Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 113951 / HA ZA 10-1419
Vonnis van 18 mei 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [plaats]
eisers,
advocaat mr. F.F.P.M. Vermeer te Harderwijk,
tegen
1. de stichting
STICHTING HET GELDERSCH LANDSCHAP,
gevestigd te Arnhem,
2. [gedaagde sub 2] en
3. [gedaagde sub 3],
beiden wonende te [plaats],
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. B.J.M. van Meer te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eisers] en HGL c.s. genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal worden aangeduid als HGL, gedaagden sub 2 en 3 als [gedaagden sub 2 en sub 3] en gedaagde sub 4 als [gedaagde sub 4].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 oktober 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 18 januari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 7 november 2008 hebben [eisers] en HGL een overeenkomst tot koop en vestiging van een erfpachtrecht (hierna ook: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres te plaats]. Het betreft de koop door [eisers] van een woonhuis, ook genoemd villa “[naam]”, met bijbehorende opstallen, en de vestiging van een recht van erfpacht op de ondergrond van voormeld woonhuis met bijbehorende opstallen (hierna ook: de onroerende zaak).
2.2. De overeenkomst, waarin [eisers] als erfpachter worden aangeduid, houdt onder meer het volgende in:
“ (…) overwegende dat:
(…)
b. HGL aan erfpachter heeft meegedeeld, dat de huidige huurder van voormelde villa naar alle waarschijnlijk de huur zal beëindigen medio 2009 en HGL voornemens is genoemde villa met aanhorigheden na het vrijwillig beëindigen van de huur door huurder in erfpacht uit te geven;
(…)
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering/uitgifte in erfpacht zal worden verleden (…) op het moment na huurbeëindiging door huidige huurder van het registergoed binnen drie maanden, nadat de huur is beëindigd. Van huuropzegging zal HGL tijdig bericht geven aan erfpachter.
(…)
Artikel 5
1. Het registergoed zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van huur (…).
(…)
Artikel 8
HGL garandeert (…) het navolgende:
(…)
3. Het registergoed zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur zijn en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraak tot gebruik, leeg, ontruimd en ongevorderd.
(…)
Artikel 10
(…)
Indien beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en HGL door huurder zal uitblijven zullen partijen nader overleggen.
(…)
Artikel 11
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij na in gebreke te zijn gesteld nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van 8 dagen.
2. Ingeval één partij nalatig blijft na het verstrijken van de ingebrekestellingtermijn zal deze overeenkomst van rechtswege zijn ontbonden, waarbij de nalatige aan de wederpartij een direct opeisbare boete dient te betalen van € 50.000,-- (zegge: vijftigduizend euro) onverlet de mogelijkheid voor de wederpartij om daarnaast een (aanvullende) schadevergoeding te vorderen.
(…)”.
2.3. Met ingang van 1 januari 2001 werd de onroerende zaak door HGL verhuurd aan [gedaagden sub 2 en sub 3] De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van tien jaren, met stilzwijgende verlenging van jaar tot jaar na afloop van die termijn. In de huurovereenkomst is bepaald dat het [gedaagden sub 2 en sub 3] zonder schriftelijke toestemming van HGL niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur af te staan.
2.4. In november 2008 heeft [gedaagden sub 2 en sub 3] de eigendom verworven van een perceel te Putten, alwaar hij een woning heeft laten bouwen met het oog daar te gaan wonen.
2.5. HGL heeft medio 2009 haar beleid ter zake het in gebruik geven van opstallen gewijzigd. Op grond van dit gewijzigde beleid zou de onroerende zaak niet meer in aanmerking komen om te worden verkocht of in erfpacht te worden uitgegeven.
2.6. In een brief van 18 september 2009 heeft [eisers] HGL verzocht om overleg teneinde te verkennen of de levering van het recht van erfpacht nog dat jaar zou kunnen plaatsvinden, eventueel in verhuurde staat, dit in verband met de in de offerte voor de hypotheek vermelde einddatum van december 2009.
2.7. Bij brief van 29 september 2009 heeft HGL de voor [eisers] optredende rentmeester, de heer [naam], het volgende meegedeeld:
“ (…) Vooralsnog is de beëindiging van de huur van voornoemde villa nog geen vast gegeven en achten wij het prematuur de villa in verhuurde staat in erfpacht uit te geven.
Het moge u duidelijk zijn dat wij ons naast de afspraak tussen uw cliënten en onze Stichting ook onze verantwoordelijkheid hebben ten opzichte van onze huurder. (…)”
2.8. Op 15 februari 2010 is met toestemming van HGL tussen [gedaagden sub 2 en sub 3] en de heer [gedaagde sub 4] (hierna: [gedaagde sub 4]) met betrekking tot de onroerende zaak een overeenkomst van onderhuur gesloten. De overeenkomst is ondertekend door HGL, [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4]. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen (waarbij HGL is aangeduid als verhuurder en Dragt als huurder):
“(…) overwegende dat,
- De huurovereenkomst (…) betreffende de houten villa “[naam]” (…) op nadrukkelijk verzoek van verhuurder door huurder niet beëindigd zal worden om bescherming en instandhouding van genoemde villa met aanhorigheden als onlosmakelijk cultuurhistorisch erfgoed van [landgoed]n de toekomst te kunnen blijven waarborgen.
komen als volgt overeen:
- Verhuurder met inachtneming van de huurovereenkomst huurder toestemming geeft om tot onderhuur over te gaan voor privébewoning aan [gedaagde sub 4] – voornoemd – per 1 maart 2010;
(…)”
2.9. Op 16 februari 2010 heeft [gedaagden sub 2 en sub 3] een e-mailbericht rondgestuurd, waarin hij melding doet van een nieuw adres per 25 februari 2010. Op 25 februari 2010 is [gedaagden sub 2 en sub 3] verhuisd naar de nieuwe woning.
2.10. Bij brief van 18 februari 2010 heeft de advocaat van [eisers]. HGL gesommeerd de overeenkomst na te komen en binnen 14 dagen te bevestigen dat zij aan de verplichting tot levering zal voldoen.
2.11. Bij vonnis in kort geding van 14 april 2010 is de vordering van [eisers] tot - kort gezegd - levering van de onroerende zaak door HGL afgewezen.
3. De vordering en het verweer
3.1. [eisers] vordert - kort samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
1. HGL zal veroordelen tot meewerking aan de levering van de onroerende zaak en tot vestiging van een erfpachtrecht, zulks op verbeurte van een dwangsom;
2. HGL zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.158,-, zijnde de kosten van het eerder tussen partijen gevoerde kort geding;
3. HGL c.s. zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op verbeurte van een dwangsom;
subsidiair:
1. HGL zal veroordelen tot meewerking aan levering van de onroerende zaak en tot vestiging van een erfpachtrecht, tegen betaling van de koopsom, zulks op verbeurte van een dwangsom;
2. HGL zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.158,-, zijnde de kosten van het eerder tussen partijen gevoerde kort geding;
3. HGL c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.250,- voor elke maand of deel van de maand dat [eisers] niet vrijelijk in de onroerende zaak kan wonen en verblijven, vermeerderd met de wettelijke rente;
meer subsidiair:
1. de koopovereenkomst tussen [eisers] en HGL van 8 november 2008 zal ontbinden, althans ontbonden zal verklaren;
2. HGL c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 929.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
3. HGL zal veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 2.158,-, zijnde de kosten van het eerder tussen partijen gevoerde kort geding,
dit alles met de hoofdelijke veroordeling van HGL c.s. in de kosten van deze procedure.
3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
Primair geldt dat HGL gehouden is de onroerende zaak in vrije staat in eigendom over te dragen aan [eisers], omdat de voorwaarde voor levering als vermeld in artikel 1 van de koopovereenkomst is ingetreden. Bedoeling van partijen was dat levering zou plaatsvinden binnen drie maanden nadat [gedaagden sub 2 en sub 3] de villa als huurder zou hebben verlaten. [gedaagden sub 2 en sub 3] zou de villa binnen afzienbare tijd verlaten, omdat hij bezig met het bouwen van een nieuwe woning. Omdat [gedaagden sub 2 en sub 3] het pand in februari 2010 heeft verlaten, is [eisers] ervan uitgegaan dat de huur uiterlijk per 1 maart 2010 is geëindigd en dat levering voor 1 juni 2010 zou plaatsvinden.
Er is geen sprake meer van een geldige huurovereenkomst tussen HGL en [gedaagden sub 2 en sub 3] Voor zover de huurovereenkomst niet is opgezegd, geldt dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Er is geen aanwijzing dat [gedaagden sub 2 en sub 3] nog gebruik maakt of zal maken van de woning. HGL kan de huurovereenkomst met [gedaagden sub 2 en sub 3] opzeggen en dus vrij van huur leveren. [gedaagden sub 2 en sub 3] maakt niet langer persoonlijk gebruik van de woning en voldoet dus niet aan de voorwaarden van de huurovereenkomst.
Er is ook geen sprake van onderhuur tussen [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4]. Indien hiervan sprake is, dan is deze overeenkomst nietig wegens strijd met de goede zeden, omdat de overeenkomst is gesloten met het enkele doel [eisers] in zijn rechten te frustreren, althans met de wetenschap dat dit het gevolg zou zijn.
[gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] dienen de woning te verlaten omdat zij geen recht of titel hebben om zich in die woning te bevinden.
Subsidiair geldt dat HGL gehouden is tot levering in verhuurde staat. Een redelijk uitleg van de overeenkomst brengt met zich mee dat bij het vertrek van [gedaagden sub 2 en sub 3] uit het pand in elk geval de levering in verhuurde staat dient plaats te vinden. De vereisten van redelijkheid en billijkheid staan eraan in de weg dat HGL zich ten opzichte van [eisers] beroept op het bestaan van de opschortende voorwaarde voor levering, als deze zou inhouden dat levering pas zou plaatsvinden als de huurovereenkomst ook formeel is geëindigd.
HGL is aansprakelijk voor de schade die [eisers] lijdt doordat zij willens en wetens heeft bewerkstelligd dat niet in het voorziene tijdvak in vrije staat kon worden geleverd. [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn medeaansprakelijk voor deze schade omdat zij onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eisers] Zij wisten beiden van de afspraken tussen HGL en [eisers] en wisten dat [eisers] schade zou lijden als gevolg van hun bereidheid medewerking te verlenen aan de “onderhuurconstructie”. De schade bestaat uit gederfd woongenot, te begroten op € 6.250,00 per maand totdat [eisers] feitelijk en juridisch in staat is de woning te betrekken, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Meer subsidiair wenst [eisers] de koopovereenkomst te ontbinden omdat HGL is tekortgeschoten in haar verplichting tot levering op het overeengekomen tijdstip. De schade bij ontbinding betreft het verschil tussen de actuele vrije verkoopwaarde en de koopprijs van de onroerende zaak, te stellen op een bedrag van € 929.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2010.
In alle gevallen vordert [eisers] vergoeding van de kosten van het eerder gevoerde kort geding met een totaalbedrag van € 2.158,-. Het gaat om de kosten aan de zijde van [eisers], alsmede de aan HGL vergoede kosten.
3.3. HGL c.s. concludeert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eisers] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen dan wel deze vorderingen zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van de procedure. Op het verweer van HGL zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil tussen partijen is of HGL gehouden is de onroerende zaak aan [eisers] te leveren. Partijen zijn het erover eens dat een opschortende voorwaarde voor levering van de onroerende zaak is overeengekomen. Zij zijn het niet eens over de inhoud van die voorwaarde. [eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat de voorwaarde inhoudt dat levering zou plaatsvinden zodra [gedaagden sub 2 en sub 3] de onroerende zaak als huurder in verband met het gereedkomen van een nieuw te bouwen woning zou verlaten. Deze voorwaarde is door het vertrek van [gedaagden sub 2 en sub 3] ingetreden, aldus [eisers] Volgens HGL hebben partijen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst uitdrukkelijk gekozen voor de formulering dat een leveringsverplichting pas bestaat zodra de huur door [gedaagden sub 2 en sub 3] zou zijn beëindigd. Omdat de huur nog steeds voortduurt, bestaat volgens HGL (nog) geen verplichting tot levering. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
4.2. Het gaat hier om de uitleg van een geschrift waarin de verhouding tussen partijen is geregeld. Die uitleg kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen ervan, maar daarbij komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van dat geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, 1981, 635 — Haviltex).
4.3. Volgens de bewoordingen van het contract is de verplichting tot levering verbonden aan het (formeel) beëindigen van de huurovereenkomst door [gedaagden sub 2 en sub 3] Verwezen wordt naar artikel 1, waarin is bepaald dat de akte van levering/uitgifte in erfpacht zal worden gepasseerd op het moment na huurbeëindiging door de huidige huurder en binnen drie maanden nadat de huur is beëindigd. Daarbij is tevens bepaald dat HGL tijdig bericht zal geven van de huuropzegging aan [eisers] In de considerans wordt de uitgifte in erfpacht ook gerelateerd aan het beëindigen van de huurovereenkomst. Mede gelet op deze bewoordingen van de overeenkomst heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd op welke gronden hij erop mocht vertrouwen dat het zou gaan om het feitelijk vertrek van [gedaagden sub 2 en sub 3] Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat [eisers] bij het sluiten van de overeenkomst werd bijgestaan door een ervaren rentmeester, zoals HGL onbetwist heeft aangevoerd.
4.4. Uitgangspunt is dus dat levering van de onroerende zaak op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst dient plaats te vinden zodra de huurovereenkomst tussen HGL en [gedaagden sub 2 en sub 3] formeel is geëindigd. Een formele beëindiging van de huurovereenkomst heeft (nog) niet plaatsgevonden. Situatie is dat [gedaagden sub 2 en sub 3] de onroerende zaak nog steeds huurt van HGL en die zaak, met schriftelijke toestemming van HGL en op haar nadrukkelijk verzoek, onderverhuurd aan [gedaagde sub 4]. Uit hetgeen HGL c.s. heeft aangevoerd moet worden afgeleid dat het gaat om een overeenkomst van onder(ver)huur voor onbepaalde tijd.
HGL heeft aangevoerd dat zij uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven aan [gedaagden sub 2 en sub 3] om de onroerende zaak onder te verhuren aan [gedaagde sub 4], omdat zij hiermee zoveel mogelijk handelde conform haar statutaire doelstelling en het in juli 2009 vastgestelde (gewijzigde) beleid ten aanzien van het in gebruik geven van opstallen. Zij heeft er bovendien belang bij dat de villa wordt bewoond door mensen met veel affiniteit met een bijzonder gebouw als villa “[naam]”, aldus HGL. Kennelijk beschouwt zij [gedaagde sub 4] als iemand met een dergelijke affiniteit. HGL zegt om deze redenen gekozen te hebben voor verlenging van de huur en onder(ver)huur, waarbij zij stelt gebruik te hebben gemaakt van de tekst van de overeenkomst, inhoudende dat levering eerst dient plaats te vinden bij beëindiging van de huur door [gedaagden sub 2 en sub 3]
4.5. In artikel 6:23 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling van een voorwaarde belang had, de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Dit laatste is het geval indien de schuldenaar zich naar de aard van de overeenkomst, gelet op de belangen van beide partijen, in redelijkheid had moeten onthouden van de handeling die de vervulling heeft verhinderd.
4.6. In het onderhavige geval blijkt uit hetgeen HGL heeft aangevoerd, dat zij er belang bij had dat de voorwaarde voor levering niet in vervulling zou gaan. Dit had met name te maken met het feit dat haar beleid in 2009 - derhalve na het sluiten van de overeenkomst met [eisers] - is gewijzigd en de onroerende zaak volgens dit nieuwe beleid niet meer in aanmerking zou komen voor verkoop of uitgifte in erfpacht.
Uit hetgeen is aangevoerd blijkt tevens dat HGL de vervulling van de voorwaarde heeft belet. Verwezen wordt in dit verband naar de overeenkomst van onder(ver)huur, waarin is overwogen dat de huurovereenkomst tussen HGL en [gedaagden sub 2 en sub 3] op nadrukkelijk verzoek van HGL niet door [gedaagden sub 2 en sub 3] zal worden beëindigd om bescherming en instandhouding van de villa met aanhorigheden als onlosmakelijk cultuurhistorisch erfgoed van [landgoed]n de toekomst te kunnen blijven waarborgen. Mede gelet op deze bewoordingen moet worden aangenomen dat [gedaagden sub 2 en sub 3] de huurovereenkomst heeft willen beëindigen nadat de nieuwe woning gereed was gekomen. Het was immers de bedoeling dat hij die nieuwe woning zou betrekken en dat heeft hij ook gedaan. Nu hij de onroerende zaak niet meer zou bewonen en onderverhuur niet was toegestaan zonder toestemming van HGL, moet worden aangenomen dat [gedaagden sub 2 en sub 3] geen belang meer had bij voortzetting van de huurovereenkomst. Door [gedaagden sub 2 en sub 3] nadrukkelijk te verzoeken de huurovereenkomst niet te beëindigen en hem toestemming te geven tot onderverhuur aan [gedaagde sub 4] heeft HGL verhinderd dat [gedaagden sub 2 en sub 3] de huurovereenkomst zou beëindigen en de voorwaarde voor levering in vervulling zou gaan.
4.7. De redelijkheid en billijkheid verlangen in het onderhavige geval dat de voorwaarde voor levering als vervuld geldt. Hiervoor is het volgende van belang.
Vast staat dat de “onderhuurconstructie” door HGL is bedacht ten behoeve van het in juli 2009 vastgestelde beleid, waarin de met [eisers] gesloten overeenkomst niet meer paste. Het enkele doel van deze constructie was te voorkomen dat HGL aan [eisers] zou moeten leveren. [eisers] heeft op geen enkele wijze rekening hoeven te houden met de situatie dat de huur op uitdrukkelijk verzoek van HGL door [gedaagden sub 2 en sub 3] zou worden voortgezet. Gesteld noch gebleken is dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen partijen het voornemen bestond om onderverhuur van de villa door [gedaagden sub 2 en sub 3] toe te staan. [eisers] mocht er bij het sluiten van de overeenkomst in redelijkheid van uitgaan dat [gedaagden sub 2 en sub 3] de huurovereenkomst na het gereedkomen van de nieuwe woning zou opzeggen, omdat hij geen belang meer zou hebben bij die huurovereenkomst. Zo is het ook verwoord in de considerans van de overeenkomst onder b, waarbij in artikel 10 lid 2 van de overeenkomst nog eens nadrukkelijk is bepaald: “Indien beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en HGL door huurder zal uitblijven zullen partijen nader overleggen”. Het kan zijn dat HGL belang had bij de “onderhuurconstructie”, maar [eisers] hoeft niet het nadeel te dragen van een na het sluiten van de overeenkomst vastgestelde beleidswijziging. Op grond van het voorgaande had HGL zich volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid behoren te onthouden van het beletten van de beëindiging van de huurovereenkomst.
4.8. HGL heeft nog een beroep gedaan op artikel 11 lid 2 van de overeenkomst, waarin is bepaald dat die overeenkomst van rechtswege ontbonden is indien een partij na een ingebrekestelling nalatig blijft. Dit betekent volgens HGL dat een nakomingsvordering is uitgesloten.
Het staat HGL echter niet vrij om in dit verband een beroep te doen op artikel 11 lid 2, omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij heeft in het onderhavige geval willens en wetens gekozen voor een constructie van onderhuur, waardoor de voorwaarde voor levering niet zou ingaan. Dat [eisers] daaropvolgend een ingebrekestelling zou doen uitgaan, lag voor de hand. HGL heeft door haar eigen handelen het ertoe geleid dat [eisers] haar in gebreke zou stellen. Het gaat niet aan vervolgens het standpunt in te nemen dat de overeenkomst door deze ingebrekestelling van rechtswege is ontbonden.
HGL heeft in dit verband ook nog een beroep gedaan op artikel 10 lid 2 van een conceptversie van overeenkomst, waarin was bepaald dat de overeenkomst nietig was en partijen niet meer aan elkaar gebonden zouden zijn indien beëindiging van de huurovereenkomst door [gedaagden sub 2 en sub 3] na 8 mei 2010 zou uitblijven. Deze conceptversie is echter door partijen niet opgenomen in de definitieve overeenkomst en mist dus relevantie.
4.9. HGL is dus gehouden de onroerende zaak aan [eisers] te leveren c.q. in erfpacht uit te geven. De door [eisers] primair gevorderde veroordeling tot levering in vrije, onverhuurde toestand kan echter niet worden toegewezen, omdat HGL niet in staat is de onroerende zaak vrij van huur te leveren. Er is immers - zo blijkt uit de door HGL overgelegde, niet betwiste overeenkomst tot onderhuur en de verklaring die [gedaagden sub 2 en sub 3] ter gelegenheid van de comparitie heeft afgelegd - nog steeds sprake van een huurovereenkomst tussen HGL en [gedaagden sub 2 en sub 3] Deze huurovereenkomst kan alleen door HGL worden beëindigd indien er sprake is van een van de in artikel 7:274 BW aangegeven beëindiginggronden. [eisers] heeft niet gesteld dat er sprake is van één van deze beëindiginggronden. Het betoog dat de huur kan worden beëindigd omdat [gedaagden sub 2 en sub 3] niet voldoet aan de bepaling in de huurovereenkomst die voorschrijft dat de huurder de onroerende zaak persoonlijk dient te gebruiken, wordt gepasseerd. Dragt had immers toestemming tot onderhuur, waardoor hij niet meer gehouden was de onroerende zaak persoonlijk te gebruiken.
Uit de overgelegde overeenkomst van onderhuur blijkt tevens dat er sprake is van een overeenkomst van onder(ver)huur tussen [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4]. [eisers] heeft onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat deze overeenkomst op grond van artikel 3:40 lid 1 BW nietig is wegens strijd met de goede zeden. Van de inhoud van de overeenkomst kan niet worden gezegd dat deze in strijd is de goede zeden. Het gaat immers om een overeenkomst waarbij [gedaagden sub 2 en sub 3] zich heeft verbonden de onroerende zaak aan [gedaagde sub 4] in gebruik te verstrekken tegen betaling van een bepaalde geldsom. Dit is uiteraard niet in strijd met maatschappelijk aanvaarde normen. Evenmin kan worden aangenomen dat de overeenkomst tussen [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] vanwege de strekking ervan in strijd met de goede zeden is omdat die overeenkomst zou zijn gesloten met het enkele doel [eisers] in zijn rechten te frustreren, althans met de wetenschap dat dit het gevolg zou zijn. Mede gelet op de uitdrukkelijke verklaringen van [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] ter gelegenheid van de comparitie van partijen dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van onder(ver)huur niet wisten van de afspraken tussen [eisers] en HGL, geldt dat [eisers] hiervoor onvoldoende heeft gesteld.
De vordering tot ontruiming die is ingesteld tegen [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] moet eveneens worden afgewezen. Er is immers sprake van een geldige huurovereenkomst en overeenkomst van onder(ver)huur.
4.10. Dit betekent dat de veroordeling tot medewerking aan levering alleen kan plaatsvinden in verhuurde staat. [eisers] heeft in het petitum van haar vordering vermeld dat de veroordeling dient te worden uitgesproken “tegen betaling van de koopsom”.
Hij vordert verder een schadevergoeding van € 6.250,- voor elke maand of gedeelte daarvan dat hij niet zelf van het gehuurde gebruik kan maken. Het schadebedrag kan volgens [eisers] eventueel worden verminderd met de huuropbrengsten waartoe hij na de eigendomsoverdracht gerechtigd is.
Nu, zoals in de vorige rechtsoverweging reeds is overwogen, [eisers] te weinig heeft gesteld om aan te nemen dat Drost c.s. en [gedaagde sub 4] op de hoogte waren van de afspraken tussen HGL en [eisers], kan [eisers] niet worden gevolgd in zijn betoog dat Drost c.s. en [gedaagde sub 4] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en derhalve schadeplichtig zijn. De vordering tot vergoeding van schade die is ingesteld tegen Drost c.s. en [gedaagde sub 4] dient daarom te worden afgewezen.
Voor wat betreft de vordering tot schadevergoeding die is ingesteld tegen HGL, wordt het volgende overwogen. HGL heeft zich jegens [eisers] verbonden tot levering van de onroerende zaak vrij van huur. Dat HGL niet aan deze verplichting kan voldoen, in die zin dat zij de zaak alleen in verhuurde staat kan overdragen, heeft zij zelf bewerkstelligd en is haar dus toerekenbaar. HGL is gehouden de schade te vergoeden die [eisers] door dit toerekenbaar tekortschieten heeft geleden. Deze schade mondt uit in een lagere koopprijs en erfpachtscanon. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich op dit punt uit te laten, zoals hierna vermeld in het dictum.
4.11. De gevorderde vergoeding van proceskosten die [eisers] voor zijn rekening heeft genomen in verband met de tussen partijen gevoerde kort-gedingprocedure, zal worden afgewezen. Hiervoor is redengevend dat het vonnis in kort geding en de daarbij gegeven proceskostenveroordeling door het verstrijken van de beroepstermijn onherroepelijk is geworden.
4.12. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4]. Nu gedaagde partijen zich hebben laten vertegenwoordigen door één advocaat, wordt ervan uitgegaan dat de proceskosten door HGL worden gedragen, zodat de proceskosten van [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] op nihil worden gesteld.
4.13. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen tegen [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4] af;
5.2. veroordeelt [eisers] in de kosten aan de zijde van [gedaagden sub 2 en sub 3] en [gedaagde sub 4], welke vergoeding tot op heden wordt begroot op nihil;
5.3. draagt [eisers] op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.10;
5.4. verwijst de zaak hiertoe naar de rol van 15 juni 2011, ambtshalve peremptoir;
5.5. bepaalt dat HGL hierna in de gelegenheid zal worden gesteld om op de akte van [eisers] te reageren;
5.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2011.