Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Oost Gelre
Zaaknummer: 449100 CV VERZ 11-1076
Grosse aan : beide partijen
Verzonden d.d. : 6 juni 2012
Vonnis van de kantonrechter d.d. 6 juni 2012
in de zaak van
Gemeente Aalten,
zetelende te Aalten,
verzoekster,
gemachtigde: mr. S.W. Knoop,
en
1. Stichting Algemeen Sportcentrum Dinxperlo,
gevestigd te Dinxperlo,
2. Sportvereniging Dinxperlo,
gevestigd te Dinxperlo,
verzoekers,
gemachtigde: mr. W.W. Korteweg.
Partijen worden in dit vonnis aangeduid met de gemeente, SASD en SVD.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- het gezamenlijk verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 24 mei 2011;
- de brief van 6 juni 2011 van mr. Knoop;
- de brief van 27 juni 2011 van mr. Korteweg;
- de brief van 19 juli 2011 van mr. van den Berg (namens de gemeente);
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 4 augustus 2011 heeft plaatsgevonden, waarbij door beide raadslieden pleitaantekeningen zijn overgelegd;
- de faxbrief van 14 oktober 2011 met bijlagen van mr. van den Berg (namens de gemeente);
- de faxbrief van 27 oktober 2011 van mr. Korteweg;
- de faxbrief van 27 oktober 2011 van mr. van den Berg;
- de brief van 31 januari 2012 van mr. van den Berg;
- de faxbrief van 9 februari 2012 van mr. Korteweg;
- de aantekeningen van de griffier van de (tweede) mondelinge behandeling van 2 mei 2012, waarbij door mr. Knoop een pleitnota is overgelegd.
Ten slotte is datum voor vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1 SASD is een stichting die de eigendom bezat van een toentertijd bij voetbalvereniging SVD in gebruik zijnde sportaccommodatie ’t Gielink te Dinxperlo (15.770 m2). Door uitbreiding van de bebouwing kwam ’t Gielink in de bebouwde kom van Dinxperlo te liggen. De toenmalige gemeente Dinxperlo wilde op die plaats een woonwijk realiseren en heeft daarom aan SASD en SVD een alternatieve locatie aangeboden aan de Europastraat (15.096 m2) te Dinxperlo. Een en ander heeft geleid tot overeenstemming over het ruilen van percelen waarvan de, mede aan de hand van taxaties tot stand gekomen, voorwaarden zijn vastgelegd in een brief, ruilcontracten en ten slotte in een notariële akte, verleden op 11 mei 1979 door G. Vruggink, notaris ter standplaats Dinxperlo (hierna: de notariële akte).
2.2 De essentiële elementen van de in de notariële akte vastgelegde overeenstemming betreffen:
a. de betaling door de gemeente van een bedrag van ƒ 170.100,00 aan SASD, terwijl twee leningen van totaal ƒ 9.000,00 door de gemeente worden kwijtgescholden;
b. de verplichting van de gemeente om op de nieuwe locatie kleedaccommodaties te realiseren;
c. dat SVD gedurende haar bestaan het recht kreeg te beschikken over drie voetbalvelden plus oefenhoek;
d. “Vooraf moet de huur worden vastgesteld, welke de sportvereniging “S.V.D.”moet betalen op het nieuwe sportcomplex”;
e. de gebouwen zouden door de gemeente verzekerd worden;
f. de gemeente zou zorgdragen voor het onderhoud van de sportvelden en de kleedaccommodaties;
g. de gemeente zou verlichting van het hoofdterrein en de oefenhoek aanleggen;
h. SASD werd verplicht ten behoeve van SVD een tribune en een kantine te bouwen.
2.3 Vanaf 1979 beschikt SASD aldus ten behoeve van SVD over een hoofdveld (eigendom) op de nieuwe locatie. Daarbij werden twee voetbalvelden en een oefenhoek van de gemeente gehuurd.
2.4 De aanvangshuur voor twee velden is in 1979 door partijen vastgesteld op ƒ 1.000,00 per veld, te vermeerderen met een bedrag voor de oefenhoek.
De huur is jaarlijks aan de hand van de CBS-index aangepast. In 1985 was dit ƒ 1.350,00 per veld plus ƒ 658,00 voor de oefenhoek, in totaal dus € 1.523,79 (ƒ 3.358).
Over 2008 bedroeg de huur € 3.169,00.
2.5 Tot voor kort werd het onderhoud uitgevoerd door de Stichting Sport en Recreatie (SSR). De gemeente is in dat opzicht de rechtsopvolger van SSR.
2.6 De Raad van de gemeente heeft op 16 oktober 2007 de “Nota huurtarieven in de sport” vastgesteld (hierna: de Nota). Hieruit volgde dat de huur voor SVD bij gelijkblijvende afspraken omtrent de onderhoudskosten – namelijk ten laste van de gemeente – in 2010 € 28.512,00 zou moeten bedragen. Als alternatief voor deze laatste huurprijs gold een bedrag in 2010 van € 9.830,00, waarbij SVD zelf de kosten van groot onderhoud zou moeten dragen. SASD/SVD konden zich hiermee niet verenigen. Overleg tussen partijen heeft niet tot inhoudelijke overeenstemming geleid. Daarom zijn partijen overeengekomen het geschil aan de kantonrechter ter beslechting voor te leggen.
3. Het verzoek
Partijen verzoeken dat de kantonrechter, op de voet van het bepaalde in artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zal bepalen:
A. of SVD/SASD zich op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is aan de gemaakte afspraken ten aanzien van onderhoud van de terreinen en kleedaccommodaties en/of de huurprijs- en het gehanteerde systeem van jaarlijkse aanpassing daarvan – zoals die tot en met jaar 2008 gold;
en, zo nee:
B. of de gemeente de huurprijzen zoals die volgen uit de “nota huurtarieven in de sport” in volle omvang aan SVD in rekening mag brengen, mede gelet op het in de afgelopen jaren ontstane achterstallig onderhoud;
en, zo nee:
C. zal vaststellen wat naar zijn oordeel wel een passende huurprijs is.
4. De standpunten van partijen
4.1 De gemeente stelt zich, samengevat, op het standpunt dat de indertijd gemaakte afspraken niet met zich brengen dat er geen huurverhoging kan plaatsvinden en voorts – als dat al aan de orde zou zijn – dat SAVD/SVD aanpassing van die afspraak moet accepteren gelet op de lange tijd (meer dan 30 jaar) die vanaf het moment dat die afspraken zijn gemaakt zijn verstreken en ook het algemeen belang dat maakt dat een recht niet onbeperkt kan voortduren en ten slotte de rechtsgelijkheid waardoor een beroep op de gemaakte afspraken niet meer redelijk is te achten.
4.2 SVD/SASD stellen, samengevat, dat eenmaal gemaakte afspraken nagekomen behoren te worden, dat het algemeen belang juist vergt dat verworven rechten worden geëerbiedigd en dat rechtsgelijkheid in het kader van de hier aan de orde zijnde situatie niet relevant is.
5. De beoordeling
5.1 In beginsel zijn partijen gehouden tot nakoming van de door hen in 1979 in de notariële akte neergelegde overeenkomst. Er was destijds sprake van een grondruil ten behoeve van de door de gemeente Dinxperlo gewenste woningbouw in de bebouwde kom van Dinxperlo. SVD zou daarvoor plaatsmaken. Blijkens de bij het verzoekschrift overgelegde stukken is er over de voorwaarden waaronder deze transactie zou plaatsvinden door de betrokken partijen uitvoerig nagedacht, gesproken en onderhandeld. De gemeente heeft blijkens de inhoud van de notariële akte uitdrukkelijk en weloverwogen ingestemd met een aantal ‘eisen’ van SASD/SVD, welke op de grondruil van toepassing zijn verklaard.
5.2 Naast gehoudenheid aan de overeenkomst zijn van belang de aanvullende dan wel de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid en eventuele onvoorziene omstandigheden, mede bezien in het licht van de wettelijke huurbepalingen.
De verplichting tot het verrichten van groot onderhoud
5.3 Het is duidelijk dat partijen die verplichtingen niet aan een en maximale tijdsduur hebben gebonden. De centrale vraag is of er zwaarwichtige feiten en/of omstandigheden zijn komen vast te staan die zouden kunnen meebrengen dat de gemeente thans niet meer aan de in de notariële akte neergelegde afspraken omtrent het groot onderhoud van artikel 10 onder Pro d en van artikel 13 kan Pro worden gehouden. De gemeente, als rechtsopvolger van SSR, is daartoe nog steeds in staat en nergens blijkt uit dat het verrichten van dit onderhoud in de loop der tijd anderszins zo bezwaarlijk is geworden dat de gemeente redelijkerwijs niet meer aan die verplichting zou kunnen worden gehouden.
Het staat de gemeente vrij om haar sportbeleid en daarmee samenhangende tarieven vast te stellen en te wijzigen (zoals in de Nota), maar dit kan niet tot het gevolg leiden dat een met SASD/SVD gesloten overeenkomst met betrekking tot onderhoud daardoor terzijde zou worden gesteld en niet meer van kracht zou zijn. Dit wordt niet anders door de specifieke aard van de publieke taken waarmee de gemeente ter behartiging van het algemeen belang is belast.
Het gelijkheidsbeginsel gaat immers slechts op voor zover gevallen gelijk(soortig) zijn en gelet op de tussen partijen op grond van de notariële akte geldende overeenkomst is er in dit geval iets bijzonders aan de hand. Bovendien kan de gemeente zich niet met een beroep op haar publieke taak onttrekken aan verbintenissen die zij (mede) als privaatrechtelijke partij is aangegaan. Het enkele tijdsverloop van ruim 30 jaar kan evenmin meebrengen dat de aangegane onderhoudsverplichting thans zou behoren te eindigen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, die niet in de risicosfeer van de gemeente vallen, noch van zwaarwichtige omstandigheden die gezien de aanvullende dan wel de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid zouden kunnen meebrengen dat de gemeente niet meer onverkort kan worden gehouden aan de onderhoudsverplichting.
Gelet op het voorgaande luidt het antwoord op de in het verzoekschrift onder A. gestelde vraag met betrekking tot de onderhoudsverplichting, dus het onderhoud van het gehuurde en het gedeelte dat SASD/SVD in eigendom heeft inclusief gebouwen, bevestigend.
De huurprijs
5.4 Ook met betrekking tot de huurovereenkomst, met name de huurprijs, geldt op de hiervoor aangegeven gronden in beginsel de gehoudenheid van de gemeente aan het in de notariële akte gegeven woord. Op het punt van de huur zegt de notariële akte onder 10 sub i: “Vooraf moet de huur worden vastgesteld, welke de sportvereniging “S.V.D.” moet betalen op het nieuwe sportcomplex.”
5.5 Inderdaad staat vast dat de huurprijs tevoren door partijen is vastgesteld. Deze uit de akte voortvloeiende verbintenis is destijds door partijen vervuld. Uit de tekst van de bepaling valt ook af te leiden dat partijen vooraf de huurprijs wilden vastleggen, zodat men niet voor een verrassing zouden komen te staan. Uit de latere gedragslijn van partijen is af te leiden dat de huurprijs ook jaarlijks aan de hand van de CBS-index is aangepast. Uit de tekst valt niet op te maken dat de huurprijs wel of niet ooit zou kunnen worden gewijzigd of aangepast.
5.6 Het zeer langdurig (langer dan 30 jaar) op vrijwel gelijk niveau houden van de huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter niet te beschouwen als een ‘hard’ beding uit de notariële akte zoals de hierboven besproken onderhoudsafspraak. Daarbij is het volgende van belang. Volgens het wettelijk systeem binnen het huurrecht is een huurprijs niet een statisch gegeven, maar zijn er aanknopingspunten voor de mogelijkheid om deze (los van indexering) op initiatief van één van de partijen nader aan de eisen van de tijd aan te passen. De mogelijkheid tot een dergelijke aanpassing heeft te maken met het uiteenlopen van de gewone indexering met de prijsontwikkeling van onroerende zaken en de daarmee samenhangende ontwikkeling van de marktconforme huurprijzen. Met andere woorden, de huurprijs kan ook na indexering op een bepaald moment verhoudingsgewijs zeer laag blijken te zijn. Gelet op de prijsstijging van onroerende zaken in de afgelopen 33 jaar is dit ook waarschijnlijk. De huidige teruggang vanaf eind 2008 maakt dit niet anders. Bij een dergelijke scheefgroei is de kans groot dat de een van de partijen daar op den duur onbillijk door wordt benadeeld.
Zowel in het huurrecht voor woonruimte – bij sociale huurwoningen zijn de mogelijkheden tot huurverhoging beperkt – als voor winkelruimte geldt een specifieke huurprijzenregeling, waarin de grenzen van een redelijke huuraanpassing zijn vastgelegd. Bij andere (ge- en ongebouwde) onroerende zaken geldt een dergelijke regeling niet. Dit houdt verband met de beperkte huurbescherming, waardoor een verhuurder in beginsel eenvoudig op een vrij korte termijn de huurovereenkomst eenzijdig kan beëindigen. Dat is in beginsel bijvoorbeeld ook mogelijk als partijen het niet eens worden over een door de verhuurder gewenste wijziging van de huurprijs. De gemeente heeft op grond van de hierboven beschreven scheefgroei, die zich naar haar aard moeilijk laat voorzien, en de Nota voldoende aangetoond dat de in 2008 geldende huurprijs in ieder geval sterk afwijkt van de prijzen die binnen haar beleid ten opzichte van en met inachtneming van beoogde huurprijzen van de sportverenigingen binnen de gemeente redelijk worden geacht. Het voorgaande vormt al met al een redelijke grond om na 30 jaar de huurprijs te herijken.
5.7 De kantonrechter gaat daarbij uit van een redelijk tot goede staat van onderhoud van het gehuurde en de accommodaties. Naar verwachting zal die toestand als gevolg van het onlangs door partijen afgesproken onderhoudsproject met betrekking tot de accommodaties in de zomerstop van 2012 worden bereikt.
5.8 Uitgaande van een in 1979 op een redelijk bedrag vastgestelde huurprijs, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid op grond van het voorgaande mee dat SVD na ruim 30 jaar een redelijk nieuw aanbod van de gemeente met betrekking tot de huurprijs in overweging neemt. Daarbij zal SASD/SVD zich enerzijds moeten realiseren dat de gemeente vanuit haar taak tot behartiging van het algemeen belang, tevens oog zal hebben voor de positie van en evenwicht tussen de andere sportverenigingen binnen de gemeente. De gemeente dient daarbij anderzijds uiteraard ook haar bijzondere privaatrechtelijke positie ten opzichte van SASD/SVD in aanmerking te nemen. Deze vereniging is niet geheel vergelijkbaar met de andere verenigingen, want de destijds vastgestelde huurprijs hield mede verband met het geheel van afspraken in het kader van een door de gemeente met het oog op woningbouw gewenste grondruil. Daarom zal huurprijsaanpassing enkel in hoogte gematigd en gefaseerd in de tijd mogen plaatsvinden.
5.9 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de in het verzoekschrift bedoelde vraag A. ten aanzien van de huurprijs met “nee” beantwoord moet worden.
5.10 Nu een van de vragen onder A. met nee is beantwoord, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van vraag B. Hij overweegt daarover het volgende. Hoewel een aanpassing van de huurprijs gelet op het voorgaande mogelijk en redelijk is, wil dat natuurlijk nog niet zeggen dat de in de gemeentelijke nota genoemde bedragen ook in de situatie van SVD redelijk zijn.
5.11 Het is van belang dat de onderhoudsverplichting gelet op het bovenstaande in stand blijft. Het is dan ook niet verwonderlijk dat in het recente verleden is gesproken over afkoop van bepaalde onderhoudsverplichtingen, want de gemeente is daaraan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen nog steeds gebonden.
Passende huurprijs
5.12 In de lijn van hetgeen hiervoor is overwogen en beslist ligt de vraag voor wat een redelijke huurprijsverhoging is, met inbegrip van de onderhoudsverplichting. Het door de gemeente genoemde bedrag van € 28.512,00 is niet alleen een buitensporige huurprijsverhoging met een factor negen, maar gaat ook voorbij aan de afzonderlijk vastgelegde onderhoudsverplichting. Van die verplichting is hiervoor al vastgesteld dat deze onverkort geldt. Het bedrag van € 9.830,00 per jaar (zonder groot onderhoud door de gemeente) is ook al een verdrievoudiging van de geldende huurprijs. De beide door de gemeente voorgestelde bedragen komen de kantonrechter, alle hierboven geschetste omstandigheden in aanmerking genomen (ruimschoots) te hoog voor, zodat het aanvaarden van een zodanige prijsstijging in redelijkheid niet van SASD/SVD kan worden gevergd. Daar komt bij dat in ieder geval een redelijke overgangstermijn noodzakelijk zal zijn. Deze wordt gesteld op vijf jaar.
5.13 Ten tijde van de indiening van het verzoek was de gemeente in gebreke met de nakoming van de op basis van de notariële akte op haar rustende verbintenissen ten aanzien van groot onderhoud van met name de gebouwde accommodatie. In de zomer van 2012 zal dit opgelost zijn. In het huurrecht kan een min of meer ernstige achterstand in het verrichten van onderhoud in het algemeen reden zijn tot het via de rechter, al dan niet tijdelijk, verminderen of niet verhogen van de huurprijs. Mede om die reden kan een huurverhoging vóór 1 juli 2012 naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs niet aan de orde zijn. Vanaf die datum is het wel mogelijk een nieuwe passende huurprijs vast te stellen waarbij rekening zal worden gehouden met alle relevante omstandigheden.
5.14 Alles afwegende, komt de kantonrechter tot de slotsom dat een huurprijs van € 12.000,00 per jaar, waarbij de onderhoudsverplichting aan zijde van de gemeente blijft, passend is te achten. Hierbij geldt een gefaseerde invoering, aldus dat een geleidelijke (recht evenredig stijgende) groei vanuit de huidige huurprijs tot de eerste verhoging per 1 juli 2012 over de periode tot 1 juli 2013 (eerste stap) tot € 12.000,00 per 1 juli 2016 (vijfde stap). Na de laatstgenoemde stap zal die huurprijs jaarlijks, dus voor het eerst per 1 juli 2017, kunnen worden vermeerderd met de indexering.
5.15 In de lijn van het voorgaande zou een redelijke huurprijs zonder onderhoudsverplichting per jaar met een geleidelijke stapsgewijze aanpassing zoals ook hiervoor vermeld, per 1 juli 2016 afgerond € 4.000,00 bedragen met een indexering vanaf 1 juli 2017. Uiteraard zal in dat geval het onderhoud vanaf 1 juli 2012 voor rekening van SASD/SVD komen.
5.16 De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen behoeven geen bespreking, nu deze in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
6. De beslissing
De kantonrechter:
6.1 Bepaalt op de voet van het bepaalde in artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:
dat SVD/SASD zich op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is aan de gemaakte afspraken ten aanzien van onderhoud van de terreinen en kleedaccommodaties zoals die tot en met jaar 2008 golden;
dat SVD/SASD zich niet op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is aan de gemaakte afspraken ten aanzien van de huurprijs- en het gehanteerde systeem van jaarlijkse aanpassing daarvan – zoals die tot en met jaar 2008 gold;
dat de gemeente niet de huurprijzen zoals die volgen uit de “nota huurtarieven in de sport” in volle omvang aan SVD in rekening mag brengen, mede gelet op het in de afgelopen jaren ontstane achterstallig onderhoud;
en stelt als passende huurprijs vast:
€ 12.000,00 per jaar inclusief de onderhoudsverplichting, of
€ 4.000,00 per jaar zonder onderhoudsverplichting,
telkens met dien verstande dat een geleidelijke stapsgewijze aldus dat een geleidelijke (recht evenredig stijgende) groei vanuit de huidige huurprijs tot de eerste verhoging per 1 juli 2012 over de periode tot 1 juli 2013 (eerste stap) tot € 12.000,00 respectievelijk € 4.000,00 per 1 juli 2016 (vijfde stap). Na de laatstgenoemde stap zal die huurprijs jaarlijks, dus voor het eerst per 1 juli 2017, weer kunnen worden vermeerderd met de indexering.
6.2 wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare zitting van 6 juni 2012 in aanwezigheid van de griffier.