Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 249089 / 13-318
vonnis van de kantonrechter d.d. 16 oktober 2013
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. B.H. Vader,
t e g e n :
1.
[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen,
verder afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] en gezamenlijk
[gedaagden],
gemachtigde: mr. J.B. de Meester.
het verdere verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- tussenvonnis van 24 juni 2013;
- proces-verbaal van comparitie van partijen gehouden op 20 augustus 2013.
de verdere beoordeling van de zaak
1.
Kern van het geschil is of [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst en op die grond een boete van € 18.000,-- aan [eiser] dienen te betalen. Het komt daarbij aan op beantwoording van de vraag of de koopovereenkomst is ontbonden door het inroepen door [gedaagden] van de ontbindende voorwaarde in artikel 16.1 van de koopovereenkomst.
2.
Voorop moet worden gesteld dat [eiser] voor de verkoop van zijn woning een makelaar heeft ingeschakeld en dat hij zich bij de onderhandelingen, de transactie die daarop volgde en de contacten met [gedaagden] nadien met betrekking tot het financieringsvoorbehoud, door deze makelaar heeft laten vertegenwoordigen. Beide partijen hebben ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat zij maar een enkele keer rechtstreeks contact met elkaar hebben gehad. Gesteld noch gebleken is dat tijdens die contactmomenten afspraken tussen partijen zijn gemaakt. Waar de makelaar als vertegenwoordiger voor [eiser] heeft opgetreden, dient het handelen van de makelaar in beginsel aan [eiser] te worden toegerekend.
3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] op 25 juni 2012 de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen, omdat het hen niet was gelukt de financiering voor de woning rond te krijgen. Evenmin in geschil is dat de ontbinding is ingeroepen op grond van de enkele afwijzing van Argenta. Meest verstrekkend is het verweer dat [eiser] heeft ingestemd met de ontbinding, maar dat verweer slaagt niet. [eiser] heeft betwist dat hij danwel de makelaar namens hem heeft ingestemd met ontbinding van de koopovereenkomst. Het ligt derhalve op de weg van [gedaagden] om daarvan bewijs te leveren. Dat de notaris in zijn brief van 9 juli 2012 meedeelt dat hij bericht had ontvangen dat de koopovereenkomst was ontbonden, is hooguit een indicatie, maar levert geen bewijs op. Het gaat hierbij immers niet om een door [eiser] of zijn vertegenwoordiger aan [gedaagden] gerichte verklaring. Het enkele feit dat op enig moment gesproken is over een huurkoopconstructie is ook slechts een aanwijzing. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [gedaagde 2] verklaard dat zij op 25 juli 2012 telefonisch met de makelaar heeft gesproken en tijdens dat gesprek de ontbinding heeft ingeroepen. [gedaagde 2] heeft voorts verklaard dat de makelaar tijdens dat gesprek heeft gesproken over de mogelijkheid van verlenging van de termijn, maar niet dat zij de ingeroepen ontbinding namens [eiser] heeft geaccepteerd. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] of de makelaar dit tijdens een andere gelegenheid heeft gedaan. Dat [eiser] de ingeroepen ontbinding heeft aanvaard is dan ook niet vast komen te staan.
4.1.
Vervolgens is de vraag of [gedaagden] bij het inroepen van de ontbinding kon volstaan met enkel de afwijzing van Argenta. Op grond van artikel 16.3 van de koopovereenkomst rustte op [gedaagden] een inspanningsverplichting om al het redelijk mogelijke te doen om een financiering te verkrijgen. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] tenminste twee financieringsaanvragen dienden te doen, maar heeft dat niet voldoende onderbouwd. Uit de (tekst van de) koopovereenkomst blijkt dat in ieder geval niet en het enkele feit dat de makelaar in haar schriftelijke verklaring aangeeft dat zij [gedaagde 2] er op 25 juni 2012, nadat ze de ontbinding had ingeroepen, op heeft gewezen dat er twee afwijzingen moeten zijn om te kunnen ontbinden, volgt evenmin dat partijen daarover een afspraak hebben gemaakt. Een dergelijke afspraak is dan ook niet komen vast te staan. Dat rechtvaardigt overigens niet de gevolgtrekking dat partijen zijn overeengekomen dat, zoals [gedaagden] hebben betoogd, kon worden volstaan met één afwijzing.
4.2.
Aan de in artikel 16.3 van de koopovereenkomst opgenomen inspanningsverplichting is volgens vaste rechtspraak weliswaar doorgaans voldaan indien twee financieringsaanvragen zijn gedaan en afgewezen (waarop de makelaar in haar verklaring kennelijk het oog heeft gehad), maar dat betekent niet dat één enkele aanvraag per definitie niet voldoende is. Waar het om gaat is of [gedaagden] in de omstandigheden van het geval al het redelijke hebben gedaan wat van hen verwacht mocht worden en daarmee dus konden volstaan. Bij de beantwoording van die vraag komt het mede aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijze aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.3.
Over wat tussen partijen precies is besproken nadat [gedaagde 2] op 25 juni 2012 de ontbinding had ingeroepen lopen de stellingen van partijen uiteen. Vast staat wel dat door de makelaar van [eiser] is gesproken over verlenging van de in artikel 16.1 van de koopovereenkomst bedoelde termijn (de financieringstermijn) tot 2 juli 2012 en vast staat ook dat [gedaagden] binnen die termijn niet een tweede afwijzing van een financieringsaanvraag aan [eiser] hebben verstrekt. Of de financieringstermijn tot 2 juli 2012 is verlengd kan echter in het midden blijven. Waar het immers om gaat is of [gedaagden] konden volstaan met de enkele afwijzing van Argenta. In de e-mail van 18 juli 2012 heeft de makelaar van [eiser] aan [gedaagden] meegedeeld dat [eiser] toch graag twee meer gedocumenteerde afwijzingsbrieven ontving en dat het misschien wel mogelijk was bij een andere bank te financieren. Waarom [eiser], zonder nadere toelichting, toch twee afwijzingsbrieven verlangde valt niet in te zien. Dat partijen dat overeengekomen zouden zijn, is, zoals hiervoor reeds is overwogen, niet vast komen te staan. Uit het bericht van de makelaar blijkt voorts niet welke aanvullende documentatie [eiser] nog verlangde, terwijl uit de zinsnede dat financiering misschien wel mogelijk was bij een andere bank, ook bij hem twijfel doorklinkt over de haalbaarheid daarvan. Ook de brief van de voormalig gemachtigde van [eiser] (productie 3 conclusie van antwoord) geeft daarover geen uitsluitsel. Daarin wordt enkel gewag gemaakt van het ontbreken van een tweede afwijzing. Ook in deze procedure maakt [eiser] niet concreet wat hij nog zou willen weten om zich een beeld te vormen of [gedaagden] terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan.
4.4.
De afwijzing van de financieringsaanvraag door Argenta is gebaseerd op de omstandigheid dat de huidige woning (van [gedaagde 2], ktr) nog niet verkocht was en als gevolg daarvan de totale lasten in verhouding tot het inkomen te hoog waren. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij er niet van op de hoogte was dat [gedaagde 2] nog een eigen woning had, maar heeft dat niet bestreden. Omdat [gedaagden] niet verwachtten dat die situatie op korte termijn zou veranderen, hebben zij het kennelijk niet zinvol geacht naast Argenta nog andere financiële instellingen te benaderen, hetgeen zij binnen de financieringsperiode dan ook niet hebben gedaan. Zij hebben nadien nog wel aanvragen ingediend bij We/Assist (voor een financiering door Bank of Scotland) en -meer recent- bij ABN AMRO bank en ING bank. Met name de afwijzing op de laatste aanvraag bevestigt dat de combinatie van de woning van [gedaagde 2] en de hoogte van het inkomen van [gedaagden] aan financiering van de woning in de weg staat. Weliswaar moet er rekening mee worden gehouden dat de financieringsnormen in de loop der tijd strenger zijn geworden, maar het is een feit van algemene bekendheid dat die normen ook al in de periode waarin [gedaagden] zich op de hypotheekmarkt begaven, aanzienlijk waren aangescherpt, hetgeen blijkt uit de afwijzing van Argenta. De kantonrechter acht dan ook aannemelijk dat een tweede financieringsaanvraag bij een andere financiële instelling eveneens zou hebben geleid tot afwijzing.
4.5.
Nu het er derhalve voor gehouden moet worden dat een tweede financieringsaanvraag niet tot een ander resultaat had geleid, konden [gedaagden] onder de geschetste omstandigheden daarom volstaan met de enkele afwijzing van Argenta en hebben zij zich daarmee voldoende ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. Dat de makelaar van [eiser] nog andere mogelijkheden heeft aangedragen, doet daaraan niet af. In het midden kan dan verder blijven of, zoals [gedaagden] hebben betoogd en [eiser] heeft betwist, partijen met elkaar zijn overeengekomen dat één afwijzing volstond.
5.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagden] niet zijn tekortgekomen in de nakoming van hun verplichtingen en met recht een beroep hebben gedaan op artikel 16.1 van de koopovereenkomst, die als gevolg daarvan is ontbonden. De ontbindingsverklaring van [eiser] van 14 september 2012 heeft dan ook geen betekenis, zodat evenmin aanspraak op de contractuele boete is ontstaan. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.
6.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal [eiser] de proceskosten van [gedaagden] moeten vergoeden.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 900,-- wegens salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.