ECLI:NL:RBZWB:2015:6665

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/274813 / HA ZA 13-979

Vonnis van 1 juli 2015

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. R.R.E. Nobus te Terneuzen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ROOSENDORST B.V.,

gevestigd te Zeist,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. W.J.A. Lansing te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser] en Roosendorst worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 maart 2014
het proces-verbaal van comparitie van 19 september 2014
de conclusie van antwoord in reconventie
de conclusie van repliek in conventie
de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende repliek in reconventie
de conclusie van dupliek in reconventie
akte uitlating producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de onroerende zaken staande en gelegen te [woonplaats] aan de [onroerend goed] (verder: de panden). In 2008 is hij begonnen met de ontwikkeling van een plan deze panden te slopen en op de locatie ervan een appartementencomplex te realiseren.

2.2.

Door bemiddeling van [naam X] van BMNed is hij in contact gekomen met Roosendorst. Roosendorst is projectontwikkelaar. [eiser] en Roosendorst hebben op 21 juni 2010 een overeenkomst gesloten (verder: de overeenkomst). Hierin komen zij overeen vanaf dat moment de oprichting van het appartementencomplex samen verder te ontwikkelen. [eiser] brengt onder meer alle tot dan toe opgestelde plannen en uitgevoerde studies en berekeningen en dergelijke in, alsmede een eerste recht van koop van de panden aan Roosendorst voor € 165.000,- voor nummer 57 en € 510.000,- voor nummers 59-61. De waarde van de inbreng wordt door partijen begroot op € 675.000,- (artikel 4). Deze waarde wordt door Roosendorst aan [eiser] vergoed in 10 termijnen van elk € 67.500,-. De eerste twee termijnen zullen worden betaald op het moment dat door Roosendorst een eerste hypothecaire zekerheid wordt gevestigd op de panden (artikel 5). De hypotheek wordt gevestigd als zekerheid voor de door Roosendorst gedane voorafbetaling bij ondertekening van de overeenkomst. De hoogte ervan wordt vastgesteld op € 1.000.000,- (artikel 9).

[eiser] blijft eigenaar van de panden. De hypothecaire zekerheid zal worden doorgehaald na beëindiging van de samenwerking op nader in de overeenkomst genoemde gronden (artikel 10 en 11).

2.3.

Voornoemde hypothecaire zekerheid is gevestigd en Roosendorst heeft € 135.000,- aan [eiser] betaald. Het project is niet uitgevoerd. Op 12 december 2013 heeft de raadsman van [eiser] aan Roosendorst geschreven: “Gelet daarop roep ik hierbij namens cliënt de buitengerechtelijke ontbinding in van de op 21 juni 2010 gesloten overeenkomst.”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de op 21 juni 2010 tussen partijen gesloten overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een appartementencomplex aan de [onroerend goed] ontbindt, althans ontbonden verklaart;

Roosendorst veroordeelt tot betaling aan hem van € 345.000,- aan schadevergoeding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan schadevergoeding;

Roosendorst veroordeelt medewerking te verlenen aan royement van de eerste hypothecaire zekerheid, gevestigd op de onroerende zaken aan de [onroerend goed] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie I, nummer 13, groot 333 m2 en [onroerend goed] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie I, nummer 12, groot 535 m2 en bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van voornoemde medewerking, indien Roosendorst niet binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis haar medewerking verleent aan het royement, met machtiging van [eiser] om alsdan een afschrift van dit vonnis te doen inschrijven in de openbare registers;

Roosendorst veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat Roosendorst haar verplichtingen uit de overeenkomst niet is nakomen, reden waarom hij de overeenkomst bij brief van 12 december 2013 heeft ontbonden. Voor zover deze ontbinding niet rechtsgeldig is, vordert [eiser] dat de rechtbank de overeenkomst ontbindt. Roosendorst is in verzuim. Haar komt geen beroep op onvoorziene omstandigheden toe. Dat de opbrengstwaarden die Roosendorst bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen had niet (meer) haalbaar zijn, is een omstandigheid die voor haar risico komt. Partijen zijn in artikel 8 overeengekomen: “Alle meer- of minderwaarde dan hetgeen is opgenomen in artikel 4 en 5 is ten gunste of ten nadele van de projectontwikkelaar.” [eiser] stelt schade te hebben geleden, die Roosendorst moet vergoeden. De schade bestaat uit zijn positief contractsbelang: de overeengekomen vergoeding van € 675.000,-. Daarvan is € 135.000,- betaald. Verder moet daarop de waarde van de panden in mindering worden gebracht, omdat deze zijn eigendom zijn gebleven. De WOZ waarde van de panden gezamenlijk is € 197.000,-, zodat een te vergoeden schade resteert van € 345.000,-. Door de ontbinding van de overeenkomst is de samenwerking tussen partijen beëindigd, zodat Roosendorst op grond van de overeenkomst de hypothecaire zekerheid moet doorhalen. Voor zover de hypothecaire zekerheid niet moet worden doorgehaald, omdat de samenwerking is beëindigd, stelt [eiser] dat het belang en doel van de gevestigde zekerheid is vervallen, omdat hij de betaalde € 135.000,- terecht verrekent met de schadevergoeding die hem toekomt.

3.3.

Roosendorst concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij stelt dat de overeenkomst strekt tot verdere (uit)ontwikkeling van een bouwproject en dat daarin niet meer dan een intentie is vastgelegd om tot realisatie te komen. Roosendorst heeft zich niet tot daadwerkelijke realisatie van het complex verplicht en evenmin tot het overhandigen van een plan van aanpak om tot realisatie te komen. Er is ook geen datum voor realisering overeengekomen. De brief van [eiser] van 6 augustus 2013 kan geen ingebrekestelling inhouden; Roosendorst verkeert niet in verzuim. Van wanprestatie is geen sprake. Roosendorst heeft aan haar verplichtingen voldaan: het project is volledig uitontwikkeld en gereed voor verkoop en aanvraag bouwvergunning. De begrote opbrengstwaarden zijn wegens het economische klimaat onhaalbaar. Roosendorst is op grond van de overeenkomst niet verplicht en van haar behoeft op grond van de redelijkheid en de billijkheid ook niet te worden verwacht, het project met een aanzienlijk verlies te realiseren. Roosendorst heeft zich hooguit verplicht zich maximaal in te spannen om tot realisatie te komen. Aan die plicht heeft zij voldaan.

Als een verplichting tot realisatie is overeengekomen, dan is die voorwaardelijk, te weten na verkoop van 80 % van de appartementen. Aan die voorwaarde is niet voldaan.

Voor zover Roosendorst haar verplichtingen uit de overeenkomst niet zou zijn nagekomen, kan haar dat niet worden toegerekend. Realisatie zou een verlies van circa € 180.000,- opleveren. Dit is niet te wijten aan Roosendorst, maar aan (het voortduren van) de economische crisis, welke niet was te voorzien. Er is geen grond de gewijzigde economische omstandigheden voor rekening van Roosendorst te laten komen. Artikel 8 van de overeenkomst biedt daarvoor onvoldoende grondslag. Bovendien is de uitleg dat Roosendorst gehouden zou zijn een complex te realiseren met een omvangrijk verlies in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Roosendorst betwist dat [eiser] schade heeft geleden. Hij heeft de eigendom van de panden behouden, beschikt over de bouwtekeningen en een volledig uitontwikkeld projectplan. Verder stelt Roosendorst dat de schadeberekening niet klopt, doet zij een beroep op matiging, stelt zij dat het door [eiser] genoten voordeel dient te worden verrekend en doet zij een beroep op eigen schuld van [eiser] .

Roosendorst betwist dat [eiser] buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt, die voor vergoeding in aanmerking komen. De vordering tot doorhaling van de hypotheek moet worden afgewezen, omdat die strekt tot zekerheid voor terugbetaling van de aan [eiser] geleende € 135.000,-.

in reconventie

3.4.

Roosendorst vordert bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair[eiser] te veroordelen tot betaling aan haar van € 135.000,- dan wel
subsidiairvoor recht te verklaren dat de overeenkomst is ontbonden en [eiser] te veroordelen tot betaling van € 135.000,-. In beide gevallen vordert zij te bepalen dat [eiser] het bedrag van € 135.000,- dient te betalen binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en dit bedrag met ingang van de 15e dag te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede [eiser] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten met wettelijke rente.

Zij stelt dat de € 135.000,- die zij aan [eiser] heeft betaald, moet worden aangemerkt als een lening. Dit blijkt uit de hypotheekakte. Uit haar in conventie ingenomen stellingen blijkt dat zij aan haar verplichtingen uit de overeenkomst heeft voldaan en dat het project niet wordt gerealiseerd. Een redelijke en reële uitleg van de overeenkomst brengt met zich dat de overeenkomst daarom is komen te eindigen. [eiser] verkeert in verzuim met terugbetaling van het bedrag. Voor zover de rechtbank oordeelt dat de overeenkomst nog niet is geëindigd, vordert Roosendorst ontbinding met – uit hoofde van zijn uit de ontbinding voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenis – restitutie door [eiser] van het geleende bedrag.

3.5.

[eiser] betwist de vordering onder verwijzing naar hetgeen hij in conventie heeft gesteld. [eiser] heeft geen geld geleend. Roosendorst heeft op grond van de overeenkomst € 135.000,- aan hem betaald als voorschot op de koopsom ad € 675.000,-. [eiser] heeft de hypotheekakte ondertekend, omdat was overeengekomen dat hij hypotheek zou verlenen. Hij was er niet op bedacht en behoefde dat ook niet te zijn, dat in de hypotheekakte stond dat hij € 135.000,- had geleend.

in conventie en in reconventie

3.6.

De rechtbank zal, voor zover aan de orde, nadere door partijen aangevoerde stellingen bij haar beoordeling aanhalen.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Het geschil tussen partijen draait zowel in conventie als in reconventie om uitleg van de overeenkomst. Gelet op deze samenhang zal de rechtbank de in conventie en in reconventie ingestelde vorderingen gezamenlijk behandelen.

4.2.

De rechtbank kan Roosendorst niet volgen in haar uitleg van de overeenkomst. De tekst van de overeenkomst is duidelijk. In de considerans staat onder e. “Projectontwikkelaar (rechtbank: Roosendorst) te kennen heeft gegeven het plan voor Robert (rechtbank: [eiser] ) verder te willen ontwikkelen en ten uitvoer wil brengen”. Daarboven staat onder c. van de considerans dat het plan van [eiser] de ontwikkeling van een appartementencomplex op de locatie van zijn panden was. De bedoeling van beide partijen bij de overeenkomst was dus daadwerkelijke realisatie van het appartementencomplex. Daartoe zijn partijen de overeenkomst aangegaan. De uitleg die Roosendorst thans aan de overeenkomst geeft, zij zou zich slechts hebben verplicht tot het volledig ontwikkelen van de plannen voor de bouw, is daarmee niet verenigbaar. Roosendorst heeft zich tot de bouw van het appartementencomplex verplicht.

4.3.

Duidelijk is dat Roosendorst het appartementencomplex niet heeft willen bouwen, omdat zij hierop verlies zou lijden. Zij is dan ook in verzuim komen te verkeren op het moment dat zij [eiser] te kennen gaf niet voort te zullen gaan met de realisatie van het project. Dat was op of kort na 27 februari 2012 dan wel – in ieder geval – op 3 mei 2013. In haar conclusie van antwoord in conventie stelt Roosendorst onder alinea 3.11 zelf, dat op 27 februari 2012 een bespreking heeft plaatsgevonden tussen Roosendorst, de Nijs en projectmakelaar Langenberg. Doel van de bespreking was te bezien wat de resterende mogelijkheden waren voor het project, vanwege de projectanalyse van Langenberg, op grond waarvan bij realisatie van het complex een verlies voor Roosendorst te verwachten was van € 180.000,-. De conclusie van de bespreking was dat het project financieel volstrekt onhaalbaar was. Dit is, aldus Roosendorst, om en nabij die datum ook met [eiser] besproken. In 3.12 van haar conclusie stelt Roosendorst dat zij op 3 mei 2013 met De Nijs en [eiser] heeft gesproken over de negatieve financiële prognose van het project en over de beëindiging van de samenwerking. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] op dat moment met beëindiging van de samenwerking akkoord is gegaan. Onder deze omstandigheden is voor het intreden van verzuim aan de zijde van Roosendorst geen ingebrekestelling vereist. [eiser] kon uit de mededelingen van Roosendorst afleiden dat deze niet na zou komen. Op grond hiervan is het antwoord op de vraag of Roosendorst met de brief van 6 augustus 2013 in gebreke is gesteld niet relevant.

4.4.

[eiser] mocht de overeenkomst bij brief van 12 december 2013 ontbinden en heeft recht op schadevergoeding. Roosendorst wilde niet nakomen, onttrok zich eenzijdig aan de overeenkomst, en niet valt in te zien, waarom deze tekortkoming niet aan haar kan worden toegerekend. De (voortduring van) de economische crisis levert geen overmacht op. Een overeenkomst als de onderhavige draagt het risico in zich, dat de geschatte opbrengst niet wordt gerealiseerd. Dit risico dient voor Roosendorst te blijven, zoals partijen ook zijn overeengekomen in art. 8 van de overeenkomst: “Alle meer- of minderwaarde dan hetgeen is opgenomen in artikel 4 en 5 is ten gunste of ten nadele van de projectontwikkelaar.” Daarbij komt dat op het moment van sluiten van de overeenkomst de economische crisis al was ingetreden. De omstandigheid dat de appartementen met verlies zouden moeten worden verkocht, is dan ook een omstandigheid die voor risico van Roosendorst moet blijven.

Roosendorst heeft nog aangevoerd dat niet aan de voorwaarde van verkoop van 80 % van de appartementen alvorens tot de bouw wordt overgegaan is voldaan. Dit is, in het licht van vorenstaande, niet relevant. De appartementen zijn niet te koop aangeboden, omdat Roosendorst nog voor dat moment had besloten niet verder te gaan met het project. In de overeenkomst staat niet voor welke prijs de appartementen verkocht moeten zijn. De voorwaarde dat een bepaalde verkoopprijs, die kennelijk voor Roosendorst als bodem fungeerde, zou moeten worden gerealiseerd, maakt geen deel uit van de overeenkomst.

4.5.

Het gevolg van de ontbinding is het ontstaan van ongedaanmakingsverbintenissen over en weer. De panden zijn in eigendom van [eiser] gebleven. Op dit punt behoeft dus niets te gebeuren. [eiser] is in beginsel wel verplicht de vooraf betaalde € 135.000,- terug te betalen. Roosendorst dient de hypotheek door te halen. [eiser] heeft ter comparitie verklaard dat hij thans over alle (uitgewerkte) plannen en onderzoeksresultaten beschikt, naar de rechtbank aanneemt, daaronder begrepen de plannen die hij al vóór de totstandkoming van de overeenkomst had. Deze behoeven dus niet meer aan hem te worden geretourneerd.

4.6.

[eiser] heeft verder recht op vergoeding van de schade die hij lijdt, omdat hij door de wanprestatie van Roosendorst niet is komen te verkeren in de toestand, waarin hij was komen te verkeren als Roosendorst de overeenkomst wel was nagekomen. Uitgangspunt is het bedrag dat [eiser] dan zou hebben ontvangen, € 675.000,-. In dat geval zou Roosendorst echter eigenaresse van de panden zijn geworden. Nu [eiser] eigenaar van de panden is gebleven, moet de waarde van de panden, door [eiser] onweersproken gesteld op € 197.000,-, in mindering worden gebracht. Verder beschikt [eiser] , zoals hierboven al overwogen, over alle plannen en onderzoeksresultaten, ook over die, die op kosten van Roosendorst zijn vervaardigd. De rechtbank begroot die kosten op € 58.000,-, waarbij zij aansluiting zoekt bij het als prod. 2 bij de conclusie van antwoord door Roosendorst overgelegde exploitatiekosten overzicht (architect € 37.500 + constructeur/projectmanagement € 18.000 + sonderingen/grondonderzoek € 2.500). Aldus resteert te vergoeden een schade van € 420.000,-. Na verrekening van het bedrag van
€ 135.000,- dat [eiser] terug moet betalen aan Roosendorst, dient Roosendorst nog aan [eiser] te voldoen € 285.000,-.

4.7.

Bovenstaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] zullen worden toegewezen als volgt en de vorderingen van Roosendorst zullen worden afgewezen. Roosendorst zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van zowel de procedure in conventie als die in reconventie worden veroordeeld. De kosten van [eiser] in conventie zijn:

griffierecht € 1.519,00
kosten dagvaardingsexploot € 92,82
salaris advocaat

totaal € 7.611,82

in reconventie:

- salaris advocaat € 1.421,00 (1 punt tarief V à € 1.421)

De nakosten zullen als niet weersproken worden toegewezen als volgt.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen met betrekking tot de oprichting van een appartementencomplex aan de [onroerend goed] van 21 juni 2010 is ontbonden;

5.2.

veroordeelt Roosendorst tot betaling aan [eiser] van € 285.000,- aan schadevergoeding;

5.3.

veroordeelt Roosendorst tot het verlenen van medewerking aan royement van de eerste hypothecaire zekerheid, gevestigd op de onroerende zaken aan de [onroerend goed] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie I, nummer 13, groot 333 m2 en [onroerend goed] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie I, nummer 12, groot 535 m2 ;

5.4.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van voornoemde medewerking, indien Roosendorst niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent aan het royement, met machtiging van [eiser] om alsdan een afschrift van dit vonnis te doen inschrijven in de openbare registers;

5.5.

veroordeelt Roosendorst tot betaling aan [eiser] van de proceskosten ad
€ 7.611,82;

5.6.

veroordeelt Roosendorst tot betaling aan [eiser] van de nakosten ad
€ 131,00 en, indien en voorzover zij niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis daaraan heeft voldaan, vermeerderd met € 68,00 wegens betekeningskosten;

5.7.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissingen onder 5.2 tot en met 5.6 uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.9.

wijst de vorderingen van Roosendorst af;

5.10.

veroordeelt Roosendorst tot betaling aan [eiser] van de proceskosten ad
€ 1.421,00;

5.11.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissing onder 5.10 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2015