Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 120163 / HA ZA 11-212
Vonnis van 25 januari 2012
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [plaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. N.C. van Eck te Alphen aan den Rijn,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde BV sub 1].,
gevestigd te [plaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde BV sub 2],
gevestigd te [plaats],
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. A. Schrik te Ermelo.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd. De [gedaagden] zal ieder afzonderlijk worden aangeduid als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 september 2011
- de op 2 november 2011 ter griffie ingekomen schriftelijke bewijsstukken van de zijde van [eisers], waaronder een brief van Facto Geo Meetdienst van 14 oktober 2011
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 december 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
2.1. De rechtbank neemt hetgeen zij in het tussenvonnis van 14 september 2011 (hierna: het tussenvonnis) heeft overwogen en beslist over en volhardt daarin.
2.2. In het tussenvonnis heeft de rechtbank twee bewijsopdrachten gegeven. De eerste is dat [eisers] moet bewijzen dat de feitelijke situering, vorm en inrichting van het kavel is zoals is aangegeven op de door hem als productie 18 bij dagvaarding overgelegde tekening. De tweede is dat de [gedaagden] moet bewijzen dat partijen op 18 mei 2010 (nadere) afspraken hebben gemaakt over de ligging en de indeling van het door [eisers] gekochte kavel en dat de huidige ligging en indeling van dit kavel conform deze afspraken zijn.
Het kavel
2.3. De [getuige A] heeft als getuige het volgende over de feitelijke situering, vorm en inrichting van het kavel verklaard:
“(…) Ik heb kennisgenomen van de kaart van Geo Meetdienst, behorend bij de brief aan [eiser sub 1] d.d. 14 oktober 2011. Ik ben zelf geen expert op dit terrein, maar van wat ik er van begrijp komen de daar ingemeten grenzen in grote lijnen overeen met de afspraken die ik op 18 mei 2010 met [eiser sub 1] heb gemaakt. (…)”.
Op de kaart die bij dit getuigenverhoor ter sprake kwam, is onder meer het volgende weergegeven:
Kaart Geo Meetdienst
De perceelgrens die op de legenda is aangeduid als “Perceelgrens op basis van meting en verkavelingstekening”, vertoont grote gelijkenissen met de kaart die [eisers] heeft overgelegd als productie 18.
2.4. Gelet op de hiervoor gedeeltelijk weergegeven kaart, van de hand van Facto Geo Meetdienst waarvan de deskundigheid onbestreden is, en de verklaring van de [getuige A], moet worden geconcludeerd dat [eisers] erin is geslaagd te bewijzen dat de door hem als productie 18 bij dagvaarding overgelegde tekening de feitelijke situering, vorm en inrichting van het kavel weergeeft.
Afspraak van 18 mei 2010
2.5. Met betrekking tot deze kwestie zijn drie getuigen gehoord. Getuige [getuige B] heeft hier het volgende over verklaard:
“(…) Ik heb toen de heren [getuige A] en [eiser sub 1] zien rondlopen in de buurt van het toiletgebouw op de locatie waar later het huisje van [eiser sub 1] is gekomen. Op die dag zag ik [eiser sub 1] voor het eerst. Ik werd niet betrokken in het gesprek tussen [getuige A] en [eiser sub 1]. Dat was niet mijn taak die dag. Ik heb [getuige A] wat heen en weer zien stappen. Ik heb niet de inhoud van het gesprek tussen [getuige A] en [eiser sub 1] beluisterd.
De heer [getuige C] was er op de bewuste dag ook. Hij heeft een eigen firma en doet bestrating en graafwerk. Ik weet niet of [getuige C] een gesprek tussen [getuige A] en [eiser sub 1] heeft bijgewoond. Ik ben natuurlijk ook af en toe weg. (…)”.
2.6. De rechtbank concludeert hieruit dat getuige [getuige B] niets heeft verklaard dat a[gedaagde sub 1]gden] te leveren bewijs kan bijdragen.
2.7. Getuige [getuige C] heeft over deze kwestie verklaard als volgt:
“(…) . Die dag kwamen [eiser sub 1] en [getuige A] samen de plaats bepalen van het chalet. Ik heb gezien dat ze samen de voorkant van het chalet hebben uitgezet en op dat moment ben ik naar ze toe gegaan en ik heb gevraagd hoe het zat met de parkeerplaats, of die aan de rechterkant kwam. Daar kwam toen geen duidelijk antwoord op. Ik heb maar kort bij de heren gestaan, ik denk hooguit 5 of 10 minuten. Ik heb niet een discussie over het geheel beluisterd. Ik kan me niet herinneren dat gedurende het gesprek dat ik heb bijgewoond [eiser sub 1] iets heeft gezegd.
Op vragen van mr. Schrik antwoord ik als volgt.
Op de bewuste dag was niet bekend waar exact de grens van het perceel liep. Het uitzetten is ook pas gebeurd nadat het toiletgebouw helemaal gesloopt was. Ik kan me herinneren dat ik op een maandag begon om het toiletgebouw te slopen. Ik denk dan dat de daaropvolgende dinsdag het gesprek tussen [eiser sub 1] en [getuige A] heeft plaatsgevonden. Vervolgens is op donderdag het chalet feitelijk geplaatst en daarna zijn de grenzen uitgezet.
Op vragen van mr. Van Eck antwoord ik als volgt.
Op dinsdag stond het toiletgebouw voor een deel nog overeind. Het was daarom niet mogelijk grenzen uit te zetten. De achtergrens was wel bekend en daar hadden wij mee te maken met het plaatsen van het chalet. Pas toen de tuin aangelegd moest worden was het nodig om precies te weten waar de grens lag. (…)”.
2.8. De verklaring van getuige [getuige C] kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin bijdragen aan het door [gedaagden] te leveren bewijs. Integendeel, getuige [getuige C] heeft verklaard dat de grenzen pas na 18 mei 2010 zijn uitgezet en ook niet eerder konden worden uitgezet, omdat het toiletgebouw nog niet volledig was gesloopt, zoals de heer [eiser sub 1] ook ter comparitie heeft verklaard.
2.9. De [getuige A] - statutair directeur van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] - heeft als getuige verklaard dat de feitelijke grenzen overeenkomen met een afspraak die hij daarover op 18 mei 2010 met de heer [eiser sub 1] heeft gemaakt.
2.10. Deze verklaring draagt weliswaar bij aan het door [gedaagden] te leveren bewijs, maar is niet voldoende om te kunnen concluderen dat [gedaagden] in haar bewijsopdracht is geslaagd. Daarvoor is redengevend dat de [getuige A] in deze context is aan te merken als partijgetuige. In artikel 164 lid 2 Rv Pro ligt besloten dat de verklaring van een partijgetuige geen bewijs in haar voordeel kan opleveren indien geen aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de partijverklaring voldoende geloofwaardig maken. Dergelijk aanvullend bewijs is niet geleverd.
2.11. Uit dit alles volgt dat [gedaagden] er niet in is geslaagd te bewijzen dat partijen op 18 mei 2010 (nadere) afspraken hebben gemaakt over de ligging en de indeling van het door [eisers] gekochte kavel en dat de huidige ligging en indeling van dit kavel conform deze afspraken zijn.
Ontbinding
2.12. Zoals in het tussenvonnis is overwogen en beslist, volgt uit het vorenstaande dat het kavel afwijkt van hetgeen [eisers] op grond van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel mocht verwachten, zodat het geleverde kavel niet aan die overeenkomst beantwoordt.
2.13. In het tussenvonnis heeft de rechtbank onder 5.3 overwogen dat wat betreft de mogelijkheid tot ontbinding het bepaalde in artikel 7:22 lid 1 BW Pro van belang is. Nu gelet op artikel 7:5 lid 1 BW Pro bij koop van een onroerende zaak niet kan worden gesproken van consumentenkoop, moet dit worden genuanceerd, in die zin dat de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel moet worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
2.14. In het tussenvonnis heeft de rechtbank onder 5.9 al overwogen dat wat betreft het kavel sprake is van een zodanige afwijking van de overeenkomst dat niet kan worden gezegd dat de afwijking van hetgeen is overeengekomen, gezien haar geringe betekenis, ontbinding van de overeenkomst(en) met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Nu de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel moet worden beoordeeld aan de hand van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro, voegt de rechtbank hieraan toe dat [gedaagden] niet (voldoende gemotiveerd) heeft gesteld dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen.
2.15. De vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel zal worden toegewezen.
2.16. Thans moet onder ogen worden gezien welke consequenties ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel heeft voor de koopovereenkomst met betrekking tot het chalet en voor de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst. Hierover wordt als volgt overwogen.
2.17. [eisers] heeft in positum 47 van de inleidende dagvaarding, onweersproken, gesteld dat de drie overeenkomsten niet los van elkaar kunnen worden gezien. Voor die opvatting is steun te vinden in de navolgende omstandigheden:
• in de koopovereenkomst met betrekking tot het chalet staat: “(…) Aan dit contract ligt tevens het “beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst nr. 2009229” aan ten grondslag. (…)”;
• in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel staat dat die overeenkomst een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst ten aanzien van het chalet (zie het tussenvonnis onder 2.3);
• de drie hier bedoelde overeenkomsten zijn op dezelfde dag gesloten;
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is bij het sluiten van de drie overeenkomsten vertegenwoordigd door de [getuige A], die ook statutair directeur van beide vennootschappen is;
• na ontbinding van de koopovereenkomst ten aanzien van het kavel heeft [eisers] geen belang meer bij het chalet en evenmin belang bij prestaties van [gedaagde sub 1] uit hoofde van de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst;
• de maatschappelijke verhouding tussen partijen is zo dat [eisers] is aan te merken als consument en de[gedaagden] is aan te merken als een professionele partij.
2.18. Naar het oordeel van de rechtbank brengen deze omstandigheden mee dat de drie overeenkomsten een dusdanig nauwe feitelijk-economische samenhang vertonen dat de ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel noodzakelijkerwijs tot gevolg heeft dat de koopovereenkomst met betrekking tot het chalet en de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst evenmin in stand kunnen blijven. In deze zin ook HR 23 januari 1998, NJ 1999, 97 en HR 20 januari 2012, LJN BU3162.
2.19. In het tussenvonnis is overwogen dat er wat betreft de koopovereenkomst met betrekking tot het chalet en de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst, elk op zich beschouwd, geen termen voor ontbinding zijn. Als gevolg van de uit te spreken ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel zal deze twee overeenkomsten evenwel hetzelfde lot beschoren dienen te zijn. Om die reden zal de rechtbank de twee overeenkomsten niet afzonderlijk ontbinden maar voor recht verklaren dat deze zijn ontbonden.
De gevolgen van ontbinding
2.20. Gelet op de ontbinding van de drie overeenkomsten, ontstaan verbintenissen tot ongedaanmaking. Om die reden kan de vordering van [eisers] die ertoe strekt [gedaagden] te verplichten mee te werken aan teruglevering van de onroerende zaak, het chalet daaronder begrepen, worden toegewezen. Voor het daaraan verbinden van een dwangsom acht de rechtbank echter onvoldoende termen. [gedaagden] heeft immers belang bij deze teruglevering en gesteld noch gebleken is dat te verwachten valt dat [gedaagden] niet zal meewerken.
2.21. [eisers] heeft aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van € 138.133,12 uit hoofde van de verbintenissen tot ongedaanmaking en schadevergoeding, welk bedrag is gespecificeerd in productie 27 van de zijde van [eisers] [gedaagden] heeft hier slechts summierlijk verweer tegen gevoerd.
2.22. [gedaagden] heeft betoogd dat er geen reden is een vergoeding voor gemis van waardestijging ad € 14.775,--, omdat als gevolg van de kredietcrisis eerder sprake zal zijn van een waardedaling. Gelet op dit betoog van [gedaagden], had het op de weg van [eisers] gelegen nader te onderbouwen waarom hij niettemin recht heeft op een vergoeding voor gemis van waardevermeerdering. Deze schadepost zal daarom worden afgewezen.
2.23. Verder heeft [gedaagden] aangevoerd dat wat betreft BTW geen sprake is van schade ad € 17.523,--, in die zin dat [eisers] eerst BTW heeft teruggevorderd en teruggekregen en na ontbinding hetzelfde bedrag weer aan de belastingdienst zal moeten terugbetalen. Ook hier had het op de weg van [eisers] gelegen nader te onderbouwen waarom hij niettemin recht heeft op een vergoeding ter zake van terug te betalen BTW. Ook deze schadepost zal daarom worden afgewezen.
2.24. Partijen hebben geen onderscheid gemaakt in schade die moet worden toegerekend aan [gedaagde sub 1] en schade die moet worden toegerekend aan [gedaagde sub 2], terwijl [eisers] heeft gevorderd dat zij hoofdelijk worden veroordeeld. Nu [eisers] onvoldoende heeft gesteld om een hoofdelijke veroordeling te rechtvaardigen, zullen de verschillende schadeposten zo worden toegerekend dat [gedaagde sub 1] zal worden veroordeeld een bedrag van € 33.443,64 te betalen en dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 72.391,48.
2.25. [eisers] heeft voorts op grond van tekortkoming in de nakoming van de beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst aanspraak gemaakt op een bedrag van € 715,72 per maand te rekenen vanaf januari 2011 tot en met de maand van de teruglevering van de onroe[gedaagde sub 1]gden] heeft weersproken dat [eisers] een dergelijke aanspraak heeft. Bij schadevergoeding naast ontbinding is plaats voor vergoeding van het positief contractsbelang. Daartoe moet de hypothetische vermogenssituatie ingeval van onberispelijke nakoming worden vergeleken met de vermogenssituatie die zou resulteren uit ontbinding zonder schadevergoeding. Tegen deze achtergrond had [eisers], mede gelet op de bet[gedaagde sub 1]gden], deze vordering beter moeten onderbouwen dan hij heeft gedaan, zodat deze zal worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
2.26. De vordering van [eisers] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. [eisers] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als kosten die betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
De vordering van [gedaagden] tot betaling van € 23.225,--
2.27. In reconventie heeft [gedaagden] betaling van de laatste termijn van € 23.225,-- gevorderd. Nu koopovereenkomst met betrekking tot het chalet als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot het kavel hetzelfde lot beschoren is, geldt dat [eisers] op grond van het bepaalde in artikel 6:271 BW Pro van zijn verbintenissen is bevrijd. De vordering van [gedaagden] zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
2.28. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. Deze kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,71
- griffierecht € 258,00
- salaris advocaat € 3.552,50 (2,5 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 3.913,21
2.29. Ook in reconventie zal [gedaagden] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in reconventie aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat € 1.421,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 1.421,00)
Totaal € 1.421,00
Afronding
2.30. De rechter, ten overstaan van wie het getuigenverhoor is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 33.443,64 (drieëndertig duizendvierhonderddrieënveertig euro en vierenzestig eurocent),
vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 11 februari 2011 tot de dag van volledige betaling,
3.2. veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 72.391,48 (tweeënzeventig duizenddriehonderdéénennegentig euro en achtenveertig eurocent, vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag met ingang van 11 februari 2011 tot de dag van volledige betaling,
3.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 3.913,21,
3.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. ontbindt de tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] gesloten koopovereenkomst voor [kavel], gelegen op [adres te plaats],
3.6. verklaart voor recht dat de tussen [eisers] en [gedaagde sub 2] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het chalet, type Veluwse Boerderij als gevolg van de onder 3.4 uitgesproken ontbinding evenzeer ontbonden is,
3.7. verklaart voor recht dat de tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] gesloten beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst als gevolg van de onder 3.4 uitgesproken ontbinding evenzeer ontbonden is,
3.8. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.9. wijst de vorderingen af,
3.10. veroordeelt de [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.421,00,
3.11. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S.W. Lucassen en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2012.