Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/12/84523 / HA ZA 12-181
Vonnis van 13 maart 2013
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
wonende te[woonplaats],
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats].
3.
[eiseres sub 3],
[eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats],
4.
[eiseres sub 4],
[eiseres sub 4],
wonende te [woonplaats],
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [woonplaats],
7.
[eiser sub 7],
[eiser sub 7],
wonende te [woonplaats],
8.
[eiser sub 8],
[eiser sub 8],
wonende te [woonplaats],
9.
[eiser sub 9],
[eiser sub 9],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat dr.mr. J.M.M. Menu te Tilburg,
tegen
het openbaar lichaam de gemeenschappelijke regeling
ZEELAND SEAPORTS,
gevestigd en kantoorhoudende te Terneuzen,
gedaagde,
advocaat mr. J.M. Koeveringe-van Dekker te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eisers] en Zeeland Seaports genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 september 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 22 november 2012.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Zeeland Seaports heeft zich sedert 2005, met het oog op de realisatie van een glastuinbouwgebied aldaar, ingezet om in de kanaalzone in Zeeuws Vlaanderen gronden te verwerven. Na onderhandelingen zijn daartoe met diverse grondeigenaren, waaronder [eisers], in de jaren 2007 en 2008 (nagenoeg gelijkluidende, in overleg met vertegenwoordigers van onder meer [eisers] opgestelde) koopovereenkomsten gesloten. Zij verkochten (ieder voor zich) hun grond in onverpachte staat, voor de prijs van € 8,35/m². Voorts is tussen Zeeland Seaports en [eisers] (ieder voor zich) in art. 14 van de koopovereenkomsten (onder meer) overeengekomen:
“Indien eigenaren van gronden gelegen in het plangebied een hogere vergoeding voor de gronden verkrijgen van koper dan verkoper heeft verkregen, wordt de koopprijs van het verkochte verhoogd. De verhoging is dan het verschil tussen de bij deze overeenkomst bepaalde koopprijs per centiare en de aan de in de eerste volzin genoemde eigenaar betaalde koopprijs.”
De gronden zijn inmiddels aan Zeeland Seaports geleverd.
2.2.
Zeeland Seaports heeft op enig moment in 2007 van een eigenaar (niet zijnde [eisers]) in het plangebied grond in verpachte staat gekocht en geleverd gekregen voor € 6,--/m². Voorts heeft Zeeland Seaports een pachtbeëindigingsovereenkomst met de pachter van die grond gesloten, waarbij zij een vergoeding overeenkwam van € 3,--/m².
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat Zeeland Seaports jegens ieder van hen afzonderlijk verplicht is tot bijbetaling van € 0,65/m² grond die zij aan Zeeland Seaports hebben gekocht en geleverd;
- voor recht verklaart dat Zeeland Seaports jegens ieder van hen afzonderlijk schadeplichtig is ter hoogte van de wettelijke rente, berekend over de bijbetaling van € 0,65/m² , vanaf 29 mei 2012, althans vanaf ene door de rechtbank vast te stellen datum, tot aan de dag der algehele betaling;
- Zeeland Seaports veroordeelt tot vergoeding van de kosten van voorlopig getuigenverhoor ter hoogte van € 2.009,50, althans een bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 juni 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;
- Zeeland Seaports veroordeelt in de kosten van deze procedure, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente over al die kosten als zij deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis aan [eisers] betaalt.
3.2.
[eisers] voert hiertoe het navolgende aan. In de onderhandelingen voorafgaand aan de koopovereenkomsten is nadrukkelijk afgesproken dat Zeeland Seaports voor alle te verwerven gronden eenzelfde prijs per vierkante meter zou betalen. Zeeland Seaports zou uitsluitend grond in onverpachte staat aankopen. Voor zover gronden waren verpacht diende de eigenaar zelf een regeling met de pachter te treffen. Indien dat de eigenaar niet lukte, was Zeeland Seaports bij wijze van uitzondering bereid rechtstreeks met de pachter te overleggen en zelf een pachtontbindingsvergoeding te betalen. Voor die situatie gold dat de door Zeeland Seaports te betalen vergoeding aan de pachter en de koopprijs die zij aan de eigenaar betaalde bij elkaar opgeteld niet meer mochten bedragen dan € 8,35/m². Zou in enig geval wel meer dan € 8,35/m² aan een eigenaar of aan een eigenaar en pachter tezamen worden betaald, dan zou Zeeland Seaports aan de andere verkopers bijbetalen. Dat was de inhoud, strekking en bedoeling van (het hiervoor onder 2.1 weergegeven) art. 14 van de koopovereenkomsten; de door Zeeland Seaports aan dat artikel gegeven uitleg dat slechts dient te worden bijbetaald als een eigenaar meer zou hebben ontvangen dan andere verkopers is onjuist. Overigens is ook die lezing niet uitsluitend op de letterlijke tekst gebaseerd (zoals Zeeland Seaports stelt), maar is ook dan sprake van uitleg. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [eisers] naar correspondentie tussen partijen (waarbij ZLTO optrad namens [eisers]) en naar verklaringen, afgelegd in een voorlopig getuigenverhoor. Nu Zeeland Seaports in het hierboven onder 2.2 weergegeven geval voor een perceel grond in het plangebied meer dan € 8,35/m² (namelijk € 9,--) heeft betaald, hebben de andere verkopers binnen het plangebied – derhalve [eisers] – recht op bijbetaling van € 0,65/m². Dat in genoemd geval de eigenaar € 6,--/m² ontving en de resterende € 3,--/m² aan de pachter is betaald, brengt niet met zich dat [eisers] geen beroep kan doen op art. 14 van de koopovereenkomsten. In wezen heeft Zeeland Seaports, door anders dan steeds uitgangspunt was, verpachte grond te kopen, zelf nadat de overeenkomsten met [eisers] waren gesloten en voor hen onvoorzien, de “spelregels” gewijzigd. Nu Zeeland Seaports voor wat betreft de bijbetaling in verzuim is vordert [eisers] vergoeding van wettelijke rente, ingaande op de dag waarop hij Zeeland Seaports heeft kenbaar gemaakt aanspraak te maken op de bijbetaling. Voorts vordert [eisers] vergoeding van de voor het voorlopig getuigenverhoor gemaakte kosten (griffiegeld, advocatensalaris conform het liquidatietarief en getuigentaxen) en veroordeling van Zeeland Seaports in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
3.3.
Zeeland Seaports voert verweer. Uitgangspunt bij de aankoop van de gronden is steeds geweest dat Zeeland Seaports van eigenaren grond in onverpachte staat zou verwerven; het risico om verpachte grond vrij van pacht te krijgen lag bij de eigenaren. Zeeland Seaports heeft daarom uitsluitend met grondeigenaren (en hun vertegenwoordiger ZLTO) onderhandeld. Op voorstel van ZLTO is de bijbetalingsregeling in art. 14 van de koopovereenkomsten opgenomen. De regeling kan, gelet op het vorenstaande, alleen betrekking hebben op de koopprijs, die aan grondeigenaren is/wordt betaald voor grond in onverpachte staat. Dat blijkt ook uit de (letterlijke) tekst van de regeling, die ook voor [eisers], die zich van deskundige bijstand had voorzien, duidelijk is; uitleg is niet nodig. Moet voor invulling van hetgeen is overeengekomen (ook) naar partijbedoelingen worden gekeken, dan geldt dat de door Zeeland Seaports aangeboden (en uiteindelijk afgesproken) prijs van € 8,35/m² een bod betrof aan eigenaren voor onverpachte grond. Niet is afgesproken dat bij verpachte grond de aan de eigenaar en aan de pachter te betalen bedragen tezamen niet boven € 8,35/m² mocht komen; het is nimmer de bedoeling geweest dat de bijbetalingsregeling in een dergelijke situatie van toepassing zou zijn.
Zeeland Seaports heeft aan geen enkele eigenaar meer dan € 8,35/m² voor grond betaald.
Nadat met [eisers] overeenstemming was bereikt, is op initiatief van ZLTO – die een pachter bijstond – onderhandeld en overeenstemming bereikt, zoals hiervoor onder 2.2 weergegeven. Het stond Zeeland Seaports vrij aldus te handelen; de bijbetalingsregeling – die immers uitsluitend betrekking heeft op de aan eigenaren betaalde koopprijs voor de grond – is op deze situatie niet van toepassing. Er was geen sprake van gelijke gevallen. De “spelregels” zijn niet gewijzigd.
Meer subsidiair stelt Zeeland Seaports dat [eisers] niet ten opzichte van andere grondeigenaren is benadeeld; hij ontving de meer dan royale prijs van € 8,35/m² (waarmee hij, naar aannemelijk is, voor minder dan € 2,35/m² een eventuele pacht kon beëindigen), de eigenaar in het geval waarnaar hij verwijst ontving € 6,--/m². De redelijkheid en billijkheid verzetten zich er tegen dat Zeeland Seaports tot bijbetaling wordt veroordeeld.
Uiterst subsidiair wijst Zeeland Seaports erop dat zij niet in verzuim is, nu niet is voldaan aan de daarvoor in de algemene bepalingen van de koopovereenkomsten overeengekomen voorwaarde, dat zulks eerst mogelijk is na aangetekend schrijven of deurwaardersexploot; geen van beiden heeft zij ontvangen.
4.De beoordeling
4.1.
Kernvraag in het geschil tussen partijen is de vraag of de twee onder 2.2 genoemde overeenkomsten, die Zeeland Seaports met een pachter en een verpachter heeft gesloten en waarbij zij een perceel grond heeft verworven tegen betaling van in totaal € 9,--/m², dienen te worden gezien als een situatie, vallend onder die waarin “eigenaren van gronden gelegen binnen het plangebied een hogere vergoeding voor gronden verkrijgen dan verkoper (in dit geval: [eisers]) heeft verkregen”, zoals bedoeld in art. 14 van de door Zeeland Seaports met [eisers] gesloten koopovereenkomsten.
4.2.
Voor de beantwoording van die vraag is het van belang vast te stellen wat partijen in art. 14 van de koopovereenkomsten zijn overeengekomen. Als de letterlijke tekst van dat artikel wordt bezien, dan moet worden vastgesteld dat daarin uitsluitend wordt gesproken over vergoedingen aan “eigenaren van grond”. Er wordt niet gesproken over vergoedingen, betaald aan een pachter. De tekst is niet onduidelijk. Zij spreekt niet over de mogelijkheid van bijbetaling aan een verkoper in geval aan een aan een eigenaar en aan een pachter tezamen meer is betaald dan hetgeen die verkoper heeft gekregen.
4.3.
Hetgeen [eisers] stelt over hoe art. 14 dient te worden verstaan, komt feitelijk neer op de stelling dat – gelet op hetgeen voorafgaand aan de overeenkomsten tussen partijen is besproken en het daarbij door Zeeland Seaports uitdrukkelijk ingenomen standpunt dat zij uitsluitend pachtvrije grond zou aankopen – de woorden “eigenaren van grond”, genoemd in dat artikel, slechts kunnen worden verstaan als: “eigenaren van onverpachte grond”. Ook in die visie zal het artikel geen betrekking kunnen hebben op een eventuele transactie van Zeeland Seaports met een verpachtende eigenaar (in samenhang met een transactie met de betreffende pachter). Dat zou alleen zo zijn, wanneer tijdens de onderhandelingen voor alle partijen duidelijk was dat wanneer een dergelijke (door Zeeland Seaports in beginsel niet gewenste) transactie toch zou plaatsvinden, de bijbetalingsregeling van art. 14 van toepassing zou zijn. Er is dan evenwel geen sprake van uitleg van (art. 14 van) de overeenkomst (daarvoor staat dit te ver af van de letterlijke tekst van dat artikel), maar van een tussen partijen gemaakte (nadere) afspraak, die niet in de overeenkomst is terecht gekomen.
4.4.
Het vorenstaande betekent dat voor zover [eisers] zich op (uitleg van) de overeenkomst beroepen, zijn vordering moet worden verworpen. Hij heeft echter ook gesteld dat lopende de onderhandelingen is besproken dat wanneer Zeeland Seaports toch met andere (met name: verpachtende) eigenaren zou onderhandelen, ook in die situatie de bijbetalingsregeling toepasselijk zou zijn en wel op het totale bedrag per vierkante meter, dat Zeeland Seaports voor de verwerving van de grond zou betalen. De rechtbank begrijpt dit aldus, dat [eisers] daarmee stelt dat bedoelde toepasselijkheid van de bijbetalingsregeling uitdrukkelijk tussen partijen (nader) is afgesproken. Indien die stelling juist is, beroept [eisers] zich thans – gelet op de onder 2.2 genoemden transactie - terecht op de bijbetalingsregeling van art. 14. Immers, er moet dan van worden uitgegaan dat partijen – in weerwil van de letterlijke tekst van art. 14 van de overeenkomsten – die toepasselijkheid met elkaar zijn overeengekomen.
4.5.
Vastgesteld moet dus worden of de door [eisers] gestelde (nadere) afspraak tussen partijen is gemaakt. Daartoe zal moeten worden bezien op welke wijze de bijbetalingsregeling in de onderhandelingen voorafgaand aan de vaststelling van de koopovereenkomsten aan de orde is geweest. Bij die besprekingen is [eisers] vertegenwoordigd geweest. Door partijen zijn stukken overgelegd en er is een voorlopig getuigenverhoor geweest, waarin deelnemers aan de onderhandelingen als getuige zijn gehoord. Uit alle getuigenverklaringen blijkt dat bij de onderhandelingen uitsluitend is gesproken over de verwerving door Zeeland Seaports van onverpachte gronden; de eigenaar van verpachte grond diende zelf een regeling te treffen met de pachter. Dat standpunt is blijkens de verklaringen uitdrukkelijk door Zeeland Seaports ingenomen en gehandhaafd. In de lopende de onderhandelingen overeengekomen koopprijs werd een zekere ruimte aanwezig geacht voor het treffen van een regeling met een eventuele pachter. Geen van de getuigen heeft verklaard dat tussen partijen is gesproken over hoe zou moeten worden gehandeld als Zeeland Seaports toch verpachte grond zou aankopen. Ook uit de overgelegde correspondentie, die voorafgaand aan de vaststelling van de tekst van de koopovereenkomst tussen (de vertegenwoordigers van) partijen is gewisseld, blijkt niet dat de mogelijkheid van aankoop van een verpachtende eigenaar en de betekenis daarvan voor de toepasselijkheid van de bijbetalingsregeling van art. 14 aan de orde is geweest. Dat de aanvankelijk door de vertegenwoordigers van [eisers] voorgestelde tekst voor art. 14 niet sprak over “eigenaren” (in wezen het enige aanknopingspunt voor de stelling van [eisers]) is onvoldoende, omdat die tekst uiteindelijk, nadat partijen nog nader overleg hebben gevoerd, in een gewijzigde vorm in de overeenkomst is terecht gekomen. De door [eisers] gestelde nadere afspraak kan aan de hand van de overgelegde stukken dan ook niet worden vastgesteld. Het (in algemene termen) door [eisers] aangeboden (nadere) getuigenbewijs zal de rechtbank passeren, omdat de te bewijzen stelling in wezen strijdig is met hetgeen door de in voorlopig getuigenverhoor gehoorde getuigen (en dat waren alle bij de onderhandelingen betrokken personen) is verklaard. Het (opnieuw) horen van die getuigen zal dus niet tot het bewijs van de stelling van [eisers] kunnen bijdragen.
4.6.
De conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat een (nadere) afspraak als door [eisers] gesteld is gemaakt. Dat betekent dat de vorderingen zullen moeten worden afgewezen. Een en ander wordt niet anders wanneer bij de beoordeling wordt betrokken de omstandigheid dat Zeeland Seaports – in strijd met het door haar in de onderhandelingen met [eisers] uitdrukkelijk ingenomen standpunt – toch met verpachtende eigenaren en met pachters is gaan onderhandelen en aldus haar eigen “spelregels” heeft gewijzigd. Die omstandigheid heeft immers geen invloed op hetgeen tussen partijen voor die tijd was overeengekomen.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] worden veroordeel in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Zeeland Seaports begroot op:
- vast recht € 575,--
- salaris advocaat
Totaal € 1.479,--.
5.De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Zeeland Seaports tot op heden begroot op € 1.479,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2013.