebouwde onroerende zaak. Bij een gebouwde onroerende zaak dient immers te worden gedacht aan een gebouw of een gedeelte daarvan met zijn normale aanhorigheden. Daarvan is hier geen sprake. Parkeerterreinen worden over het algemeen niet als gebouwen aangemerkt. De feitelijke situatie waarvan in dit geval sprake is – de aanwezigheid van een afdak op die parkeerplaats– geeft geen aanleiding om daarover in deze zaak anders te denken. Bovendien biedt de huurovereenkomst – waarin slechts wordt gesproken over ‘parkeerruimte’ – ook geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat partijen de verhuur van een ‘gebouwde onroerende zaak’ voor ogen heeft gestaan, of dat zij hebben willen bewerkstelligen dat aan [gedaagden] de huurbescherming van artikel 7:230a BW zou toekomen. Dat geldt temeer nu de overeengekomen huurprijs voor de parkeerplaats betrekkelijk laag is.
4.7. Het voorgaande leidt voorshands tot de conclusie dat [gedaagden] zonder recht of titel gebruik maakt van de parkeerplaats en dat hij ook geen beroep op huurbescherming kan doen op grond van artikel 7:230a BW. Aldus handelt [gedaagden] onrechtmatig jegens [eisers] Een afweging van de wederzijdse belangen valt voorts niet uit in het voordeel van [gedaagden] Daarbij is in aanmerking genomen dat [eisers] er groot belang bij heeft het terrein zo spoedig mogelijk ontruimd aan [projectontwikkelaar] over te kunnen dragen omdat hij pas daarna van [projectontwikkelaar] betaald krijgt en aldus in zijn pensioenbehoefte kan voorzien. Daartegenover staat dat het belang van [gedaagden] bij een parkeerplaats achter zijn huis minder zwaarwegend wordt geacht omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagden] geen alternatieve acceptabele plekken heeft om te parkeren. Dat recht voor het huis van [gedaagden] geen parkeerplaatsen zijn en [gedaagde sub 1] met een knieblessure kampt, maakt dat niet anders. Niet valt in te zien waarom hij niet elders kan parkeren in de straat of – te zijner tijd – in het te ontwikkelen gebied waar blijkens het mailbericht van [projectontwikkelaar] van 12 mei 2010 een overcapaciteit aan parkeerplaatsen zal worden gecreëerd.
4.8. Uit hetgeen is overwogen vloeit voort dat het niet waarschijnlijk is dat [gedaagden] in een bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld. De ontruimingsvordering van [eisers] is dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat [gedaagden] na betekening van dit vonnis nog twee weken de gelegenheid heeft het afdak af te breken. Met betrekking tot de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad is van belang dat [gedaagden], gelet op het in 4.6 is overwogene, geen beroep kan doen op ontruimingsbescherming zodat niet valt in te zien waarom toewijzing van de ontruimingsvordering thans voorbarig zou zijn.
4.9. [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 255,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.158,93
4.10. In aansluiting op het voorgaande wordt tevens aanleiding gezien om [gedaagden] te veroordelen in de nakosten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagden] om binnen 2 (twee) weken na betekening van dit vonnis de parkeerplaats achter zijn woning aan de [adres 1 te plaats] te ontruimen met en ontruimd te houden met al het zijne en ter vrije beschikking te stellen van [eisers];
5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.158,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 (veertien) dagen na het wijzen van dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan;
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de nakosten aan de zijde van [eisers] begroot op een bedrag van EUR 131,00, dan wel, indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, een bedrag van EUR 191,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 (veertien) dagen na het wijzen van dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2010.