Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 246483 / 12-4844
vonnis van de kantonrechter d.d. 30 oktober 2013
in de zaak van
de vereniging
Vereniging van Eigenaren van Buitenplaats Hof van Zeeland,
gevestigd te Heinkenszand, gemeente Borsele,
eisende partij,
verder te noemen: de parkvereniging,
gemachtigde: mr. P.W. Huitema, advocaat te Groningen,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te[woonplaats], Duitsland,
gedaagde partij,
verder te noemen:[gedaagde],
gemachtigde: mr. S. Saija, advocaat te Middelburg.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 13 september 2013,
- akte met productie van de parkvereniging,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
- tussenvonnis d.d. 24 juli 2013,
- akte en antwoordakte.
de verdere beoordeling van de zaak
1.
De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij het tussenvonnis. De inhoud van dat vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd.
tuinonderhoud
2.1.
De parkvereniging heeft nog eens benadrukt dat de algemene vergadering op 30 november 2002 rechtsgeldig heeft besloten dat een ieder een gelijk bedrag voor het tuinonderhoud zou moeten betalen. De parkvereniging heeft voorts gesteld dat het niet aan haar is, maar aan[gedaagde] om aan te tonen dat hij onder een uitzondering valt.
2.2.
De algemene vergadering heeft op 30 november 2002 besloten de ledenbijdrage voor 2003 vast te stellen na een uitvoerige toelichting op diverse onderdelen daarvan door het bestuur. De schriftelijke toelichting bij het betreffende agendapunt bevat het voorstel van het bestuur om de bijdrage voor tuinonderhoud voor alle woningen gelijk vast te stellen. De algemene vergadering moet worden geacht ook hiermee te hebben ingestemd, hoewel niet vast staat dat ook dit in de algemene vergadering is besproken. Uit de notulen blijkt dat niet. De enige bron is de schriftelijke toelichting bij het agendapunt. Daarin wordt er geen melding van gemaakt dat sommige niet-verhurende eigenaren niet voor tuinonderhoud behoefden te betalen, omdat zij zelf hun tuin onderhielden. Daardoor is het de vraag hoe de zinsnede “voor alle woningen” in de toelichting moet worden opgevat; uitgebreid: alle eigenaren, of beperkt: alle eigenaren die niet zelf hun tuin onderhouden. In de toelichting is niet vermeld dat het bedrijfsmatig niet werkt dat sommige eigenaren niet betalen, omdat zij zelf hun tuin onderhouden. De toelichting vermeldt slechts als reden dat de gemiddelde kosten per woning zijn gestegen en tevens nagenoeg gelijk zijn per woning. Ook is in de toelichting niet vermeld dat voor alle eigenaren dezelfde bijdrage voor tuinonderhoud zal gelden, ongeacht of zij zelf hun tuin onderhouden of niet. Voorts staat vast – de parkvereniging heeft dat zelf gesteld – dat zes eigenaren, die zelf hun tuin onderhielden, ook vanaf 2003 geen bijdrage tuinonderhoud betaalden aan de parkvereniging. Uit een en ander wordt afgeleid dat de zinsnede “voor alle woningen” in de toelichting op de post tuinonderhoud beperkt moet worden opgevat in de zin van: alle eigenaren die niet zelf hun tuin onderhouden.
2.3.
Het besluit van de algemene vergadering van 30 november 2002 houdt geen inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaren in, aangezien het niet gold voor eigenaren, die zelf hun tuin onderhielden.[gedaagde] heeft de eerste jaren het tuinonderhoud door Beheer HvZ laten verzorgen en daarvoor via de parkbijdrage betaald. Juist is de stelling van[gedaagde] dat hij niet verplicht was om het tuinonderhoud via de parkvereniging te laten verzorgen. Weliswaar kan het onderhoud van de tuinen van de bungalows onder de ruime doelstelling van de parkvereniging worden gebracht, maar voor een omslag van de kosten van tuinonderhoud is statutair een besluit van de algemene vergadering vereist. Het besluit van de algemene vergadering van 30 november 2002 moet in beperkte zin worden opgevat en houdt daardoor geen verplichting in om het tuinonderhoud via de parkvereniging te laten verzorgen.
2.4.
Dat volgt evenmin uit art. 10 van Pro de koopovereenkomst, waarbij de koper de voor hem uit de beheersovereenkomst voortvloeiende verplichtingen heeft aanvaard, waaronder de verplichting tot betaling van de verschuldigde bijdragen. De beheerovereenkomst bevat onder 1.4. twee soorten vergoedingen die verhurende eigenaren rechtstreeks aan Beheer HvZ
verschuldigd zijn: een bijdrage voor elke huurderswissel en een provisie voor het aanbrengen van huurders.[gedaagde] is een niet-verhurende eigenaar. Voor het overige bevat de beheersovereenkomst slechts betalingsverplichtingen van de parkvereniging. Die worden via de parkbijdrage aan de eigenaren doorbelast. De beheerovereenkomst heeft geen betrekking op de parkbijdrage. Voorts bevat de considerans van de beheerovereenkomst de overweging dat de parkvereniging haar leden zal verplichten tot het gebruik maken van de diensten van Beheer HvZ, maar deze overweging vermag[gedaagde] niet te binden en wat het tuinonderhoud betreft heeft de parkvereniging haar leden nu juist niet verplicht. Zij heeft tien eigenaren toegestaan hun tuin zelf te onderhouden en geen bijdrage voor tuinonderhoud te betalen. Die situatie is ná 2002 voor zes eigenaren blijven bestaan. Daaruit wordt afgeleid dat de parkvereniging destijds haar leden een keuze heeft willen bieden wat het tuinonderhoud betreft.
2.5.
De parkvereniging heeft nader gesteld:
[gedaagde] heeft in 2009 meegedeeld dat hij het tuinonderhoud voortaan zelf wilde verzorgen. De parkvereniging heeft hem meegedeeld dat hij wel de vaste bijdrage moest blijven betalen, zoals op 30 november 2002 was besloten. Begin 2010 heeft[gedaagde] meegedeeld dat hij een gedeelte van het tuinonderhoud weer door Beheer HvZ wilde laten verzorgen. De parkvereniging heeft daarmee ingestemd. Daarbij was het[gedaagde] duidelijk dat hij wel de vaste bijdrage moest blijven betalen. Beheer HvZ heeft echter geen kans gekregen het gedeeltelijke tuinonderhoud uit te voeren. De parkvereniging betwist de klachten van[gedaagde] die in zijn brief van 21 juni 2010 zijn verwoord. Niet is aangetoond dat de parkvereniging haar verplichting tot tuinonderhoud niet, of niet behoorlijk en volledig is nagekomen. In 2011 heeft Beheer HvZ de hagen van[gedaagde] nog verzorgd.[gedaagde] heeft meegedeeld dat hij dat jaar het tuinonderhoud zelf ging verzorgen.
2.6.
Onjuist is dat[gedaagde] de vaste bijdrage moest blijven betalen, ongeacht of hij zelf het tuinonderhoud verzorgde. Een besluit van die strekking is niet genomen. Mededelingen van het bestuur van die strekking aan[gedaagde] zijn onjuist geweest.[gedaagde] behoeft de post tuinonderhoud in de parkbijdrage van 2011 ad € 294,53 niet te betalen, nu vast staat dat hij in 2011 ervoor heeft gekozen het tuinonderhoud zelf uit te voeren. Daaraan doet niet af of in 2011 nog de hagen van[gedaagde] zijn verzorgd.[gedaagde] heeft dat betwist en indien de hagen toch zijn verzorgd, dan is die dienstverlening opgedrongen aan[gedaagde] en behoeft hij daarvoor niet te betalen.
2.7.
Anders ligt het voor het jaar 2010. In dat jaar heeft[gedaagde] het tuinonderhoud aanvankelijk overgelaten aan Beheer HvZ. Daarom is[gedaagde] de post tuinonderhoud in de parkbijdrage van 2010 ad € 288,75 verschuldigd geworden.[gedaagde] erkent dat ook waar hij slechts € 150,- in mindering heeft gebracht wegens noodzakelijke werkzaamheden op eigen kosten.[gedaagde]
2.8.
[gedaagde] heeft een brief aan Buijze d.d. 12 juni 2010 in fotokopie in het geding gebracht. De parkvereniging heeft van haar kant een brief d.d. 30 juni 2010 in het geding gebracht, waarin wordt erkend dat het gras is gemaaid door de eigen tuinman van[gedaagde]. De parkvereniging weerspreekt in de brief dat zij nalatig is geweest het gras te maaien op de grond dat de tuin van[gedaagde] was opgenomen in het maaischema van het park, maar dat het gras telkens gemaaid bleek toen Beheer HvZ daaraan wilde beginnen.
Daarmee is onvoldoende weersproken dat Beheer HvZ nalatig is geweest, want de parkvereniging heeft geen inzicht gegeven in het maaischema. Onvoldoende weersproken is dat het voorjaar van 2010 behoorlijk warm en zonnig was, zodat de tuin al vroeg in het jaar verzorgd diende te worden. Niet gesteld of gebleken dat het maaischema was toegesneden op het warme voorjaar van 2010. Daarom wordt aangenomen dat[gedaagde] voldoende grond heeft gehad om zijn eigen tuinman in te schakelen. Overigens lijkt het niet waarschijnlijk dat hij dat nodeloos zou doen. De conclusie is dat[gedaagde] op de post tuinonderhoud in de parkbijdrage van 2010 eigen kosten van € 150,- in mindering mag brengen.
boete
3.
De reden voor de boete die de parkvereniging heeft aangevoerd, is gelet op het voorgaande ongegrond. Daarom wordt de vordering tot betaling van de boete afgewezen.
ongerechtvaardigde verrijking
4.1.
De parkvereniging heeft aangevoerd:[gedaagde]
wordt verrijkt doordat hij profiteert van de voorzieningen op het park en allerlei beheerdiensten van de parkvereniging zonder daarvoor, na het einde van zijn lidmaatschap, de parkbijdrage te betalen De parkvereniging wordt verarmd, omdat de kosten door de parkvereniging zelf moeten worden gedragen. Deze verrijking is niet gerechtvaardigd.[gedaagde]
4.2.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat een eventuele schadevergoedingsplicht op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt begrenst door de hoogte van de verrijking en de redelijkheid.[gedaagde] heeft opgemerkt dat de rechtsfiguur van ongerechtvaardigde verrijking geen vrijbrief vormt om willekeurig allerlei vergoedingen bij de eigenaren in rekening te brengen. Dit verweer slaagt in zoverre dat in navolging van het arrest van het gerechtshof Den Bosch d.d. 19 april 2011, LJN: BQ2225, ook hier wordt geoordeeld dat onderscheid dient te worden gemaakt tussen de basisinfrastructuur en de centrumvoorzieningen. Zonder de aanwezigheid van basisinfrastructuur is normale bewoning van een bungalowpark als dit niet mogelijk. Wie zich daar vestigt geniet onvermijdelijk voordeel van deze infrastructuur. Het is niet meer dan redelijk dat[gedaagde] een vergoeding voor de instandhouding en het onderhoud daarvoor zal betalen.[gedaagde]
4.3.
[gedaagde] heeft ingezien dat hij na het einde van zijn lidmaatschap behoort te betalen voor diverse parkvoorzieningen. Hij heeft daarom voor de parkbijdrage van het jaar 2012 tweemaal een bedrag van € 438,02 betaald, totaal € 876,04. Op dit punt bevat het tussenvonnis een vergissing, die bij dezen wordt hersteld.
4.4.
In dit geding heeft de parkvereniging gesteld dat[gedaagde] bij de verkrijging van zijn bungalow bekend was met de juridische opzet van het park, lid is geworden van de parkvereniging en aldus die opzet heeft geaccepteerd. Deze zienswijze komt erop neer dat wie een bungalow koopt op een bungalowpark met een opzet als deze, ook maar alles moet accepteren wat er in de toekomst over het beheer besloten zal worden. Dat is een te gemakkelijke zienswijze. Miskend wordt dat de centrumvoorzieningen in de loop van de tijd ingrijpend kunnen wijzigen. Bovendien mag een uitbreiding van voorzieningen niet aan de eigenaren worden opgedrongen, zelfs niet wanneer de leden daar bij meerderheid van stemmen en geldig besluiten over hebben genomen.[gedaagde] heeft zich bij de koopovereenkomst verplicht om lid te worden van de parkvereniging en is die verplichting nagekomen. Maar voor leden is het lidmaatschap van een vereniging opzegbaar. Dat is van dwingend recht.[gedaagde] heeft van zijn recht om het lidmaatschap op te zeggen gebruik gemaakt en is daardoor vrij om zelf al dan niet te voorzien in hetgeen niet behoort tot de basisinfrastructuur. Hij wordt daarom niet verrijkt door hetgeen tot de centrumvoorzieningen moet worden gerekend.
4.5.
Verworpen wordt daarom dat de schade van de verrijking zou moeten worden vastgesteld op het bedrag van de parkbijdrage. Het is voorts niet waar dat het ondoenlijk zou zijn om te achterhalen welk deel van de diverse kostensoorten kunnen worden toegerekend aan het perceel van[gedaagde], zoals de parkvereniging heeft gesteld. In de facturen voor de parkbijdragen zijn diverse kostensoorten voor[gedaagde] individueel gespecificeerd! Partijen hebben beide de diverse kostensoorten besproken.
de diverse posten
5.1.
Tot de basisinfrastructuur behoort in ieder geval het beheer van de mandelige zaak.[gedaagde] heeft in beginsel erkend de berekende bijdrage voor “Fondsvorming/onderhoud e.d. mandelig eigendom” verschuldigd te zijn. Ook acht hij de posten “BUMA-rechten/CAI”, en “algemeen groenonderhoud” in beginsel redelijk. De post voor “Huisvuilafvoer” heeft hij voldaan via zijn betalingen voor 2012. Deze posten worden alle tot de basisinfrastructuur gerekend.
5.2.
Wel heeft[gedaagde] verlangd dat de parkvereniging verantwoording zal afleggen over de hoogte van deze posten. Voor “Huisvuilafvoer” wenst hij een aangepaste berekening vanwege tekortkomingen in de dienstverlening. De parkvereniging heeft aan een en ander geen gevolg gegeven. De parkvereniging heeft opgemerkt dat er niet eerder tegen deze posten is geprotesteerd en dat andere eigenaren die ook niet betwisten. De parkvereniging is bereid nader verantwoording van deze posten af te leggen, maar ziet de noodzaak daarvan vooralsnog niet in. Die noodzaak ziet de kantonrechter evenmin voor het jaar 2012. De bedragen komen redelijk voor, ook aan[gedaagde]. Voor de post “Huisvuilafvoer” geldt dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten (verzuim) voor een aangepaste berekening.
5.3.
De post “tuinonderhoud” wordt niet gerekend tot de basisinfrastructuur. Dit is geen voorziening zonder welke een normale bewoning niet mogelijk is. Het is heel wel denkbaar dat het onderhoud van privé tuinen niet door de parkvereniging wordt uitgevoerd. Dat blijkt het geval te zijn voor de eigenaren, voor wie in het verleden een uitzondering is gemaakt. De parkvereniging wil graag dat zoveel mogelijk eigenaren het tuinonderhoud via de parkvereniging laten uitvoeren, maar dan moet zij er wel voor zorgen dat dat tuinonderhoud naar tevredenheid wordt uitgevoerd.
5.4.
Over de post “aansprakelijkheidsverzekering” heeft de parkvereniging gesteld dat deze dekking biedt tegen eventuele aansprakelijkheid van het bestuur en dat dit daarom alle eigenaren raakt, verhurend of niet.[gedaagde] heeft dat gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat het aannemelijker is dat het bestuur zich heeft verzekerd tegen aansprakelijkheid voor rechtshandelingen in het kader van haar verhuuractiviteiten en als aandeelhouder van Beheer HvZ.[gedaagde] heeft de parkvereniging uitgenodigd de polis met nota in het geding te brengen. De parkvereniging heeft dat niet gedaan en is niet op dit argument ingegaan. Aldus is onvoldoende weersproken dat alleen verhurende eigenaren profijt kunnen hebben van de aansprakelijkheidsverzekering. De parkvereniging heeft niet aangetoond (bijv. met de polis) dat de aansprakelijkheidsverzekering behoort tot de basisinfrastructuur.
5.6.
De post “administratie” ziet blijkens de toelichting van de parkvereniging op de kosten van de organisatie van de parkvereniging (stukken ALV e.d.) en wordt onderscheiden van de post “secretariaat”, die een veel bredere strekking heeft, namelijk de behartiging van de belangen van alle eigenaren op het park bij de diverse instanties. Dat laatste is door[gedaagde] onvoldoende weersproken. De post “secretariaat” wordt gerekend voort te vloeien uit de basisinfrastructuur, terwijl de post “administratie” ziet op kosten van de vereniging, waardoor[gedaagde] als niet-lid niet wordt verrijkt.
5.7.
De posten “bijdrage grond en gebouwen” en “bijdrage kabels en leidingen” behoren zonder twijfel tot de kosten van de basisinfrastructuur.[gedaagde] wenst echter van deze posten niet meer dan 50 % te vergoeden, omdat hem niet duidelijk is wat met deze posten is bedoeld.[gedaagde] wenst een onderscheid te zien tussen kosten van onderhoud en beheer enerzijds en andere lasten anderzijds. De parkvereniging heeft voor de kosten van de mandelige eigendommen in bijlage Y een uitleg gegeven, die door[gedaagde] niet is weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan. De grond en de gebouwen, de kabels en leidingen zijn alle gemeenschappelijke basisvoorzieningen waarvan iedere eigenaar profijt heeft, ongeacht of deze verhuurt of niet. Er is geen reden om een onderscheid te maken als door[gedaagde] gewenst en om bijvoorbeeld financieringslasten buiten deze posten te plaatsen. Evenmin is er een toereikende reden om de hoofdelijke omslag van deze kosten van basisvoorzieningen, die van aanvang af bekend was, te doorbreken.[gedaagde] zal dus deze kosten volledig moeten voldoen.
5.7.
De parkvereniging heeft de post “diversen vereniging/bestuur” als volgt toegelicht:
Het betreft hier straatverlichting, onderhoud aan wegen etc. Verder zijn hierbij ondergebracht kosten van cursussen, de kamer van koophandel, bezoeken aan beurzen, leges, etc. Deze kosten worden gemaakt voor iedere eigenaar, verhurend of niet. De parkvereniging heeft besloten alle eigenaren gelijkelijk te laten bijdragen.[gedaagde]
heeft tegengeworpen dat straatverlichting en onderhoud wegen niet hoort onder deze post, maar onder de post “Fondsvorming/onderhoud e.d. mandelige eigendom”. Cursussen en bezoeken houden volgens[gedaagde] geen verband met het onderhoud en beheer van de mandelige zaak.
Een en ander is door de parkvereniging niet weersproken. Daarom kan niet worden vastgesteld dat deze post voorzieningen betreffen die behoren tot de basisinfrastructuur.
5.8.
Over de post “diversen (o.a. beheersysteem)” heeft de parkvereniging gesteld dat het beheersysteem een telefooncentrale inhoudt, alsook een energiebeheersysteem, dat de telefooncentrale buiten gebruik is gesteld, maar dat het energiebeheersysteem nog volledig in bedrijf is ten behoeve van iedere bungalow.[gedaagde]
heeft daar tegenover gesteld: Het energiebeheersysteem is ondeugdelijk en maakt bovendien geen deel uit van de mandelige zaak.[gedaagde] heeft er geen profijt van en maakt er ook geen gebruik van. De kosten van het beheersysteem worden naar willekeur over eigenaren verdeeld.
De parkvereniging is hierop niet ingegaan. Niet relevant is dat het energiebeheersysteem geen deel uitmaakt van de mandelige zaak (zie 3.2. van het tussenvonnis). Wel van belang is dat de parkvereniging niet heeft weerlegd dat de kosten naar willekeur over eigenaren wordt verdeeld.[gedaagde] heeft aangetoond dat de post niet wordt berekend aan een andere eigenaar ([naam]). Voorts heeft de parkvereniging niet uitgelegd welke andere kosten behalve die voor het energiebeheer-systeem in deze post zijn ondergebracht. Gelet op een en ander kan niet worden vastgesteld dat deze post voorzieningen betreffen die behoren tot de basisinfrastructuur voor iedere eigenaar.
5.9.
Tegen de post “beheer niet-verhurende eigenaar” heeft[gedaagde] aangevoerd dat niet duidelijk is welke diensten die post betreft. De parkvereniging heeft vervolgens slechts gesteld dat deze post lager is dan die voor verhurende eigenaren, zonder een uitleg te geven van de kosten die in deze post zijn opgenomen. De post “beheer” is een aanzienlijke post: € 647,85 in 2012. De aanduiding “beheer” is nietszeggend, in aanmerking genomen dat alle activiteiten van de parkvereniging kunnen worden gebracht onder de noemer “beheer”. Dat is de bestaansreden van de parkvereniging. Van de parkvereniging kan en mag worden verwacht dat zij nader inzicht verschaft in deze omvangrijke post nu al veel kosten onder andere noemers zijn verantwoord. Dat geldt in het bijzonder omdat het park zo is opgezet dat iedere eigenaar zou verhuren. Nader inzicht in de post “beheer” is vereist teneinde onderscheid te kunnen maken in de kosten ten behoeve van verhurende en niet-verhurende eigenaren. Nu de parkvereniging dat nadere inzicht niet wenst te geven, zal[gedaagde] worden gevolgd in zijn tegemoetkoming (ad 20%) van € 129,57 in algemene kosten.
slotsom
6.1.
Afgewezen worden de vorderingen tot betaling van de restant parkbijdragen 2010 en 2011 en de boete. Van de parkbijdrage 2012 zijn de volgende posten, incl. BTW, verschuldigd op basis van ongerechtvaardigde verrijking:
Post
2012
Fondsvorming/onderhoud e.d. mandelig eigendom
108,61
BUMArechten/CAI
86,57
Huisvuilafvoer
227,80
Algemeen groenonderhoud
112,86
Secretariaat
35,19
bijdrage grond en gebouwen
150,96
bijdrage kabels en leidingen
270,30
Beheer (20 %)
129,57
Totaal
1.121,86
De parkvereniging heeft ook nog onrechtmatige daad en/of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangedragen als grondslagen, maar nu daarvoor niet meer of anders is aangevoerd dan voor de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking vormen zij geen zelfstandige grondslag voor de volledige parkbijdrage van 2012.
6.2.
Omdat[gedaagde] niet meer dan € 1.121,86 verschuldigd was en in totaal € 876,04 heeft betaald, dient[gedaagde] nog € 245,82 aan de parkvereniging te voldoen, met rente vanaf de dag van dagvaarding. Aangezien is getracht een veel te hoog bedrag te innen, is vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten niet billijk. Gelet op deze uitkomst van de procedure moet de parkvereniging worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij. Zij zal daarom worden verwezen in de proceskosten met rente
de beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt[gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan de parkvereniging te betalen een bedrag van € 245,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te berekenen vanaf 13 september 2012 tot de dag der voldoening;
veroordeelt de parkvereniging in de kosten van het geding, welke aan de zijde van[gedaagde] tot op heden worden begroot op € 750,- (2,5 pt. à € 300,-) wegens salaris van de gemachtigde van[gedaagde], te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van deze proces-kosten vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.