ECLI:NL:RBZWB:2013:11402 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Verkrijgende verjaring van strook grond door langdurig be...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

locatie Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/12/85282 / HA ZA 12-229

Vonnis van 18 september 2013

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SLUIS,

gevestigd te Oostburg,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L.A. Broekhuysen te Middelburg,

tegen

1.[gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. R.R.E. Nobus te Terneuzen.

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 november 2012
het proces-verbaal van comparitie van 18 februari 2013
de akte van [gedaagde]
de antwoordakte van de gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is sinds 1986 eigenaar van de woning met tuin staande en gelegen aan [adres + kadasternummer] (verder: de woning).

2.2.

Achter de woning ligt een strook grond van 220 m2(verder: de strook grond), welke deel uitmaakt van het perceel van 12 a 42 ca groot,[kadasternummer 2] De strook grond grenst aan een watergang.

2.3.

Op het moment van aankoop van de woning door [gedaagde] was de tuin tot aan de waterkant verwilderd. Het groen groeide vanaf de waterkant tot aan de achtergevel van het huis. [gedaagde] heeft daags na de aankoop het groen vanaf de achtergevel van het huis tot aan een rij populieren verwijderd. De populieren stonden 2 à 3 meter vanaf de waterkant. Hij heeft het groen staande tussen de rij populieren en de waterkant uitgedund en ingekort. In 1987 heeft hij de tuin aangelegd. Hij heeft op de strook grond een tuinhuisje en een zitkuil geplaatst en erfafscheidingen met de buren tot aan de waterkant aangebracht. Aan de waterkant heeft hij een steiger geplaatst en op de waterkant een heg met een poort en gaas en een trap naar de steiger.

2.4.

De watergang is thans in eigendom bij Vakantiepark [naam vakantiepark]. Dit vakantiepark ligt ten opzichte van de achterzijde van de woningen van gedaagde en de hierna onder 2.6 vermelde eigenaren aan de andere kant van de watergang. Zowel het begin als het einde van de watergang is afgesloten.

2.5.

Op 24 juni 2009 heeft de gemeente voor de bewoners van [adres] een informatiebijeenkomst gehouden, waarin is uitgelegd dat het gebruik van de gemeentegrond door hen jegens haar onrechtmatig is. Op 5 november 2009 heeft de gemeente [gedaagde] aangeschreven en hem aangeboden de strook grond voor een prijs van € 35,40 per m2 te kopen dan wel de strook grond te gebruiken tegen een prijs van € 3,54 per m2 per jaar dan wel de strook grond te ontruimen.

2.6.

Tegelijk met onderhavige procedure lopen de procedures tussen de gemeente en respectievelijk [zaak 1] [zaak 2] en [zaak 3], die eigenaar zijn van de woningen met tuin aan respectievelijk [adres]. Ook deze bewoners hebben een strook gemeentegrond grenzend aan de watergang in gebruik.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn gekweten:

[gedaagde] veroordeelt om binnen 4 weken na betekening van het vonnis de gemeentegrond met een oppervlakte van 220 m2, deel uitmakend van een groter perceel, [kadasternummer 2] met de daarin aanwezige personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan de gemeente voor het geval dat [gedaagde] in gebreke blijft deze ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, tenzij hij binnen vier weken na dagtekening van het vonnis schriftelijke en aangetekend de gemeente bericht dat hij deze strook gemeentegrond van 220 m2 per direct zal kopen tegen een bedrag van
€ 35,40 per m2 vrij van btw, te weten een bedrag van € 7.788,-- en waarvan de kosten voor hem zullen zijn,

een en ander op verbeurte van een dwangsom en

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

De gemeente stelt dat [gedaagde] de strook grond zonder recht of titel in gebruik heeft. De strook grond is geen eigendom van [gedaagde] geworden door verjaring. [gedaagde] heeft de strook grond niet in bezit, maar in gebruik. Er is geen feitelijke machtsuitoefening. Van openbare en ondubbelzinnige inbezitneming is geen sprake. De gemeente kon uit de enkele aanwezigheid van struiken op gemeentegrond, gelegen aan een niet openbaar toegankelijke watergang – dus voor de gemeente niet zichtbaar – geen eigendomspretenties vermoeden, waartegen zij in actie had moeten komen. De gemeente was ook vóór 1992 geen eigenaar en evenmin gebruiker van de watergang. De gemeente wist niet en kon niet weten dat de bewoners gebruik maakten van de aan de watergang grenzende stroken grond. In 2009 is de gemeente het gebruik van gemeentegrond door bewoners van [adres] gaan inventariseren. Voordien was voor de gemeente niet zichtbaar (kenbaar) dat [gedaagde] feitelijke handelingen heeft verricht die zouden kunnen bestaan uit feitelijke machtsuitoefening. De gemeente legt foto’s over die zijn genomen vanaf de overzijde van de watergang. Zij stelt dat uit de zichtbare begroeiing niet blijkt dat [gedaagde] de strook grond in gebruik heeft.

3.2.

[gedaagde] verweert zich tegen de vordering van de gemeente. Hij stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond. De strook grond is sinds 1986 onafgebroken bij hem in bezit geweest. Hij verwijst naar de tekening van de tuinarchitekt van januari 1987. De tuin is op basis van die tekening aangelegd en uit de tekening blijkt dat hierbij ook een groot deel van de strook grond in gebruik is genomen. Hij heeft de strook grond onderhouden. Verder verwijst hij naar foto’s die zijn genomen in 1988, waarop het gebruik van de grond is te zien. Het gebruik van de strook grond kon voor de gemeente zichtbaar en kenbaar zijn. De watergang was tot 1992 eigendom van de Nederlandse Staat, pas daarna van het vakantiepark. Vanaf 1984 was de watergang aan het vakantiepark in erfpacht uitgegeven. De gemeente zou van de Staat zeker toegang tot de watergang hebben gekregen. Bovendien is het vakantiepark vrij toegankelijk voor bezoekers, dus ook voor de gemeente. Dit blijkt ook uit het feit dat zowel de gemeente als de raadsman van [gedaagde] vanaf het terrein van het vakantiepark recent gemaakte foto’s van de woningen van [gedaagde] en zijn buren in het geding hebben gebracht. Het gebruik was ook bij de gemeente bekend. In 1990 heeft zij luchtfoto’s gemaakt en op grond daarvan [gedaagde] aangesproken op het zonder bouwvergunning geplaatst hebben van het tuinhuisje. Dit tuinhuis stond op de strook grond. Verder heeft de gemeente [gedaagde] in 1992 een aantal zieke populieren laten verwijderen die op de strook grond stonden. De gemeente stelde dat dit op zijn weg lag, omdat hij de gebruiker van de strook grond was.

Op het moment van het aanbod van de gemeente in 2009, was de verjaring al voltooid. Ten slotte stelt [gedaagde] dat een deel van de strook grond die de gemeente toen als tuingrond aanbood, feitelijk bestaat uit water en riet.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert op grond van zijn in conventie ingenomen stellingen voor recht te verklaren dat de rechtsvordering van de gemeente, strekkende tot revindicatie van de strook grond, is verjaard en voor recht te verklaren dat hij door middel van verjaring van deze strook grond eigenaar is geworden.

3.4.

De gemeente concludeert tot afwijzing van deze vordering op grond van haar in conventie in genomen stellingen.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de rechtbank deze gezamenlijk beoordelen.

4.2.

[gedaagde] beroept zich op verkrijgende verjaring. De vordering van de gemeente verjaart, behoudens stuiting, 20 jaar nadat [gedaagde], van de strook grond bezitter is geworden. Bezit wordt verkregen door inbezitneming, dat wil zeggen dat [gedaagde] zich de feitelijke macht over de strook grond heeft verschaft en dat hij zich sedertdien heeft gedragen alsof hij eigenaar is.

4.3.

[gedaagde] heeft de woning in 1986 in eigendom verkregen. Bij de aanleg van zijn tuin in 1987 heeft hij de strook grond bij zijn tuin getrokken. Hij heeft erfafscheidingen met de buren tot aan het water aangebracht. Verder heeft hij de strook grond opgehoogd, er een tuinhuisje en een zitkuil op gezet en op de waterkant een heg geplaatst met daarin een poort naar het water en de aan de waterkant geplaatste steiger. De strook grond vormt sinds 1987 één geheel met de tuin van [gedaagde]. Deze handelingen kunnen worden gekwalificeerd als het uitoefenen van feitelijke macht met de pretentie rechthebbende te zijn.

4.4.

Volgens de gemeente kan deze pretentie haar niet worden tegengeworpen, omdat die voor haar niet kenbaar kon zijn. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Uit het feit dat de gemeente foto’s overlegt, die zijn genomen van de overzijde van de watergang blijkt afdoende dat zij toegang kon krijgen tot de grond tegenover de woning van [gedaagde]. Gesteld noch gebleken is waarom dat niet ook op een eerder moment, dus vóór het verstrijken van de verjaringstermijn, had gekund. De stelling van de gemeente dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat er alleen maar struiken staan op de strook grond, kan haar niet baten. Deze foto’s zijn gemaakt in 2011, dus nadat verjaring was voltooid. Op de door [gedaagde] overgelegde foto’s van april 1987 is te zien dat [gedaagde] de strook grond sinds 1986 heeft onderhouden en daarop een tuinhuisje heeft geplaatst en dat dit vanaf de waterkant zichtbaar was.

4.5.

Dat [gedaagde] de grond in gebruik heeft sinds 1986 en dat de gemeente dit wist, staat derhalve vast. Bovendien volgt uit het overwogene onder 4.2 dat de wijze van gebruik eigendom pretendeert. De verjaringstermijn was voltooid in 2006, zodat op het moment van aanschrijven door de gemeente in 2009 haar rechtsvordering al verjaard was. De vordering van de gemeente in conventie zal daarom worden afgewezen en de vordering van [gedaagde] in reconventie zal worden toegewezen.

4.6.

De gemeente zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden tot dusver begroot op:

in conventie:

- griffierecht € 267,00

- salaris advocaat
€ 960,00(2,5 punt tarief I à € 384,--)

totaal € 1.227,00

in reconventie:

- salaris advocaat € 384,00 (1 punt tarief I à € 384,--).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van de gemeente af;

5.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van de proceskosten ad
€ 1.227,00;

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat de rechtsvordering van de gemeente tot revindicatie van de strook grond met een oppervlakte van 220 m2, deel uitmakend van een groter perceel, [kadasternummer 2] en grenzend aan [adres + kadasternummer], is verjaard en dat [gedaagde] door middel van verjaring eigenaar is geworden van deze strook grond;

5.4.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van de proceskosten ad
€ 384,00;

in conventie en in reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2013.