ECLI:NL:RBZWB:2014:6505

• Datum uitspraak: 3 september 2014
• Publicatiedatum: 18 september 2014
• Zaaknummer: C/02/272974 / HA ZA 13-889
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.K. van der Lende-Mulder Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Recht van erfpacht voor eeuwig gevestigd, niet opzegbaar buiten akte om

De zaak betreft een geschil over de uitleg van een erfpachtovereenkomst uit 1924, waarin het recht van erfpacht is gevestigd als 'altijddurend'. Eiser, erfpachter door vererving, vordert dat de rechtbank bevestigt dat dit recht voor eeuwig geldt en niet door de gemeente kan worden opgezegd anders dan volgens de in de akte opgenomen bijzondere bepalingen.

De gemeente betwist dat 'altijddurend' gelijkstaat aan 'eeuwigdurend' en stelt dat het recht opzegbaar is, waarbij zij wijst op het belang van de eigenaar en de context van de akte. De rechtbank onderzoekt de toepasselijkheid van artikel 766 en 783 OBW, die opzegging mogelijk maken indien geen bijzondere bepalingen zijn overeengekomen.

De rechtbank concludeert dat de erfpacht wel degelijk voor eeuwig is gevestigd, aangezien de akte bijzondere bepalingen bevat omtrent beëindiging, namelijk alleen bij wanprestatie. Het woord 'altijddurend' wordt gelijkgesteld aan 'voor altijd'. De gemeente kan het recht niet opzeggen op grond van enkel tijdsverloop. De vordering van eiser wordt toegewezen en de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van proceskosten.

Uitkomst: Het erfpachtrecht is voor eeuwig gevestigd en kan niet door de gemeente worden opgezegd buiten de in de akte opgenomen voorwaarden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Zittingsplaats: Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/272974 / HA ZA 13-889

Vonnis van 3 september 2014

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [adres] ,

eiser,

advocaat mr. W.J. Bosma te Den Haag,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND ,

zetelend te Zierikzee,

gedaagde,

advocaat mr. U.T. Hoekstra te Middelburg.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 29 januari 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft – door vererving – het recht van erfpacht op het perceel kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, [perceelnummer] (hierna: het perceel), gelegen aan de [adres] . De gemeente is thans bloot eigenaar/erfverpachter van het perceel. Rechtsvoorganger van de gemeente was het Burgerlijk Armbestuur.

2.2.

Het recht van erfpacht is gevestigd bij notariële akte van 8 november 1924. In deze akte staat onder meer:

Artikel 1 Het recht van erfpacht wordt gevestigd altijddurend, ingaande elf november dezer jaars.

(…)

Artikel 5 Bij niet nakoming door den erfpachter van de bepalingen, in de drie vorige artikelen vervat, heeft het Burgerlijk Armbestuur voornoemd het recht om den erfpachter te noodzaken tot nakoming zijner verplichtingen of diens verbintenissen te zijner laste te doen uitvoeren dan wel het erfpachtsrecht als vervallen te beschouwen en in elk dier gevallen schadevergoeding te vorderen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat het recht van erfpacht voornoemd, voor eeuwig is gevestigd en dat dit recht niet door de gemeente, althans de landeigenaar, kan worden opgezegd, anders dan op grond van de regeling die daarvoor in de notariële akte is opgenomen en dat de gemeente, althans de landeigenaar, dientengevolge niet de bevoegdheid toekomt om het recht van erfpacht op de voet van art. 766 OBW jo. art. 783 OBW op te zeggen;

3.2.

[eiser] stelt dat uit het feit dat het recht van erfpacht ‘altijddurend’ is gevestigd, volgt dat de partijen bij de akte destijds hebben beoogd om beëindiging door de landeigenaar door opzegging (door enkel tijdsverloop) uit te sluiten. Alleen als zich één der in art. 5 van de akte voorziene gronden voordoet, kan het recht van erfpacht worden beëindigd. Deze gronden houden in dat er sprake moet zijn van een tekortkomen door [eiser] in zijn verplichtingen. Hiervan is geen sprake. Het samenstel van de artikelen 1 en 5 van de akte moeten worden begrepen als “bijzondere bedingen of bepalingen omtrent het eindigen van het regt van erfpacht”, zoals wordt bedoeld in art. 783 jo. 766 BW. De gemeente kan het recht van erfpacht niet door enkel tijdsverloop, zonder dat zich een tekortkoming van de erfpachter voordoet, beëindigen. ‘Altijddurend’ is synoniem voor ‘eeuwigdurend’. In de akte is vastgelegd dat het recht van erfpacht ‘altijddurend’ is gevestigd, waardoor dat recht in beginsel voor bepaalde tijd, namelijk voor eeuwig, doorloopt. Verder is in de akte vastgelegd, wanneer de erfpacht als vervallen kan worden beschouwd. In de akte is dus een bijzondere regeling omtrent het eindigen van de erfpacht opgenomen, zodat artikel 766 OBW niet van toepassing is.

3.3.

De gemeente concludeert tot afwijzing van de vordering, omdat de erfpacht omschreven is als ‘altijddurend’, hetgeen niet is aan te merken als ‘eeuwigdurend en onopzegbaar’. Daartoe stelt zij in de eerste plaats dat in de akte niet ondubbelzinnig is verwoord dat het recht van erfpacht eeuwigdurend en onopzegbaar of onaflosbaar is.

Verder stelt zij dat als het recht van erfpacht onopzegbaar en onaflosbaar is, het belang van de eigenaar verloren gaat en beperkt wordt tot de betaling van de canon. Uit de context van de akte blijkt echter niet dat de gemeente geen belang meer heeft bij de zaak. Dit blijkt evenmin uit de overige bepalingen en de (historische) strekking/functie van de erfpachtverlening, zoals die in de akte naar voren komt. In artikel 5 van de akte is in aanvulling op art. 780 OBW dat van regelend recht is, de mogelijkheid het recht van erfpacht als vervallen te beschouwen, uitgebreid. Het betreft een mogelijkheid tot vervallenverklaring wegens wanprestatie ex art. 780 OBW en niet een bijzondere regeling als bedoeld in art. 766 OBW. De verplichtingen van de erfpachter houden niet alleen betaling van de canon in, maar ook het bouwen van een woonhuis. Hieruit blijkt voor de rechtsvoorganger van de gemeente, het BurgerlijkArmbestuur, een belang anders dan betaling van de canon. Dit belang is het verkrijgen van de gebouwde opstal(len) bij einde van de erfpacht als beloning voor het ter beschikking stellen van woeste grond. Als de erfpachter niet tot realisering van het woonhuis overgaat, lijdt het Burgerlijk Armbestuur schade. Wil het beding in de akte omtrent schadevergoeding enige zin hebben, dan moet de erfpacht door opzegging kunnen worden beëindigd. Ook het feit dat de akte geen beding om herziening van de erfpacht mogelijk te maken bevat, is een aanwijzing dat geen eeuwigdurende erfpacht bedoeld is of kan zijn.

Ten slotte stelt zij dat ‘altijddurend’ taalkundig betekent ‘voortdurend’. De gemeente vat dit op als ‘vooralsnog zonder een bepaald, maar wel mogelijk einde’. Het woord ‘altijddurend’ drukt dus een onbepaaldheid uit.

4. De beoordeling

4.1.

In art. 166 Overgangswet NBW is bepaald dat art. 766 OBW van toepassing blijft op een erfpacht die is aangevangen voordat het thans geldende burgerlijk wetboek in werking is getreden (1 januari 1992).

Artikel 766 OBW bepaalt:

Indien geene bijzondere bedingen of bepalingen omtrent het eindigen van het regt van opstal gemaakt zijn, zal de eigenaar van den grond hetzelve kunnen doen ophouden, doch niet vroeger dan na verloop van dertig jaren, mits ten minste een jaar te voren aan degene die het regt van opstal heeft, bij behoorlijk exploit aanzegging doende.

Dit artikel is van toepassing via artikel 783 OBW, dat bepaalt:

Erfpachtsregt gaat op dezelfde wijze te niet, als bij artikel 765 en 766 opzigtelijk het regt van opstal is bepaald.

4.2.

Het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de gemeente op grond van art. 766 OBW (via art. 738 OBW) het recht van erfpacht van [eiser] kan beëindigen door opzegging. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.

Art. 766 OBW geeft de eigenaar een mogelijkheid tot opzegging als in de overeenkomst de duur van de erfpacht niet is vastgesteld. In onderhavige akte is echter bepaald dat de erfpacht altijddurend is. Aldus is de overeenkomst aangegaan “voor altijd”, dus voor bepaalde tijd. Er is wel een duur voor de erfpacht vastgesteld, zodat de gemeente geen beroep op art. 766 OBW toekomt.

Alleen in de in art. 5 van de akte genoemde gevallen kan het recht van erfpacht door de erfverpachter, thans de gemeente, worden beëindigd. Hiermee is een bijzondere regeling getroffen voor het kunnen beëindigen van het recht op erfpacht. Geen van deze gevallen doet zich voor.

4.3.

De verweren van de gemeente gaan niet op. Nergens is bepaald dat in de akte waarmee het recht van erfpacht is gevestigd letterlijk de woorden ‘eeuwigdurend en onopzegbaar’ moeten staan. Het woord ‘altijddurend’ drukt, zoals hiervoor is overwogen niet anders uit dan ‘voor altijd’ en is gelijk te stellen met ‘eeuwigdurend’, te weten ‘voor eeuwig’. Door nadrukkelijk te bepalen in welke gevallen de erfpacht ‘vervalt’, is geregeld dat in de situatie waarin die gevallen zich niet voordoen, niet kan worden opgezegd en de erfpacht dus onopzegbaar is.

Onduidelijk is de stelling dat de erfverpachter dan geen belang zou hebben bij de eigendom van het perceel. Nog daargelaten de vraag of een erfverpachter een belang moet hebben anders dan de eigendom, kan het ook gaan om een niet direct in geld om te zetten belang. Het Burgerlijk Armbestuur had destijds mogelijk een economisch belang bij ontginning en bewoning van de woeste grond en/of een maatschappelijk belang bij het verschaffen van woonruimte aan minder vermogenden. Het schadevergoedingsbeding ziet op de situatie dat de erfpachter niet voldoet aan zijn verplichtingen. Uit niets blijkt dat bedoeld is te bedingen dat het Burgerlijk Armbestuur over de gerealiseerde opstallen kan beschikken bij wege van schadevergoeding voor het beschikbaar stellen van de grond, zonder dat er sprake is van wanprestatie, maar door enkel tijdsverloop.

Dat er geen beding tot herziening van de erfpacht in de akte staat, zegt niets. Dat kwam veelvuldig voor.

4.4.

De vordering van [eiser] zal worden toegewezen. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [eiser] worden tot dusver begroot op:

• griffierecht € 274,00
• kosten dagvaarding € 92,82
• salaris advocaat

totaal € 1.270,82

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het recht van erfpacht op het perceel kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, [perceelnummer] , plaatselijk bekend [adres] , gevestigd bij notariële akte van 8 november 1924, voor eeuwig is gevestigd en dat dit recht van erfpacht derhalve niet door de gemeente, althans niet door de landeigenaar, kan worden opgezegd, anders dan op grond van de regeling die daarvoor in voormelde notariële akte is opgenomen en dat de gemeente, althans de landeigenaar, dientengevolge niet de bevoegdheid toekomt om het recht van erfpacht op de voet van art. 766 OBW jo. 783 OBW op te zeggen;

5.2.

bepaalt dat dit vonnis de openbare registers kan worden ingeschreven;

5.3.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van de proceskosten ad
€ 1.270,82, vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis;

5.4.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis;

5.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2014. ^[1]

Voetnoten

1. type: