Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 203632 / 10-2179
vonnis van de kantonrechter d.d. 27 mei 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap
Scheba Vastgoed B.V.,
gevestigd te Nieuwerkerk,
eisende partij,
verder te noemen: Scheba,
gemachtigde: mr. J.J.R. Albicher,
t e g e n :
de besloten vennootschap
Grolsche Bierbrouwerij B.V.,
gevestigd te Enschede,
gedaagde partij,
verder te noemen: Grolsch,
gemachtigde: mr. W.H. Kesler.
het verdere verloop van de procedure
Bij het tussenvonnis van 31 oktober 2011 is de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Zuid-West Nederland (verder: de BHAC) als deskundige benoemd. De BHAC heeft een rapport en advies uitgebracht dat op 7 november 2012 door de rechtbank is ontvangen. Partijen hebben vervolgens ieder een conclusie na deskundigenbericht genomen.
Scheba heeft naar aanleiding van het advies haar vordering verminderd.
de verdere beoordeling van de zaak
1.1. De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij de tussenvonnissen. De inhoud van die vonnissen moet als hier ingelast worden beschouwd.
1.2. Grolsch huurt sinds 1 december 1997 de bedrijfsruimte ([bedrijf]) aan [adres]. Verhuurder is thans Scheba. Grolsch heeft onderverhuurd aan [naam]. De jaarlijks te indexeren huurprijs bedroeg per 1 december 2007 € 36.566,28 per jaar, excl. BTW, en per maand vooruit te betalen. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over een huurprijs met ingang van 1 december 2007. Bij brief van 7 november 2007 is namens Scheba aan Grolsch een huurprijs van € 39.000,- per jaar, excl. BTW, (€ 3.250,- per maand) voorgesteld. Grolsch is daarmee niet akkoord gegaan en hield vast aan de geldende, geïndexeerde huurprijs.
1.3. Scheba heeft bij dagvaarding van 4 mei 2010 gevorderd de huurprijs met ingang van 8 mei 2009 te bepalen op € 56.100,- per jaar, excl. BTW. Zoals is overwogen in de beschik-king d.d. 9 juli 2009 loopt de referentieperiode van 11 mei 2004 tot 11 mei 2009.
1.4. Op verzoek van Scheba is een deskundige benoemd. Uiteindelijk heeft [X], als makelaar en taxateur werkzaam voor [makelaarskantoor], bij brief d.d. 15 januari 2010 zijn rapport verzonden. Hij heeft een huurprijs geadviseerd op basis van de economische huurwaarde: € 38.000,= k.k. per jaar. Hoewel het rapport volgens Grolsch niet voldeed aan de wettelijke maatstaf, heeft zij meegedeeld dat zij zich met een huurprijs van € 38.000,- per jaar kan verenigen.
1.5. Ook Scheba was van oordeel dat het rapport niet voldeed aan de wettelijke maatstaf en heeft dat rapport bestreden. Bij vonnis van 31 oktober 2011 is vastgesteld dat het rapport te weinig gegevens verschaft om de huurprijs overeenkomstig de wettelijke maatstaf vast te stellen en dat het zelfs niet mogelijk is om een beredeneerde schatting te maken, zoals bedoeld in art. 7:303, lid 2, laatste volzin, BW.
1.6. De BHAC heeft thans geadviseerd de huurprijs per 11 mei 2009 vast te stellen op € 44.433,29 per jaar, excl. BTW. Scheba heeft zich hierbij aangesloten en met vermindering van eis geconcludeerd de huurprijs dienovereenkomstig vast te stellen en Grolsch te veroordelen in de kosten van de beide deskundigenonderzoeken, te weten: € 2.082,50 en € 3.500,-. Grolsch heeft het rapport van de BHAC met enkele argumenten bestreden en volhard bij haar standpunt, inhoudende dat zij zich met een huurprijs van € 38.000,- per jaar kan verenigen.
weging onzelfstandige woonruimte
2.1. In het tussenvonnis van 31 oktober 2011 is als een voorlopig oordeel overwogen dat van de woonruimte op de eerste en tweede verdieping de huurwaarde moet worden vastgesteld als onzelfstandige woonruimte. De BHAC heeft een andere benadering gekozen. Zij heeft elke ruimte van een correctiefactor voorzien. In het rapport is vermeld:
“De 1e verdieping wordt vanwege de mogelijkheid van administratieve werkzaamheden en om te overnachten een waarde van 20 % toegekend. De 2e verdieping is beperkt bruikbaar als opslag en wordt daarom gewaardeerd tegen 10 % van de publieksruimten[…]”
Na toepassing van de diverse correcties heeft de BHAC de oppervlakte van de bedrijfsruimte vastgesteld op 119,30 m2.
2.2. Grolsch heeft tegengeworpen dat aldus de huurwaarde van de eerste en de tweede verdieping op een veel te hoog bedrag wordt vastgesteld, namelijk € 7.039,31 per jaar, ofwel € 586,61 per maand. Grolsch heeft gesteld dat aan de huurwaarde als onzelfstandige woonruimte geen enkele waarde kan worden toegekend. Subsidiair heeft Grolsch gesteld dat die maximaal kan worden bepaald op € 400,- per maand, waarmee de maximale huurprijs van de huurprijs van de bedrijfsruimte uitkomt op € 42.194,29 per jaar.
2.3. In het rapport van [makelaarskantoor] is niet te lezen dat de bovenwoning geen enkele huurwaarde toekomt. Het primaire standpunt van Grolsch wordt verworpen. Wel heeft Grolsch er met juistheid op gewezen dat de BHAC voor de bovenwoning van referentiepand C wel de huurwaarde als onzelfstandige woonruimte heeft vastgesteld. Niet voldoende gemotiveerd is waarom deze benadering niet tevens is gekozen voor de bovenwoning van de bedrijfsruimte die in geding is. Scheba zelf heeft in haar verzoekschrift van april 2010 gesteld dat de eerste en tweede verdieping apart gewaardeerd moeten worden. Gelet op de plattegronden en de foto’s bij dat rapport is de woonruimte op de eerste en tweede verdieping zonder bouwkundige ingrepen niet geschikt als bedrijfsruimte. Daarom dient de huurwaarde daarvan als onzelfstandige woonruimte te worden vastgesteld en buiten de berekening te worden gehouden van de huurwaarde van de bedrijfsruimte. Dat spreekt te meer nu de benadering van de BHAC uitkomt op omgerekend € 586,61 per maand, een hoog bedrag voor dergelijke onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter zal daarom uitgaan van € 400,- per maand, zoals door Grolsch subsidiair bepleit en zoals billijk voorkomt. Daarmee komt de huurprijs uit op € 42.193,98 per jaar, excl. BTW.
referentiepanden
3.
De BHAC is uitgegaan van vier referentiepanden: twee te Goes en twee te Middel-burg. Grolsch heeft tegengeworpen dat er in Goes ruim voldoende referentiepanden te vinden zijn en dat de huurprijzen in Goes lager zijn dan in die in Middelburg. Dat blijkt echter niet uit de m2-prijzen van de vier referentiepanden. Gelet daarop is er geen reden om de door de BHAC geadviseerde huurprijs nog meer naar beneden bij te stellen. Voorts moet bedacht worden dat de BHAC zal moeten beschikken over de juiste huurgegevens (huurcontracten) en dient door de huurders de mogelijkheid te worden geboden om deze panden op te meten en te bezichtigen. De BHAC heeft dit in haar rapport vermeld. In de praktijk ontbreekt het nogal eens aan de vereiste gegevens van referentiepanden, al dan niet door gebrek aan medewerking van huurders. Aangenomen mag worden dat de BHAC het nodige heeft gedaan om goede referentiepanden te vinden. Daarvan wordt uitgegaan.
art. 198 Rv.
4.
In het rapport van de BHAC is vermeld dat conform art. 198, lid 2, Rv. partijen in de gelegenheid zijn gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Grolsch heeft gesteld dat zij vóór aanvang van het onderzoek door de secretaris van de BHAC bij brief van 9 december 2011 is gevraagd suggesties te doen voor referentiepanden. Grolsch meent dat hiermee niet is voldaan aan het voorschrift van art. 198, lid 2, Rv. Zij heeft geen uitnodiging ontvangen om bij de bezichtiging en inmeting van het pand aanwezig te zijn. Ook is niet, zoals gebruikelijk een concept-rapport aan haar toegezonden voor commentaar. Deze bezwaren van Grolsch worden verworpen omdat 198, lid 2, Rv. niet tot een en ander verplicht.
ingangsdatum
5.1.
Grolsch heeft bepleit dat de huurprijs op een latere datum zal ingaan dan gevorderd. Met een beroep op bijzondere omstandigheden in de zin van art. 7:303, lid 4 BW heeft Grolsch voorgesteld dat de huurprijs zal ingaan op 31 oktober 2011, de datum waarop de BHAC als deskundige is benoemd.
5.2.
In het algemeen heeft te gelden dat de huurder vanaf de indiening van het verzoekschrift rekening had kunnen houden met de mogelijkheid dat een hogere huurprijs dan de eerder door hem betaalde zou worden vastgesteld en met het oog daarop had kunnen reserveren. Zie HR 26 februari 1993, NJ 1993, 318, waaraan Grolsch heeft gerefereerd. In dit geval echter behoefde Grolsch niet rekening te houden met een hogere huurprijs dan € 39.000,- per jaar, excl. BTW. Dit bedrag is door makelaar Van ’t Westeinde te Goes namens Scheba aan Grolsch voorgesteld bij brief van 7 november 2007.
Weliswaar heeft Scheba nadien bij dagvaarding van 4 mei 2010 gevorderd de huurprijs vast te stellen op € 56.100,- per jaar, excl. BTW, maar dat bedrag is niet, althans onjuist onder-bouwd. Dat blijkt thans ook wel nu een aanzienlijk lagere huurprijs zal worden vastgesteld. Feit is dat de op voorstel van Scheba benoemde deskundige van [makelaarskantoor] in januari 2010 een huurprijs van € 38.000,- per jaar, excl. BTW, heeft geadviseerd. Grolsch mocht er gelet op een en ander redelijkerwijs op vertrouwen dat de huurprijs niet veel hoger zou kunnen uitvallen dan € 39.000 per jaar, excl. BTW.
5.3.
Sinds 11 mei 2009 heeft de zaak aanzienlijke vertraging opgelopen. Partijen konden het niet eens worden over de benoeming van een deskundige, hetgeen heeft geleid tot het verzoekschrift van Scheba, ingediend op 11 mei 2009. Grolsch wenste uitsluitend de benoe-ming van de BHAC, maar Scheba maakte daar bezwaar tegen. Dat bezwaar is gehonoreerd bij de beschikking d.d. 9 juli 2009, waarbij de deskundige van [makelaarskantoor] is benoemd. Deze heeft echter geen bruikbaar advies uitgebracht (zie 1.5.). Als gevolg daarvan moest alsnog de BHAC als deskundige benoemd worden. Deze gang van zaken komt voor rekening en risico van Scheba, omdat zij zich aanvankelijk heeft verzet tegen de benoeming van de BHAC. Daarom komt de vertraging in de procedure tot de benoeming van de BHAC op 31 oktober 2011 voor rekening en risico van Scheba.
5.4.
Gelet op een en ander zal de kantonrechter gebruik maken van zijn bevoegdheid ex art. 7:303, lid 4, BW om de huurprijs gefaseerd aan te passen, en wel in twee stappen: vanaf 11 mei 2009 naar € 39.000,- per jaar, excl. BTW, en eerst per 31 oktober 2011 naar € 42.193,98 per jaar, excl. BTW.
kosten
6.
Partijen worden over en weer op punten in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden verdeeld in die zin dat ieder de eigen proceskosten zal moeten dragen. De kosten van de beide deskundigenrapporten behoren ook tot de proces-kosten. Deze kosten zijn door Scheba voorgeschoten. Gelet op hetgeen onder 5.3. is over-wogen worden de kosten van het rapport van [makelaarskantoor] geheel voor rekening van Scheba gelaten. Grolsch dient wel de helft van de kosten van het rapport van de BHAC aan Scheba te vergoeden. Grolsch zal daarom worden veroordeeld om aan Scheba een bedrag van € 1.750,- te vergoeden.
de beslissing
De kantonrechter:
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan [adres] nader vast, en wel
- per 11 mei 2009 op € 39.000,- per jaar, excl. BTW, en
- per 31 oktober 2011 op € 42.193,98 per jaar, excl. BTW;
verdeelt de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten zal dragen, waarbij Grolsch de helft van de kosten van het rapport van de BHAC, een bedrag van € 1.750,-, aan Scheba dient te vergoeden en daartoe wordt veroordeeld;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter open-bare terechtzitting van 27 mei 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.