Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/repnr.: 255071/13-1924
beschikking van de kantonrechter d.d. 22 mei 2014
in de zaak van:
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
verder te noemen: [verzoeker],
in persoon, bijgestaan door J. van der Valk AA,
t e g e n :
1.
de Vereniging van Eigenaren [adres],
gevestigd te Vlissingen,
hierna te noemen: VvE,
verschenen bij haar voorzitter [verweerder],
2.
de stemgerechtigde [verweerder],
volgens het verzoek wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [verweerder],
in persoon,
verwerende partijen.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
verzoekschrift, ingediend op 7 mei 2013,
verweerschrift,
mondelinge behandeling d.d. 11 juli 2013,
beslissing van 1 augustus 2013,
diverse correspondentie partijen, die waar nodig hierna besproken zal worden.
de verdere beoordeling van de zaak
1.
De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij de beschikking van 1 augustus 2013. De inhoud van die beschikking moet als hier ingelast worden beschouwd.
2.
Bij die beschikking zijn alle op de vergadering van de VvE van 2 april 2013 genomen besluiten vernietigd. De beslissing op de overige verzoeken is aangehouden.
3.
De kantonrechter heeft onder andere overwogen dat het verzoek om vervangende machtiging te verlenen tot het vormen van een nieuw bestuur, tegen welk verzoek geen verweer is gevoerd, op de wet en de akte van splitsing gegrond wordt geacht. De beslissing is aangehouden in afwachting van de nadere ontwikkelingen. Bovendien heeft de kantonrechter partijen op art. 60 van Pro de akte van splitsing gewezen, die geschillenbeslechting door deskundigen en/of mediation mogelijk maakt. Een algehele regeling tussen partijen lijkt voor alle partijen de beste optie. Daarbij kan ook worden gedacht om de zaak voor te leggen aan een belangenorganisatie voor VvE’s, zoals ook door [verzoeker] bij de mondelinge behandeling is gememoreerd. Uit de nadere correspondentie is gebleken dat partijen niet nader tot elkaar zijn gekomen en geen beroep hebben gedaan op een geschillenbeslissing buiten de kanonrechter om. Het verzoek van [verzoeker] om vervangende machtiging te verlenen tot het vormen van een nieuw bestuur zal dan ook worden toegewezen.
4.
In de beslissing van 1 augustus 2013 is verder overwogen, dat uit de stukken en de verklaringen bij de mondelinge behandeling is gebleken dat er sprake is van (groot en ernstig) achterstallig onderhoud aan de betrokken onroerende zaak. [verzoeker] heeft de kantonrechter verzocht een vervangende machtiging af te geven, tot, samengevat weergegeven, het laten uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. De kantonrechter heeft de beslissing op dit op de wet gegronde verzoek echter aangehouden, nu bij de mondelinge behandeling gebleken is van enige opening die ruimte biedt voor een oplossing. [verzoeker] zal twee bouwkundigen vragen de onroerende zaak op te nemen en offertes te laten uitbrengen voor het noodzakelijk uit te voeren onderhoud. [verweerder] heeft verklaard daartoe zijn medewerking te zullen verlenen door toegang te verlenen tot zijn appartement.
5.
[verzoeker] heeft daarna Bouwkundig adviesbureau De Braal in de arm genomen om een onderzoek te lagen instellen naar de buitenzijde van het appartementencomplex. De Braal heeft op 31 augustus 2013 een rapport en advies uitgebracht. In de punten 2.1 tot en met 2.7 wordt aangegeven welke werkzaamheden (dringend) moeten worden verricht. De kantonrechter verwijst naar de inhoud van dat rapport.
6.
Daarna zijn twee offertes uitgebracht, die eveneens in het geding zijn gebracht. Het betreft een offerte van 11 oktober 2013 van Bouwbedrijf [bouwbedrijf] en een offerte van 29 oktober 2013 van Aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf]
7.
Bij mail van 17 november 2013 heeft [verweerder] gereageerd en kritiek opgeleverd op het rapport van De Braal en op de offertes. De kritiekpunten op het rapport van De Braal zijn door deze laatste bij mail van 25 november 2013 gepareerd. De kantonrechter overweegt dat de kritiekpunten van [verweerder] op het rapport van De Braal, door deze laatste, die terzake als deskundig moet worden beschouwd, afdoende zijn bestreden en de kantonrechter zal de kritiekpunten van [verweerder] en/of de VvE dan ook passeren. De kantonrechter oordeelt dan ook dat er dringend onderhoud en/of werkzaamheden benodigd zijn als weergegeven door De Braal.
8.
Wat de offertes betreft heeft [verweerder] en/of de VvE voorkeur uitgesproken voor de offerte van [aannemingsbedrijf]. Mede gelet op de kosten van een en ander zijn wel vraagtekens gezet bij de noodzaak van loodreparatie op het dakterras op de tweede verdieping.
9.
[verzoeker] heeft daarna bij mail van 30 november 2013 voorgesteld de werkzaamheden te beperken tot het strikt noodzakelijke onderhoud dat geen uitstel duldt, namelijk de werkzaamheden aan de goot aan de voorgevel en het dakterras eerste verdieping achter (lekkage serre), welke werkzaamheden zouden kunnen worden uitgevoerd door [aannemingsbedrijf]. Nu deze mail van [verzoeker] ruimte bood voor een minnelijke oplossing is de behandeling en beslissing vervolgens aangehouden. [verzoeker] heeft daarna om een beslissing gevraagd, waaruit geconcludeerd moet worden dat geen regeling tussen partijen is bereikt.
10.
Het staat vast dat er dringend onderhoud dient te worden verricht. De door [verzoeker] gevraagde machtiging zal dan ook worden verleend en wel tot die werkzaamheden die door hem zijn aangegeven in de mail van 30 november 2013. [verweerder] en/of de VvE hebben daartegen geen of onvoldoende verweer gevoerd. De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in de lijn van de het rapport van De Braal en de offerte van [aannemingsbedrijf]. De kosten van de werkzaamheden komen voor rekening voor de VvE en zulks op de wijze als in de akte van splitsing bepaald. De door De Braal gemaakte kosten komen ook voor rekening van de VvE.
11.
Voor de overige werkzaamheden als aangegeven in het rapport van De Braal bestaat op dit moment onvoldoende urgentie en bovendien vormen de financiën van de VvE een ernstige belemmering.
12.
De kantonrechter overweegt nog dat partijen het financiële aspect van (het voorbestaan van de) VvE niet uit het oog moeten verliezen. De akte van splitsing bepaalt hoe de verdeling van de kosten tussen de eigenaren moet plaatsvinden indien de VvE zelf over onvoldoende middelen beschikt. Dat kan tot grote verplichtingen leiden.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
verleent [verzoeker] vervangende machtiging voor het benoemen van een nieuw bestuur, een en ander in overeenstemming met de wet en de akte van splitsing;
verleent [verzoeker] verder machtiging om voor rekening van de VvE achterstallig onderhoud te laten verrichten aan de goot aan de voorgevel en het dakterras eerste verdieping achter (lekkage serre) en zulks in de lijn van de het rapport van De Braal en de offerte van [aannemingsbedrijf];
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. N.J.C. van Spronssen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
jdk