Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 100382 / HA ZA 09-207
Vonnis van 10 augustus 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te Deventer,
eiseres,
advocaat thans mr. M.L.W.J.S. Knook te Doetinchem,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [plaats en gemeente],
2. [gedaagde 2],
wonende te [plaats en gemeente]
gedaagden,
advocaat mr. C.M. Dreef te Apeldoorn.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 januari 2010
- het deskundigenbericht van 17 maart 2011
- de beschikking van 7 april 2011
- de conclusie na deskundigenbericht van [ge[eiseres]
- de antwoordakte na deskundigenbericht van [gedaagden].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 14 oktober 2009 is overwogen dat zonder nader onderzoek niet vastgesteld kan worden of in dit geval sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagden], zoals [ge[eiseres] heeft aangevoerd. Het bleek nodig het oordeel van een deskundige in te winnen om de stelling van [ge[eiseres] te kunnen beoordelen dat er sprake was van achterstallig onderhoud en dat het pand niet meer voldeed aan de bestaande eisen van brandwerendheid. [ge[eiseres] heeft aangevoerd dat door haar werkzaamheden er nu geen sprake meer is van achterstallig onderhoud en dat het pand nu wel voldoet aan de eisen van brandveiligheid, terwijl door de om die reden aangebrachte compartimentering het pand beter verhuurbaar is geworden. [gedaagden] is daardoor volgens haar ongerechtvaardigd verrijkt. [gedaagden] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist.
2.2. Nadat partijen zich hebben kunnen uitlaten over de vraag wie als deskundige benoemd diende te worden en over de aan deze deskundige voor te leggen vragen zijn bij vonnis van 20 januari 2010 als deskundigen benoemd de heer B. Gregoor (hierna ook: Gregoor), toentertijd werkzaam bij Hunink & Holtrigter Woning- en Bedrijfsmakelaars, thans bij Gregoor Vastgoed B.V. en de heer M.N.A. Boekema van De Vlieg Techniek B.V. (hierna ook: Boekema).
2.3. Aan de deskundige Boekema is onder meer de vraag voorgelegd of nog is vast te stellen of het pand voor de verbouwing voldeed aan de eisen van brandveiligheid en of het pand na de verbouwing aan die eisen voldoet. Hij heeft geantwoord dat het op basis van de huidige documenten, inclusief de fotoreportage en bezichtiging achteraf niet vast te stellen is of voor de verbouwing van het pand aan de brandveiligheidseisen werd voldaan. De mogelijke gebreken vallen niet te achterhalen, zodat de mogelijke herstelkosten niet kunnen worden ingeschat.
Op de aan hem voorgelegde vraag naar de onderhoudstoestand van het pand voorafgaande aan de verbouwing heeft de deskundige Gregoor verklaard dat het op basis van de aangeleverde informatie en de bezichtiging niet mogelijk is geweest om vast te stellen of het pand voor de verbouwing slecht onderhouden en/of gedateerd was.
2.4. [ge[eiseres] heeft aangevoerd dat de deskundigen met hun constateringen dat de brandveiligheidsvoorzieningen en de onderhoudstoestand voor de verbouwing niet meer gereconstrueerd kunnen worden zich er wel erg gemakkelijk vanaf hebben gemaakt. Op basis van de aan de deskundigen ter hand gestelde fotoreportage hadden ze in ieder geval deels een vergelijking kunnen maken, aldus [ge[eiseres].
[ge[eiseres] heeft er voorts op gewezen dat Gregoor in zijn rapport geen melding heeft gemaakt van deze fotoreportage, maar dit is onvoldoende om te kunnen concluderen dat Gregoor niet de beschikking heeft gehad over deze reportage. Uit de vermelding in het deskundigenrapport dat De Vlieg Techniek B.V. de fotopresentatie op 8 juni 2010 heeft ontvangen via Hunik & Holtrigter en alsmede uit de verklaring van Gregoor dat de vernieuwing van de gevelbeplating en de wijziging van de gevel een esthetische wijziging betreft, die de attractiviteit van het object ten goede komt, kan worden afgeleid dat Gregoor wel ten behoeve van zijn onderzoek heeft beschikt over de fotoreportage.
Maar zou al Gregoor deze reportage aanvankelijk niet voor zijn onderzoek gebruikt hebben, dan had het op de weg van [ge[eiseres] gelegen hem alsnog op die fotoreportage te wijzen. Uit de bij het deskundigenrapport gevoegde brieven van mr. Knook van 4 februari 2011 en 17 maart 2011 blijkt niet dat [ge[eiseres] naar aanleiding van het conceptrapport van Gregoor heeft opgemerkt dat deze ten onrechte de fotoreportage buiten beschouwing of onvermeld heeft gelaten. [ge[eiseres] had kennelijk geen opmerkingen naar aanleiding van de conceptbeantwoording door Gregoor van vraag 12 die luidt: “Is het nog mogelijk om vast te stellen of het pand voor de verbouwing slecht onderhouden en/of gedateerd was?” In haar brief van 4 februari 2011 maakt mr. Knook immers geen opmerkingen over het antwoord van de deskundige op deze vraag. In haar brief van 17 maart 2011 schrijft mr. Knook dat [ge[eiseres] via Boekema de gewijzigde rapportage van Gregoor heeft ontvangen en dat zij naar aanleiding van deze gewijzigde rapportage geen nadere opmerkingen heeft.
Aan het feit dat Gregoor in zijn deskundigenrapport geen melding maakt van de fotoreportage zal, gelet op dit alles, voorbijgegaan worden.
2.5. [ge[eiseres] heeft zich er voorts over beklaagd dat Boekema geen enkele vraag heeft gesteld en/of (nadere) toelichting heeft gevraagd. Volgens [ge[eiseres] getuigt dit van een wel zeer beperkte taakopvatting van de deskundige.
Boekema heeft op de vraag of het nog mogelijk is vast te stellen of het pand voor de verbouwing voldeed aan de eisen van brandveiligheid ontkennend geantwoord en dit als volgt toegelicht:
"(...) Dit was alleen mogelijk geweest als er een brandveiligheidsscan was gehouden op het moment voor de verbouwing als zijnde een 0-meting. In een brandveiligheidsscan worden alle resultaten van dat moment op het gebied van brandveiligheid vastgelegd.
De oude situatie, op het gebied van brandveiligheid, is bij ons niet bekend. Op basis van de bestaande situatietekening (tekening 0717-01V) is dit ook niet theoretisch te achterhalen aangezien hier geen brandveiligheidskenmerken op staan weergegeven.(…)”
Als tweede vraag is aan Boekema voorgelegd of het pand voor de verbouwing voldeed aan de eisen van brandveiligheid en, zo nee, wat de gebreken waren en welke gebreken verplicht dienden te worden hersteld om het pand kunnen blijven verhuren overeenkomstig de bestemming. Op deze vragen heeft de deskundige geantwoord:
"De mogelijke gebreken zijn niet meer te achterhalen. Het is onduidelijk welke brandveiligheidskenmerken er vóór de bouw wel en welke niet aanwezig waren. Hierdoor is een inschatting van herstelkosten helaas niet mogelijk. We hebben hiervoor duidelijke uitgangspunten nodig. Die zijn er nu niet aangezien de exacte status van het pand voor de verbouwing, op het gebied van brandveiligheid, niet meer te achterhalen is."
2.6. Met deze overwegingen heeft Boekema een voldoende verklaring gegeven voor zijn constatering dat hij de brandveiligheidsituatie van het pand voor de verbouwing niet heeft kunnen vaststellen. [ge[eiseres] heeft niet weersproken dat een veiligheidsscan die als 0-meting zou kunnen dienen, niet voorhanden is.
[ge[eiseres] heeft in haar reactie op het conceptrapport van Boekema hem wel voorgehouden dat aan de hand van de fotoreportage in elk geval toch deels een nulsituatie vast te stellen, maar dat is voor Boekema kennelijk geen reden geweest alsnog aan de hand van die foto’s een nulsituatie te reconstrueren. Het verwijt van [ge[eiseres] dat de deskundige ten onrechte geen nadere vragen heeft gesteld en/of een (nadere) toelichting heeft gevraagd, treft geen doel nu aangenomen moet worden dat daarmee het ontbreken van een veiligheidsscan niet geheeld kan worden.
Overwogen wordt dat het deskundigenadvies een optimale bijdrage behoort te leveren aan een zo waarheidsgetrouwe beslissing. Het feitenonderzoek door de deskundige dient dan ook gericht te zijn op de totstandkoming van een deskundigenadvies waarmee de rechter de feiten die tussen partijen in geschil zijn, zo waarheidsgetrouw kan vaststellen. Gelet hierop kan het van een deskundige niet verlangd worden te rapporteren aan de hand van informatie die naar het oordeel van de deskundige onvoldoende of onvolledig is of, zoals hier kennelijk het geval is, niet (meer) beschikbaar is. Het is de eigen verantwoordelijkheid van de deskundige om aan de hand van het hem ter beschikking staande materiaal te beoordelen of hij in staat is de vragen van de rechter te beantwoorden.
Aldus is er geen reden om een nieuw of aanvullend deskundigenonderzoek te bevelen. Ook bestaat er geen aanleiding aan het deskundigenrapport geen (volledige) bewijskracht toe te kennen, zoals door [ge[eiseres] bepleit.
2.7. Nu niet vastgesteld kan worden of het pand voor de verbouwing voldeed aan de eisen van voldoende brandwerendheid, kan niet geconcludeerd worden dat [gedaagden] in ieder geval voor wat betreft brandveiligheidvoorzieningen in het pand had moeten investeren om het te kunnen blijven gebruiken of te verhuren en dat hij zich de kosten daarvan heeft bespaard omdat zij door [ge[eiseres] zijn gedragen. De stelling van [ge[eiseres] dat [gedaagden] ongerechtvaardigd is verrijkt door een verbeterde brandveiligheid moet dan ook verworpen worden.
2.8. [ge[eiseres] heeft naar aanleiding van het rapport van Gregoor erop gewezen dat de verbouwing specifiek voor opdrachtgever WIC is uitgevoerd. Onderdeel van die verbouwing was onder andere het verwijderen van enkele loading docks en een overhead-deur. Omdat dit in de huidige toestand tot gevolg heeft dat verhuur aan één huurder, met name werkzaam in de logistieke sector, lastiger zou kunnen worden zou dan eventueel een nieuwe verbouwing dienen plaats te vinden waarbij loading-docks en eventueel overhead-deuren weer worden aangebracht. De ervaring leert dat een verhuurder wel bereid is om dergelijke aanpassingen aan te brengen en dat het ook niet ongebruikelijk is dat een verhuurder het pand aanpast aan een huurder, aldus [ge[eiseres]. Zij heeft er voorts op gewezen dat het opsplitsen en verhuren van de ruimte in kleinere ruimtes eveneens een mogelijkheid is en betoogd dat de huidige toestand van het pand geen statische is, helemaal niet in de huidige markt die nogal onder druk staat.
[ge[eiseres] gaat er met deze stellingen echter aan voorbij dat het in de onderhavige procedure niet relevant is of [gedaagden] door nieuwe, voor zijn rekening komende verbouwingen de verhuurbaarheid van het pand zou kunnen verbeteren, maar dat de vraag dient te worden beantwoord of [gedaagden] ongerechtvaardigd is verrijkt door de door [ge[eiseres] uitgevoerde werkzaamheden aan het pand van [gedaagden].
2.9. Door de deskundige is verklaard dat het op basis van de aangeleverde informatie en de bezichtiging van het pand niet mogelijk is geweest om vast te stellen of het pand vóór de verbouwing slecht onderhouden en/of gedateerd was. Dat betekent dat niet vastgesteld kan worden of [gedaagden] door de verbouwing ongerechtvaardigd is verrijkt doordat hij zich onderhoudskosten heeft bespaard.
2.10. In het vonnis van 14 oktober 2009 is overwogen dat bij de vraag of er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking het in het bijzonder gaat om de vraag of de verhuurbaarheid van het pand door de door [ge[eiseres] aangebrachte compartimentering is verbeterd. Mocht dat het geval zijn, dan zou sprake kunnen zijn van een waardevermeerdering van het pand, zo is overwogen onder rechtsoverweging 5.13.
In zijn rapport schrijft Gregoor dat de bestemming voor en na de verbouwing niet is gewijzigd. De vraag of het pand vóór de verbouwing aan de exploitatiedoeleinden voldeed waaraan het gelet op de daarop berustende bestemming diende te voldoen, heeft Gregoor bevestigend antwoord.
Op de vraag of het pand na de verbouwing aan die doeleinden voldoet heeft hij geantwoord:
"Ja, maar beperkter, het pand is haar magazijnfunctie kwijtgeraakt doordat de loading docks zijn verwijderd. De huidige inrichting brengt met zich mee dat het pand slechts beperkt exploiteerbaar is. Voor verbouwing beschikte het pand over 3 overhead deuren en 3 loading docks. Na verbouwing zijn er thans nog twee overhead deuren aanwezig. Voor een object met deze metrage en bestemming zijn dit er te weinig en is het object daardoor specifieker geworden. Laad en los ruimte is essentieel bij dit soort gebouwen. Door de aangebrachte compartimentering beschikt niet iedere ruimte over een of meerdere overhead deur(en) en dat is kijkend naar de m² per ruimte van 1300-1800 m² toch wenselijk.
Door de aangebrachte compartimentering is het pand beter te gebruiken door meerdere gebruikers alleen door de beperking in laad en los mogelijkheden is het pand daardoor beperkter exploiteerbaar.”
Op de vraag welke exploitatiemogelijkheden het pand na de verbouwing heeft, zulks gelet op de op het pand rustende bestemming en de daarmee verband houdende exploitatiedoeleinden heeft Gregoor geantwoord:
“(…) Na verbouwing heeft het pand nog steeds mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten die passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Door de verwijdering van de loading docks en de aangebrachte compartimentering is het pand specifieker gemaakt en daardoor voor de activiteiten/exploitaties die passen binnen het vigerende bestemmingsplan minder geschikt.”
Gregoor verklaart voorts dat het pand voor de verbouwing minder geschikt was om te worden verhuurd aan meerdere huurders, doordat er sprake was van één grote ruimte. Door de aangebrachte compartimentering is het pand beter geschikt voor de verhuur aan meerdere huurders. Het object is ook geschikt om aan één huurder te verhuren, maar dat is geheel afhankelijk van het beoogde gebruik van de huurder, zo verklaart hij.
Op de vraag welke rol de huidige marktomstandigheden spelen in de verhuurbaarheid van het pand heeft Gregoor geantwoord:
"Apeldoorn is een "diensten stad" met veel aanbod in kantoorruimtes en een beperkt aanbod in grootschalige bedrijfsruimte (+4000 m²). In de huidige markt is er vraag naar grootschalige bedrijfsruimtes, juist door het beperkte aanbod van dit soort objecten. De logistieke sector zit op dit moment in een groeifase waardoor er een aantal partijen in de markt zijn voor bedrijfsruimtes boven de 4000 m² in Apeldoorn. Door de aangebrachte compartimentering/beperktere laad en los mogelijkheden zijn deze ruimtes beperkt geschikt voor dit soort logistieke bedrijven."
Op de vraag of de verbouwing een positieve of negatieve invloed op de verhuurbaarheid van het pand heeft, heeft Gregoor geantwoord:
"Door de compartimentering heeft het pand meer mogelijkheden gekregen aangaande gebruik door meerdere gebruikers, de vraag naar bedrijfsruimte tussen de 1300-1800 m² is op dit moment beperkt. De vraag behoefte in de huidige markt liggen rond de 500 m² bedrijfsruimte of juist de grote bedrijfsruimtes van + 4000 m². De gedane investeringen aangaande brandveiligheid en compartimentering heeft geen waardevermeerdering met zich meegebracht."
Aan Gregoor is voorts de vraag voorgelegd wat het effect is van de compartimentering en het verwijderen van de loading docks op de verhuurbaarheid van het pand, mede gelet op de op het pand rustende bestemming. Hij heeft hierop geantwoord:
"Door de compartimentering is het pand beter geschikt voor de verhuur aan meerdere partijen. Door de verwijdering van de loading docks is er sprake van een beperkte laad en los mogelijkheid wat wel van belang is bij dit soort objecten. Daardoor is het pand wel geschikt voor verhuur aan meerdere partijen maar is het pand voor een minder grote groep aantrekkelijk om in te huisvesten, het pand is specifieker geworden."
Over het effect dat de vernieuwing van de gevelbeplating en de wijziging van de gevel op de waarde en verhuurbaarheid van het pand heeft, schrijft de deskundige:
"Het betreft een esthetische wijziging aan de gevel, het aanzicht, die de attractiviteit van het object ten goede komt. (…) Ten aanzien van de vrije verkoopwaarde alsmede de huurwaarde heeft deze wijziging nagenoeg geen toegevoegde waarde. Ten opzichte van de verhuurbaarheid heeft deze wel een positieve bijdrage."
Gevraagd naar andere feiten en/of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, die van belang voor een goed begrip van de zaak kunnen zijn, heeft Gregoor geantwoord:
“Een gedeelte van de ruimte te weten circa 1.685 m² bedrijfsruimte inclusief circa 150 m² kantoorruimte staat te huur (…). De huurprijs die gevraagd wordt bedraagt thans € 70.000,-- exclusief BTW. Omgerekend is dat € 41,50 per m². Deze prijs werd ook voor de verbouwing gevraagd. De gemiddelde prijs voor bedrijfsruimte bedraagt in Apeldoorn tussen de € 40,- en € 50,- per m² e.e.a. afhankelijk van de hoeveelheid m², hoogte van de hal, locatie etc. Het prijsniveau van bedrijfsruimtes is de afgelopen jaren stabiel. Het prijsniveau anno nu is ongewijzigd ten tijde van of kort na oplevering, derhalve het prijsniveau 2006/2007/2008.”
2.11. Het rapport van Gregoor biedt geen steun aan de stelling van [ge[eiseres] dat door de door haar uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden sprake is geweest van een waardevermeerdering van het pand tot het bedrag van de niet betaalde facturen ad € 306.636,82. Weliswaar verklaart deze deskundige dat door de aangebrachte compartimentering het pand beter geschikt is voor verhuur aan meerdere huurders, maar daar staat tegenover dat volgens Gregoor het pand specifieker is geworden en door de verwijdering van de loading docks en de compartimentering minder geschikt is geworden voor de activiteiten/exploitaties die passen binnen het vigerend bestemmingsplan. Daarbij dient betrokken te worden dat uit de rapportage van Gregoor blijkt dat er in Apeldoorn vraag is naar grootschalige bedrijfsruimtes met een oppervlakte van meer dan 4000 m², juist door het beperktere aanbod van dit soort panden. In de huidige markt is vraag naar/behoefte aan bedrijfsruimtes met een oppervlakte rond 500 m² of juist aan grotere bedrijfsruimtes van meer dan 4000 m². De vraag naar bedrijfsruimtes tussen 1300-1800 m² is op dit moment beperkter, aldus Gregoor.
De conclusie uit een en ander is dat de verhuurbaarheid van het pand niet is verbeterd doordat het pand in tegenstelling tot de situatie voor de verbouwing nu beter geschikt is om aan meerderde huurders te worden verhuurd.
Gregoor verklaart nog wel dat de vernieuwing van de gevelbeplating en de wijziging van de gevel een positieve bijdrage levert aan de verhuurbaarheid, maar tevens dat deze wijziging voor de vrije verkoopwaarde of huurwaarde van het pand nagenoeg geen toegevoegde waarde heeft. Het verwijt van [ge[eiseres] dat Gregoor niet heeft meegewogen dat het object door de verbouwing esthetisch een positievere uitstraling heeft gekregen, treft dus geen doel.
Ten slotte is nog van belang dat de huurprijs die thans per m² wordt gevraagd gelijk is aan de huurprijs die voor de verbouwing werd berekend.
Dit alles leidt tot de slotsom dat de waarde van het pand door de verbouwings-werkzaamheden door [ge[eiseres] niet is vermeerderd, zodat de stelling van [ge[eiseres] dat [gedaagden] ongerechtvaardigd verrijkt is door die werkzaamheden verworpen moet worden.
2.12. In het vonnis van 14 oktober 2009 is al geoordeeld dat het bepaalde in artikel 10 van de huurovereenkomst tussen [gedaagden] en WIC niet kan worden aangemerkt als een derdenbeding, waardoor [ge[eiseres] een zelfstandig vorderingsrecht op [gedaagden] heeft gekregen. Met het oordeel dat [gedaagden] slechts fungeerde als betaaladres is de primaire grondslag voor de vordering van [ge[eiseres] komen te vervallen. Nu ook de subsidiaire grondslag geen stand houdt, moeten de vorderingen van [ge[eiseres] worden afgewezen.
2.13. [ge[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] gevallen. Omdat [ge[eiseres] de kosten van de deskundigen heeft betaald en deze kosten voor haar rekening blijven, behoeft voor die kosten geen nadere voorziening te worden getroffen.
De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden aldus begroot op:
- betaald griffierecht € 1.185,--
- salaris advocaat 7.000,-- (3,5 punten× factor 1,0 × tarief € 2.000,--)
Totaal € 8.185,--
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. wijst de vorderingen af;
3.2. veroordeelt [ge[eiseres] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op een bedrag van € 8.185,--;
3.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2011.