Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Breda
zaaknummer / rekestnummer: C/02/304292 / KG RK 15-905
Beschikking van de voorzieningenrechter van 19 oktober 2015
in de zaak van
de naamloze vennootschap
OBVION NV,
gevestigd te Eindhoven,
verzoekster,
advocaat mr. P.K.J. van der Wal,
tegen
1.[verweerster] ,
wonende te [plaatsnaam A] ,
verweerster,
advocaat mr. W.H.F.L. Rademakers,
2.
[belanghebbende 1]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
[belanghebbende 1]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
wonende te [plaatsnaam A] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
3.
[belanghebbende 2]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
[belanghebbende 2]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
wonende te [plaatsnaam A] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
4.
[belanghebbende 3]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
[belanghebbende 3]in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
wonende te [plaatsnaam A] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
5.
[belanghebbende 4]in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
[belanghebbende 4]in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[naam overledene],
wonende te [plaatsnaam A] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
en
6. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DONGEN,
zetelende te Dongen,
belanghebbende / beslaglegger,
niet verschenen,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZIGGO BV,
gevestigd te Utrecht,
belanghebbende / beslaglegger,
niet verschenen,
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEESWERELD BV,
gevestigd te Bavel,
belanghebbende / beslaglegger,
niet verschenen,
9. de publiekrechtelijke rechtspersoon
WATERSCHAP BRABANTSE DELTA,
gevestigd te Breda,
belanghebbende / beslaglegger,
niet verschenen,
en
10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.J. HOLDING BV,
gevestigd te Waalwijk,
belanghebbende / aspirant-koper.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift ex artikel 3:268 lid 2 BW, ingekomen ter griffie op 2 september 2015, met producties genummerd 1 tot en met 10,
- de brief van 10 september 2015 van mr. Rademakers,
- de (aangetekende) brieven van de griffier van deze rechtbank van 11 september 2015,
- het antwoordformulier van verweerster, door mr. Rademakers gedateerd op 14 september 2015, houdende bezwaar tegen inwilliging van het verzoek,
- de (aangetekende) brieven van de griffier van deze rechtbank van 22 september 2015,
- het antwoordformulier van de heer [naam A] namens de gemeente Dongen, ter griffie ingekomen op 1 oktober 2015,
- het e-mailbericht van 9 oktober 2015 van de heer [naam B] namens Waterschap Brabantse Delta,
- het verweerschrift, ter griffie ingekomen op 9 oktober 2015, met producties genummerd 1 tot en met 4,
- het e-mailbericht van 12 oktober 2015 van notaris [naam C] ,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 12 oktober 2015,
- de pleitnota aan de zijde van verweerster, met producties genummerd 5 tot en met 10.
1.2.
Aan de in artikel 544 Rv bedoelde belanghebbenden is bij (aangetekende) brieven van 11 september 2015 medegedeeld dat voormeld verzoek is gedaan en dat zij, indien zij bezwaar hebben tegen goedkeuring van de in het verzoekschrift omschreven koopovereenkomst, dit binnen 7 dagen na laatstgenoemde datum schriftelijk dienen mede te delen en daarbij dienen te vermelden of zij hun bezwaar mondeling willen toelichten.
1.3.
Ter griffie is een reactie ontvangen van mevrouw [verweerster] . Zij wenst bezwaar te maken tegen inwilliging van het verzoek en dit bezwaar mondeling toe te lichten ter zitting.
De heer [naam A] heeft namens de gemeente Dongen bericht dat zij geen verweer willen voeren en niet ter zitting zullen verschijnen.
In een e-mailbericht van 9 oktober 2015 heeft ook Waterschap Brabantse Delta bericht dat zij geen gebruik zal maken van de gelegenheid om op het verzoek te worden gehoord.
Eveneens in een e-mailbericht, ontvangen op 12 oktober 2015, heeft notaris [naam C] bericht niet aanwezig te zullen zijn.
1.4.
Partijen zijn opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord. De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op maandag 12 oktober 2015 om 11:30 uur. Ter zitting zijn verschenen:
-namens verzoeksters: mr. C.C.M. Ewalds,
-mevrouw [verweerster] in persoon, bijgestaan door mr. W.H.F.L. Rademakers.
De gemeente Dongen, Waterschap Brabantse Delta en de behandeld notaris hebben bericht dat zij niet ter zitting zullen verschijnen. De overige belanghebbenden zijn, hoewel daartoe correct opgeroepen, niet ter zitting verschenen.
2.Het verzoek
2.1.
Blijkens de door de verzoekster (hierna ook: de bank) overgelegde koopovereenkomst als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW (productie 10 bij het verzoekschrift) wenst zij het registergoed, te weten: het woonhuis met berging, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden te [gegevens woonhuis] , groot 1 are en 93 centiare, onderhands te verkopen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.J. Holding BV, gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk aan de Grotestraat 314, voor een bedrag van € 109.900,00.
3.De beoordeling
3.1.
Mr. Rademakers stelt, namens mevrouw [verweerster] , dat op of omstreeks 29 – 31 juli 2015 met de bank overeenstemming is bereikt over het verkooptraject van het onderpand. De overeenstemming hield in dat geen executoriale veiling zou plaatsvinden, maar dat mevrouw [verweerster] de woning onderhands zou verkopen. Daarnaast zou mevrouw [verweerster] het verblijvingsbeding inroepen, haar medewerking verlenen aan een inpandige taxatie en bezichtigingen en ter zekerheid voor de bank een volmacht zou verlenen op basis van de zogenoemde driemaandswaarde. Ten slotte zou mevrouw [verweerster] zorgdragen voor tijdige en correcte betalingen van de hypotheektermijnen, eventueel door die termijnen rechtstreeks in mindering te (laten) brengen op haar uitkering. Mevrouw [verweerster] heeft ook daadwerkelijk bij akte het verblijvingsbeding ingeroepen en de maandtermijnen voldaan. Ook heeft zij meegewerkt aan de taxatie. Het door de bank overgelegde taxatierapport dateert dan ook van 28 augustus 2015 en niet, zoals de bank stelt, van 27 mei 2015. Voor het verlenen van de volmacht was nog geen gelegenheid geweest. De bank had inmiddels een koopovereenkomst gesloten met A.J. Holding BV. Mevrouw [verweerster] is van mening dat de bank onder de genoemde omstandigheden niet gerechtigd was om tot verkoop over te gaan nu de bank voorlopig had afgezien van openbare executie en daarmee afstand heeft gedaan van haar recht daartoe.
Daarnaast is mevrouw [verweerster] van mening dat de bank eerder jegens haar in verzuim is geraakt dan andersom. De bank had direct aanspraak moeten maken op de uitkering uit de levensverzekering van de heer [naam overledene] en deze af moeten boeken op de achterstand dan wel dat die uitkering direct had moeten leiden tot een lager termijnbedrag, zodat mevrouw [verweerster] aan haar verplichtingen had kunnen blijven voldoen. Executieverkoop was dan niet nodig geweest. De bank heeft gelet op voorstaande misbruik gemaakt van haar recht door de koopovereenkomst te sluiten.
Ook worden de getaxeerde waarden betwist. In 2013 is er een bod van € 139.000,00 op het onderpand gedaan. Dat is toen niet door de heer [naam overledene] geaccepteerd. De huidige onderhoudsstaat is niet zodanig dat dit een zo sterke waardedaling rechtvaardigt.
Subsidiair verzoekt mevrouw [verweerster] , in het geval het verzoek van de bank wordt toegewezen, om haar een langere termijn van 6 maanden te gunnen voor ontruiming.
3.2.
.De bank handhaaft het verzoek. Zij stelt – kort en zakelijk weergegeven – dat gelet op de executieveiling de medewerking van mevrouw [verweerster] op de kortst mogelijke termijn vereist was, hetgeen onvoldoende is gebeurd. De afspraak bij de notaris is verzet, evenals de datum voor de inpandige taxatie. Ook zijn de betalingen niet nagekomen. De problemen met de betaling dateren al van 2005. Een eerder getroffen betalingsregeling is niet nagekomen. Het thans voorliggende bod is nagenoeg gelijk aan de getaxeerde marktwaarde en ligt boven de getaxeerde waarde van de driemaandstermijn. Dus ook in het geval het bod was gedaan nadat het door mevrouw [verweerster] zelf was aangeboden, zou het zijn geaccepteerd. Het onderpand heeft eerder te koop gestaan, voor een (volgens de makelaar) te hoog bedrag. Het is toen ook niet verkocht en nadat mevrouw [verweerster] weer in het onderpand is gaan wonen is de verkoop ingetrokken. Voor stellingen over misbruik van recht is binnen het kader van de beoordeling van het verzoekschrift geen ruimte. Daarvoor moet een executiegeschil worden opgestart. De bank ziet tot slot geen mogelijkheden binnen de wet om een termijn te stellen voor ontruiming.
3.3.
Ten aanzien van het onderhavige verzoek en de stellingen van partijen overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
3.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het recht van parate executie van verzoekster en de vraag of de bank voldoende zorg heeft betracht in de aanloop naar de executie in deze procedure niet ter beoordeling voor ligt, zodat ervan uit wordt gegaan dat de bank gerechtigd is tot uitwinning van haar hypotheekrecht over te gaan. Alle verweren die zijn gericht op het verloop van het executietraject kunnen dan ook niet leiden tot afwijzing van het verzoek, zodat deze verweren onbesproken zullen blijven. Uitgangspunt is dat het recht van hypotheek in beginsel wordt uitgewonnen door middel van een openbare verkoop ten overstaan van een notaris als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 BW. Op verzoek van de hypotheekhouder of hypotheekgever kan de voorzieningenrechter evenwel bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem ter goedkeuring wordt voorgelegd (artikel 3:268 lid 2 BW). Thans is deze laatste variant aan de orde, waarbij de bank de voorzieningenrechter verzoekt om het onderpand onderhands te mogen verkopen aan A.J. Holding BV voor een bedrag van € 109.900,00. De voorzieningenrechter dient daarbij slechts te onderzoeken of met de voorgestelde onderhandse verkoop een gunstigere opbrengst valt te verwachten dan bij een reguliere openbare verkoop. De ratio van artikel 3:268 BW is immers dat bij een onderhandse verkoop een zo hoog mogelijke opbrengst van de betreffende onroerende zaak wordt verkregen.
3.5.
De bank verzoekt om het onderpand tegen een bedrag van € 109.900,00 onderhands te mogen verkopen. Uit het door de bank overgelegde taxatierapport blijkt dat de executiewaarde is bepaald op een bedrag van € 80.000,00. Door mevrouw [verweerster] wordt gesteld dat de koopsom te laag is. Ter onderbouwing van deze stelling beroept [verweerster] zich op een verkoopbrochure uit 2013. De voorzieningenrechter is van oordeel dat een verkoopbrochure niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van een woning. Naast het feit dat de brochure uit 2013 stamt en derhalve niet actueel is, geeft een brochure de gewenste vraagprijs weer en betreft het geen vaststelling van de waarde. Mevrouw [verweerster] onderbouwt haar stelling dat het onderpand thans meer waard is dan hetgeen is getaxeerd ook niet met andere bewijsstukken, zodat aan deze stelling voorbij moet worden gegaan. Bovendien is de koopsom ruim boven de getaxeerde executiewaarde gelegen en betreft het het hoogste bod van negen biedingen (waarbij de voorzieningenrechter heeft geconstateerd dat de overige biedingen aanmerkelijk lager waren dan het thans voorliggende bod). Voor zover van belang heeft de voorzieningenrechter voorts geconstateerd dat het voorliggende bod nagenoeg gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde en ook ruim hoger is dan de zogenaamde driemaandswaarde. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het niet aannemelijk is dat bij een reguliere verkoop van het onderpand ter veiling een wezenlijk hogere opbrengst zal worden gerealiseerd, waarbij ook rekening wordt gehouden met de kosten die een veiling met zich meebrengt. Nu de voorzieningenrechter slechts dient te toetsen of te verwachten valt dat het pand ter veiling meer op zal brengen en hiervan niet is gebleken, zal het verzoek worden toegewezen.
3.6.
Voor zover mevrouw [verweerster] met het uiterst subsidiaire standpunt een zelfstandig verzoek heeft gedaan dat haar een langere ontruimingstermijn wordt gegund, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Door de verleende goedkeuring aan de koopovereenkomst wordt A.J. Holding BV rechthebbende op de onroerende zaak. In gevolge artikel 525 lid 3 Rv kan de rechthebbende daarna de onroerende zaak doen ontruimen op de wijze zoals bepaald in artikel 556 en 557 Rv. Ontruiming door de bank is daarmee niet aan de orde en ook niet door de bank verzocht. Voor beoordeling van de ontruimingstermijn is in de onderhavige procedure dan ook geen plaats.
3.7.
Gelet op het voorgaande bepaalt de voorzieningenrechter dat de verkoop van de onroerende zaak onderhands zal geschieden aan A.J. Holding BV, gevestigd te Waalwijk, voor een bedrag van € 109.900,00.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
bepaalt dat de verkoop van het registergoed, te weten: het woonhuis met berging, ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden te [gegevens woonhuis] , groot 1 are en 93 centiare, onderhands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht.
Deze beschikking is gegeven door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2015. [1]