Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Zittingsplaats: Middelburg
zaaknummer / rolnummer: 84417 / HA ZA 12-173
Vonnis van 16 januari 2013
in de zaak van
de stichting
STICHTING IGUANA,
gevestigd en kantoorhoudende te Vlissingen,
eiseres,
advocaat mr. J. van der Wijst te Middelburg,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Vlissingen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Vlissingen,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te Vlissingen,
4. [gedaagde sub 4],
wonende te Vlissingen,
gedaagden,
advocaat mr. F.C.M. Maat-Oldenhof te ’s-Heer Arendskerke.
Partijen zullen hierna Stichting Iguana en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 19 november 2012.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 De panden aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] grenzen aan de achterkant aan de tuin van het pand aan het Bellamypark 35 te Vlissingen. Stichting Iguana exploiteert Reptielenzoo Iguana in de panden aan het Bellamypark 31-35 en een pand aan de Breestraat.
2.2 In 1989 zijn de panden aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] gerestaureerd. Aan de achterkant van de woningen zijn vensters met ondoorzichtige ramen geplaatst die naar binnen toe geopend konden worden. Tevens is er bij beide woningen een dakterras aangebracht, danwel verbeterd. Nadien zijn de aangebrachte vensters vervangen door ramen die naar buiten toe geopend kunnen worden en is in het pand aan de [straatnaam 1a] het ondoorzichtige glas vervangen door helder glas.
2.3 [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn sinds 1998 eigenaar van het pand aan de [straatnaam 1b]. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn sinds september 2001 eigenaar van het pand aan de [straatnaam 1a]. Stichting Iguana heeft het pand aan Bellamypark 35 aanvankelijk gehuurd en is rond 2004 eigenaar van het pand geworden.
2.4 Stichting Iguana heeft op 28 november 2001, 24 april 2007 en 27 december 2011 schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de vensters en de dakterrassen van de panden aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] en [gedaagden] gesommeerd om de vensters te verwijderen danwel ondoorzichtig en vaststaand te maken, alsmede om het uitzicht vanaf de dakterrassen ongedaan te maken.
3. Het geschil
3.1 Stichting Iguana vordert samengevat – primair veroordeling van [gedaagden] tot verwijdering van de vensters aan de achterzijde van de woningen aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b], waarbij de muur dient te worden dichtgemetseld, alsmede tot ongedaanmaking van het uitzicht vanaf hun balkon/dakterras door het aanbrengen van een ondoorzichtige schutting van twee meter hoogte. Subsidiair vordert Stichting Iguana dat de vensters vaststaand worden gemaakt en worden voorzien van ondoorzichtig glas, alsmede ongedaanmaking van het uitzicht vanaf het balkon/dakterras. Tevens vordert zij dat de rechtbank zal bepalen dat [gedaagden], indien hij hier niet binnen vier weken na betekening van het vonnis aan voldoet, een dwangsom verbeurt van € 100,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. Tenslotte vordert zij veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2 Stichting Iguana voert daartoe het volgende aan. Bij de verbouwing in 1989 zijn zonder toestemming gaten voor vensters gemaakt in de - bij die verbouwing tot gevelmuur bestemde - tuinmuur tussen de panden aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] en Bellamypark 35. Deze tuinmuur is een gemeenschappelijke muur of mogelijk zelfs eigendom van Stichting Iguana. De vensters zijn dan ook onrechtmatig en dienen om die reden verwijderd te worden. Daarnaast zijn de vensters, voor zover zij naar buiten draaien en voorzien zijn van helder glas, alsmede het uitzicht dat [gedaagden] heeft verkregen vanaf het balkon/dakterras, in strijd met het burenrecht (artikel 5:50 BW Pro). [gedaagden] heeft geen recht op het uitzicht op het terrein van Stichting Iguana, dat zij heeft gekregen middels deze vensters en dakterrassen. Tevens betwist Stichting Iguana dat haar vordering is verjaard nu zij de verjaring heeft gestuit door het sturen van sommatiebrieven in 2001, 2007 en 2011. Stichting Iguana betwist dat zij destijds heeft ingestemd met de inbreuken op haar eigendomsrecht en op het burenrecht. Zij heeft ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat haar was verteld dat zij elke acht jaar een brief met haar bezwaar moest sturen naar de eigenaren van de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] om haar rechten niet te verspelen, hetgeen zij ook steeds heeft gedaan, zoals blijkt uit de brieven die Stichting Iguana heeft overgelegd.
3.3 [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat Stichting Iguana misbruik maakt van haar bevoegdheid door het instellen van de onderhavige vordering, nu het belang dat
Stichting Iguana heeft slechts is, te bewerkstelligen dat [gedaagden] niet meer als belanghebbende in de vergunningsaanvraag tot uitbreiding van de reptielenzoo van Stichting Iguana kan worden gehoord, terwijl [gedaagden] een groot belang heeft bij het behoud van de vensters en het dakterras. Tevens voert [gedaagden] aan dat de vordering van Stichting Iguana is verjaard, nu de woningen ook voor 1989 al ramen in de achtergevel en dakterrassen hadden. Vervolgens stelt [gedaagden] dat er sprake is van rechtsverwerking, nu Stichting Iguana haar bezwaren meerdere keren kenbaar heeft gemaakt, maar daar steeds niets mee heeft gedaan. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat de vorige eigenaar van zijn woning overleg heeft gevoerd met Stichting Iguana over de bestaande situatie. Tevens heeft hij verklaard dat in zijn koopcontract staat dat Stichting Iguana het heldere glas in zijn vensters gedoogt. Daaruit volgt dat Stichting Iguana haar rechten heeft verwerkt en het vertrouwen heeft gewekt dat zij haar vorderingen, zoals blijkt uit de sommatiebrieven, niet zou handhaven. Tenslotte beroept [gedaagden] zich op de redelijkheid en billijkheid, nu zij een groot belang heeft bij behoud van de vensters voor licht, frisse lucht en een vluchtmogelijkheid bij brand.
4. De beoordeling
4.1 Vast staat dat de woningen aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b] in elk geval sinds de restauratie van 1989 de vensters en dakterrassen hebben, waarvan Stichting Iguana thans verwijdering en ongedaanmaking van het uitzicht vordert. Vast staat tevens dat de vensters die bij de restauratie zijn geplaatst, geopend konden worden. Dat betekent dat er vanaf 1989 niet-vaststaande vensters in de woningen hebben gezeten. De vordering tot het verwijderen van de vensters en het dichtmetselen van de muur, het ongedaan maken van het uitzicht van het dakterras, alsmede (subsidiair) tot het vaststaand maken van de vensters, verjaart op grond van artikel 3:306 BW Pro door tijdsverloop van twintig jaar. De verjaringstermijn ten aanzien van deze vorderingen is overeenkomstig artikel 3:314 BW Pro ingegaan op de dag, volgend op die waarop onmiddellijke opheffing van de onrechtmatige toestand kan worden gevorderd, derhalve direct na de restauratie in 1989. Dat betekent dat de verjaringstermijn is geëindigd in 2009, tenzij de verjaring is gestuit. Uit artikel 3:317 lid 2 BW Pro jo 3:316 lid 1 BW volgt dat de sommatiebrieven die Stichting Iguana aan [gedaagden] heeft gestuurd op 28 november 2001 en op 26 april 2007 geen stuitende werking hebben gehad, omdat ze niet binnen zes maanden zijn gevolgd door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Daaruit volgt dat de besproken vorderingen zijn verjaard en zullen worden afgewezen.
4.2 Dit geldt niet voor de vordering om de vensters van de panden te voorzien van ondoorzichtig glas. Het pand aan de [straatnaam 1[straatnaam 1b] is voorzien van ondoorzichtig glas, zodat de vordering betreffende [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] al om die reden zal worden afgewezen. Niet betwist is dat het ondoorzichtige glas korte tijd voordat [gedaagde sub 1] in 2001 de woning aan de [straatnaam 1a] heeft gekocht, is vervangen door helder glas, zodat de verjaringstermijn ten aanzien van de vordering betreffende deze woning vanaf dat moment is ingegaan. Het exacte moment van het vervangen van het glas is ten aanzien van deze woning niet vastgesteld, maar de rechtbank gaat er van uit, op grond van hetgeen ter gelegenheid van de comparitie is gesteld, dat dit kort voor het jaar 2001 is geweest, zodat de verjaringstermijn van twintig jaar ten aanzien van deze vordering niet is geëindigd. De rechtbank begrijpt het verweer van [gedaagden] dat er ook voor 1989 vensters (met helder glas) in de achtergevels hebben gezeten aldus, dat de verjaringstermijn eerder dan 1989 is ingegaan. Dit verweer wordt verworpen. Immers, vast staat dat de vensters in 1989 zijn voorzien van ondoorzichtig glas. Deze vensters hebben in elk geval gedurende enige jaren in de gevels gezeten, zodat
[gedaagden] geen rechten kan ontlenen aan de (eventuele) situatie van vóór 1989. Hieruit volgt dat de vordering tot het ondoorzichtig maken van de vensters niet is verjaard.
4.3 De vensters van het pand aan de [straatnaam 1a] zijn voorzien van helder glas. Stichting Iguana beroept zich op het burenrecht. Op grond van artikel 5:50 BW Pro is het niet geoorloofd om zonder toestemming binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters (danwel een balkon of dakterras) te hebben, voor zover deze uitzicht geven op dit naburige erf. Artikel 5:51 BW Pro bepaalt dat in muren binnen twee meter van de grenslijn met het naburige erf lichtopeningen mogen worden gemaakt, mits deze van (vaststaande en) ondoorzichtige vensters worden voorzien. Dit betekent dat de vensters die bij de restauratie in 1989 geplaatst zijn in de achterzijde van deze woningen aan de [straatnaam 1a] en [straatnaam 1b], voor zover de vensters van ondoorzichtig glas waren voorzien, zijn toegestaan op grond van het bepaalde in artikel 5:51 BW Pro. De latere vervanging van het ondoorzichtige glas door helder glas is in strijd met artikel 5:50 BW Pro. Hieruit volgt dat de vordering van Stichting Iguana tot het ondoorzichtig maken van de vensters ten aanzien van het pand aan de [straatnaam 1a] zal worden toegewezen, tenzij één van de overige verweren van [gedaagden] slaagt.
4.4 [gedaagden] heeft zich beroepen op misbruik van bevoegdheid door Stichting Iguana. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat bij de totstandkoming van artikel 5:50 lid 1 BW Pro door de wetgever uitdrukkelijk is afgezien van een soepeler formulering die zou meebrengen dat ‘onrechtmatigheid pas bestaat, indien de rechter daartoe, na een redelijke afweging van de belangen van eigenaar en nabuur, heeft besloten’, terwijl in het enkele geval dat de regeling als absurd of bijzonder knellend mocht worden aangevoeld, een beroep op misbruik van bevoegdheid uitkomst kan bieden (MvA II, Parlementaire Geschiedenis Boek 5, p. 205). Dat betekent dat er in beginsel geen ruimte is voor een belangenafweging, tenzij de uitkomst als absurd of bijzonder knellend moet worden beoordeeld. Van misbruik van bevoegdheid kan sprake zijn indien men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Het belang van Stichting Iguana bij de vordering is gelegen in het feit dat zij in de huidige situatie rekening moet houden met de vensters van de panden aan de Breestraat en dat zij daardoor op haar terrein niet kan doen wat zij wil. Daartegenover staat het belang van [gedaagden] bij behoud van helder glas in de vensters in verband met het krijgen van licht in de woning. De rechtbank is van oordeel dat dit belang van [gedaagden] niet zo zwaar weegt dat de uitkomst als absurd of bijzonder knellend moet worden beoordeeld. Immers, als de vordering wordt toegewezen, zal [gedaagden] het heldere glas door ondoorzichtig glas moeten vervangen, hetgeen weliswaar licht uit de woning zal wegnemen, maar lichtinval blijft nog steeds mogelijk, overeenkomstig artikel 5:51 BW Pro. Hieruit volgt dat het verweer wordt verworpen.
4.5 [gedaagden] heeft vervolgens een beroep op rechtsverwerking gedaan. Indien wordt aangenomen dat Stichting Iguana de huidige situatie heeft gedoogd (Stichting Iguana heeft dit betwist), moet worden bedacht dat “gedogen” in zichzelf al inhoudt dat een zeker recht door de gedoger wordt voorbehouden, namelijk om op dat gedogen terug te komen wanneer daar goede gronden voor zijn. Bovendien geldt dat als in de koopovereenkomst van
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is opgenomen dat Stichting Iguana de aanwezige vensters gedoogt, zij zich hier ten opzichte van Stichting Iguana niet op kunnen beroepen, omdat Stichting Iguana geen partij is bij deze overeenkomst. Uit het feit dat Stichting Iguana [gedaagden] meermaals heeft gesommeerd de vensters en dakterrassen aan te passen, maar daar
vervolgens niets mee heeft gedaan, heeft [gedaagden] niet kunnen afleiden dat Stichting Iguana zou afzien van haar vorderingen, nu enerzijds Stichting Iguana heeft gesteld dat zij door middel van het sturen van de sommatiebrieven wilde voorkomen dat zij haar rechten zou verspelen, en anderzijds uit hetgeen [gedaagden] heeft gesteld blijkt dat hij zich er steeds bewust van is geweest dat Stichting Iguana uitbreidingsplannen had. Het verweer wordt verworpen.
4.6 Tenslotte verwerpt de rechtbank ook het beroep op de redelijkheid en billijkheid nu er, zoals is overwogen in 4.4 in beginsel geen ruimte is voor een belangenafweging.
4.7 Uit bovenstaande volgt dat de primaire en subsidiaire vorderingen worden afgewezen, met uitzondering van de vordering met betrekking tot het vervangen van het glas in de vensters van het pand aan de [straatnaam 1a] voor ondoorzichtig glas. Deze vordering zal worden toegewezen. Tegen de vordering tot het opleggen van een dwangsom is geen verweer gevoerd, zodat deze vordering zal worden toegewezen. In het feit dat een deel van de vorderingen zal worden afgewezen ziet de rechtbank aanleiding om aan de gevorderde dwangsom een maximum te verbinden van € 25.000,00.
4.8 Als de meest in het ongelijk gestelde partij zal Stichting Iguana worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op:
- griffierecht € 267,00
- salaris advocaat 1.356,00 (3 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.623,00
5. De beslissing
De rechtbank
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen vier weken na betekening van het vonnis de vensters aan de achterzijde van hun woning aan de [straatnaam 1a] te voorzien van ondoorzichtig glas, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat zij nalatig blijven hieraan te voldoen, tot een maximum van € 25.000,00,
- veroordeelt Stichting Iguana in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 1.623,00,
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
- wijst af hetgeen anders of meer is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2013.