Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Team Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Zittingsplaats: Breda
Procedurenummer: AWB 12/4898
Uitspraakdatum: 22 maart 2013
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 augustus 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 (hierna: de aanslag).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2013.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende alsmede namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur H] (taxateur).
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 335.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 tot een berekend naar een waarde van € 335.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 5;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 395.000. In de in één geschrift vervatte uitspraken heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 357.000 en is de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.2. De woning is gebouwd in 2006. Het is een geschakelde woning met een inhoud van 452m3, een aangebouwde garage met een inhoud van 68m3 en een perceel van 246m2.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, stelt dat de waarde € 357.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing daarvan naar een taxatierapport waarin de waarde van de woning is berekend op grond van de opbrengsten behaald bij verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], alle gelegen te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten).
Belanghebbende bepleit een waarde van € 335.000 en verwijst daartoe naar een door hem opgestelde berekening waarin naast de voormelde vergelijkingsobjecten het object [vergelijkingsobject 4] is opgenomen. Dat object is op [datum] 2009 verkocht voor € 275.000.
2.4. De vergelijkingsobjecten en de woning zijn alle geschakelde woningen en zijn naar het oordeel van de rechtbank ook qua bouwperiode, inhoud en perceel voldoende vergelijkbaar. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de woning gelegen aan [vergelijkingsobject 1] vrijstaand zou zijn aangezien uit de kadastrale kaart het tegendeel blijkt en belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat niet om de woning heen kan worden gelopen. De rechtbank laat het verkoopresultaat van het object gelegen aan de [vergelijkingsobject 3] buiten beschouwing, aangezien noch belanghebbende noch de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoop daarvan onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen. Het verkoopresultaat van het door belanghebbende aangehaalde object [vergelijkingsobject 4] komt eveneens niet voor vergelijking in aanmerking nu dit naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd.
2.5. Om de waarde van de woning af te leiden van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, wordt in de praktijk als hulpmiddel een matrix gehanteerd waarin die prijzen worden uitgesplitst over de verschillende onderdelen (grond, hoofdbouw en bijgebouwen). Daarbij wordt in het algemeen eerst de grondwaarde bepaald en wordt vervolgens de waarde van de opstal per m3 afgeleid door die grondwaarde in mindering te brengen op de gerealiseerde verkoopprijs. Hantering van een lage grondwaarde leidt aldus tot een relatief hoge m3 prijs en vice versa. In dit geval heeft belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde gemotiveerd bestreden. De rechtbank zal dan ook eerst een oordeel geven over de grondwaarde aangezien de vergelijking in de matrix daarmee staat of valt. Daaraan doet niet af dat de matrix slechts een hulpmiddel is voor het bepalen van de waarde van de woning.
2.6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde lagere m2-prijs van € 240/m2 niet aannemelijk heeft gemaakt nu hij geen enkel inzicht heeft gegeven in de totstandkoming daarvan. Ter zitting is vast komen te staan dat de uitgifteprijzen van bouwgrond in de gemeente Zundert in 2006 € 375/m2 bedroegen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende aan perceel toegekende waarde van € 300/m2 redelijk en aannemelijk is.
2.7. Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de grondwaardering heeft de rechtbank de waarde van de woning als volgt herrekend:
grond à € 300/m2 bijgebouwen hoofdbouw €/m3 hoofdbouw hoofdbouw + bijgebouwen Totaal
[vergelijkingsobject 5] 246m2 € 73.800 € 16.184 452m3 € 531 € 240.142 € 256.326 € 330.126
[vergelijkingsobject 1] 338m2 € 101.400 € 22.058 474m3 € 592 € 280.542 € 302.600 € 404.000
[vergelijkingsobject 2] 390m2 € 117.000 € 68.852 455m3 € 471 € 214.175 € 283.027 € 400.027
gemiddelde €/m3 vergelijkingsobjecten € 531
Gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 2.4 zijn in deze matrix uitsluitend de verkoopresultaten van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] opgenomen. Na waardering van de bij de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen grond, resulteren de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopresultaten in een gemiddelde m3-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 531. De rechtbank is daarbij uitgegaan van de indexering zoals deze door de heffingsambtenaar is toegepast, nu deze haar juist voorkomt. Voort is de door de heffingsambtenaar toegepaste waardering van de bijgebouwen ongewijzigd overgenomen aangezien de rechtbank die waardering aannemelijk acht.
2.8. De matrix resulteert in een waarde van de woning per de waardepeildatum van ruim € 330.000. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 335.000 aannemelijk is en dient de waarde dienovereenkomstig te worden verminderd.
2.9. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
3. Proceskostenveroordeling
3.1. Nu het beroep gegrond is verklaard, acht de rechtbank termen aanwezig de heffingsambtenaar op grond van artikel 1, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) te veroordelen in de reiskosten die belanghebbende in verband met de mondelinge behandeling heeft moeten maken. Deze reiskosten worden op basis van het Besluit becijferd op basis van openbaar vervoer 2e klasse, [woonplaats]/Breda vice versa, op een bedrag van € 5.
3.2. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 22 maart 2013 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van
mr. M.C.W. Hermus, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 april 2013
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.