Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 243878 / 12-3788
vonnis van de kantonrechter d.d. 27 mei 2013
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.R.E. Gelok,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A. Feenstra (SRK).
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- tussenvonnis van 7 januari 2013;
- proces-verbaal van comparitie gehouden op 13 maart 2013;
- aktes van de zijde van beide partijen.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie
1.
Uit de stellingen van partijen leidt de kantonrechter het volgende af. Op 7 augustus 2011 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] en [A] ([A]) als huurders met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Neutronweg 11 te Roosendaal (de bedrijfsruimte) voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 juli 2011 en lopende tot 30 juni 2016. Het betreft een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Op 25 augustus 2011 heeft de curator in het faillissement van SGW werkmaatschappij II B.V. (SGW) de loods afgesloten. In november 2011 heeft de curator de bedrijfsruimte weer vrijgegeven. De samenwerking tussen [A] en [gedaagde] is op enig moment geëindigd. Vervolgens is tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte, ingaande op 1 februari 2012 en lopende tot en met 31 januari 2017. In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang het volgende bepaald:
(…) 8.1 Huurder is verplicht het gehuurde voor de aanvang van de huurovereenkomst te onderzoeken en eventuele gebreken, die bij dit onderzoek bekend worden, terstond schriftelijk aan verhuurder te melden.
8.2
Verhuurder zal niet verplicht zijn gebreken te herstellen die bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig waren en die huurder toen door het eigen onderzoek had kunnen kennen of had behoren te kennen. (…)
8.3
Partijen komen overeen dat verhuurder niet verplicht zal zijn gebreken te herstellen die bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig waren en aan beide partijen bekend waren, blijkens opname van deze gebreken op de bij deze overeenkomst behorende door beide getekende, beschrijving.”(…)
Op 2 februari 2012 heeft [gedaagde] een schuldbekentenis ondertekend, waarin hij verklaart dat hij aan [eiser] een bedrag verschuldigd is van € 17.733,93. De schuldbekentenis heeft betrekking op achterstallige huur en op goederen. Het verschuldigde bedrag diende in gelijke delen vanaf 1 februari tot en met 1 augustus 2012 te worden afbetaald. [gedaagde] heeft geen betalingen gedaan.
2.
[eiser] vordert in conventie de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van (i) 19.121,95 aan hoofdsom, rente en buitengerechtelijke incassokosten, (ii) € 433,49 aan rente berekend tot 21 augustus 2012, (iii) de kosten van het geding en (iv) de wettelijke rente over de hoofdsom, de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten vanaf de dag van dagvaarding.
3.
[eiser] voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] heeft zich bij schuldbekentenis van 2 februari 2012 schuldig verklaard tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 17.733,93 te voldoen in zes maandelijkse gelijke bedragen, vanaf 1 februari 2012 tot en met 1 augustus 2012.
4.
[gedaagde] voert verweer, en voert daartoe -samengevat- het volgende aan. De schuldbekentenis heeft betrekking op huurschuld van de voormalige huurder Hertogh en huurschuld over de periode dat de bedrijfsruimte samen met [A] werd gehuurd. Nadat de bedrijfsruimte in februari 2012 ter vrije beschikking werd gesteld aan [gedaagde] en [A], was hun samenwerking beëindigd. Teneinde de bedrijfsvoering voort te kunnen zetten en ontheven te worden uit het oorspronkelijke huurcontract zag [gedaagde] zich genoodzaakt op eigen naam een huurovereenkomst met [eiser] aan te gaan. [eiser] was daartoe alleen bereid indien [gedaagde] de schuldbekentenis zou tekenen. [gedaagde] is door [eiser] onder grote druk gezet om de schuldbekentenis te tekenen. Indien hij niet zou tekenen zou hij zijn bedrijfsvoering moeten staken, maar wel moeten betalen op grond van het oorspronkelijke huurcontract. De schuldbekentenis is dan ook vernietigbaar op grond van artikel 3:44 jo Pro. 3:51 BW. Daarnaast staat ongerechtvaardigde verrijking van [eiser] een beroep op nakoming in de weg. Ten aanzien van de achterstallige huur in de periode dat [gedaagde] en [A] huurder zijn geweest doet [gedaagde] een beroep op verrekening van kosten in verband met noodzakelijke herstellingen aan kozijnen en rolluiken en het verwijderen van het inpandige woongedeelte. Met [eiser] is afgesproken dat deze kosten verrekend mochten worden.
5.
[gedaagde] vordert in reconventie de veroordeling van [eiser] om binnen drie weken na betekening van het vonnis een aanvang te nemen met het verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk teneinde de gebreken zoals genoemd onder nummer 29 van de conclusie van eis in reconventie te herstellen, opdat het bedrijfspand geschikt is om gebruikt te worden als productieruimte en deze werkzaamheden in een kort aaneengesloten tijdvak voort te zetten totdat zij zijn voltooid, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- voor iedere gehele of gedeeltelijke dag dat [eiser] in gebreke blijft met de voldoening hiervan en voorts tot betaling van de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten van € 535,50.
6.
[gedaagde] voert daartoe -samengevat- aan dat de bedrijfsruimte als gevolg van zeventien geconstateerde gebreken ongeschikt is om als productieplaats gebruikt te worden en [eiser] de huurovereenkomst derhalve niet nakomt.
7.
[eiser] voert verweer en voert daartoe -samengevat- het volgende aan. [gedaagde] wist precies wist wat hij ging huren. Hij had de bedrijfsruimte immers al eerder samen met [A] gehuurd. Het is een bedrijfsruimte uit de jaren zeventig. Hij kende de gebreken allemaal. Het is niet juist dan achteraf te klagen over gebreken. Daarover zijn in de huurovereenkomst bovendien afspraken gemaakt. Van een aantal gebreken is niet duidelijk in welke mate zij het gebruik onmogelijk maken, een aantal gebreken betreffen een vliering voor opslag van licht materiaal, alle gebreken zijn eenvoudig op te lossen en een aantal gebreken is te wijten aan achterstallig onderhoud en/of slecht gebruik en komen voor rekening van [gedaagde]. Uit het door [gedaagde] in het geding gebrachte rapport valt niet op te maken dat de bedrijfsruimte niet geschikt is voor de overeengekomen bestemming. [gedaagde] huurt het pand als zelfstandige zonder personeel.
in conventie
8.
In het verweer dat de schuldbekentenis tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Misbruik van omstandigheden is aanwezig wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, de totstandkoming daarvan bevordert, hoewel hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Dat het tekenen van de schuldbekentenis door [gedaagde] de enige mogelijkheid zou zijn om zijn bedrijf voort te kunnen zetten is niet aannemelijk gemaakt ([gedaagde] stelt zelf dat hij de bedrijfsruimte nooit heeft betrokken en zijn bedrijf in een andere bedrijfsruimte exploiteert), maar vormt onder de omstandigheden van dit geval ook niet een bijzondere omstandigheid in bovenbedoelde zin. De omstandigheid dat de van [eiser] gehuurde bedrijfsruimte door de curator van SGW een bepaalde periode werd afgesloten als gevolg waarvan [gedaagde] geen toegang had tot de bedrijfsruimte en hij er dus niet zijn bedrijf kon uitoefenen, maar wel de huur verschuldigd bleef, kan niet aan [eiser] worden toegerekend. De bedrijfsruimte is immers niet door toedoen van [eiser] een bepaalde periode niet aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. [gedaagde] heeft er kennelijk voor gekozen, nadat de bedrijfsruimte weer werd vrijgegeven en nadat zijn samenwerking met [A] was geëindigd, de schuldbekentenis te ondertekenen en een nieuw huurcontract met [eiser] af te sluiten. De schuldbekentenis ziet slechts deels op achterstallige huur over de periode dat de bedrijfsruimte door de curator werd afgesloten, en overigens op de huurachterstand van een voormalige huurder, tot betaling waarvan [gedaagde] zich reeds in de (eerste) huurovereenkomst had verbonden en de overname van zaken uit de boedel van SGW, die, [eiser] heeft dat onweersproken gesteld, [eiser] voor hem heeft gefinancierd. Niet valt dan ook in te zien welk misbruik van welke omstandigheden [gedaagde] voor ogen heeft.
9.
Het beroep van [gedaagde] op ongerechtvaardigde verrijking van [eiser] slaagt evenmin. Van ongerechtvaardigde verrijking is sprake indien de ene partij is verrijkt ten koste van de ander. Noch het een noch het ander is gesteld of gebleken.
10.
Het verrekeningsverweer van [gedaagde] slaagt evenmin. Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de (tweede) huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] de kozijnen en rolluiken van de bedrijfsruimte zou repareren en dat hij de door hem te maken kosten mocht verrekenen met de huurpenningen. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat hij de reparaties niet heeft uitgevoerd, omdat hij niet door [eiser] betaald werd. Daarbij gaat [gedaagde] er aan voorbij dat de afspraak nu juist inhield dat [gedaagde] zou repareren en de kosten daarvan zou mogen verrekenen met de huur. Nu geen reparaties hebben plaatsgevonden is voor verrekening van kosten geen plaats.
11.
Ter comparitie heeft [gedaagde] bevestigd dat in de schuldbekentenis rekening is gehouden met een betaling van [gedaagde] aan [eiser] van € 5.000,-- op 24 januari 2012. Dit bedrag strekt derhalve niet in mindering op de vordering.
12.
[eiser] vordert nakoming van de verplichting van [gedaagde] tot betaling van het verschuldigde bedrag. Die vordering is toewijsbaar indien de schuld opeisbaar is. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat de schuld van € 17.733,93 in gelijke delen vanaf 1 februari 2012 tot en met 1 augustus 2012 geheel afbetaald diende te zijn. De vordering is derhalve na 1 augustus 2012 in zijn geheel opeisbaar, zodat [eiser] kan worden ontvangen in zijn vordering. Voorafgaande ingebrekestelling is niet vereist voor toewijzing van de vordering tot nakoming.
13.
Dat ligt anders bij de vordering tot schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, welke bestaat in de wettelijke rente. Daarvoor is verzuim vereist. Verzuim treedt in zonder ingebrekestelling indien een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. Partijen zijn overeengekomen dat de schuld in gelijke delen (niet is overeengekomen in hoeveel delen) geheel diende te zijn afgelost op 1 augustus 2012. In elk geval diende de gehele schuld op 1 augustus 2012 afgelost te zijn. Gesteld noch gebleken is dat deze termijn een andere strekking heeft dan dat overschrijding daarvan verzuim doet intreden. Dat leidt tot de conclusie dat het verzuim is ingetreden op 2 augustus 2012 en de gevorderde wettelijke rente vanaf die datum zal worden toegewezen.
14.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, waartegen geen verweer is gevoerd, zullen, nu het verzuim na 1 juli 2012 is ontstaan, overeenkomstig het Besluit vergoeding buitengerechtelijke kosten worden toegewezen tot het bedrag van € 952,--.
in reconventie
15.
[gedaagde] vordert in reconventie herstel van een 17-tal door hem geconstateerde gebreken. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW Pro is, voor zover hier van belang, een gebrek een staat of eigenschap van de zaak, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Aan het verweer van [eiser] dat [gedaagde] wist wat hij ging huren en de gebreken allemaal kende en dus achteraf niet moet klagen over gebreken, gaat de kantonrechter voorbij. Waar het om gaat is immers dat de bedrijfsruimte aan [gedaagde] het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden bedrijfsruimte van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Ook het verweer van [eiser] dat [gedaagde] de bedrijfsruimte huurt als zelfstandige zonder personeel en dat niet blijkt dat de bedrijfsruimte voor die bestemming niet geschikt is, passeert de kantonrechter. Blijkens de huurovereenkomst tussen partijen is de bedrijfsruimte bestemd om te worden gebruikt als opslag/productieruimte en showroom. Uit niets blijkt dat de bestemming is beperkt om door [gedaagde] te worden gebruikt als zelfstandige zonder personeel.
Waar [eiser] stelt dat met betrekking tot gebreken aan de bedrijfsruimte afspraken zijn gemaakt heeft hij kennelijk het oog op de bepalingen 8.1 t/m 8.3 van de huurovereenkomst, waarin ten aanzien van de wettelijke gebrekenregeling afwijkende bedingen zijn opgenomen.
In artikel 7:206 BW Pro leden 1 en 2 is bepaald dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden verlangd. Eveneens geldt deze verplichting van de verhuurder niet ten aanzien van kleine herstellingen en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder aansprakelijk is. Deze laatste bepalingen zijn blijkens artikel 7:209 BW Pro van semi-dwingend recht. Afwijking daarvan ten nadele van de huurder is niet mogelijk voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. In dit licht moeten de bepalingen 8.1 t/m 8.3 in de huurovereenkomst en de door [gedaagde] gestelde gebreken worden bezien. Waar [eiser] stelt dat [gedaagde] alle gestelde gebreken kende, moet het er voor worden gehouden dat hij deze zelf ook kende of had behoren te kennen. [eiser] heeft dat in elk geval niet weersproken, zodat, in het geval de gestelde gebreken vast komen te staan, [eiser] geen beroep toekomt op deze bepalingen in de huurovereenkomst. Afwijking ten nadele van [gedaagde] is dan ten aanzien van die gebreken immers niet toegestaan.
16.
Vervolgens is aan de orde de vraag of de door [gedaagde] gestelde gebreken, als gebreken in de zin van de wet kunnen worden aangemerkt. Ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken heeft [gedaagde] een rapport in het geding gebracht van 15 juni 2012 dat is opgesteld door ing. [naam] Onderhoudsplan te Roosendaal (het rapport). Ten aanzien van de in het rapport onder 1, 2, 3, 4, 6, 9, 16 en 17 vermelde gebreken stelt [eiser] dat onduidelijk is in welke mate deze gebreken het gebruik onmogelijk maken. Het criterium is evenwel niet of het gebruik onmogelijk is, maar of de zaak als gevolg van de gebreken aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dat heeft [eiser] ten aanzien van de desbetreffende gestelde gebreken niet althans niet voldoende gemotiveerd weersproken. Ten aanzien van de in het rapport onder 3, 7, 10a en 10b vermelde gebreken stelt [eiser] dat de gebreken een vliering voor opslag van lichte materialen betreffen, waarbij hij verwijst naar de overeengekomen maximale belasting van de verdiepingvloer. Daarmee heeft [eiser] evenwel niet gemotiveerd weersproken dat sprake is van gebreken aan het bedrijfspand. Aan het verweer van [eiser] ten aanzien van het in het rapport onder 5 vermelde gebrek met betrekking tot de ligger van de verdiepingsconstructie dat [gedaagde] dit zelf zou afbreken, gaat de kantonrechter voorbij, nu dit verweer zonder nadere toelichting onbegrijpelijk is. Ten aanzien van de in het rapport onder 11, 12, 13 en 15 genoemde gebreken stelt [eiser] dat die te wijten zijn aan achterstalling onderhoud en/of slecht onderhoud en deze daarom voor rekening van [gedaagde] komen. Alleen ten aanzien van de bluswatervoorziening (15) heeft [eiser] (ter gelegenheid van de comparitie) gemotiveerd aangevoerd dat de bluswatervoorziening is bevroren, omdat iemand de vorstbeveiliging heeft uitgeschakeld. [gedaagde] heeft dat op zijn beurt niet bestreden, zodat herstel van dit gebrek voor zijn rekening dient te komen. Overigens heeft [eiser] niet gemotiveerd waarom herstel van de desbetreffende gebreken voor rekening van [gedaagde] zou dienen te komen, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Tenslotte heeft [eiser] nog aangevoerd dat [gedaagde] geen belang heeft bij zijn vordering, omdat hij de bedrijfsruimte reeds maanden geleden heeft verlaten en elders een bedrijfsruimte heeft betrokken. Dat verweer slaagt evenmin. Het enkele feit dat [gedaagde] thans geen gebruik maakt van de bedrijfsruimte ontslaat [eiser] immers niet van zijn verplichtingen als verhuurder gebreken die voor zijn rekening komen te herstellen, evenals dit [gedaagde] in beginsel niet ontslaat van zijn verplichting huur te betalen.
17.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [gedaagde] tot herstel van gebreken, met uitzondering van het onder15 in het rapport genoemde gebrek, zal worden toegewezen, zoals in het dictum bepaald. De gevorderde dwangsom zal de kantonrechter toewijzen, zij het dat daaraan een maximum wordt verbonden.
18.
Tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is geen verweer gevoerd. Die zullen derhalve worden toegewezen.
in conventie en in reconventie
19.
Nu partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren als in het dictum bepaald.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 18.685,93 vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 17.733,93 vanaf 2 augustus 2012 tot de dag van voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
veroordeelt [eiser] om binnen 16 weken na betekening van dit vonnis de gebreken vermeld in het rapport, met uitzondering van het gebrek vermeld onder 15, te herstellen op verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag of gedeelte daarvan dat [eiser] daarmee in gebreke blijft, met een maximum € 5.000,--.
veroordeelt [eiser] aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 535,50.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten, aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is bij vervroeging gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 mei 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.