Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 15/6410
uitspraak van 18 oktober 2016
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 411.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 2 september 2015 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende heeft daartegen op 23 september 2015 digitaal beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft met dagtekening 23 april 2016, ontvangen door de rechtbank op 26 april 2016, aanvullende stukken ingediend. Deze stukken zijn in kopie aan de heffingsambtenaar verstrekt.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2016 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur] (taxateur).
1.6.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat. De heffingsambtenaar heeft een termijn gekregen om de bouwtekening van de woning in te dienen teneinde de juiste inhoud en oppervlakte van de woning en de bijgebouwen te kunnen vaststellen. Op 25 mei 2016 zijn door de rechtbank aanvullende stukken en een aangepast taxatierapport ontvangen. Deze zijn in kopie aan belanghebbende gestuurd. Belanghebbende heeft hier bij brief met dagtekening 2 juli 2016 op gereageerd. Een kopie van deze stukken is aan de heffingsambtenaar verstuurd.
1.7.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat een nadere mondelinge behandeling achterwege blijft.
1.8.
De rechtbank heeft bij brief van 11 juli 2016 het onderzoek gesloten en een uitspraak aangekondigd.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande semibungalow met aangebouwde garage, tuinhuis, tuin en ondergrond (bouwjaar 2005). De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 658m³ met een aanbouw van 25m³ en een garage met een oppervlakte van 19m². Het geheel is gelegen op een perceel van 656m².
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie een taxatierapport overgelegd waarbij werd uitgegaan van onjuiste maten van woning en garage. Volgens de ter zitting aanwezige taxateur had hij het bouwdossier gelicht om de inhoud van de garage te bepalen. Achteraf is kennelijk gebleken dat de gemeente niet over bouwtekeningen beschikte en zijn de maten in overleg met belanghebbende bepaald aan de hand van zijn bouwtekeningen. Namens de heffingsambtenaar is een nieuw taxatierapport opgesteld dat uitkomt op een waarde van € 387.000.
2.3.
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht te worden gehoord indien de heffingsambtenaar voornemens zou zijn het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet uitgenodigd voor een hoorgesprek.
3.Geschil
3.1.
Tussen partijen is in geschil
- of de hoorplicht is geschonden;
- of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende bepleit uiteindelijk een waarde van € 386.000. De heffingsambtenaar verdedigt uiteindelijk een waarde van € 387.000. Dit maakt dat het beroep in ieder geval gegrond zal worden verklaard.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
Schending hoorrecht
4.1.
Artikel 25 van Pro de AWR bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende heeft verzocht te worden gehoord voordat de heffingsambtenaar op het bezwaar van belanghebbende heeft beslist. Ook is niet in geschil dat de heffingsambtenaar daaraan geen gehoor heeft gegeven.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende niet is benadeeld doordat hij niet is gehoord in de bezwaarfase, omdat dit geen negatieve invloed heeft gehad op de beslissing in bezwaar. Kennelijk beseft de heffingsambtenaar wel dat hij het hoorrecht heeft geschonden maar meent hij dat de rechtbank dat moet sauveren op grond van het bepaalde in artikel 6:22 van Pro de Awb. Daarvoor ziet de rechtbank echter geen reden. De stelling dat belanghebbende niet is benadeeld, is immers onverdedigbaar nu uiteindelijk is gebleken dat de heffingsambtenaar van onjuiste maten van de woning uitging. Een hoorgesprek had daarover duidelijkheid kunnen brengen. Nu zich ook geen van de uitzonderingen van artikel 7:3 Awb Pro van de voordeed, had de heffingsambtenaar het horen niet achterwege mogen laten.
4.3.
Belanghebbende heeft de rechtbank ter zitting verzocht om de zaak niet naar de heffingsambtenaar terug te wijzen, maar zelf in de zaak te voorzien, hetgeen de rechtbank dan ook zal doen.
Inhoudelijk
4.4.
Krachtens artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.5.
De heffingsambtenaar, op wie de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, heeft een taxatierapport overgelegd, waarin staat dat het is opgemaakt op 20 oktober 2015 door [taxateur] maar waarvan vaststaat dat het niet eerder is opgemaakt dan in 2016, na de onder 1.5 vermelde zitting. Dit rapport is opgesteld naar aanleiding van de herrekening van de maten van de woning en een inpandige opname op 12 mei 2016. Ter ondersteuning van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [vergelijkingsobject 1] en Stern 4 te [plaats 1] en [vergelijkingsobject 3] te [plaats 2] . Naast beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en gegevens en beeldmateriaal van de vergelijkingsobjecten. In het aangepaste taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 387.000.
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat de taxateur van Sabewa ter zitting heeft gesteld dat hij de maten van de garage had vastgesteld “door het bouwdossier te lichten”. Daarmee heeft hij bij de rechtbank - naar de rechtbank aanneemt, bewust - de indruk gewekt dat hij de maten had bepaald aan de hand van de bouwtekeningen. Achteraf is echter gebleken dat de taxateur helemaal niet over bouwtekeningen beschikte. De rechtbank acht dat een kwalijke zaak. In het algemeen moet het toch zo zijn dat de rechter mag vertrouwen op de juistheid van hetgeen een vertegenwoordiger van de overheid ter zitting beweert. Als achteraf dan blijkt dat onjuiste informatie is verstrekt, geeft dat gerede twijfel aan de onpartijdigheid van die taxateur. Het ondermijnt ook het vertrouwen van de burger in de overheid.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van tenminste € 387.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, maar dat dat niet opgaat voor de garage. De vergelijkingspanden hebben immers alle een inpandige garage. De woning beschikt over een niet inpandige garage. In het taxatierapport is niet toegelicht hoe de waardering van de garage van 19m² op € 9.550 of € 502,63 per m² tot stand is gekomen. Zoals belanghebbende terecht aanvoert, is de taxatie op dit punt te meer onbegrijpelijk nu in de oorspronkelijke taxatie de waarde van de garage van 28m² was gesteld op € 446,43 per m². De rechtbank acht een dermate groot verschil ook niet verklaarbaar uit het beginsel van het afnemend grensnut (nog daargelaten dat de taxateur daarover niets heeft gesteld), aangezien zij betwijfelt of dat beginsel van toepassing is bij garages.
4.6.
Voor wat betreft de woning zelf acht de rechtbank de taxatie wel juist. Dat geldt ook als het vergelijkingspand [vergelijkingsobject 3] buiten beschouwing wordt gelaten omdat dat pand is gelegen te [plaats 2] . Ter zitting heeft belanghebbende bevestigd dat [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 1] goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank is daar dan ook van uitgegaan.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden. In het taxatierapport is voor de woning uitgegaan van een lagere prijs per m³ dan voor [vergelijkingsobject 1] wat verklaarbaar is door het iets oudere bouwjaar en het gegeven dat de inhoud groter is dan die van [vergelijkingsobject 1] , waardoor hier wel het beginsel van het afnemend grensnut opgaat, en van ongeveer eenzelfde m³ prijs als voor [vergelijkingsobject 1] wat ongeveer dezelfde inhoud heeft. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
4.7.
Door belanghebbende is nog gesteld dat, nu de WOZ-waarden van diverse andere (vergelijkings-) objecten is gedaald, ook de waarde van de woning zou moeten dalen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en met voorbijgaan van geïndexeerde prijsontwikkelingen van woningen.
4.8.
Voorts stelt belanghebbende dat, nu gebleken is dat de heffingsambtenaar jarenlang van een onjuiste en te grote inhoud van de woning is uitgegaan, hij al jaren te veel lokale heffingen heeft betaald. De rechtbank kan daar echter niets aan doen. In deze procedure staan slechts de WOZ-waarde en OZB-aanslag van het jaar 2015 ter beoordeling. Over eerdere jaren kan de rechtbank om die reden dan ook geen oordeel geven.
4.9.
Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De waarde zal conform de conclusie van belanghebbende worden verminderd tot € 386.000 en de aanslag OZB zal dienovereenkomstig worden verminderd.
5.Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Gezien de afstand tussen de woning van belanghebbende en de rechtbank in Middelburg en de gebrekkige verbinding met het openbaar vervoer, ziet de rechtbank aanleiding om in dit geval de kosten van transport per auto te vergoeden, zoals ter zitting is afgesproken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en het Besluit tarieven strafzaken vastgesteld op 72 kilometer à € 0,37 of € 26,64. In verband met de tunnelverbinding ziet de rechtbank aanleiding dit bedrag te verhogen met de tolkosten ad € 7,60. De totale vergoeding wordt dan € 34,24. Voor vergoeding van parkeerkosten is daarnaast geen ruimte omdat die geacht worden te zijn begrepen in de kilometervergoeding.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 386.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 34,24;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan deze vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 18 oktober 2016 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.