Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 3033978 / 14-2900
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 september 2014
inzake
de stichting Stichting Woongoed Middelburg,
gevestigd te Middelburg,
eisende partij,
verder te noemen: Woongoed,
gemachtigde: mr. L. de Hoog,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. N. Wouters.
het verdere verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- tussenvonnis van 4 juni 2014;
- proces-verbaal van comparitie gehouden op 26 augustus 2014.
de verdere beoordeling van de zaak
1.1.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
1.2.
[gedaagde] heeft van [datum] tot [datum] van Woongoed de woning aan de [adres] in [woonplaats] gehuurd, op basis van een zogenaamde “laatste kans overeenkomst” in verband met een overlastverleden. Begin 2008 heeft [gedaagde] als gevolg van door haar veroorzaakte overlast op dit adres tijdelijk bij haar ouders gewoond en vervolgens heeft zij de woning vaan de [adres] van Woongoed gehuurd.
1.3.
Met ingang van 18 februari 2009 huurt [gedaagde] van Woongoed de woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning). De huurprijs bedraagt thans € 444,68 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing. In artikel 8.8 van deze voorwaarden is bepaald:
“Huurder dient er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
1.4.
In aanvulling op de huurovereenkomst zijn de volgende afspraken gemaakt:
“ 1. Momenteel zijn er 7 katten, dit aantal mag niet hoger worden. Ook mogen geen nieuwe katten worden aangeschaft.
2. Er is sprake van blijvende zinvolle dagbesteding.
3. Er mag geen sprake zijn van inwoning door anderen.
4. Er wordt rekening gehouden met de overige omwonenden inzake het woongedrag.
5. De tuin wordt blijvend onderhouden.
6. Begeleiding door instanties blijft gehandhaafd.
7. De huurbetaling loopt via een budgetbureau.”
2. Woongoed vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs per maand vanaf de ontbinding tot de ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten.
3. Zij voert daartoe -samengevat- het volgende aan. [gedaagde] heeft een overlastverleden. In verband daarmee is eerder met haar een laatste kans overeenkomst gesloten en zijn aan de huidige huurovereenkomst aanvullende voorwaarden verbonden. Vanaf eind 2010 veroorzaakt [gedaagde] wederom overlast aan omwonenden. Het gaat daarbij onder meer om (geluids-)overlast in de vorm van schreeuwen, schelden, ruzies, gevechten, smijten met deuren, harde muziek, agressiviteit jegens omwonenden, teveel huisdieren en overmatig drank- en drugsgebruik. Ondanks interventies van Woongoed en de inschakeling van hulpverlening houdt de overlast niet op. Daarnaast verwaarloost en vervuilt [gedaagde] haar woning en tuin. Zij komt hiermee tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
4. [gedaagde] voert verweer dat voor zover van belang hieronder wordt besproken.
5. Woongoed grondt haar vorderingen op twee pijlers, te weten het veroorzaken van overlast aan omwonenden en het verwaarlozen en vervuilen van de woning. De nadruk ligt echter op de overlast. Ter onderbouwing daarvan heeft Woongoed een dossier overgelegd dat bestaat uit klachtmeldingen uit het verleden ([adres]) en een waslijst van recente klachtmeldingen van omwonenden met betrekking tot de actuele situatie. De reeks van meldingen begint in augustus 2012 en loopt door tot één dag voor de comparitie van partijen en bestaat uit telefonische meldingen (die door Woongoed zijn geregistreerd) en e-mailberichten van omwonenden. Daarnaast heeft Woongoed een aantal mutatierapporten van de politie in het geding gebracht. De klachten variëren van geluidsoverlast als gevolg van harde muziek, slaan met deuren, bonken, schreeuwen en uit(schelden), ruzie (met haar partner) en agressief gedrag op straat, openbare dronkenschap en drugsgebruik tot het leeggooien van de kliko op straat en het gooien van vuilnis over de schutting en laten zich samenvatten als onaangepast gedrag. De klachten zijn afkomstig van verschillende omwonenden, waaronder de buurman van [gedaagde].
6. Hoewel [gedaagde] de verwijten die haar worden gemaakt bij conclusie van antwoord nog afdoet als vage klachten waarvoor geen bewijs voor handen is, heeft zij ter gelegenheid van de comparitie van partijen verklaard dat zij de klachten herkent en erkent dat de problemen bij haar liggen. Als verklaring voor haar gedrag stelt zij dat zij reageert op haar buurman (“
wij schreeuwen over en weer”)en op het teveel aan prikkels en spanningen die zij in haar huidige woonomgeving heeft. Zo klaagt [gedaagde] over de komst van een kinderdagverblijf dicht bij haar woning. Daarmee neemt zij kennelijk afstand van haar aanvankelijke ontkenning van het verweten gedrag. De klachten zijn ook allerminst vaag, maar zeer concreet en authentiek. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat verschillende klagers ook begrip tonen voor [gedaagde] en inzien dat haar gedrag verband houdt met de psychische toestand waarin zij verkeert. Bovendien liggen de klachten in de lijn met het overlastverleden dat [gedaagde] met zich mee draagt. Niet voor niets zijn bij de aanvang van de huidige huurovereenkomst aanvullende voorwaarden opgelegd met de strekking gedrag dat leidt tot overlast te beteugelen. Dat [gedaagde] stelt dat zij met uitzondering van de buurman niet weet wie de overige klagers zijn doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde] stelt weliswaar dat zij reageert op haar buurman, maar de klachten van de omwonenden richten zich op haar en niet op de buurman.
wij schreeuwen over en weer”)en op het teveel aan prikkels en spanningen die zij in haar huidige woonomgeving heeft. Zo klaagt [gedaagde] over de komst van een kinderdagverblijf dicht bij haar woning. Daarmee neemt zij kennelijk afstand van haar aanvankelijke ontkenning van het verweten gedrag. De klachten zijn ook allerminst vaag, maar zeer concreet en authentiek. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat verschillende klagers ook begrip tonen voor [gedaagde] en inzien dat haar gedrag verband houdt met de psychische toestand waarin zij verkeert. Bovendien liggen de klachten in de lijn met het overlastverleden dat [gedaagde] met zich mee draagt. Niet voor niets zijn bij de aanvang van de huidige huurovereenkomst aanvullende voorwaarden opgelegd met de strekking gedrag dat leidt tot overlast te beteugelen. Dat [gedaagde] stelt dat zij met uitzondering van de buurman niet weet wie de overige klagers zijn doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde] stelt weliswaar dat zij reageert op haar buurman, maar de klachten van de omwonenden richten zich op haar en niet op de buurman.
7. Woongoed heeft naar aanleiding van de klachtenstroom meerdere malen geïntervenieerd. Op 11 juli 2013 heeft naar aanleiding van de klachten een gesprek met [gedaagde] plaatsgehad, waarbij ook de wijkagent en de GGD is betrokken. Dat gesprek heeft kennelijk niet geleid tot verbeterd gedrag, want de klachtenstroom ging daarna, en ook nadat Woongoed haar bij brief van 15 juli 2013 haar sommeert de overlast te staken en bij ongewijzigd gedrag ontbinding van de overeenkomst aankondigt, onverminderd door. Desondanks wordt in een poging het gedrag van [gedaagde] te veranderen in juli 2013 op initiatief Woongoed begeleiding rondom [gedaagde] georganiseerd. Dat heeft ertoe geleid dat [gedaagde] thans nog één tot anderhalf uur wordt ondersteund door Mee Zeeland, een organisatie die voorziet in steun en begeleiding voor mensen met een beperking, en twee maal in de week drie uur thuishulp ontvangt van een thuishulporganisatie. Die ondersteuning en hulp heeft echter onvoldoende effect op het gedrag van [gedaagde], kennelijk zoals zij zelf ook onderkent, omdat haar huidige omgeving teveel prikkels bij haar opwekt. De klachten over overlast zijn sedertdien dan ook niet substantieel minder geworden. Zelfs op de dag voorafgaand aan de comparitie van partijen komt bij de politie een melding van haar buurman van overlast binnen. Ter comparitie heeft [gedaagde] erkend dat zij in dronken toestand bij hem aan de deur is geweest en hem heeft uitgescholden. Deze vorm van overlast is indicatief voor de klachten die Woongoed in de loop der tijd over [gedaagde] ontvangt en levert in de frequentie waarin zich die manifesteert onrechtmatige overlast op. Daarmee schiet [gedaagde] voortdurend tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
8. Aan Woongoed kan worden toegegeven dat zij haar maatschappelijke rol als verhuurder in de sociale huursector niet uit het oog heeft verloren. Zij heeft hulpverlening in gang gezet en [gedaagde] kansen gegeven haar leven te beteren, maar dat is niet afdoende gebleken. Nu de overlast aanhoudt kan van Woongoed niet gevergd worden dat zij de huurrelatie met [gedaagde] voortzet. Zij heeft immers ook rekening te houden met de belangen van haar andere huurders. De tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming [gedaagde] in meer of mindere mate kan worden toegerekend is daarbij niet van belang. Dat betekent dat de vorderingen van Woongoed tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van schadevergoeding gelijk aan de huur tot aan de ontruiming op die grond zullen worden toegewezen. Bespreking van de tweede pijler waarop de vorderingen berusten kan dan achterwege blijven.
9. De kantonrechter ziet echter wel aanleiding de ontruimingstermijn vast te stellen op drie maanden, zodat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft vervangende woonruimte te vinden. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen zal worden afgewezen. De bevoegdheid tot ontruiming komt ingevolge artikel 556 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toe aan de deurwaarder en vloeit voort uit de wet.
10. Als de in het ongelijk te stellen partij dient [gedaagde] de proceskosten van Woongoed te vergoeden.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
1. ontbindt de huurovereenkomst tussen Woongoed en [gedaagde] met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) met ingang van heden;
2. veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen drie maanden na betekening van dit vonnis die is voorgeschreven bij artikel 430 Rv te verlaten en te ontruimen met al de haren en het hare en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan Woongoed te stellen;
3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woongoed van schadevergoeding wegens huurderving ten bedrage van € 444,68 per maand, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming van de woning;
4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van Woongoed tot op heden begroot op € 510,77 waarvan € 300,-- aan salaris gemachtigde
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
6. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.