ECLI:NL:RBZWB:2014:7142 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Afwijzing woonruimtehuurrecht en toewijzing huurprijsinde...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Tilburg

zaak/rolnr.: 2882825 CV EXPL 14-2299

vonnis d.d. 29 oktober 2014

inzake

de stichting

[eiseres],

statutair gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. B. Poort, advocaat te Eindhoven,

tegen

[gedaagde]

wonende te[adres 1],

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna door de kantonrechter aangeduid als het [eiseres] en[gedaagde].

1.Het verloop van het geding

1.1

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 21 mei 2014 met de daarin genoemde processtukken;

b. de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende vermeerdering van eis in conventie met een productie;

c. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot het verhandelde ter terechtzitting van

2 september 2014.

1.2

De bij voormeld tussenvonnis gelaste comparitie heeft plaatsgevonden op

2 september 2014. Partijen hebben nadere inlichtingen verstrekt, hen standpunten toegelicht en zijn over en weer in de gelegenheid gesteld om op elkaars stellingen te reageren. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. Daarom moet thans ten gronde worden beslist, waartoe wordt overwogen als volgt.

2.Het geschil

In conventie

2.1

Het [eiseres] vordert na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. voor recht te verklaren dat op beide huurovereenkomsten het huurrecht regime woonruimte ex artikel 7:232 e.v. van toepassing is;

II. de maandelijkse huurprijs van het gehuurde, zijnde de onroerende zaak staande en gelegen te ([adres 2], met ingang van 1 oktober 2013 vast te stellen op € 12.585,95 althans op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs als in redelijkheid door de kantonrechter zal worden geoordeeld;

III.[gedaagde], indien de huurprijs in deze procedure wordt vastgesteld op een lager bedrag dan de huidige huurprijs, te veroordelen tot een betaling aan het [eiseres] van de teveel betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling teveel zijn betaald met ingang van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs tot en met de dag van algehele betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente over het verschuldigde vanaf 1 oktober 2013, althans de dag der dagvaarding, althans 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening;

IV. voor het geval de vorderingen in reconventie (deels) worden afgewezen:[gedaagde] te veroordelen om aan het [eiseres] te betalen een bedrag van € 49.106,93, vermeerderd met de teveel betaalde huurpenningen over de maanden na 1 juli 2014, althans een bedrag dat op grond van de beoordeling van de vorderingen in conventie en reconventie door de kantonrechter als juist en redelijk wordt aangemerkt, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf 30 juni 2014, zijnde de datum dat genoemd bedrag aan[gedaagde] onder protest is voldaan, althans vanaf 2 september 2014 tot de dag van algehele voldoening.

Subsidiair

V. voor recht te verklaren dat de gemengde huurovereenkomst voor kantoorruimte en 8, althans 6 woonruimtes (productie 1 bij dagvaarding) wordt gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte en een huurovereenkomst voor kantoorruimte, waarop afzonderlijk het huurregime woonruimte ex artikel 7:232 e.v. BW respectievelijk het huurregime bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW van toepassing is, alsmede voor recht te verklaren dat op de huurovereenkomst voor 16, althans 12 woonruimtes (productie 2 bij dagvaarding) het huurrecht regime woonruimte ex artikel 7: 232 e.v. BW van toepassing is;

VI. de maandelijkse huurprijs van de gehuurde woonruimten, zijnde woonruimten gelegen in de onroerende zaak staande en gelegen te[adres 2], met ingang van 1 oktober 2013 vast te stellen op € 12.585,95, althans een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs als in redelijkheid door de kantonrechter zal worden geoordeeld;

VII.[gedaagde], indien de huurprijs van het gehuurde wordt vastgesteld op een lager bedrag dan de huidige huurprijs, te veroordelen tot een betaling aan het [eiseres] van de teveel betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling teveel zijn betaald met ingang van de ingangsdatum van die nieuwe huurprijs tot en met de dag van algehele betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente over het verschuldigde vanaf 1 oktober 2013, althans de dag der dagvaarding, althans 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening;

VIII. voor het geval de vorderingen in reconventie (deels) worden afgewezen:[gedaagde] te veroordelen om aan het [eiseres] te betalen een bedrag van € 49.106,93, vermeerderd met de teveel betaalde huurpenningen over de maanden na 1 juli 2014, althans een bedrag dat op grond van de beoordeling van de vorderingen in conventie en reconventie door de kantonrechter als juist en redelijk wordt aangemerkt, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf 30 juni 2014, zijnde de datum dat genoemd bedrag aan[gedaagde] onder protest is voldaan, althans vanaf 2 september 2014 tot de dag van algehele voldoening.

Zowel primair als subsidiair

IX.[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor het geval betaling daarvan niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf die termijn voor voldoening, alsmede te vermeerderen met de nakosten.

In reconventie[gedaagde]

2.2

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de geïndexeerde huurprijs van het gehuurde per april 2014 € 17.742,91 per maand bedraagt, welke huurprijs per 1 januari jaarlijks nader geïndexeerd wordt overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomsten;

II. het [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 42.436,87, te vermeerderen met, ten titel van huur, niet betaalde indexatie vanaf 1 mei 2014;

III. het [eiseres] te veroordelen tot betaling van een boete van € 4.726,46 per 1 april 2014;

IV. het [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 7.489,95 aan buitengerechtelijke kosten;

V. het [eiseres] te veroordelen om een vertragingsboete van 1 % te betalen over de hoofdsom vanaf 1 april 2014 tot de dag van algehele voldoening;

VI. het [eiseres] te veroordelen in de kosten van deze procedure en te bepalen dat deze proceskosten binnen 14 dagen na de datum van het te wijzen vonnis betaald dienen te worden, bij gebreke waarvan over de proceskosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.

2.3

Op het verweer van partijen tegen de jegens hen over en weer ingestelde vorderingen zal hierna, voor zoveel nodig, nader worden ingegaan.

3.De beoordeling

in conventie en reconventie

3.1

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hierna vooralsnog tezamen worden besproken.

3.2

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten:

a. Het [eiseres] is een zorginstelling, die zich toelegt op de begeleiding van patiënten met een psychische beperking, of psychiatrische problematiek. De opvang voorziet in woonbegeleiding en patiënten kunnen zich uitsluitend (aan)melden wanneer sprake is van een geldig indicatiebesluit van het Centrum Indicatiestelling Zorg (hierna: CIZ) of Bureau Jeugdzorg.

b. In 2006 heeft[gedaagde] de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 2] (hierna: het pand) aangekocht, met het doel dit pand, na (gefaseerde) verbouwing en conform de wensen van het [eiseres], te verhuren aan het [eiseres].

c. Op 20 augustus 2006 is tussen[gedaagde] als verhuurder en het [eiseres] als huurder een tweetal huurovereenkomsten met betrekking tot het pand aangegaan, beiden voor de duur van 12 jaar en 6 maanden, ingaande op 1 mei 2007. Er is een huurovereenkomst gesloten voor het huren van een kantoorruimte en 8 woonruimtes (hierna: de huurovereenkomst kantoorruimte), en een huurovereenkomst voor het huren van 16 woonruimtes (hierna: de huurovereenkomst woonruimte).

d. De huurovereenkomst kantoorruimte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“(…)

De ondergetekenden:

1. de heerJ.A.J.[gedaagde](…)

hierna te noemen: “verhuurder”;

2. De stichting[eiseres]([eiseres] Midden Brabant) (…)

hierna te noemen: “huurder”;

In aanmerking nemende:

- dat verhuurder (…) de onroerende zaak, staande en gelegen te (…) [adres 2] (…) heeft gekocht (…);

- dat huurder onder meer ten doel heeft:

“a. Mensen die in hun dagelijks leven hinder ondervinden van hun langdurige psychiatrische en/of psycho sociale problemen te helpen en te ondersteunen in hun leven, wonen en werken. Dit ten behoeve van personen van alle gezindten.

b. Het bieden van ondersteuning en begeleiding aan personen die gebruik maken van de voorzieningen op het gebied van wonen en/of daginvulling. De begeleiding is gericht op het bevorderen van het zo zelfstandig mogelijk functioneren van de mensen uit de doelgroep zoals onder a beschreven, een en ander met inachtneming van vigerende wet- en regelgeving.”

- dat verhuurder voor eigen rekening en risico de hiervoor genoemde onroerende zaak in nauw overleg met huurder zal (ver)bouwen;

- dat huurder de hiervoor genoemde onroerende zaak (na verbouwing / nieuwbouw) van verhuurder wenst te huren, gelijk verhuurder aan huurder wenst te verhuren;

(…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en voor activiteiten overeenkomstig de doelstellingen van huurder, meer in het bijzonder het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimte aan de in het citaat van de considerans genoemde personen (hierna: “cliënten” van huurder).

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (…)

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 130.000,-- (…)

4.5

Per betaalperiode van één kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:

- de huurprijs € 10.833,33 (…)

9.1

Verhuurder zal voor eigen rekening en risico het gehuurde gaan verbouwen. Deze verbouwing zal bestaan uit:

A: verbouwing / nieuwbouw van 16 appartementen ten behoeve van zorg en bewoning door cliënten van huurder (fase 1);

B: verbouwing / nieuwbouw 8 appartementen (eerste en tweede verdieping) ten behoeve van verhuur door huurder aan derden en/of cliënten van huurder (…) (fase 2);

C: verbouwing / nieuwbouw kantoorgedeelte ten behoeve van huurder zelf (fase 3) (…)”

e. De huurovereenkomst woonruimte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“(…)

De ondergetekenden:

1. de heer[VOORLETTERS][gedaagde] (…)

hierna te noemen: “verhuurder”;

2. De stichting[eiseres] ([eiseres] [naam]) (…)

hierna te noemen: “huurder”;

In aanmerking nemende:

- dat verhuurder (…) de onroerende zaak, staande en gelegen te (…) [adres 2] (…) heeft gekocht (…);

- dat huurder onder meer ten doel heeft:

- dat verhuurder voor eigen rekening en risico de hiervoor genoemde onroerende zaak in nauw overleg met huurder zal (ver)bouwen;

- dat huurder de hiervoor genoemde onroerende zaak (na verbouwing / nieuwbouw) van verhuurder wenst te huren, gelijk verhuurder aan huurder wenst te verhuren;

(…)

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, waaronder partijen uitdrukkelijk ook verstaan onderverhuur aan derden dan wel aan de in het citaat van de considerans genoemde personen (hierna:“cliënten” van huurder) (…)

2.1

Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte” (…)

4.3

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 2.750,-- (…)

11.1

Het (totale) gehuurde kan door huurder gefaseerd in gebruik worden genomen (…) Verhuurder verklaart dat de oppervlakten van de hierna volgende gedeelten van het gehuurde als volgt bedragen:

16 appartementen inclusief algemene ruimten (fase 1): circa 625 m2

8 appartementen inclusief algemene ruimten (fase 2): circa 230 m2

Kantoorgedeelte ten behoeve van huurder zelf (fase 3):circa 280 m2

Totaal: circa 1.135 m2

De aanvangshuurprijs van de hiervoor genoemde gedeelten (fasen 1 t/m 3) zal in totaal € 163.000,-- per jaar bedragen. Partijen gaan uit van een huurprijs van € 143,61 per m2 (…)

Het gehuurde (fase 2) (deze huurovereenkomst) heeft derhalve als uitgangspunt een aanvangshuurprijs van € 33.000,-- per jaar (…)”

f. In afwijking van de huurovereenkomst(en) zijn uiteindelijk 18 woonruimtes gerealiseerd in plaats van 24 woonruimtes. Het pand bestaat thans uit de volgende ruimtes:

- 18 zelfstandige woonruimtes;

- een kantoorgedeelte;

- technische ruimtes.

Hierbij ziet de huurovereenkomst kantoorruimte op de kantoorruimten en 12 wooneenheden aan de achterzijde en de huurovereenkomst woonruimte op 6 wooneenheden aan de voorzijde, waarbij de kantoorruimten (op de begane grond) en de 6 wooneenheden (eerste en tweede verdieping) zich in hetzelfde gebouw aan de voorzijde bevinden en de 12 wooneenheden aan de achterzijde in een afzonderlijke vleugel (verbonden met de voorzijde) zijn ondergebracht.

g. Op 12 februari 2009 zijn partijen een uitbreiding overeengekomen van het gehuurde met kantoorruimte op de begane grond. De aanvangshuurprijs voor de extra kantoorruimte(n) op jaarbasis bedraagt € 23.552,00 en is gerelateerd aan de huurprijs per m2 per 1 januari 2009.

h. Op enig moment - de exacte datum is onvermeld gebleven - heeft het [eiseres] Bresson[gedaagde] Bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: Bresson) opdracht gegeven een onderzoek te verrichten naar de huurprijs van de 18 woonruimtes. Op 1 maart 2013 heeft Bresson verslag uitgebracht van dit onderzoek.

i. De gemachtigde van het [eiseres] heeft bij brief van 29 juli 2013, voor zover hier relevant, het volgende aan[gedaagde] geschreven:

“(…) Op basis van het woningwaarderingsstelsel heeft de makelaar(opmerking kantonrechter: bedoeld wordt Bresson)
punten aan de 18 woningen toegekend (…) Uit het rapport volgt dat cliënte thans € 138.647,12 per jaar aan huurpenningen voor de woningen betaalt. Uit het rapport volgt dat € 42.615,60 op jaarbasis te veel aan huurpenningen door cliënte wordt betaald. Vervolgens heeft cliënte op 26 april 2013 per e-mail aan u het resultaat van dit rapport kenbaar gemaakt. Cliënte heeft u verzocht een voorstel te doen omtrent de verlaging van de huurpenningen. Echter, u toonde zich niet bereid tot een voorstel voor een lagere huurprijs (…) Cliënte verzoekt u om met ingang van 1 oktober 2013 de jaarlijkse huurprijs te verlagen met tenminste € 42.615,60, zodat de maandelijkse huurprijs met een bedrag van tenminste € 3.551,30 dient te worden verlaagd (…) Ik verzoek u binnen14 dagenna dagtekening van dit schrijven te bevestigen dat u instemt met het genoemde voorstel (…) Indien u niet instemt met de verlaging van de huurpenningen (…) is cliënte voornemens de redelijkheid van het voorstel uiterlijk binnen zes weken na 1 oktober 2013 (…) aan de huurcommissie voor te leggen (…) Voorts behoudt cliënte zich het recht voor om de per 1 oktober 2013 te veel betaalde huurpenningen terug te vorderen (…)”

j. Eind augustus 2013 heeft (de gemachtigde van)[gedaagde] bericht dat hij niet instemt met het voorstel van het [eiseres]. Daarnaast heeft[gedaagde] in die brief aanspraak gemaakt op betaling van de achterstallige huurtermijnen, aangezien het [eiseres] de huurprijsindexering niet zou hebben betaald.

k. Op 23 september 2013 heeft het [eiseres] zich gewend tot de huurcommissie te Den Haag, met het verzoek om met ingang van 1 oktober 2013 de huurprijs per maand te verlagen met een bedrag van tenminste € 3.551,30, zodat de maandelijkse huurprijs per 1 oktober 2013 maximaal € 12.585,95 zal bedragen.

l. Op 8 oktober 2013 heeft[gedaagde] een verweerschrift ingediend.

m. De uitspraak van 16 januari 2014 van de huurcommissie luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…) De huurovereenkomst is gesloten op 20 augustus 2006 tegen een huurprijs van € 10.833,33 per maand. Dat is boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 615,01. Dit betekent dat er sprake is van een geliberaliseerde woning. De Huurcommissie mag geen uitspraak doen over geliberaliseerde woningen. De verzoeker kan wel zijn verzoek voorleggen aan de rechter. Overigens, als het de bedoeling van de huurder was om de huurprijzen van de afzonderlijke/individuele woonruimten te laten toetsen door de huurcommissie, dan is het verzoek ook niet ontvankelijk omdat in het verzoekschrift onvoldoende duidelijk is geworden om welke afzonderlijke woonruimten het gaat (…) Voor de ontvankelijkheid van huurders verzoek moet de Huurcommissie ook beoordelen of er sprake is van huur van woonruimte, als bedoeld in artikel 7:233 van Pro het Burgerlijk Wetboek (…) Voor de Huurcommissie zijn de uitgangspunten bij de beoordeling: de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst, de bedoeling van partijen en de feitelijke situatie. De tussen partijen geldende schriftelijke huurovereenkomst van 20 augustus 2006 heeft als titel ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (…)’. In artikel 1.2 van dat contract is opgenomen dat ‘het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en voor activiteiten overeenkomstig de doelstellingen van de huurder, meer in het bijzonder het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimten aan de ‘cliënten’ van huurder’ (…) De Huurcommissie gaat er vooralsnog van uit dat deze beschrijving ook de bedoeling van partijen en de feitelijke situatie is (…) Naar het oordeel van de huurcommissie betreft de huurovereenkomst de huur van één onroerende zaak waarin de huurder ‘beschermd wonen’ voor haar cliënten aanbiedt en zelf kantoorruimte gebruikt. Het gaat daarbij om een woonvorm waar een onverbrekelijk verband is tussen het in gebruik verstrekken van woonruimte en de dienstverlening van (…) zorgservice aan de cliënten van huurder, de bewoners van de afzonderlijke woonruimten. De Huurcommissie is van oordeel dat het gebruik van deze onroerende zaak, woonruimte met kantoorruimte, in combinatie met het verlenen van zorg geen woonruimte is als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro en daarom buiten de werking van het woonruimtehuurrecht valt. Daaruit volgt dat de huurder niet-ontvankelijk is in zijn verzoek (…)”

n. Op 30 juni 2014 heeft het [eiseres] een bedrag van € 49.106,93 aan achterstallige huurpenningen/huurprijsindexering aan[gedaagde] voldaan.

3.3.1

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft het [eiseres] - kort samengevat - aan haar vordering ten grondslag gelegd dat uit het rapport van Bresson volgt dat door het [eiseres] een bedrag van € 42.616,60 op jaarbasis te veel aan huurpenningen wordt betaald. Het [eiseres] heeft[gedaagde] verzocht een voorstel te doen omtrent de verlaging van de huurpenningen. Echter,[gedaagde] toonde zich niet bereid tot een voorstel voor een lagere huurprijs. Het [eiseres] zag zich derhalve genoodzaakt zich te wenden tot de huurcommissie. De huurcommissie heeft volgens het [eiseres] haar verzoek ten onrechte en op onjuiste gronden afgewezen. Het gehuurde dient immers, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond alsmede het feit dat het element woonruimte overheersend is, geheel als woonruimte te worden aangemerkt. Gelet hierop is het regime woonruimte ex artikel 7:232 e.v. BW van toepassing. Verder stelt het [eiseres] dat de aanvangshuurprijs per woonruimte gemiddeld € 502,75 bedraagt en dat de huurprijs van elke woonruimte afzonderlijk in elk geval beneden de liberalisatiegrens van 2007 ligt. Ten slotte heeft het [eiseres] onder verwijzing naar het rapport van de door haar ingeschakelde deskundige uitvoering uiteengezet welk gedeelte van het gehuurde woonruimte betreft en welke (soort) woonruimten het betreft. Gelet hierop is[gedaagde] gehouden om met ingang van 1 oktober 2013 de maandelijkse huurprijs te verlagen met een bedrag van ten minste € 3.551,30, zodat de huurprijs met ingang van 1 oktober 2013 € 12.585,95 bedraagt. Indien de huurprijs met ingang van 1 oktober 2013 inderdaad wordt verlaagd met voornoemd bedrag, volgt hieruit dat het [eiseres] vanaf deze datum te veel huurpenningen heeft betaald, die zij op grond van het bepaalde in artikel 6:203 BW Pro terugvordert van[gedaagde].

3.3.2

Voor zover mocht worden geoordeeld dat op de huurovereenkomst kantoorruimte het huurrechtregime niet geheel van toepassing is, maar ook het huurrechtregime van artikel 7:230a BW, dan dient deze overeenkomst te worden gesplitst in een huurovereenkomst voor woonruimte ex artikel 7:232 e.v. BW en een huurovereenkomst voor kantoorruimte ex artikel 7:230a BW. Ook in dit geval is[gedaagde] gehouden om met ingang van 1 oktober 2013 de maandelijkse huurprijs te verlagen met een bedrag van ten minste € 3.551,30, zodat de huurprijs met ingang van 1 oktober 2013 € 12.585,95 bedraagt. Verder geldt ook in dit geval dat het [eiseres] met ingang van 1 oktober 2013 aanspraak maakt op terugvordering van de door haar te veel betaalde huurpenningen op grond van art. 6:203 BW Pro.[gedaagde]

3.4.1

[gedaagde] heeft - voor zover hier relevant - als verweer tegen de vordering aangevoerd dat op beide overeenkomsten, maar in ieder geval op de huurovereenkomst kantoorruimte, het regime ex artikel 7:230a BW van toepassing is, zodat gelet hierop de vorderingen van het [eiseres] dienen te worden afgewezen.

3.4.2

Ook stelt[gedaagde] dat de activiteiten die de huurder in het gehuurde verricht bepalend zijn voor het toepasselijke huurregime. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel huur van bedrijfsruimte, beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. Volgens[gedaagde] is het gehuurde verbouwd met gebruikmaking van een door de gemeente Tilburg verleende bouwvergunning ten behoeve van paramedische zorg, waaruit blijkt dat het de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten was om een woon-/zorgcomplex te realiseren en niet een aantal woonruimten. In de praktijk verleent het [eiseres] in het complex ook daadwerkelijk zorg en in het kader van die zorg laat zij haar cliënten ter plaatse wonen. Dit laatste blijkt met name uit het feit dat er om voor bewoning in het kader van de zorg in aanmerking te willen komen, sprake dient te zijn van een geldig indicatiebesluit van het CIZ of Bureau Jeugdzorg. Er worden ook geen wooneenheden verhuurd aan niet-patiënten van het [eiseres]. Nu in de relatie tussen het [eiseres] en haar bewoners het zorgelement overheerst, is volgens[gedaagde] aldus het regime ex artikel 7:230a BW van toepassing.

3.4.3

Verder stelt[gedaagde] zich op het standpunt dat indien en voor zover er sprake is van een woonruimteregime op een of beide huurovereenkomsten, er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Dit geldt zowel voor de beide huurovereenkomsten samen, nu de aanvangshuurprijs van de gezamenlijke huurovereenkomsten de liberalisatiegrens oversteeg, als ook voor de afzonderlijke huurovereenkomsten. Volgens[gedaagde] is er ook geen onderscheid gemaakt in de verschillende functies van het gehuurde en kan er ook geen “opdeling” plaatsvinden van de huurprijs naar de verschillende functies, temeer nu partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten een huurprijs per m2 voor het geheel zijn overeengekomen. Indien en voor zover partijen de bedoeling gehad zouden hebben om de verschillende functies separaat qua huurprijs te labelen, hadden zij zulks in de huurovereenkomsten wel gedaan. Het feit dat dit niet is gebeurd, brengt met zich mee dat er uitgegaan dient te worden van één huurprijs.

3.4.4

En verder stelt[gedaagde] dat ( met name ten aanzien van de subsidiaire vordering in de dagvaarding) onduidelijk is gebleven waarop de gevorderde verklaring voor recht betrekking zou moeten hebben, nu in het gehuurde achttien woonruimten zijn gerealiseerd en niet slechts zestien. In dit verband stelt[gedaagde] nog dat, indien en voor zover wat betreft de huurovereenkomsten aangenomen wordt dat het woonruimtehuurrecht van toepassing is en de huurprijzen als niet geliberaliseerd aangemerkt zouden kunnen worden, het [eiseres] niet ontvankelijk is in haar verzoek tot nadere vaststelling van de huurprijs. Immers uit het rapport van Bresson blijkt niet waar de verschillende puntentellingen betrekking op hebben. Er is niet inzichtelijk gemaakt op welke ruimten de verschillende overzichten betrekking op hebben, waarbij overigens te gelden heeft dat er geen aansluiting is bij het als productie 10 in het geding gebrachte meetrapport van 6 maart 2014 van Ebers Architecten. Bovendien is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze er een verdeling heeft plaatsgevonden tussen de woonruimten en de kantoorruimte. De verkeersruimten worden, zo lijkt het, toegerekend aan de woonruimten, terwijl deze eveneens betrekking hebben op de kantoorruimten. Voorts is er in het rapport van Bresson geen rekening gehouden met de woonomgeving van het gehuurde, zijnde het centrum van een grote stad. Zou hiermee wel rekening zijn gehouden, dan volgt hieruit een hogere huurprijs voor de woonruimten begrepen in de huurovereenkomst woonruimte dan de huurprijs die thans geldt, aldus steeds[gedaagde].

3.5

In reconventie heeft[gedaagde] gesteld dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2009 jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst kantoorruimte en artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte. Per april 2014 bedraagt de geïndexeerde huurprijs € 17.742,91 per maand. Het [eiseres] heeft echter nagelaten om de verschuldigde geïndexeerde huurprijzen behoudens die naar aanleiding van de indexatie per 1 januari 2009 te voldoen, zodat er een tekortkoming is ontstaan in de betalingsverplichting van het [eiseres] ter zake. Per 1 april 2014 bedraagt de achterstand dienaangaande een bedrag van € 42.436,87, welk bedrag hij in reconventie van het [eiseres] vordert. Ingevolge de algemene voorwaarden maakt[gedaagde] als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming tevens aanspraak op een contractuele boete, die gematigd is tot 1 % per maand. Per 1 april 2014 bedraagt de contractuele boete een bedrag van € 4.887,02. Voorts maakt[gedaagde] aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Op grond van de algemene voorwaarden van beide huurovereenkomsten is tussen partijen overeengekomen dat 15 % van het te incasseren bedrag aan buitengerechtelijke kosten voldaan dient te worden, zodat[gedaagde] aan buitengerechtelijke kosten te vorderen heeft een bedrag van € 7.489,95, te verhogen met de daarover verschuldigde BTW.

3.6

Het [eiseres] handhaaft - voor zover hier van belang - al haar stellingen en verweren zoals geformuleerd in de dagvaarding en betwist voorts gehouden te zijn om de vorderingen van[gedaagde] ter zake de betaling van de gestelde huurprijsindexering, de boeterente en de buitengerechtelijke kosten aan[gedaagde] te voldoen. Nog daargelaten dat[gedaagde] het [eiseres] nimmer op de hoogte heeft gesteld van de omstandigheid dat zij per 1 januari 2009 de huurprijsindexering aan[gedaagde] verschuldigd is, heeft[gedaagde] nagelaten het [eiseres] in verzuim te stellen ex artikel 6:82 BW Pro. Desalniettemin heeft het [eiseres], zij het onder protest, een deel van de gevorderde bedragen, zijnde een bedrag van € 49.106,93 op 30 juni 2014 voldaan. Aangezien het [eiseres] niet in verzuim verkeert, is zij ook niet de boeterente verschuldigd, die overigens ook helemaal niet is aangezegd. Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten merkt het [eiseres] op dat deze dienen te worden afgewezen, nu de overige reconventionele vorderingen ook afgewezen dienen te worden. Daarnaast voert het [eiseres] aan dat deze kosten onvoldoende zijn gespecificeerd en onjuist zijn berekend door[gedaagde].

3.7

De kern van het debat tussen partijen wordt gevormd door de vraag welk huurregime van toepassing is op het gehuurde: dat van woonruimte of bedrijfsruimte. Vooropgesteld wordt dat voor de beantwoording van die vraag beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (o.a. HR 24 december 1993, NJ 1994, 215).

3.7.1

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn in dat kader de volgende feiten en omstandigheden van belang.

-[gedaagde] heeft het gehuurde geheel naar wens van het [eiseres] verbouwd, waarbij dus invulling is gegeven aan de gebruikswensen van het [eiseres].

- Het [eiseres] gebruikt het gehuurde overeenkomstig haar doelstelling, kortweg: het onderdak bieden en begeleiding geven aan personen die dat behoeven en in dat verband een CIZ-indicatie hebben ontvangen.

- Het gehuurde is met het oog op de gebruikswensen van het [eiseres] voorzien van verschillende kantoor-, en woonruimten, maar ook van een gezamenlijke eetruimte, die functioneel met elkaar verbonden zijn.

- Partijen zijn één huurprijs overeengekomen voor het gehele complex door een huurprijs per vierkante meter te bepalen, dus zonder onderscheid te maken tussen kantoorruimte en woonruimte.

- Partijen hebben, door de prijs per vierkante meter af te spreken, de mogelijkheid gecreëerd om - naar behoefte van het [eiseres] - de ruimte anders in te delen. De aanvankelijke indeling is na het sluiten van de huurovereenkomsten ook daadwerkelijk gewijzigd in de indeling na oplevering en ingebruikname.

3.7.2

Voorts geldt dat[gedaagde] heeft gesteld, en door het [eiseres] niet is dat betwist, dat bij de inrichting van het gehuurde exclusief het gebruik door het [eiseres] voor ogen stond en daarbij dus geen rekening is gehouden met andere gebruikers in de toekomst, zoals de verhuur van woonruimte aan anderen dan [eiseres]-cliënten. Dit blijkt overigens ook duidelijk uit de considerans in de huurovereenkomsten, waar is opgenomen:

- dat verhuurder voor eigen rekening en risico de hiervoor genoemde onroerende zaak in nauw overleg met huurder zal (ver)bouwen;

- dat huurder de hiervoor genoemde onroerende zaak (na verbouwing / nieuwbouw) van verhuurder wenst te huren, gelijk verhuurder aan huurder wenst te verhuren;

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en voor activiteiten overeenkomstig de doelstellingen van huurder, meer in het bijzonder het verlenen van zorg en het verschaffen van woonruimte aan de in het citaat van de considerans genoemde personen (hierna: “cliënten” van huurder, dan wel woonruimte, waaronder partijen uitdrukkelijk ook verstaan onderverhuur aan derden dan wel aan de in het citaat van de considerans genoemde personen (hierna:“cliënten” van huurder).

Deze sterke verbinding tussen de inrichting van het gehuurde en het gebruik als opvang voor begeleid wonen door het [eiseres], maken dat partijen niet het oog hebben gehad op huur/verhuur van - afzonderlijk - woonruimte en kantoorruimte. Met andere woorden:[gedaagde] heeft geen woonruimte gerealiseerd in (een gedeelte van) het gehuurde met de bedoeling die - los van enige verbinding met het [eiseres] - aan individuele bewoners aan te bieden en te verhuren. Het ging exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen.

3.7.3

Naar het oordeel van de kantonrechter is het gehuurde als een samenhangend woon- zorgcomplex te beschouwen dat als één geheel aan het [eiseres] is verhuurd. Het feit dat de contractuele verhouding in twee afzonderlijke overeenkomsten is ondergebracht waarbij de ene Huurovereenkomst Kantoorruimte en de andere Huurovereenkomst Woonruimte ten titel draagt, maakt dat niet anders, nu dat niet het uitgangspunt moet zijn. Temeer, nu gesteld noch gebleken is dat de algemene bepalingen uit de twee overeenkomsten strijdig zouden zijn met het beoogde gebruik. Daarbij komt, als door[gedaagde] gesteld en door het [eiseres] niet betwist, dat deze twee overeenkomsten zijn voortgekomen uit de gefaseerde (ver)bouw, ziende op het gehele complex zonder onderscheid te maken in de bestemming kantoor- en woongebruik. Dit blijkt ook uit het feit dat de overeenkomst kantoorruimte 12 woonruimten omvat in het gedeelte aan de achterzijde van het gehuurde (alsmede de kantoorruimte aan de voorzijde) en de huurovereenkomst woonruimte slechts betrekking heeft op zes woonruimten die zich aan de voorzijde bevinden waar ook de kantoorruimten zijn gesitueerd. Het betreft dus 1 complex. Zouden partijen daarover anders hebben gedacht, dan had het voor de hand gelegen om bijvoorbeeld het woongedeelte aan de achterzijde contractueel af te splitsen van het voorzijde waar de gebouwelijke combinatie kantoor- en wonen zich niet voordoet. Dat is niet het geval.

3.8

Hetgeen in het voorgaande is overwogen moet tot de conclusie leiden dat op het gehuurde niet het huurrechtregime voor woonruimte ex art 7:232 e.v. BW van toepassing is. De daartoe strekkende verklaring voor recht kan daarom niet worden afgegeven. De overige primair gevorderde veroordelingen moeten ook worden afgewezen, nu die steunen op het uitgangspunt dat het huurregime voor woonruimte op het gehuurde van toepassing is.

3.9

De subsidiair gevraagde splitsing moet eveneens worden afgewezen. Immers, voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de kantonrechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder en verhuurder (HR 10 augustus 2012, LJN BW6737). Naar het oordeel van de kantonrechter moeten de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden ook leiden tot de conclusie dat splitsing niet aan de orde is. Aanvullend overweegt de kantonrechter daartoe dat het [eiseres] geen nadrukkelijk belang voor de splitsing heeft aangevoerd, anders dan een verlaging van de huurprijs voor de wooneenheden door toepassing van een puntensysteem voor woonruimte waardoor haar exploitatielasten lager worden. Gesteld noch gebleken is dat de gebruikers van de wooneenheden zullen profiteren van een dergelijke lagere huur, nu het [eiseres] desgevraagd heeft opgemerkt dat de gebruikers geen huurders van haar zijn, maar uitsluitend op basis van een CIZ-indicatie bij haar verblijven. Indien en voor zover wijziging in het systeem van vergoedingen in de AWBZ-regelgeving zou leiden tot een verandering in de financiële bedrijfsvoering van het [eiseres] voor de locatie aan de[adres 2], is dat onvoldoende om een splitsing te rechtvaardigen. Ook voor wat overigens onder subsidiair is gevorderd, geldt dat dit moet worden afgewezen, nu deze vorderingen de gevolgen betreffen van een splitsing.

3.1

Het voorgaande leidt er toe dat de vordering in conventie geheel moet worden afgewezen.

3.11

Ten aanzien van het in reconventie gevorderde overweegt de kantonrechter als volgt.

3.12

Naar het oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate in rechte komen vast te staan dat uit de beide huurovereenkomsten een periodieke verhoging (indexering) van de huurprijs volgt. Die vindt plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. (art. 9.1 e.v. van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en art. 18 van Pro de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zoals van toepassing op beide huurovereenkomsten, verder: AV-kantoorruimte en AV-woonruimte).[gedaagde] heeft ter zake de berekening van de huurprijsverhogingen in productie 9 een overzicht daarvan overgelegd. Dit overzicht en die berekening is naar het oordeel van de kantonrechter juist, en ook overigens niet door het [eiseres] betwist. Het [eiseres] heeft daarop overigens ook geen, althans onvoldoende, verweer gevoerd. Uit de tekst van beide algemene bepalingen volgt voorts dat de verhoging ook wordt doorgevoerd als daaraan voorafgaande geen mededeling aan de huurder is gedaan. Vide artikel 18 AV Pro-woonruimte, laatste gedachtestreepje:
“(…) geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”en artikel 9.3 AV-kantoorruimte :
“Voor geldigheid van een nieuwe geïndexeerde huurprijs is het niet nodig dat van een door te voeren of doorgevoerde indexering tevoren een afzonderlijke mededeling aan huurder is gedaan.”.Dit leidt tot de conclusie, veronderstellenderwijs er van uitgaande dat juist is dat van de huurverhogingen aan het [eiseres] geen afzonderlijke - voorafgaande - mededeling is gedaan, zoals door het [eiseres] aangevoerd, dat de onder 1 in reconventie gevorderde verklaring voor recht, dat de huurprijs per 1 januari 2014 € 17.1742,91 bedraagt, kan worden toegewezen.

3.13

Zoals reeds in de feitenweergave opgenomen heeft het [eiseres] op 30 juni 2014, onder protest, naar haar eigen zeggen de huurachterstand voor wat betreft de geïndexeerde verhogingen, betaald. Onder 2 vordert[gedaagde] betaling van die achterstand. Nu die betaling reeds heeft plaatsgevonden, wordt dit deel van de vordering afgewezen.

3.14

Ter zake de gevorderde boete heeft[gedaagde] verwezen naar de daarop betrekking hebbende bepalingen in de AV-kantoorruimte (art. 7) en de AV-woonruimte (art. 20.1 e.v.). Op het verweer van het [eiseres] dat de boete niet is aangezegd, is namens[gedaagde] ter comparitie betoogd dat in een confraternele brief van 26 september 2013 aanspraak is gemaakt op de boete. Het [eiseres] heeft de ontvangst van die brief bevestigd noch ontkend, en heeft voorts aangevoerd dat de huurachterstand voor wat het geïndexeerde deel is betaald om de boete niet verder te laten oplopen. Hieruit leidt de kantonrechter af dat het [eiseres] wel bekend was met de een - oplopende - boete. Verder heeft[gedaagde] bij het berekenen van de boete aansluiting gezocht bij de voor het [eiseres] meest gunstige bepaling uit de AV-woonruimte door de boete te beperken tot 1% per maand, aangevuld met de stelling dat de boete is berekend vanaf de aanzegging, waarbij de kantonrechter daaruit begrijpt: de aanzegging van 26 september 2013 en lopende tot en met 1 april 2014 (het petitum op dit punt vermeldt: ‘per 1 april 2014’). Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde contractuele boete moet worden toegewezen over de maanden oktober 2013 - april 2014, zijnde 7 maanden. Immers, de niet-betaling van het geïndexeerde deel van de huur staat vast, alsmede het feit dat[gedaagde] daarop een beroep wenste te doen, waarmee de boete opeisbaar is geworden. Uitgaande van de juistheid van de hoogte van de achterstand ten tijde van de conclusie van eis in reconventie (14 mei 2014) ten bedrage van € 42.436,87, moet dit deel van de vordering worden toegewezen tot een bedrag van € 2.970,58 (1% van
€ 42.436,87 maal 7) voor de periode tot en met april en een bedrag van € 848,74 (1% van
€ 42.436,87 maal 2) tot aan de dag van de betaling op 30 juni 2014 (de maanden mei en juni). De onder sub 3 en sub 5 gevorderde boete zal daarom tot een bedrag van € 3.819,32 worden toegewezen.

3.15

Onder verwijzing naar productie 9 (bedoeld zal zijn productie 11) bij de conclusie van eis in reconventie, betoogt[gedaagde] dat daadwerkelijk buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en met een beroep op art 20.4 van de AV-woonruimte waarin is bepaald dat 15% van het te incasseren bedrag, en dus € 7.489,95, excl. btw is verschuldigd, vordert hij dit bedrag aan buitengerechtelijke kosten. Het [eiseres] heeft daartegen verweer gevoerd. Dit verweer slaagt. De in de productie opgesomde werkzaamheden geven onvoldoende inzicht in hoeverre de werkzaamheden betrekking hebben op de vorderingen in reconventie en moeten worden onderscheiden van die in het kader van het verweer in conventie. Dit deel van de vordering is daarmee onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.

Voorts in conventie

3.16

Nu het [eiseres] in conventie in het ongelijk is gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van[gedaagde]. De kantonrechter begroot deze kosten tot op heden op € 300,00 (uitgaande van de vordering van conventie) voor salaris van de gemachtigde van[gedaagde], vermeerderd met de wettelijke rente hierover ingaande op de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen tot de dag der algehele voldoening.

Voorts in reconventie

3.17

Nu het [eiseres] in reconventie als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, wordt zij in de proceskosten aan de zijde van[gedaagde] veroordeeld die de kantonrechter begroot op € 600,00 (uitgaande van de vordering in reconventie) aan salaris voor de gemachtigde van[gedaagde], vermeerderd met de wettelijke rente hierover ingaande op de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen tot de dag der algehele voldoening.

4.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

4.1

wijst de vorderingen af;

4.2

veroordeelt het [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van[gedaagde] tot op heden begroot op € 300,00 als salaris voor de gemachtigde van[gedaagde];

In reconventie

4.3

verklaart voor recht dat de geïndexeerde huurprijs van het gehuurde per april 2014
€ 17.742,91 per maand bedraagt, welke huurprijs per 1 januari jaarlijks nader geïndexeerd wordt overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomsten;

4.4

veroordeelt het [eiseres] tot betaling van een vertragingsboete van € 3.819,32;

4.5

veroordeelt het [eiseres] inde kosten van dit geding, aan de zijde van[gedaagde] tot op heden begroot op € 600,00 als salaris voor de gemachtigde van[gedaagde];

4.6

wijst het meer of anders gevorderde af;

In conventie en reconventie

4.8

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 4.2, 4.4 en 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.M. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2014.

Afwijzing woonruimtehuurrecht en toewijzing huurprijsindexering in zorgcomplex

Uitspraak

1.Het verloop van het geding

2.Het geschil

3.De beoordeling

4.De beslissing