Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/285283 / HA ZA 14-545
Vonnis van 18 november 2015
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
4 PLUS KWADRAET BV,
gevestigd te Oisterwijk,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
4 ID 2 BV,
gevestigd te Oisterwijk,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. J.J.F. van de Voort,
tegen
het rechtspersoonlijkheid bezittende kerkgenootschap
PAROCHIËLE CHARITAS INSTELLING,
gevestigd te Oisterwijk,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.E.J.A. Collard.
Eiseressen in conventie, verweersters in reconventie zullen hierna gezamenlijk 4PK c.s. (vrouwelijk enkelvoud) genoemd worden en afzonderlijk respectievelijk 4PK en 4ID2.
Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie zal PCI genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2014 en de daarin genoemde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 juli 2015 en de daarin genoemde stukken,
- de akte van PCI.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
in conventie
2.1.
Ter comparitie van 14 juli 2015 heeft 4PK c.s. een akte tot wijziging eis genomen.
PCI heeft hier bij akte op gereageerd en de rechtbank verzocht de eiswijziging niet toe te staan. Ter onderbouwing van haar verzoek heeft PCI aangevoerd dat dit de vierde achtereenvolgende eis is die 4PK c.s. in de onderhavige procedure heeft geformuleerd. PCI vindt dit bezwaarlijk. Het toestaan van de eiswijziging in deze fase van de procedure, als ieder inhoudelijk debat al is gevoerd, is in strijd met de beginselen van een behoorlijke procesorde. PCI wordt geschaad in haar verdediging, nu zij niet, anders dan bij akte kan reageren op de toelaatbaarheid en inhoud van de eiswijziging, aldus PCI.
2.2.
In artikel 130 Rv is bepaald dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, eiser bevoegd is zijn eis of de grondslag daarvan schriftelijk te veranderen. Een eiswijziging wordt door de rechtbank buiten beschouwing gelaten indien deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Naar het oordeel van de rechtbank is daar in dit geval geen sprake van. 4PK c.s. wil uitsluitend het petitum van haar eis wijzigen. De grondslagen van haar vorderingen zijn reeds opgenomen in de eerdere processtukken en aan de orde gekomen tijdens de mondelinge behandelingen. PCI is in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de eiswijziging en gesteld noch gebleken is dat zij zich op concrete punten onvoldoende heeft kunnen verweren middels deze akte.
De rechtbank staat de eiswijziging dan ook toe.
2.3. 4
PK c.s. vordert na eiswijziging dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat tussen 4PK en PCI met het inroepen van de koopoptie door 4PK bij brief van 23 april 2011 een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat PCI tekort schiet dan wel is geschoten in de nakoming van deze overeenkomst,
2. voor recht verklaart dat PCI met het sluiten van een koopovereenkomst met [naam X] op of omstreeks 4 april 2014 tekort schiet dan wel is geschoten in de nakoming van de op 25 maart 2014 tussen PCI en 4PK c.s. gesloten overeenkomst,
3.
primairde tussen PCI en 4PK c.s. op 25 maart 2014 gesloten overeenkomst ontbindt met veroordeling van PCI tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan 4PK binnen 48 uur na betekening van dit vonnis van een bedrag van € 92.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening,
primairde tussen PCI en 4PK c.s. op 25 maart 2014 gesloten overeenkomst ontbindt met veroordeling van PCI tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan 4PK binnen 48 uur na betekening van dit vonnis van een bedrag van € 92.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening,
alsmede met een bedrag aan contractueel verbeurde boetes door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
alsmede met veroordeling van PCI om binnen 45 dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als Oisterwijk [kadastrale gegevens] te zijn nagekomen, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat PCI nalaat aan die veroordeling te voldoen,
subsidiairde tussen PCI en 4PK c.s. op 25 maart 2014 gesloten overeenkomst gedeeltelijk ontbindt voor wat betreft het ontslag uit de “verplichtingen over en weer uit leveringsakte 26 april 2005” met veroordeling van PCI tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan 4PK binnen 48 uur na betekening van dit vonnis van een bedrag van
€ 92.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening,
alsmede met een bedrag aan contractueel verbeurde boetes door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
4. voor recht verklaart dat PCI uit hoofde van het onder 1 en/ of 2 van het petitum gevorderde verplicht is de door 4PK respectievelijk 4PK c.s. geleden schade te vergoeden en PCI veroordeelt om bij wijze van vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:103 BW
primair- indien de vordering onder sub 3 onder ‘primair” voor wat betreft de nakoming van de koopovereenkomst niet wordt toegewezen - binnen 45 dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als Oisterwijk [kadastrale gegevens] te zijn nagekomen, zulks met uitzondering van perceel A als bedoeld in de overeenkomst van 25 maart 2014 indien de vordering onder sub 3 onder “subsidiair” wordt toegewezen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat PCI nalaat aan die veroordeling te voldoen,
subsidiairPCI veroordeelt om de door 4PK respectievelijk 4PK c.s. geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
alles met veroordeling van PCI in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
2.4.
PCI voert verweer.
in reconventie
2.5.
PCI vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de overeenkomst d.d. 25 maart 2014 tussen PCI, 4PK en 4ID2 rechtsgeldig tot stand is gekomen,
II. voor recht verklaart dat de overeenkomst d.d. 25 maart 2014 tussen PCI, 4PK en 4ID2 niet is ontbonden, vernietigd, of anderszins is geëindigd en deze overeenkomst derhalve onverkort voortduurt,
III. 4PK c.s. veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 door middel van afname van perceel A groot circa 700 m², tegen betaling van de overeengekomen koopprijs van € 5,85 per m², welke koopprijs is te vermeerderen met kosten koper, zulks binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat 4PK c.s. niet aan dit vonnis voldoet, waarbij heeft te gelden dat een aangebroken dag heeft te gelden als een gehele dag,
IV. 4PK c.s. veroordeelt de bij notariële akte d.d. 26 april 2005 ten behoeve van PCI gevestigde erfdienstbaarheid onverkort te respecteren middels het herstel door 4PK en/of 4ID2 van de vrije toegang over de bestaande weg over het perceel [adres] , zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat PCI geen ongehinderde toegang heeft, waarbij heeft te gelden dat een aangebroken dag heeft te gelden als een gehele dag,
V. 4PK veroordeelt tot opheffing van alle beslagen die zij heeft gelegd op de onroerende zaak met kadastrale omschrijving terrein (grasland), gelegen te [kadastrale gegevens] , welk beslag op 28 april 2014 door de deurwaarder is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat 4PK niet aan dit vonnis voldoet, waarbij heeft te gelden dat een aangebroken dag heeft te gelden als een gehele dag,
VI. 4PK c.s. verbiedt om gedurende een periode van 6 maanden, althans een periode door de rechtbank in goede justitie te bepalen, nieuwe beslagen te leggen op de op de onroerende zaak met kadastrale omschrijving terrein (grasland), gelegen te [kadastrale gegevens] , zulks op verbeurte van een boete van
€ 100.000,00, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, voor iedere overtreding van het vonnis,
VII. 4PK c.s. veroordeelt in de proceskosten in reconventie.
2.6. 4
PK c.s. voert verweer.
3.De beoordeling
3.1.
De vorderingen in conventie en reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld.
3.2.
Tussen partijen kan in dit geding van de navolgende vaststaande feiten worden
uitgegaan.
3.2.1.
PCI is een liefdadigheidsinstelling ontstaan vanuit christelijke naastenliefde en gesteund door de Katholieke Kerk.
3.2.2.
[naam directeur] (verder te noemen: [naam directeur] ) is directeur en enig aandeelhouder van de financiële holding 4PK. In de periode van 1 september 1999 tot 16 september 2011 was de echtgenote van de heer [naam directeur] , mevrouw [naam echtgenote] (hierna: [naam echtgenote] ) medebestuurder.
3.2.3.
[naam echtgenote] is bestuurder van 4ID2 en exploiteert met deze vennootschap haar eigen onderneming. Deze houdt zich bezig met geven van advies, trainingen en tijdelijk management of bestuur van organisaties.
3.2.4.
Tot 2005 had PCI het gehele perceel kadastraal bekend als [kadastrale gegevens X] met daarop onder meer een langgevelboerderij met schuren, erf, tuin, weiland en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres X] , in eigendom.
Tot 2005 werd langgevelboerderij met bijgebouwen verpacht aan een dierenartsenpraktijk (hierna: [naam dierenartsenpraktijk] ). Deze oefende de praktijk uit in het rechter gedeelte.
Het linker gedeelte werd vanaf 1976 onderverhuurd aan het echtpaar [naam X] (hierna: [naam X] ). Daarbij hoorden ook een aantal opstallen, waaronder een garage.
3.2.5.
[naam dierenartsenpraktijk] heeft zich op enig moment gevestigd op een andere locatie. Vanaf 2002 heeft [naam dierenartsenpraktijk] het voorheen bij haar in gebruik zijnde deel van de langgevelboerderij verhuurd aan [naam directeur] Organisatie Advies BV (hierna: DMOA).
3.2.6.
Vanaf 1976 had [naam X] toegang tot zijn opstallen, waaronder de garage, via de binnenplaats van de dierenartsenpraktijk. Eind 2002/begin 2003 is de toegangsweg verlegd en gesitueerd vanuit de [Straatnaam X] achter de door DMOA gehuurde schuur.
3.2.7.
Op 26 april 2005 heeft PCI bij notariële akte geleverd aan 4PK de langgevelboerderij met schuren, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres X] , op het ter plaatse door paaltjes aangegeven gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gedeelte [kadastrale gegevens X] .
Op pagina 9 van voormelde akte is opgenomen:
“KOOPRECHT
1. Mits koper in deze alsdan nog eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken, is koper, verder ook te noemen: koopgerechtigde, gerechtigd de onroerende zaak, waarvan hij op grond van het in het vorige artikel bepaalde een voorkeursrecht tot koop heeft, van verkoper, verder in dit artikel ook te noemen: “eigenaar”, te kopen, tegen een prijs vast te stellen zoals hiervoor vermeld (..)
2. Koopgerechtigde kan het recht tot koop altijd uitoefenen, doch slechts binnen de in de aanhef genoemde duur van het voorkeursrecht/ kooprecht (zes jaar na heden) (..).
3. De leden (…) 12 (…) van het voorgaand artikel zijn op dit kooprecht van overeenkomstige toepassing.”
Lid 12 van voornoemd artikel bevat een boetebeding, waarin is opgenomen dat bij niet nakoming van een uit dat artikel voortvloeiende verplichting de nalatige partij een boete van € 100.000,00 verbeurt, alsmede een niet voor matiging door de rechter vatbare boete van
€ 500,00 voor elke dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt.
Op pagina 6 van de voormelde akte is opgenomen:
“Partijen verklaarden nog te zijn overeengekomen, te vestigen en te aanvaarden de erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van de verkoper en ten laste van de koper, om te komen en te gaan naar de [Straatnaam X] , op de thans bestaande wijze.
De erfdienstbaarheid van weg wordt gevestigd ten behoeve van het gedeelte van het
[kadastrale gegevens X] dat bij verkoper in eigendom blijft en ten behoeve van het
eveneens bij verkoper in eigendom zijnde perceel [perceelnummer] en ten laste van het hierbij verkochte gedeelte van [kadastrale gegevens X] . De erfdienstbaarheid van weg omvat in ieder geval de bevoegdheid om er gebruik van te maken met landbouw-voertuigen
(traktoren en wagens en dergelijke).”
3.2.8.
Op 10 mei 2005 heeft 4PK een deel van het aangekochte perceel met daarop onder meer het bij [naam X] in gebruik zijnde deel van voornoemde langgevelboerderij verkocht aan [naam X] .
3.2.9.
Het kooprecht zoals opgenomen in de leveringsakte van 26 april 2005 kon voor 26 april 2011 worden ingeroepen.
Bij brief van 23 april 2011 (productie A3 bij dagvaarding) heeft 4PK aangegeven gebruik te willen maken van de mogelijkheid tot koop van de weide (percelen [kadastrale gegevens X] en [perceelnummer] ).
3.2.10.
PCI heef bij brief van 28 mei 2011 laten weten dat dit recht vervallen zou zijn door de verkoop van een gedeelte van de langgevelboerderij met ongeveer 1/3 deel van het perceeloppervlak. Door deze gedeeltelijke verkoop wordt niet meer voldaan aan de voorwaarde voor de uitoefening van het kooprecht. 4PK is immers van een aanzienlijk gedeelte van de geleverde onroerende zaken geen eigenaar meer.
3.2.11.
In december 2012 heeft 4PK het haar destijds door PCI geleverde en nog resterende deel van de onroerende zaak verkocht en geleverd aan 4ID2.
3.2.12.
Door 4PK c.s., PCI en [naam X] is in de loop der tijd meermalen getracht de tussen hen bestaande onenigheden op te lossen. Op 25 maart 2014 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen 4PK c.s. en PCI. Op dezelfde datum hebben deze partijen een stuk papier getekend waarop handgeschreven een aantal afspraken zijn weergegeven (productie C3 bij dagvaarding). Dit stuk bevat de volgende tekst:
“Verkoop aan4 Plus KwadraetBV 4 ID 2
Perceel A: - Reeds omheinde deel
Volgens bekende - € 5,85
tekening
Perceel C -> vrije onderhandeling [naam X]
Perceel B -> - indien C verkocht aan [naam X]
aan4 Plus- Verlengde nieuwe grens vanaf
4 ID 2 [straatnaam X]
- prijs € 5,85
Voorgenomen levering 1 september 2014
- K.K.
- Overigens geen verplichtingen over en weer uit leveringsakte 26 april 2005”.
Percelen A, B en C zijn alle gelegen op het voorheen achterblijvende deel van perceel [kadastrale gegevens X] , thans omgenummerd naar [kadastrale gegevens] . PCI heeft daarnaast perceel [perceelnummer] (weide) in eigendom.
3.2.13.
Op of omstreeks 4 april 2014 heeft PCI overeenstemming bereikt met [naam X] over de verkoop van perceel C, groot 60 m2.
4PK c.s. heeft vervolgens bezwaar gemaakt tegen deze verkoop, omdat zij meent dat PCI aan [naam X] een te grote strook C heeft verkocht ten laste van strook B die aan 4PK c.s. was beloofd.
3.2.14.
Bij brief van 28 april 2014 heeft 4PK c.s. de overeenkomst van 25 maart 2014 tussen PCI en 4PK c.s. ontbonden.
3.2.15.
Bij exploot van 28 april 2014 heeft 4PK conservatoir beslag gelegd op het perceel [kadastrale gegevens] , ten laste van PCI.
3.3.
PCI meent dat aan de op de comparitie van 10 december 2014 bereikte overeenkomst uitvoering kan worden gegeven. Deze uitvoering was afhankelijk van de medewerking van [naam X] . [naam X] was bereid tot medewerking mits aan twee voorwaarden werd voldaan, te weten dat zij op perceel C de eerste bocht richting het duivenhok kunnen maken en dat zij de tweede bocht kunnen maken over de grond van 4ID2. In een recent kort geding zou tussen 4ID2 en [naam X] overeenstemming zijn bereikt, zodat de overeenkomst tussen partijen kan worden uitgevoerd en de vorderingen van 4PK c.s. afgewezen moeten worden. 4PK c.s. verkeert namelijk in schuldeisersverzuim nu zij de nakoming van de tussen partijen bereikte overeenkomst verhindert.
4PK c.s. betwist dat dergelijke overeenstemming is bereikt tussen partijen en stelt dat niet aan de door [naam X] gestelde voorwaarden is voldaan. Zij handhaaft haar vorderingen.
3.4.
De rechtbank stelt vast dat partijen ter comparitie van 10 december 2014 overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van een overeenkomst waarmee de tussen hen bestaande geschillen zouden kunnen worden beëindigd. Om een dergelijke overeenkomst te kunnen nakomen, diende PCI echter in overleg te treden met [naam X] .
Voorts is bepaald dat partijen uiterlijk 14 januari 2015 de rechtbank dienden te informeren of het overleg met [naam X] ertoe leidt dat partijen de tussen hen bestaande geschillen kunnen beëindigen. Op 14 januari 2015 hebben beide partijen hun verhinderdata doorgegeven en is een nieuwe datum voor comparitie gepland. De rechtbank concludeert hieruit dat het overleg met [naam X] niet heeft geleid tot het kunnen nakomen door PCI van de beoogde overeenkomst met 4PK c.s.
Indien [naam X] op een later moment overeenstemming heeft bereikt met 4ID2 over het oplossen van het tussen hen bestaande geschil, betekent dit niet zonder meer dat PCI de beoogde overeenkomst met 4PK c.s. kan nakomen.
Ter comparitie van 14 juli 2015, is in aanwezigheid van [naam X] , vanwege de gelijktijdig geplande behandeling van de zaak tussen [naam X] en 4ID2 (zaaksnummer 02/288566 / HA ZA 14-732), met alle partijen uitvoerig gesproken over het bereiken van een (gezamenlijke) minnelijke oplossing in beide zaken. Overeenstemming over een dergelijke oplossing is tussen de betrokken partijen niet tot stand gekomen. Wel bleek op deze comparitie dat geen der eerder bereikte mogelijke oplossingen tot uitvoering is gekomen.
Onder deze omstandigheden oordeelt de rechtbank dat PCI de op 10 december 2014 beoogde overeenkomst niet kan nakomen, omdat het overleg met [naam X] er niet toe heeft geleid dat partijen de tussen hen bestaande geschillen kunnen beëindigen. Voor een afwijzing van de vorderingen om deze reden is geen plaats.
3.5. 4
PK c.s. legt aan haar vordering in conventie onder 1. ten grondslag dat tussen 4PK en PCI met het inroepen van de koopoptie door 4PK bij brief van 23 april 2011 een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat PCI tekort schiet dan wel is geschoten in de nakoming van deze overeenkomst.
Zij stelt hiertoe dat na een periode van lang onderhandelen de koopovereenkomst uit 2005 is gesloten. 4PK is weliswaar het gehele perceel [kadastrale gegevens X] te koop aangeboden, maar dit was op dat moment niet financieel haalbaar voor 4PK. Daarom werd voornoemd kooprecht overeengekomen en werd het weiland wel reeds aan 4PK verpacht.
Op het moment van het inroepen van de koopoptie op 23 april 2011 was 4PK eigenaar van het merendeel van de aan haar geleverde onroerende zaken. De betreffende voorwaarde bedoelde slechts te voorkomen dat aan 4PK nog een kooprecht zou toekomen op een moment dat zij niet langer meer als ‘buurman’ zou hebben te gelden, nu de leveringsakte ook bepaalt dat het kooprecht niet overdraagbaar is.
3.6.
PCI betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De terechte reactie van PCI op het inroepen van het kooprecht door 4PK was dat deze laatste op het moment van het inroepen van het kooprecht niet meer de volledige eigendom heeft van de bij akte van 26 april 2005 geleverde onroerende zaken. Dat was een voorwaarde en daar kon 4PK niet meer voldoen vanwege de verkoop en levering van een deel van de langgevelboerderij op 10 mei 2005 aan [naam X] . Bezien vanuit PCI lag het voor de hand het kooprecht te koppelen aan het bezit alle overgedragen zaken. Het overgrote deel van de weide ligt het meest nabij het woongedeelte (van [naam X] ) van de boerderij en ontleent zijn waarde voor zeer belangrijk gedeelte aan feit dat het gaat om een erfperceel bij een boerderij.
3.7.
De rechtbank dient de vraag te beantwoorden of 4PK c.s. ook na het verkopen van een deel van de langgevelboerderij en bijbehorend perceel nog een beroep op het kooprecht toekomt. Om de vraag te beantwoorden hoe het kooprecht moet worden uitgelegd, moet vast worden gesteld wat partijen zijn overeengekomen.
Hetgeen partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het -overeenkomstig art. 3:33 en 3:35 BW- aan op de zin die partijen over een weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (zie onder meer HR 13 maart 1981, NJ 1981/635).
3.8.
In het kooprecht is als voorwaarde opgenomen: “
Mits koper in deze alsdan nog eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken”.
Mits koper in deze alsdan nog eigenaar is van de hem bij deze geleverde onroerende zaken”.
Anders dan 4PK c.s. is de rechtbank van oordeel dat deze voorwaarde zo dient te worden uitgelegd dat haar slechts een beroep op het kooprecht toekomt indien zij nog eigenaar is van het geheel van de bij die notariële akte geleverde onroerende zaken.
Het gebruik van de woorden “bij deze geleverde onroerende zaken” duidt hier op.
Daarnaast geeft 4PK c.s. aan dat het de bedoeling van PCI was om het gehele oorspronkelijke perceel aan haar te verkopen. Ook geeft 4PK c.s. aan in deze geest te hebben gehandeld, nu zij een terugkooprecht bij [naam X] heeft bedongen. Gelet op deze bedoeling mocht PCI de door haar gestelde betekenis redelijkerwijs aan de bepaling toekennen en mocht 4PK c.s. niet redelijkerwijs verwachten dat na verkoop van een deel van de geleverde onroerende zaken haar nog steeds een beroep op het kooprecht toekwam.
De vorderingen in conventie onder 1 en onder 3 primair, voor zover nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] wordt gevraagd, wijst de rechtbank af.
3.9.
PCI voert aan dat de vorderingen van 4PK c.s. dienen te worden afgewezen nu in artikel 11, tweede lid, van de notariële akte van 26 april 2005 een duidelijk spoorboekje wordt gegeven van de wijze waarop geschillen opgelost moeten worden en daaraan niet is voldaan.
4PK c.s. stelt dat dit niet juist is.
3.10.
Artikel 11 lid 2 van de notariële akte van 26 april 2005 luidt als volgt:
“
Als koopsom zal gelden de dan geldende vrije verkoopwaarde vast te stellen door partijen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming daaromtrent door drie deskundigen te benoemen als volgt: ieder van partijen benoemt één taxateur, terwijl vervolgens deze twee taxateurs samen een derde taxateur benoemen.”
Als koopsom zal gelden de dan geldende vrije verkoopwaarde vast te stellen door partijen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming daaromtrent door drie deskundigen te benoemen als volgt: ieder van partijen benoemt één taxateur, terwijl vervolgens deze twee taxateurs samen een derde taxateur benoemen.”
De rechtbank stelt vast dat deze bepaling ziet op de wijze waarop de koopprijs wordt vastgesteld indien gebruik wordt gemaakt van het kooprecht. Nu al is vastgesteld dat 4PK geen beroep toekomt op het kooprecht, kan deze bepaling niet leiden tot afwijzing van de vorderingen van 4PK c.s.
3.11. 4
PK c.s. stelt in verband met haar vordering in conventie onder 2 dat PCI tekort schiet in de nakoming van de op 25 maart 2014 tussen PCI en 4PK c.s. gesloten overeenkomst. Zij baseert zich in dit verband op het feit dat aan de geschreven overeenkomst de tekening, welke als productie B5 bij dagvaarding is gevoegd, ten grondslag ligt. Overeengekomen is dat het op de tekening aangeduide perceel A wordt verkocht aan 4ID2. Daarnaast zal PCI in onderhandeling treden met [naam X] over perceel C. Indien [naam X] en PCI overeenstemming bereiken over perceel C, wordt ook perceel B aan 4ID2 verkocht. Voor het overige verlenen partijen elkaar finale kwijting over en weer.
Op 4 april 2014 heeft PCI laten weten met [naam X] overeenstemming te hebben bereikt over perceel C. PCI spreekt dan echter over de verkoop van een strook van 60 meter aan [naam X] , terwijl perceel C op de bekende tekening nimmer 60 meter lang kan zijn.
PCI heeft 4PK c.s. vervolgens een kaartje gestuurd waarop perceel C is ingetekend (productie C5 bij dagvaarding). Uit die tekening blijkt dat PCI aan [naam X] een veel groter perceel C heeft verkocht, ten laste van perceel B, dan met 4PK c.s. is overeengekomen.
PCI verkoopt volgens 4PK c.s. graag extra meters aan [naam X] , omdat [naam X] bereid is een hogere prijs te betalen dan 4PK c.s. heeft bedongen.
PCI miskent met haar uitleg van de overeenkomst dat deze het sluitstuk is van een al enkele jaren durende discussie over de koopoptie. Het feit dat [naam X] een oprit over eigen grond wil realiseren, gaat 4PK c.s. niet aan. Bovendien heeft 4PK c.s. [naam X] herhaaldelijk duidelijk gemaakt dat 4ID2 [naam X] niet de daarvoor benodigde grond wil verkopen. De verwijzing door PCI naar een eerdere brief van 18 februari 2014 is niet van belang. Het aanbod in deze brief is niet geaccepteerd zodat aan die brief geen rechten meer ontleend kunnen worden. Bovendien wordt in die brief met de omvang van C gedoeld op de breedte en een geringere diepte van C dan op de tekening aangegeven, aldus 4PK c.s.
3.12.
PCI betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 van haar zijde.
PCI meent dat 4PK c.s. in haar brief van 18 februari 2014 zelf een voorstel heeft gedaan waarbij onderscheid wordt gemaakt in percelen A, B, C. 4PK c.s. erkent ook dat voor alle betrokken partijen, dus ook [naam X] , een oplossing gevonden moest worden, althans dit wenselijk was. De bedoeling van 4PK c.s. in deze brief was nadrukkelijk zoals PCI later de tot stand gekomen overeenkomst van 25 maart 2014 uitlegde, namelijk: 4PK c.s. krijgt een definitief kooprecht voor strook A. Deze strook was ter plaatse reeds afgebakend met houten paaltjes. Voor [naam X] was strook C relevant, omdat hier een inrit op eigen grond gerealiseerd zou kunnen worden vanaf de [straatnaam X] . Strook B zou optioneel door 4ID2 gekocht kunnen worden. In de brief staat voorts: “
Indien cliënte(rechtbank: 4PK c.s.)
en PCI overeenstemming bereiken (…), kan PCI de met C aangeduide strook eventueel aan de heer [naam X] verkopen. Dit tegen een haar conveniërende prijs. (…) Het is aan PCI en [naam X] om de omvang van perceel A(rechtbank: tussen partijen staat vast dat bedoeld is perceel C)
te bepalen.”
Indien cliënte(rechtbank: 4PK c.s.)
en PCI overeenstemming bereiken (…), kan PCI de met C aangeduide strook eventueel aan de heer [naam X] verkopen. Dit tegen een haar conveniërende prijs. (…) Het is aan PCI en [naam X] om de omvang van perceel A(rechtbank: tussen partijen staat vast dat bedoeld is perceel C)
te bepalen.”
Hieruit volgt dat de omvang en de prijs van perceel C ter vrije onderhandeling tussen PCI en [naam X] waren.
3.13.
Partijen twisten over de vraag of bij de overeenkomst van 25 maart 2014 de perceelgrens tussen B en C zoals op genoemd kaartje is weergegeven is overeengekomen, of dat deze grens slechts een uitgangspunt was en de grens tussen B en C ter vrije bepaling van PCI en [naam X] stond. Ook om dit geschilpunt tussen partijen te beslechten zal de overeenkomst van 25 maart 2014 uitgelegd dienen te worden. Dit dient te geschieden aan de hand van hetzelfde kader als weergegeven in rechtsoverweging 3.7.
De rechtbank constateert dat ondanks het gegeven dat partijen het meergenoemde kaartje als uitgangspunt hebben genomen, in de handgeschreven overeenkomst achter perceel C enkel staat vermeld “vrije onderhandeling [naam X] ”. Dit in tegenstelling tot de percelen A en B, waarbij telkens wel een opmerking is opgenomen ten aanzien van de grenzen. Dit lijkt te duiden op niet vaststaande grenzen van perceel C. Dat dit anders zou zijn ten aanzien van de grens tussen percelen B en C blijkt nergens uit. Voorts blijkt uit de brief van 18 februari 2014 dat partijen eerder gesproken hebben over mogelijke oplossingen. Ook in die brief geeft de advocaat van 4PK c.s. aan dat het aan PCI en [naam X] is om de omvang van perceel C te bepalen. Er wordt niet het voorbehoud gemaakt dat de grens tussen de percelen B en C wel vastligt. Onder deze omstandigheden brengt een redelijke uitleg van de overeenkomst mee dat PCI heeft mogen begrijpen dat de gehele omvang van perceel ter vrije onderhandeling met [naam X] voorlag. Het sluiten van de overeenkomst met [naam X] zoals geschied ten aanzien van perceel C is om deze reden niet aan te merken als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 met 4PK c.s.
Ook het door 4PK c.s. gevorderde in conventie onder 2. wijst de rechtbank af.
3.14.
Gelet op hetgeen in de voorgaande rechtsoverweging is weergegeven, kan de in conventie onder 3. primair en subsidiair gevorderde ontbinding niet worden toegewezen.
Dit geldt eveneens voor het onder 4. primair en subsidiair gevorderde, daar de rechtbank het in het petitum onder 1. en 2. gevorderde niet toewijst.
3.15. 4
PK c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van PCI worden begroot op € 5.021,00
(€ 1.892,00 griffierecht en € 3.129,00 salaris advocaat (3,5 punten x tarief € 894,00)).
3.16.
Nu 4PK c.s. na haar laatste eiswijziging niet langer de rechtsgeldigheid van de totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen van 25 maart 2014 betwist, is gesteld noch gebleken welk belang PCI bij haar vordering in reconventie onder I. heeft. Deze vordering wijst de rechtbank af.
3.17.
Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 3.14. is overwogen, staat vast dat de overeenkomst van 25 maart 2014, anders dan 4PK c.s. meent, niet is ontbonden. De door PCI gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat deze overeenkomst niet is ontbonden, ligt daarmee voor toewijzing gereed. Voor zover de gevorderde verklaring voor recht ziet op een mogelijke vernietiging of beëindiging op andere wijze, is gesteld noch gebleken dat 4PK c.s. zich daarop beroept, zodat PCI geen belang heeft bij deze vordering.
3.18.
Nu hiervoor is vastgesteld dat de overeenkomst van 25 maart 2014 tussen partijen is blijven bestaan, kan PCI nakoming van deze overeenkomst vorderen. Hetgeen zij vraagt in reconventie onder III. kan dan ook worden toegewezen ten aanzien van 4ID2.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als vermeld in het dictum.
3.19.
Ten aanzien van de vordering van PCI in verband met de erfdienstbaarheid overweegt de rechtbank als volgt.
PCI heeft niet weersproken dat bij de overdracht van het haar in eigendom toebehorende deel van de langgevelboerderij 4PK de voornoemde erfdienstbaarheid niet heeft overgedragen aan 4ID2. Het moet er dus voor worden gehouden dat deze erfdienstbaarheid niet meer bestaat. Ten overvloede overweegt de rechtbank in dit verband dat PCI onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat zij de haar eerder toekomende erfdienstbaarheid uitoefende over de genoemde toegangsweg. Dit te meer nu PCI haar gronden kon bereiken op andere wijze.
3.20. 4
PK heeft conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak met kadastrale omschrijving terrein (grasland), gelegen te [kadastrale gegevens] , welk beslag op 28 april 2014 door de deurwaarder is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Dit beslag is blijkens het onderliggende verzoekschrift gebaseerd op de stelling van 4PK dat met haar beroep op het kooprecht een koopovereenkomst met PCI tot stand is gekomen. Nu de rechtbank heeft vastgesteld dat 4PK geen beroep op het kooprecht meer toekwam en haar vorderingen in dit verband heeft afgewezen, dient het conservatoire beslag opgeheven te worden. Voor zover al een belangenafweging dient plaats te vinden, zoals 4PK c.s. stelt, constateert de rechtbank dat 4PK c.s. geen enkel ander belang aanvoert dan het hebben van een recht op hoger beroep en van belang bij het blijven rusten van het beslag tot er een onherroepelijke uitspraak is. Dit belang weegt niet zwaarder dan het belang van PCI bij het vrijelijk kunnen beschikken over het perceel grond dat haar in eigendom toebehoort.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als vermeld in het dictum.
3.21.
PCI vordert ten slotte dat de rechtbank 4PK c.s. verbiedt om gedurende een periode van 6 maanden, althans een periode door de rechtbank in goede justitie te bepalen, nieuwe beslagen te leggen op de op de onroerende zaak met kadastrale omschrijving terrein (grasland), gelegen te [kadastrale gegevens] .
PCI onderbouwt deze vordering door te stellen dat PCI inmiddels de handelwijze van 4PK c.s. kent en deze na het opheffen van het huidige beslag, onder het stellen van het aantekenen van hoger beroep, opnieuw beslag zou kunnen leggen.
3.22.
De rechtbank is van oordeel dat het door PCI gevorderde algemene verbod voor 4PK c.s. om opnieuw beslag te leggen te ver gaat. Gelet op het vorenstaande is wel toewijsbaar een verbod tot het leggen van beslag voor de onderhavige vordering, indien bij het desbetreffende verzoekschrift aan de voorzieningenrechter van de rechtbank niet een afschrift van dit vonnis is gevoegd. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om aan dit verbod een dwangsom te verbinden.
3.23. 4
PK c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van PCI worden begroot op € 678,00 (salaris advocaat: 1,5 punten x tarief € 452,00).
Gelet op de nauwe samenhang tussen de procedures in conventie en reconventie, kent de rechtbank slechts de helft van de punten toe in verband met het liquidatietarief.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie:
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt 4PK c.s. in de proceskosten, aan de zijde van PCI tot op heden begroot op € 5.021,00,
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie:
4.4.
verklaart voor recht dat de overeenkomst van 25 maart 2014 tussen PCI, 4PK en 4ID2 niet is ontbonden en derhalve onverkort voortduurt,
4.5.
veroordeelt 4ID2 tot nakoming van de overeenkomst van 25 maart 2014 door middel van afname van perceel A groot circa 700 m², tegen betaling van de overeengekomen koopprijs van € 5,85 per m², welke koopprijs is te vermeerderen met kosten koper, zulks binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis,
4.6.
bepaalt dat 4ID2 aan PCI een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere dag dat 4ID2 in gebreke blijft aan de onder 4.5. uitgesproken veroordeling tot medewerking door afname van perceel A te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00,
4.7.
veroordeelt 4PK tot opheffing van het beslag dat zij heeft gelegd op de onroerende zaak met kadastrale omschrijving terrein (grasland), gelegen te [kadastrale gegevens] , welk beslag op 28 april 2014 door de deurwaarder is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster,
4.8.
bepaalt dat 4PK aan PCI een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere dag dat 4PK in gebreke blijft aan de onder 4.7. uitgesproken veroordeling tot opheffing van het genoemde conservatoire beslag te voldoen, tot een maximum van € 50.000,00,
4.9.
verbiedt 4PK c.s. beslag te leggen voor de vordering gebaseerd op de stelling dat met het inroepen van het kooprecht zoals opgenomen in de notariële akte van 26 april 2005 een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, indien bij het desbetreffende verzoekschrift aan de voorzieningenrechter van de rechtbank niet een afschrift van dit vonnis is gevoegd,
4.10.
veroordeelt 4PK c.s. in de proceskosten, aan de zijde van PCI tot op heden begroot op € 678,00,
4.11.
verklaart deze veroordelingen in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,
4.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Combee en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2015. [1]