Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Breda
zaak/rolnr.: 2699329 CV EXPL 14-319
vonnis d.d. 7 mei 2014
inzake
[eiseres] ,
wonende te [adres 2] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. L. de Maa-Jongejan, werkzaam ten kantore van de naamloze vennootschap D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
tegen
[gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende ( [adres 3] ,
gedaagde,
gevolmachtigden: de heer A.F.M. Maas en mevrouw T.T.N.D. Pielaat, beiden wonende te Breda.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 3 januari 2014 met producties;
b. het extract audiëntieblad van de rolzitting van woensdag 22 januari 2014 met producties;
c. de conclusie van repliek van 19 februari 2014 met één productie;
d. het extract audiëntieblad van de rolzitting van woensdag 19 maart 2014 met één productie.
1.2
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, van een bedrag van € 1.113,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 968,00 vanaf 15 augustus 2012 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen het volgende vast:
- [eiseres] heeft zich op 9 juli 2013 via de website
www. [gedaagde]ingeschreven bij [gedaagde] als woningzoekende. Voor deze inschrijving heeft [eiseres] een bedrag van € 38,00 aan [gedaagde] voldaan;
www. [gedaagde]ingeschreven bij [gedaagde] als woningzoekende. Voor deze inschrijving heeft [eiseres] een bedrag van € 38,00 aan [gedaagde] voldaan;
- Bij voornoemde inschrijving heeft [eiseres] zich akkoord verklaard met de algemene voorwaarden van [gedaagde] (“Werkwijze [gedaagde] ”). In deze algemene voorwaarden is opgenomen, voor zover voor deze procedure van belang:
“
(…)
(…)
Hiermee geeft woningzoekende uitdrukkelijk de opdracht aan [gedaagde] om voor hem/haar geschikte woonruimte te zoeken.
(…)
6. Indien de inschrijving is geaccepteerd, dan gaat [gedaagde] aan de hand van de via het inschrijfformulier opgegeven gegevens en voorkeuren op zoek naar geschikte woonruimte voor de woningzoekende.
(…)
9. Indien de woningzoekende (…) de woonruimte te willen huren, dan legt [gedaagde] de interesse van de woningzoekende (…) voor aan de betreffende verhuurder.
(…)
12. Ondertekening van de huurovereenkomst vindt niet eerder plaats dan nadat [gedaagde] de onder 11 vermelde bedragen(de bemiddelings- en contractkosten ktr.)
heeft ontvangen. Betaling van de onder 11 vermelde bedragen door woningzoekende wordt beschouwd als acceptatie van de bemiddeling door [gedaagde] . De onder 11 vermelde bedragen gelden in elk geval, ook als [gedaagde] optreedt als beheerder namens verhuurder. (…)”;
heeft ontvangen. Betaling van de onder 11 vermelde bedragen door woningzoekende wordt beschouwd als acceptatie van de bemiddeling door [gedaagde] . De onder 11 vermelde bedragen gelden in elk geval, ook als [gedaagde] optreedt als beheerder namens verhuurder. (…)”;
- op 9 juli 2013 is tussen de heer [eigenaar] (verder te noemen: [eigenaar] ), als eigenaar van de woning aan de [adres 1] , en [gedaagde] , als makelaar, de overeenkomst “toestemming voor presentatie woonruimte – verhuurder” tot stand gekomen. In deze overeenkomst is onder andere opgenomen:
“
(…)
(…)
- Dat Makelaar een bemiddelinsbureau is dat huurovereenkomsten tot stand brengt tussen huurders en verhuurders van woonruimte, waarbij Makelaar uitsluitend de belangen van huurders behartigt en niet die van verhuurders;
- Dat Makelaar Eigenaar heeft benaderd met het verzoek de woonruimte te mogen presenteren op de website van Makelaar.
(…)
- Dat Makelaar bereid is deze presentatie te doen doch geen bemiddelngswerkzaamheden voor Eigenaar zal uitvoeren, anderszins zijn belangen zal behartigen of hem van advies zal dienen;
- Dat partijen in het kader van deze overeenkomst niets aan elkaar verschuldigd zijn;
(…)
3) De makelaar zal, als naar gelang de wensen van Opdrachtgever en hetgeen
partijen daarvoor nader afspreken
(…)
5) Eigenaar is geen tegenprestatie verschuldigd voor de werkzaamheden van
Makelaar.
(…)
1) De overeenkomst omvat uitdrukkelijk niet de opdracht tot bemiddeling als bedoeld
in artikel 7:425 BW. Indien Eigenaar wenst dat zijn belangen bij de totstandkoming
van een huurovereenkomst worden behartigd door een deskundige, dient Eigenaar
zich te wenden tot een derde en niet tot Makelaar.
(…)
Eigenaar is ermee bekend en stemt ermee in dat Makelaar hierbij uitsluitend de
belangen van de potentiële huurder zal behartigen en niet die van Eigenaar.
(…)
Opdrachtgever garandeerd gerechtigd te zijn de woonruimte te doen presenteren
door Makelaar (…)”;
- bij factuur van 9 juli 2013 zijn door [gedaagde] aan [eiseres] bemiddelings- en contractkosten in rekening gebracht ter hoogte van een bedrag van € 968,00. [eiseres] heeft voornoemd bedrag aan [gedaagde] voldaan;
- op 17 juli 2013 is tussen [eigenaar] , als verhuurder, en [eiseres] , als huurder, een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning, staande en gelegen te Breda aan het adres [adres 1] . In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:
“(…)10.7 Huurder en verhuurder komen overeen dat [gedaagde] in goed overleg met huurder bezichtigingen mag plannen in de laatste twee maanden van de huurperiode, in opdracht van de verhuurder. (…)”;
- tussen [eiseres] en [gedaagde] is in de periode tussen 22 augustus 2013 en 26 november 2013 meerdere malen gecorrespondeerd over de verschuldigdheid van de bemiddelings- en contractkosten;
3.2
[eiseres] vordert in rechte (terug)betaling van de bemiddelings- en contractkosten van een bedrag van € 968,00, te vermeerderen met rente en kosten. Zij voert aan dat zij voornoemd bedrag op grond van artikel 7:264 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) jo. artikel 7:417 lid 4 BW onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. Immers, [gedaagde] heeft naar haar mening “twee heren gediend”, nu [gedaagde] zowel met haar een lastgevingsovereen-komst in de zin van artikel 7:414 lid 1 BW is overeengekomen en tevens met [eigenaar] een overeenkomst van opdracht dan wel een lastgevingsovereenkomst heeft gesloten. Zij stelt dat het voorgaande voortvloeit uit de door [gedaagde] gehanteerde werkwijze en de tussen [gedaagde] en [eigenaar] gesloten overeenkomst “toestemming voor presentatie woonruimte – verhuurder”, de tussen haar en [eigenaar] gesloten huurovereenkomst, de door partijen ondertekende “Verklaring staat van onderhoud” en een e-mailbericht van [eigenaar] aan (de vader van) [eiseres] van 5 februari 2014 waarin [eigenaar] verklaart dat hij het pand aan verschillende partijen, waaronder [gedaagde] , had aangeboden voor verhuur.
3.3
[gedaagde] betwist dat zij “twee heren diende”. Zij voert aan enkel voor de huurder op te treden. [gedaagde] stelt daartoe dat [eiseres] zich heeft ingeschreven via de website en dat [gedaagde] vervolgens voor haar een woning is gaan zoeken en samen met haar een aantal woningen heeft bezichtigd. [eiseres] is volgens [gedaagde] akkoord gegaan met de algemene voorwaarden waarin is opgenomen dat door inschrijving en betaling van inschrijfgeld opdracht wordt gegeven tot het zoeken van een passende woning. [eiseres] is vervolgens akkoord gegaan met het in rekening brengen van de bemiddelingskosten door de factuur voor akkoord te ondertekenen en te betalen, waarna de huurovereenkomst getekend is. Tussen [eigenaar] als verhuurder en [gedaagde] bestaat volgens [gedaagde] geen enkele band, hetgeen blijkt uit het feit dat uitdrukkelijk met verhuurder is overeengekomen dat [gedaagde] alleen de belangen van huurder behartigt bij de bemiddeling tussen huurder en verhuurder en verhuurder geen bemiddelingskosten verschuldigd is aan [gedaagde] . Ook voor het presenteren van de woning op de website van [gedaagde] ontvangt [gedaagde] geen vergoeding van [eigenaar] .
3.4
De kantonrechter overweegt het volgende. [eiseres] heeft gesteld dat zij [gedaagde] geen opdracht heeft gegeven om een woning voor haar te zoeken, maar dat zij op 9 juli 2013 - nog voordat zij bij [gedaagde] was ingeschreven - zelf heeft gereageerd op een woning die zij op de website van [gedaagde] had gezien. Zij heeft vervolgens direct contact opgenomen met [gedaagde] en zich diezelfde dag nog ingeschreven, waarna ook diezelfde dag een bezichtiging van de woning plaats heeft gevonden. De factuur voor de bemiddelingskosten is ook gedateerd op 9 juli 2013. Die factuur heeft zij slechts voor akkoord ondertekend en betaald omdat betaling van de bemiddelingskosten als voorwaarde werd gesteld voor de ondertekening van een huurovereenkomst. Los van een eventuele betwisting door [gedaagde] van deze stellingen geldt in deze dat partijen het er over eens zijn dat er sprake is van een overeenkomst van lastgeving in de zin van artikel 7:414 lid 1 BW tussen [eiseres] en [gedaagde] . Een dergelijke lastgevings-overeenkomst is een lex specialis van de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de lasthebber zich jegens de andere partij, de lastgever, verbindt voor rekening van de lastgever een of meer rechtshandelingen te verrichten. Voor zover sprake is van een bemiddelingsovereen-komst in de zin van artikel 7:425 BW geldt ingevolge artikel 7:427 BW dat ook in dat geval artikel 4:417 BW van overeenkomstige toepassing is.
3.5
[eiseres] doet een beroep op artikel 4:417 lid 4 BW en stelt dat hieruit volgt - kort gezegd - dat [gedaagde] geen recht heeft op loon van de huurder. Artikel 7:417 lid 4 is echter pas van toepassing als de lasthebber “twee heren” dient, dat wil zeggen als hij zowel voor de verhuurder als de huurder als lasthebber/bemiddelaar optreedt, één van de lastgevers een natuurlijke persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt en het gaat om verhuur van zelfstandige woonruimte. Aan de twee laatste eisen is in het onderhavige geval naar het oordeel van de kantonrechter voldaan. Het gaat derhalve om de vraag of [gedaagde] zowel voor [eiseres] als voor de [eigenaar] als lasthebber/bemiddelaar optrad.
3.6
Partijen zijn het er over eens dat [gedaagde] als lasthebber/bemiddelaar voor [eiseres] optrad. Zij verschillen echter van mening of er een overeenkomst van opdracht/lastgeving tussen verhuurder en [gedaagde] bestond. [gedaagde] heeft bij dupliek - onder overlegging van een verklaring van [eigenaar] - betwist dat zij in het onderhavige geval als opdracht-gever/lasthebber voor verhuurder is opgetreden.
3.7
Uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte overeenkomst met verhuurder lijkt, naar het oordeel van de kantonrechter, voort te vloeien dat er sprake is van een opdracht door [eigenaar] als verhuurder aan [gedaagde] als makelaar om werkzaamheden te verrichten die zien op het maken van foto’s van de woning en het maken van een beschrijving van de woning teneinde de woning op de website van [gedaagde] te presenteren. Deze werkzaamheden staan beschreven in artikel 1 van de overeenkomst. Dat voor deze werkzaamheden geen vergoeding wordt verkregen doet aan de totstandkoming van een overeenkomst van opdracht tussen [gedaagde] en verhuurder niets af. Feitelijk komt het er op neer dat verhuurder zijn woning te huur aanbiedt op de website van [gedaagde] . en dat [gedaagde] de daarvoor benodigde werkzaamheden verricht. Dat dit ook de bedoeling van [eigenaar] is geweest blijkt ook wel uit het e-mailbericht van 5 februari 2014 van [eigenaar] aan (de vader van) [eiseres] . De verklaring van [eigenaar] van 19 maart 2014, geconfronteerd met het feit dat zijn e-mailbericht van 5 februari 2014 in onderhavige procedure is overgelegd door [eiseres] , is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op zijn eerdere (duidelijke) verklaring van 5 februari 2014, niet geloofwaardig. Voorts blijkt uit het overgelegde bankoverzicht van de bankrekening van [gedaagde] dat zij ook, namens [eigenaar] , de waarborgsom en huur voor de eerste maand heeft ontvangen, een en ander conform artikel 3.3 van de overeenkomst met [eigenaar] . In de huurovereenkomst tussen [eigenaar] en [eiseres] is voorts opgenomen dat [gedaagde]
in opdrachtvan verhuurder bezichtigingen mag plannen in de laatste twee maanden van de huurperiode. Gelet op voornoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien en gelezen, is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een overeenkomst van lastgeving/bemiddeling tussen verhuurder en [gedaagde] . Aan het voorgaande doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat [gedaagde] in haar overeenkomsten met [eiseres] en [eigenaar] meerdere malen heeft opgenomen dat zij niet voor de belangen van de verhuurder opkomt.
in opdrachtvan verhuurder bezichtigingen mag plannen in de laatste twee maanden van de huurperiode. Gelet op voornoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien en gelezen, is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een overeenkomst van lastgeving/bemiddeling tussen verhuurder en [gedaagde] . Aan het voorgaande doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat [gedaagde] in haar overeenkomsten met [eiseres] en [eigenaar] meerdere malen heeft opgenomen dat zij niet voor de belangen van de verhuurder opkomt.
3.8
Aangezien [eiseres] consument is in de zin van artikel 7:408 lid 3 BW en het hier de verhuur van zelfstandige woonruimte betreft heeft [gedaagde] ingevolge artikel 7:417 lid 4 BW geen recht op loon jegens [eiseres] . De vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde bemiddelings- en contractkosten, zijnde een bedrag van € 968,00, wordt derhalve toegewezen. De vordering tot terugbetaling van de inschrijfkosten, voor zover gevorderd, wordt afgewezen aangezien deze verplichting werd overeengekomen met [gedaagde] als lasthebber/bemiddelaar en niet als lasthebber/bemiddelaar van [eigenaar] . Door betaling van inschrijvingskosten krijgt de woningzoekende toegang tot het woningaanbod van [gedaagde] . De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 29 augustus 2013, de datum dat [gedaagde] blijkens de ingebrekestelling van [eiseres] van 22 augustus 2013 in verzuim raakte met betaling.
3.9
[eiseres] heeft tevens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd ten bedrage van € 145,20. Tegen deze kosten heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd terwijl de hoogte van het bedrag overeenkomst met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zodat de vordering wordt toegewezen.
3.1
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op heden begroot op
€ 520,29 waarvan € 200,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] . De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
4.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] een bedrag van € 1.113,20 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 968,00 vanaf 29 augustus 2013 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot op heden begroot op € 520,29 waarvan € 200,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2014.