Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnrs: 4386363 / 15-5044
4467273 / 15-5783
vonnis van de kantonrechter d.d. 25 mei 2016
in de volgende gevoegde zaken:
zaak rolnr. 15-5044
de vereniging
Vereniging tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “De Middelburcht” U.A.,
gevestigd te Middelburg en handelende onder de naam
Serviceflat “De Middelburcht”,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen: de VvD,
gemachtigde: J.H. Vekemans, gerechtsdeurwaarder te Tilburg (GGN),
t e g e n :
[gedaagde] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
verder in het enkelvoud te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.R. Minekus, advocaat te Middelburg,
zaak rolnr. 15-5783
de vereniging
Vereniging van eigenaren van appartementen in de serviceflat “De Middelburcht”,
gevestigd te [woonplaats] ,
eisende partij,
verder te noemen: de VvE,
gemachtigde: J.H. Vekemans, gerechtsdeurwaarder te Tilburg (GGN),
t e g e n :
[gedaagde] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
verder in het enkelvoud te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.R. Minekus, advocaat te Middelburg.
het verloop van de procedures
De zaak rolnr. 15-5044 is als volgt verlopen:
- dagvaarding d.d. 4 augustus 2015,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek in conventie, respectievelijk tevens van eis, antwoord en repliek in reconventie,
- conclusie van dupliek in reconventie.
De zaak rolnr. 15-5783 is als volgt verlopen:
- dagvaarding d.d. 8 september 2015,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
Voor alle weren heeft [gedaagde] de voeging gevorderd wegens verknochtheid van deze zaak met de zaak rolnr. 15-5044. Na verweer van de VvE is bij incidenteel vonnis d.d. 27 januari 2016 de voeging van beide zaken gelast.
feiten
1.1.
De serviceflat “De Middelburcht” is een gebouw aan de Henry Dunantlaan te [woonplaats] . Bij notariële akte van 24 november 1972 is het gesplitst in 114 appartementen en is tevens de Vereniging van Eigenaars als bedoeld in (thans) artikel 5: 124 BW (verder: de VvE) opgericht. [gedaagde] is sinds [datum] eigenaar van het appartement [appartementsnummer] in “De Middelburcht” en is sindsdien van rechtswege lid van de VvE.
1.2.
Gelijktijdig met en naast de VvE is opgericht de “Coöperatie tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “De Middelburcht” U.A.” (verder: de coöperatie). Om fiscale redenen is op 31 december 2013 de coöperatie omgezet in een “gewone” vereniging, de VvD. [gedaagde] heeft bij brief van 22 september 2014 en opnieuw per e-mail d.d. 16 oktober 2014 het lidmaatschap van de VvD opgezegd, en wel per 1 januari 2015. Vorderingen van de VvD jegens appartementseigenaren tot betaling van bijdragen zijn bij vonnissen van deze rechtbank d.d. 15 oktober 2014 afgewezen. Daags daarna heeft [gedaagde] haar opzegging herhaald met een e-mail. De VvD heeft bij brief van 31 oktober 2014 aan [gedaagde] geantwoord dat de opzegging niet geaccepteerd wordt op de grond dat [gedaagde] verplicht lid is van de VvD.
1.3.
De besturen van de VvE en VvD bestaan uit dezelfde personen. Adres, logo en briefpapier van de VvE en de VvD zijn hetzelfde. Zij hebben eenzelfde huishoudelijk reglement. Naar aanleiding van de voormelde beslissingen van deze rechtbank hebben de VvE en de VvD besloten tot een samenvoeging op de volgende wijze:
De VvD beëindigt haar activiteiten per 1 januari 2015 en zal ontbonden worden nadat incassoprocedures en schuldsaneringen zijn afgerond. De begroting van de VvD voor 2015 is op nihil gesteld. De ledenbijdrage van de VvD is voor 2015 op nihil gesteld en die van de VvE is voor 2015 verhoogd.
Een en ander is voorgelegd aan de algemene ledenvergadering van de VvE d.d. 3 december 2014. Met grote meerderheid zijn de voorstellen van het bestuur aangenomen. Besloten is dat de ledenbijdrage voor een driekamerappartement van € 170,- in 2014 wordt verhoogd naar € 344,- per jaar en voor een tweekamerappartement van € 125,- in 2014 wordt verhoogd naar € 325,- per jaar. In deze bijdragen zijn niet begrepen de stookkosten privé, waarvoor afzonderlijke voorschotten worden geïnd.
het geschil met de VvD
2.1.
De VvD heeft betaling gevorderd van € 4.669,80 met rente. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- verschuldigde bijdragen en stookkosten over de jaren 2013 en 2014 € 5.181,35
- incassokosten, incl. BTW € 382,26
- rente € 179,91
af: betalingen ad
€ 1.073,72
€ 1.073,72
per saldo € 4.669,80
2.2.
Bij dagvaarding heeft de VvD gesteld dat een overeenkomst aan deze vordering ten grondslag ligt. [gedaagde] heeft dat betwist. De VvD heeft verder gezwegen over een overeen-komst. Bij repliek heeft de VvD gesteld:
[gedaagde] is sinds [datum] lid van de coöperatie en per 1 januari 2014 van haar rechtsopvolger de VvD. Dit blijkt uit art. 5 lid 3c van de eigendomsakte en art. 3 lid 2 van de splitsingsakte. Voorts heeft [gedaagde] betaald aan de coöperatie en aan de VvD. Tenslotte blijkt het lidmaatschap van [gedaagde] van de VvD uit het feit dat zij dat lidmaatschap heeft opgezegd tegen 1 januari 2015.
2.3.
[gedaagde] heeft die grondslag van de vordering van de VvD – die [gedaagde] niet onbekend was – bestreden. In reconventie heeft [gedaagde] een bedrag van € 5.148,56, althans een bedrag van € 3.854,95, met rente, als onverschuldigd betaald teruggevorderd van de VvD. Daarbij heeft [gedaagde] aangevoerd:
In de periode van augustus 2012 tot oktober 2015 [bedoeld moet zijn: 2014] heeft [gedaagde] in totaal € 2.781,23 betaald aan de VvD. Voorts heeft [gedaagde] een bedrag van € 2.763,33 aan de gemachtigde van de VvD betaald. Nu het onduidelijk is namens welke rechtspersoon aanspraak werd gemaakt op laatstbedoelde betalingen, gaat [gedaagde] er primair van uit dat zij in mindering komen op de pretense vordering van de VvD. De stelling van de VvD dat slechts een bedrag van € 1.073,72 in mindering heeft gestrekt is waarschijnlijk onjuist. Primair vordert [gedaagde] al haar betalingen aan de VvD als onverschuldigd terug. Subsidiair is het totaal verminderd in verband met de toerekening van het bedrag van € 1.073,72.
het geschil met de VvE
3.1.
De VvE heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 5.113,51 met rente over de hoofdsom. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- ledenbijdragen en stookkosten 2015, in hoofdsom totaal € 4.380,85
- incassokosten, incl. BTW € 632,45
- rente € 100,21
3.2.
[gedaagde] heeft, samengevat, tot verweer aangevoerd:
Vooruitlopend op het voornemen om de VvE en VvD samen te voegen, heeft de VvE besloten om dat wat via de VvD niet kon worden geïnd, op te tellen bij de aan de VvE verschuldigde ledenbijdrage. Onwelgevallige rechterlijke uitspraken worden ontweken doordat de VvE voor de VvD gaat innen. Maar de taak van de VvE blijkt uit de splitsingsakte. De maandelijkse bijdrage – zo volgt uit de artikelen 14, 15 en 15A – ziet slechts op de kosten van normaal onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en de installaties en op noodzakelijke herstelwerkzaamheden. De VvE heeft in haar wettelijke taak geen reden om de ledenbijdrage zo sterk te verhogen als zij voor 2015 heeft gedaan. De exploitatiebegrotingen van 2015 bevestigen dat ook.
[gedaagde] is niet gehouden om aan de VvE meer te betalen dan € 170,- per maand, zoals in de jaren voor 2015. Ook de eindnota gasrekening behoeft [gedaagde] niet te voldoen. Deze betreft het verbruik van alle leden van de VvE, niet het verbruik van [gedaagde] zelf. Ten onrechte zijn zes betalingen van [gedaagde] ad € 170,-, totaal € 1.360,- niet door de VvE in mindering gebracht. Welbeschouwd beloopt de vordering van de VvE per 30 september 2015 nog slechts € 170,-. Dat is niet voldoende om een civiele procedure aan te spannen, zeker gelet op het feit dat [gedaagde] een bedrag van ruim € 5.000,- onverschuldigd heeft betaald, zoals in de andere zaak aan de orde is.
3.3.
De VvE heeft onder meer tegengeworpen:
Onder de schulden, kosten en laste die ten laste van eigenaren komen op grond van art. 15 en art. 15a van de splitsingsakte worden alle kosten begrepen die voor ieder kalenderjaar aan de leden worden voorgelegd conform art. 16 van de splitsingsakte. Het totaal van de kosten van de begroting dient uiteraard door de ledenbijdragen gedekt te zijn. Het is duidelijk dat de ledenbijdrage voor 2015 flink is verhoogd vanwege het staken van de activiteiten van de VvD per 1 januari 2015. Het besluit over de ledenbijdrage voor 2015 is met grote meerderheid van stemmen aangenomen.
beoordeling van het geschil met de VvD
4.1.
Onjuist is dat uit art. 5 lid 3c van de eigendomsakte en art. 3 lid 2 van de splitsingsakte volgt dat [gedaagde] sinds [datum] van rechtswege lid is van de coöperatie en per 1 januari 2014 van haar rechtsopvolger de VvD. Kortheidshalve wordt voor de motivering verwezen naar de aan de VvD en aan [gedaagde] bekende rechtspraak van deze rechtbank. Drie vonnissen zijn door het gerechtshof te Den Bosch bekrachtigd bij arresten d.d. 19 april 2016.
4.2.
Maar [gedaagde] is wel lid geworden van de coöperatie en lid gebleven toen die werd omgezet in de VvD. Anders dan in de voormelde rechtspraak heeft [gedaagde] het lidmaatschap niet voor de omzetting opgezegd. Het lidmaatschap van [gedaagde] wordt afgeleid uit de volgende feiten en omstandigheden, die door de VvD zijn gesteld en door [gedaagde] niet zijn weersproken en die voor een deel blijken uit stukken, waarvan de inhoud niet is betwist.
Sinds [gedaagde] op [datum] eigenaar werd ontvangt [gedaagde] uitnodigingen voor de algemene vergaderingen van de VvE, van de coöperatie en later van de VvD, met concept begrotingen en jaarstukken, etc. Tevens ontvangt [gedaagde] sinds [datum] maandelijks facturen voor de bijdragen aan de VvE en aan de coöperatie, later de VvD. [gedaagde] heeft over deze facturen nooit vragen gesteld en heeft ze ook niet betwist. Integendeel, in 2012 heeft [gedaagde] de facturen van de VvE en van de coöperatie normaal voldaan. Vanaf begin 2013 kreeg [gedaagde] betalingspro-blemen. [gedaagde] ontving aanmaningen. Voor de incasso is GGN als gemachtigde ingeschakeld. [gedaagde] heeft op 25 maart 2014 met GGN een betalingsregeling getroffen, die bij brief van diezelfde datum aan [gedaagde] is bevestigd. Tenslotte heeft [gedaagde] bij brief van 22 september 2014 en opnieuw per e-mail d.d. 16 oktober 2014 het lidmaatschap van de VvD opgezegd, en wel per 1 januari 2015.
4.3.
Gelet op de voormelde feiten en omstandigheden hebben enerzijds [gedaagde] en ander-zijds de coöperatie en vervolgens de VvD, zich steeds gedragen overeenkomstig het feit dat [gedaagde] lid is geworden van de coöperatie en na de omzetting lid is gebleven.
4.3.1.
[gedaagde] heeft tegengeworpen dat noch de heer, noch mevrouw [gedaagde] schriftelijk heeft verzocht om te worden toegelaten als lid van de VvD. Toelating als lid van de VvD was echter niet nodig, omdat het lidmaatschap van de coöperatie, een vereniging (art. 2:53 BW), door de omzetting overging in het lidmaatschap van de VvD, eveneens een vereniging. Dit blijkt, voor zover nodig, tevens uit de slotverklaring van de notariële akte van de omzetting.
4.3.2.
Omtrent de wijze waarop men als lid wordt toegelaten tot de coöperatie zijn in dit geding geen gegevens verschaft. Wel staat vast dat men ervan uitging dat nieuwe appartementseigenaren automatisch ook lid werden van de coöperatie. Aangenomen mag worden dat nieuwe appartementseigenaren op informele wijze werden toegelaten tot de coöperatie, en wel op de manier, zoals dat met [gedaagde] is gegaan: van begin af aan werden nieuwe appartementseigenaren behandeld als lid van de coöperatie.
4.3.3.
[gedaagde] heeft betoogd dat het niet duidelijk is tegenover wie [gedaagde] zich moet verweren in deze zaak, de VvE of de VvD. Dat betoog wordt verworpen. De facturen van de VvD zijn alle gesteld op naam van Serviceflat ”De Middelburcht”. Niet weersproken is dat dit de naam is waaronder de VvD handelt. De VvE heeft [gedaagde] afzonderlijke facturen gezonden op naam van de VvE. Voorts staat vast dat [gedaagde] nooit vragen heeft gesteld over facturen en deze ook niet heeft betwist. Indien [gedaagde] niet zou hebben begrepen aan wie en waarvoor betaald moest worden, dan zou [gedaagde] allicht niet betaald hebben. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] van Roemeense afkomst is en de Nederlandse taal slechts in beperkte mate beheerst. Dan juist had [gedaagde] eerst vragen moeten stellen alvorens te betalen. Maar [gedaagde] heeft geen vragen gesteld en heeft wel betaald. In 2012 heeft [gedaagde] normaal betaald en vanaf 2013 met problemen en niet volledig, maar zonder de facturen van de VvD ten name van Serviceflat ”De Middelburcht” te betwisten. Uit een en ander wordt afgeleid dat [gedaagde] heeft begrepen aan welke rechtspersoon [gedaagde] heeft betaald en waarvoor.
4.3.4.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [gedaagde] heeft opgezegd “in hoeverre ik wel lid ben”. Mogelijk dat [gedaagde] toen, in september 2014, nadat [gedaagde] had gehoord van de procedures van drie andere appartementseigenaren, heeft gemeend een vaag en niet toegelicht voorbehoud te maken voor het lidmaatschap van de VvD. Maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] wel van dat lidmaatschap uitging en daarom heeft opgezegd.
4.4.
De conclusie is dat [gedaagde] lid is geworden van de coöperatie en lid is gebleven toen die werd omgezet in de VvD. Door de opzegging is het lidmaatschap niet eerder dan per 1 januari 2015 beëindigd. [gedaagde] is daarom de bijdragen verschuldigd die aan het lidmaatschap van de coöperatie en vervolgens de VvD zijn verbonden. [gedaagde] is daarover niet onjuist voorgelicht door de VvD en haar gemachtigde GGN. Voorts heeft [gedaagde] niet onverschuldigd betaald. De reconventionele vordering ligt daarom voor afwijzing gereed.
4.5.
In conventie is de gevorderde hoofdsom ad € 4.380,85 toewijsbaar. De VvD heeft de hoofdelijke veroordeling tot betaling gevorderd van zowel de heer als mevrouw [gedaagde] . Dat berust op de veronderstelling dat beiden lid zijn geworden. [gedaagde] heeft erop gewezen dat er per appartement niet meer dan één eigenaar en één bewoner lid mag zijn van de VvD. De opzeggingsbrief d.d. 22 september 2014 is ondertekend door zowel de heer als mevrouw [gedaagde] . Daaruit wordt afgeleid dat zij zich beiden als lid van de VvD beschouwden. Tot deze procedure is er geen punt van gemaakt wie van hen eigenaar-lid en wie bewoner-lid van de VvD was. Dat mag verder in het midden blijven, nu dit voor de verschuldigdheid van de bijdragen niet uitmaakt. Anderzijds heeft de VvD niets aangevoerd of gesteld, waaruit volgt dat de heer en mevrouw [gedaagde] hoofdelijk verbonden zijn de bijdragen te voldoen. Gelet op art. 6:6 BW wordt aangenomen dat zij voor gelijke delen verbonden zijn.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat waarschijnlijk onjuist is de stelling van de VvD dat slechts een bedrag van € 1.073,72 in mindering heeft gestrekt. De VvD heeft vervolgens tot in detail uitgelegd hoe de diverse betalingen van [gedaagde] aan GGN zijn toegerekend aan de diverse vorderingen, ook die van de VvE. Een en ander is door [gedaagde] niet weersproken, zodat de VvD wordt gevolgd in haar conclusie dat van de betalingen van [gedaagde] aan GGN niet meer dan € 1.073,72 in mindering komt op de vordering van de VvD.
4.7.
Gelet op het voorgaande is de zaak tussen de VvD en [gedaagde] in staat van wijzen. In de zaak tussen de VvE en [gedaagde] is er nog een schriftelijke ronde nodig, zoals hierna wordt uitgelegd. Vanwege de voeging wegens verknochtheid wordt in beginsel het eindvonnis in beide zaken in één vonnis vervat en tegelijk uitgesproken. De zaken kunnen echter worden gesplitst. Met overeenkomstige toepassing van art. 215 Rv. zal in de zaak tussen de VvD en [gedaagde] afzonderlijk eindvonnis worden gewezen op eenzijdig verzoek van een van hen.
beoordeling van het geschil met de VvE
5.1.
De kern van het geschil tussen de VvE en [gedaagde] betreft het besluit om de ledenbijdrage voor 2015 fors te verhogen. De VvE heeft er met recht op gewezen dat dit besluit is genomen door de algemene vergadering d.d. 3 december 2014. Dit besluit is geldig, tenzij het wordt vernietigd of nietig is. Vernietiging moet gelet op art. 5:130 BW worden verzocht binnen een maand. Niet gesteld of gebleken is dat een verzoekschrift tot vernietiging van het besluit tijdig is ingediend en het besluit vervolgens is vernietigd. Dan blijft nietigheid over. Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, is nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (art. 2:14 lid 1 BW).
5.2.
[gedaagde] meent kennelijk dat aan het besluit tot verhoging van de ledenbijdrage voor 2015 voorbij kan worden gegaan. Maar daartoe had [gedaagde] zich wel formeel moeten beroepen op de nietigheid van het besluit. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Wel heeft [gedaagde] aangevoerd wat tot nietigheid van het besluit zou kunnen leiden. Want [gedaagde] heeft gewezen op strijd met de artikelen 14, 15 en 15A van de splitsingsakte. Die artikelen behoren tot de statuten van de VvE. Omdat [gedaagde] daartoe voldoende heeft gesteld zal onderzocht wordt of het besluit van de algemene vergadering van 3 december 2014 tot verhoging van de ledenbijdrage nietig is wegens strijd met de artikelen 14, 15 en 15A van de splitsingsakte. Nietigheid van het besluit is in het debat tussen [gedaagde] en de VvE niet aan de orde gekomen Daarom zal hen de gelegenheid worden gegeven, eerst de VvE en daarna [gedaagde] , om zich omtrent nietigheid van het besluit uit te laten.
5.3.
Op het eerste gezicht beperkt art 15 van de splitsingsakte de schulden, kosten en lasten van de VvE tot die van de gemeenschappelijke gedeelten en tot noodzakelijk herstellingswerk. De VvE geeft echter een ruimere strekking aan deze bepaling. Zij wordt verzocht dat nader toe te lichten. De vraag is of de statuten wel voldoende basis gegeven om de ledenbijdrage te verhogen met wat eerst via de VvD werd geïnd. Heeft de VvE een wijziging van haar statuten op dit punt overwogen? Uit de begroting van de VvE voor 2015 blijkt dat heel wat posten voor het eerst op de begroting verschijnen. Deze posten stonden eerder op de begroting van de VvD. De VvE wordt verzocht voor elke nieuwe post, zoals hiervoor aangeduid, mee te delen of en zo ja, hoe de splitsingsakte (statuten) van de VvE daarvoor een basis biedt.
5.4.
Omdat de VvD haar activiteiten heeft gestaakt, heeft de VvE vanaf 2015 de inning van de stookkosten overgenomen. [gedaagde] maakt onderscheid tussen de stookkosten van alle leden en eigen stookkosten. Dat is onduidelijk. Een onderscheid tussen de stookkosten van de gemeenschappelijke ruimten en die van de appartementen afzonderlijk ligt meer voor de hand. Vooralsnog lijkt de VvE wel gerechtigd om de stookkosten van de gemeenschappelijke ruimten te innen en lijkt het voor de hand te liggen dat de appartementseigenaren zelf de stookkosten van hun appartement betalen. Maar mogelijk is dit in “De Middelburcht” anders geregeld. Partijen, eerst de VvE en daarna [gedaagde] , worden verzocht hieromtrent meer duidelijkheid te geven. Duidelijk moet worden gemaakt wat de VvE de bevoegdheid geeft om die stookkosten af te rekenen, die zij aan de appartementseigenaren in rekening brengt.
5.5.
De VvE heeft niet weersproken dat [gedaagde] in 2015 diverse betalingen van € 170,- per maand heeft verricht. Bij dupliek heeft [gedaagde] erover geklaagd dat de VvE ook een betaling van € 170,- d.d. 24 november 2015 heeft genegeerd. De VvE wordt verzocht mee te delen of zij de gestelde betalingen ontvangen heeft.
de beslissing
De kantonrechter:
in de zaak tussen de VvD en [gedaagde] :
houdt iedere beslissing aan en verwijst de zaak voor voortzetting naar de rol van woensdag 22 juni 2016 te 09,00 uur;
in de zaak tussen de VvE en [gedaagde] :
verwijst deze zaak naar de rolzitting van woensdag 22 juni 2016 te 09.00 uur, opdat de VvE gelegenheid heeft om zich bij akte uit te laten omtrent nietigheid van het besluit om de ledenbijdrage voor 2015 te verhogen en omtrent dat wat hiervoor onder 5.3, 5.4. en 5.5. is overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 mei 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.