Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Tilburg
zaak/rolnr.: 2274364-CV-13/6927
vonnis d.d. 12 maart 2014
inzake
de[eiseres],
statutair gevestigd [woonplaats 1],
eiseres,
gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen, advocaat te Tilburg,
tegen
de [gedaagde]
statutair gevestigd te [woonplaats 2],
gedaagde,
gemachtigde: mr. W.H.J. Luijer, advocaat te ‘s-Graveland.
1.Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
a. het tussenvonnis van 23 oktober 2013 met alle daarin genoemde stukken,
b. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot het verhandelde ter terechtzitting van 14 januari 2014,
c. de door eiseres genomen akte,
d. de door gedaagde genomen antwoord-akte.
De inhoud van deze stukken, met inbegrip van de ter comparitie overgelegde bescheiden, wordt als hier ingevoegd beschouwd.
2.De verdere beoordeling van het geschil
2.1
De bij voormeld tussenvonnis gelaste comparitie heeft plaatsgevonden. Eiseres, hierna te noemen [eiseres] is daarbij verschenen in de persoon van haar penningmeester de heer C.L. [naam 2] alsmede haar gemachtigde. Van de zijde van gedaagde, nader te noemen [gedaagde], is niemand verschenen. Wel is verschenen haar gemachtigde. Door dan wel namens partijen is ter comparitie verklaard als in de aantekeningen van de griffier vermeld. Met instemming van partijen is afgezien van het afzonderlijk opmaken van proces-verbaal. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. [eiseres] is vervolgens in de gelegenheid gesteld bij akte haar eis te wijzigen/aan te vullen, waarvan zij gebruik heeft gemaakt. [gedaagde] heeft daarop vervolgens bij antwoordakte nog kunnen reageren. Thans moet ten gronde worden beslist, waartoe wordt overwogen als volgt.
2.2
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende, ook niet ter comparitie, weersproken staat tussen partijen het navolgende vast:
- met ingang van 1 mei 2009 heeft [gedaagde] op grond van een schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van 26 maanden, derhalve tot en met 30 juni 2011 van de rechtsvoorganger van [eiseres] gehuurd de 7:230a BW bedrijfsruimte (hal met aanhorigheden en parkeerruimte), staande en gelegen te [adres];
- per 12 mei 2010 is [eiseres] eigenaar geworden van die bedrijfsruimte en zijn de rechten en verplichtingen uit die huurovereenkomst op haar overgegaan;
- op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van toepassing, waarin onder andere een boetebeding is opgenomen (artikel 18);
- bij aangetekend schrijven van 6 april 2011 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2011 en heeft zij aan [gedaagde] tevens de ontruiming per die datum aangezegd;
- de huurprijs voor het gehuurde bedroeg laatstelijk € 3.348,66 per maand inclusief btw;
- met het oog op eerdergenoemde ontruimingsdatum hebben partijen vervolgens gesproken en onderhandeld over een langer verblijf van [gedaagde] in het gehuurde en is [gedaagde] daarvan ook na die datum gebruik blijven maken;
- ondertussen is [eiseres] maandelijks huurnota’s ter hoogte van eerdergenoemd bedrag blijven sturen;
- zowel bij brief van 12 december 2011 als 5 januari 2012 heeft [eiseres] aan [gedaagde] de ontruiming van het gehuurde aangezegd op 31 januari 2012 omdat per 1 februari 2012 het gemeentelijk re-integratiebedrijf ‘tROM daarin haar intrek zou nemen; vooruitlopend daarop zijn er sinds oktober 2011 door dat bedrijf al verbouwings- en andere werkzaamheden in het gehuurde verricht;
- [gedaagde] heeft vervolgens het gehuurde per 31 januari 2012 ontruimd;
- de aan haar verzonden huurnota’s over de maanden november en december 2011 alsmede januari 2012 heeft zij onbetaald gelaten; voorstellen over en weer gedaan ter afwikkeling, vertraagd doordat een mail van [gedaagde] door verkeerde adressering [eiseres] niet heeft bereikt en de zaak ook bij [eiseres] zelf is blijven liggen, hebben niet tot overeenstemming geleid;
- ondanks aanmaningen en sommaties is betaling voor het gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagde] na 31 oktober 2011 uitgebleven.
2.2
De aanvulling/wijziging van de eis bij akte in aanmerking genomen vordert [eiseres] thans bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 10.045,98 aan achterstallige huurpenningen te vermeerderen met de contractuele boete van € 6.300,- en buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van
€ 1.024,87, een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente alsmede proceskosten en wettelijke rente daarover. Subsidiair vordert [eiseres] de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een redelijke gebruiksvergoeding, gelijk aan drie maanden van de laatstelijk geldende huurprijs, zijnde een bedrag ad € 10.045,98, voorts betaling van eerdergenoemd bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en daarnaast eveneens wettelijke handelsrente over deze beide bedragen en proceskosten.
2.3
Aan haar primaire vordering legt [eiseres] kort samengevat ten grondslag dat de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen weliswaar is geëindigd maar dat nadien van 1 november 2011 tot 31 januari 2012 met haar toestemming sprake is geweest van voortgezet gebruik door [gedaagde] van het gehuurde. Na het einde van de huurovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over dit voortgezet gebruik en de daarmee gepaard gaande betalingen, welke afspraken inhielden dat voor de periode van dat voortgezet gebruik de voorheen geldende huurovereenkomst inclusief algemene bepalingen zou gelden. Derhalve is voor die periode een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand gekomen. Op grond daarvan is [gedaagde] gehouden haar de huurpenningen over die periode te betalen, te vermeerderen met de contractuele boete nu zij met die betaling in gebreke is gebleven, de incassokosten alsmede de wettelijke handelsrente. Aangezien zij daarmee in gebreke is gebleven heeft zij belang bij invordering in rechte daarvan.
2.4
Voor het geval mocht geoordeeld dat geen sprake is geweest van een overeenkomst tussen partijen over het voortgezet gebruik/huur dan wel van onrechtmatig gebruik van het gehuurde, is [gedaagde] gehouden haar een redelijke gebruiksvergoeding, alsmede buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente, te betalen. Die gebruiksvergoeding is gelijk aan de laatstelijk geldende huurprijs op voet van artikel 6:212 BW Pro en naar analogie met de gevallen zoals die zijn geregeld in artikel 7:225 BW Pro en 7:230a BW zo stelt [eiseres], in dit verband onder meer verwijzend naar HR 24 mei 2013, LJN: BZ1782.
2.5
[gedaagde] heeft de vordering tegengesproken en heeft geconcludeerd tot afwijzing daarvan.
Weliswaar heeft zij na het einde van de huurovereenkomst vanaf 1 november 2011 met toestemming van [eiseres] gebruik mogen maken van de bedrijfsruimte maar er is geen sprake van dat een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeenkomstig de eerdere is gesloten en evenmin zou dat door haar zijn erkend. Daarover zouden partijen nu juist nog afspraken maken, zo stel [gedaagde]. Bijgevolg heeft [eiseres] ook geen recht op betaling van huurpenningen en contractuele boete. Datzelfde geldt voor de gevorderde rente en incassokosten nu geen werkzaamheden buiten rechte zijn verricht die afzonderlijke vergoeding daarvoor rechtvaardigen.
2.6
Met betrekking tot de subsidiaire vordering bestrijdt [gedaagde] dat zij ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt dan wel dat [eiseres] ten gevolge van de afspraak omtrent het langer mogen verblijven in het gehuurde schade heeft geleden en zou zijn verarmd. [eiseres] heeft bovendien niet aangegeven waarom bij de vaststelling van de omvang van de ongerechtvaardigde verrijking de voorheen geldende huurprijs zou moeten gelden. Dat geldt te meer nu de gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsruimte na de huurovereenkomst voor haar veel geringer waren en zij aanzienlijke hinder heeft ondervonden van de werkzaamheden die [eiseres] vooruitlopend op de nieuwe huur in het gehuurde heeft laten verrichten. Nu niet is verzocht om toewijzing van een in goede justitie te bepalen vergoeding dient de vordering als zodanig dan ook te worden afgewezen. Voor het geval niettemin vaststelling van een billijke vergoeding mogelijk wordt geoordeeld dienen voormelde omstandigheden bij het eventueel bepalen van een vergoeding in aanmerking te worden genomen en rechtvaardigen zij ten hoogste vergoeding van € 2.500,- aldus [gedaagde], voor wat betreft de overige vorderingen concluderend tot afwijzing.
2.7
Ingaand of voormelde stellingen en weren oordeelt de kantonrechter als volgt, allereerst met betrekking tot de primaire vordering. Voor toewijzing zou vast moeten staan dat partijen bij of na het einde van de huurovereenkomst per 31 oktober 2011 inderdaad eenduidige hebben afgesproken dat de voorheen geldende huurovereenkomst (en huurprijs) inclusief de algemene bepalingen voor de periode van dat voortgezet verblijf zou gelden en tot die vaststelling kan de kantonrechter niet komen.
2.8
In de eerste plaats heeft [gedaagde] het bestaan van die afspraak betwist. Gegeven die betwisting ligt het op de weg van [eiseres] bewijs daarvan te leveren. Een gespecificeerd bewijsaanbod ter zake heeft zij niet gedaan, nog daargelaten dat in dit verband is gesteld en gebleken dat slechts sprake is geweest van een tweegesprek tussen enerzijds [naam 2] van de zijde van [gedaagde] en anderzijds [naam 2] van de zijde van [eiseres] die omtrent die besprekingen en de uitkomst daarvan tegengestelde standpunten innemen. In dit verband is overigens van belang dat [naam 2] zelf ter comparitie heeft erkend dat partijen meerdere keren met elkaar hebben gesproken en dat zij er voor wat betreft de huur/vergoeding “wel uit zouden komen”. De in 2012 en 2013 plaatsgehad hebbende mailcorrespondentie past eveneens in dat beeld.
In deze weegt daarnaast mee dat niet in geschil is dat gedurende de periode van dat voortgezet gebruik in elk geval verbouwingswerkzaamheden aan dan wel in de bedrijfsruimte zouden plaatsvinden. Nu dit beperkingen voor [gedaagde] met zich bracht ten aanzien van het gebruik van de bedrijfsruimte ligt niet zonder meer voor de hand dat zij zou hebben ingestemd met een huurprijs/vergoeding zoals die voordien gold.
Anders dan [eiseres] aanvoert kan uit haar schrijven van 12 december 2011 evenmin bewijs van de door haar gestelde afspraak worden geput. Veeleer zou uit het ontbreken van enige verwijzing daarnaar het tegendeel kunnen worden geconcludeerd. Daarbij laat de kantonrechter nog daar dat in de brief slechts wordt gerept van het gedogen van de “de aanwezigheid” van [gedaagde]. Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat aan [gedaagde] wel huurnota’s zijn gestuurd en dat zij daartegen niet heeft geprotesteerd. Daar staat tegenover dat ook niet is gebleken dat zij bij [gedaagde] heeft gereclameerd omtrent het uitblijven van betaling, noch daarvan melding heeft gemaakt in haar brieven van 12 december 2011 en 5 januari 2012.
[eiseres] heeft nog gewezen op de nadien in 2013 tussen partijen gevoerde mailcorrespondentie, meer in het bijzonder naar de mail van 27 maart 2013 van [naam 2], werkzaam bij [gedaagde], nu die stelt dat [gedaagde] geen huurbedragen verschuldigd is vanwege gederfd woongenot. [eiseres] ziet echter over het hoofd dat die mail een vervolg is op eerdere mails waarin ook de periode vóór 31 oktober 2011 wordt betrokken. Aangezien de huurovereenkomst van 2009 toen nog bestond is niet onlogisch dat met betrekking tot die periode wordt gesproken van gederfd huurgenot (vanwege in de ogen van [gedaagde] toen al aanwezige overlast van verbouwingsactiviteiten). Uit de mail kan derhalve evenmin de conclusie worden getrokken dat partijen het eens waren over voortgezet gebruik tegen dezelfde voorwaarden als welke golden in het kader van de eerdere huurovereenkomst.
Gezien het vorenstaande moet daarom de slotsom zijn dat nu de gestelde afspraak niet vast staat, de daarop gebaseerde primaire vordering van [eiseres] tot betaling van de huurpenningen en de contractuele boete alsmede rente niet kan worden toegewezen. Incassokosten gebaseerd op de primaire vordering delen in dat lot.
2.9
Voor wat betreft de subsidiaire vordering heeft [eiseres] terecht gewezen op de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad. Uitgaande van het gegeven dat [gedaagde] vanaf 1 november 2011 rechtmatig gebruik mocht blijven maken van de bedrijfsruimte, zoals lijkt te volgen uit de stellingen van [eiseres] die het tegendeel ook niet heeft gesteld, is inderdaad uitgangspunt dat wanneer partijen onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst maar daar uiteindelijk geen overeenstemming over bereiken, voor het onderwijl voortzetten van het gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd is op voet van het bepaalde in artikel 6:212 BW Pro. In zoverre lijkt de onderhavige zaak op die casus. Daarnaast is verrijking voor [gedaagde] evident in het geval dat zij voor dat voortgezet gebruik niets zou hoeven te betalen. Voor niks gaat immers alleen de zon op. Van verarming is eveneens sprake. Conform de uitspraak van de Hoge Raad lijdt de eigenaar immers schade door dat voortgezet gebruik, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Overigens staat niet vast dat [eiseres] bij vertrek van [gedaagde] per 1 november 2011 vooruitlopend op de komst van de nieuwe huurder de bedrijfsruimte niet tegen vergoeding aan een derde ter beschikking had kunnen stellen. Mogelijk zou ook de nieuwe huurder al eerder de volledige beschikking hebben willen verkrijgen over de bedrijfsruimte. Ten slotte valt niet uit te sluiten dat [gedaagde], indien zij zou worden geconfronteerd met een daadwerkelijke ontruiming per 1 november 2011, uiteindelijk eieren voor haar geld zou hebben gekozen en bereid zou zijn geweest tot betaling van een vergoeding. In dit alles zijn wel degelijk verarmingsaspecten gelegen. Voor zover [gedaagde] het tegendeel heeft betoogd kan de kantonrechter haar daarin niet volgen. Opmerking verdient nog dat [gedaagde] impliciet die verarming erkent nu zij in het kader van de onderhandelingen tussen partijen heeft aangegeven voor het voortgezet gebruik minder te willen betalen. Overigens geldt dat nu de huur tot 1 november 2011 geheel door [gedaagde] is voldaan aan een aanspraak achteraf vanwege reeds vóór 1 november 2011 door haar gederfd huurgenot dient te worden voorbijgegaan.
2.1
Met [eiseres] is de kantonrechter dan ook van oordeel dat zij voor de periode van 1 november 2011 tot 1 februari 2012 aanspraak kan maken op een gebruiksvergoeding. Derhalve is alleen nog in debat hoe hoog die vergoeding zou moeten zijn.
2.11
[eiseres] is van mening dat voor de hand ligt dat het bedrag naar analogie met de artikel 7:225 BW Pro en 7:230a BW gelijk zou moeten zijn aan de voordien geldende huurprijs, zoals ook de Hoge Raad tot uitgangspunt neemt. Op zichzelf is dat logisch. Indien de gebruiksmogelijkheden hetzelfde zijn gebleven valt niet in te zien waarom een van de voorheen geldende huurprijs afwijkende vergoeding zou hebben te gelden. Het standpunt van [eiseres] gaat er echter aan voorbij dat in dit geval, anders dan in het door de Hoge Raad berechte geval, de omstandigheden niet hetzelfde zijn gebleven. Vast staat immers dat [gedaagde] niet meer het volledige en ongestoorde genot van de bedrijfsruimte heeft gehad, aangezien de opvolgend huurder daarin, naar [eiseres] heeft erkend, in de loop van oktober 2011 al gas- en elektrotechnische werkzaamheden is gaan verrichten en bovendien in de ruimte een lange hoge wand is gaan verplaatsen. Uiteraard heeft dat tot gevolg dat de [gedaagde] in haar bedrijfsactiviteiten is beperkt, al staat daar wel tegenover dat [gedaagde] gebruik is kunnen blijven maken van de gehele parkeerplaats bij de bedrijfsruimte hoewel zij slechts gerechtigd was tot een deel daarvan. Daarnaast is voorstelbaar dat [eiseres] voor het gebruik vanaf 1 november 2011 door de opvolgend huurder een vergoeding van deze had bedongen c.q. had kunnen bedingen dan wel het afzien daarvan heeft gezien als wisselgeld voor de komst van die nieuwe huurder, waardoor de mate van verarming aan haar zijde beperkt is gebleven.
2.12
[eiseres] heeft, in de destijds tussen partijen gevoerde onderhandelingen om te komen tot een oplossing, aangegeven genoegen te kunnen nemen met een gebruiksvergoeding gelijk aan de helft van de voordien geldende huurprijs. Het voorgaande in aanmerking genomen, maar ook in de beschouwing betrekkend dat [gedaagde] de mate van aantasting van het gebruiksgenot niet nader heeft onderbouwd en slechts gewag maakt van grote hinder die zij heeft ondervonden en dat zij grote delen van de hal niet heeft kunnen gebruiken, oordeelt de kantonrechter bij gebreke van verdere concrete aanknopingspunten een begroting van de schade tot dat bedrag in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk en ziet hij geen aanleiding de gebruiksvergoeding verder te matigen dan wel op een lager bedrag te stellen. Daarmee is het door [gedaagde] gestelde omtrent het niet voldoende geconcretiseerd zijn van de schade niet meer relevant c.q. niet meer aan de orde. Al met al moet zodoende de slotsom zijn dat in hoofdsom toewijsbaar is een bedrag van € 5.022,99. Tot betaling van dat bedrag zal [gedaagde] worden veroordeeld te vermeerderen met, impliciet in de vordering besloten liggende, wettelijke rente daarover vanaf de datum als hierna vermeld, zijnde 14 dagen na de datum waarop [gedaagde] vruchteloos is aangemaand. Hetgeen [gedaagde] ten aanzien van de handelsrente heeft gesteld is juist. Het gaat hier om een verbintenis tot schadevergoeding, niet om een verplichting tot betaling van een geldsom op grond van een overeenkomst.
2.13
Voor toewijzing van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten oordeelt de kantonrechter geen plaats. De enkele sommatie van 23 mei 2013 van de incassogemachtigde is daartoe onvoldoende en moet worden aangemerkt als een verrichting waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten.
2.14
Gelet enerzijds op de uitkomst van het geding en anderzijds op het feit dat [gedaagde] door in het geheel niet te betalen [eiseres] heeft genoodzaakt haar in rechte te betrekken dient [gedaagde] voor twee derde deel te worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen, vermeerderd met rente als hierna bepaald. Het gemachtigdensalaris zal evenwel worden gerelateerd aan het in hoofdsom toe te wijzen bedrag, terwijl daarnaast de akte waarin [eiseres] slechts haar eis heeft aangevuld buiten beschouwing wordt gelaten.
3.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen de somma van € 5.022,99 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 6 maart 2013 tot aan de dag van voldoening;
verwijst [gedaagde] voor twee derde deel in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op heden in totaal begroot op € 1.044,59 waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 aan gemachtigdensalaris, en veroordeelt haar derhalve tot betaling van dat twee derde deel, zijnde € 696,39, waarin begrepen € 333,33 voor gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
compenseert de proceskosten voor het overige;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.L.L. Poeth, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2014.