Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 4657075 / 15-7765
vonnis van de kantonrechter d.d. 6 juli 2016
in de zaak van
1. [eiser 1] ,
en
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te Hulst,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie,
verder samen in enkelvoud te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse,
t e g e n :
[gedaagde] ,
wonende te Terneuzen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.M. Claase.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 30 november 2015,
- conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie,
- tussenvonnis van 10 februari 2016,
- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
- comparitie van partijen,
- akten.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
1. In het tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast die plaatshad op 15 april 2016. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt. De zaak is verwezen naar de rol zodat [eiser] stukken kon overleggen en daarna [gedaagde] kon reageren. [eiser] nam een akte, [gedaagde] reageerde bij antwoordakte.
2.1.
Sinds 1 augustus 1988 huurt [gedaagde] het woonappartement met berging [adres A] te Terneuzen (verder: het appartement in Terneuzen). Op 27 juni 1989 werd [eiser] de eigenaar en de verhuurder van dit appartement.
2.2.
De kale huurprijs voor het appartement bedraagt € 228,93 per maand en inclusief servicekosten € 252,61.
2.3.
[eiser] is eigenaar en bewoner van het appartement [adres B] te Hulst (verder: het appartement in Hulst).
2.4.
Bij brief van 31 juli 2015 werd namens [eiser] aan [gedaagde] de huur van het appartement in Terneuzen opgezegd tegen 1 februari 2016. Grond van de opzegging is dat [eiser] dit appartement dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7: 274 lid 1 aanhef en onder c BW. [gedaagde] stemde niet toe in de beëindiging van de huurovereenkomst.
in conventie:
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat weergegeven:
a. de vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst voor het appartement in Terneuzen zal eindigen op 1 februari 2016, althans op een in goede justitie te bepalen datum,
b. het bevel aan [gedaagde] om het appartement in Terneuzen op de datum waartegen de huurovereenkomst zal eindigen, te ontruimen op straffe van een dwangsom met machtiging om die ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm van politie en justitie,
c. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding van € 196,-- voor buitengerechtelijke kosten,
d. de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Als grond voor de vorderingen a en b voert [eiser] het volgende aan. [eiser] heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Daardoor zijn zijn inkomsten gedaald. Hij kan niet langer aan zijn financiële verplichtingen van de appartementen in Terneuzen en Hulst voldoen. Hij is genoodzaakt het appartement in Hulst, dat de zwaarste lasten heeft, te verkopen en intrek te nemen in het appartement in Terneuzen. De zuster van mevrouw [eiser] woont in Terneuzen. Zij is ernstig ziek. Mevrouw [eiser] bezoekt minimaal eenmaal per week haar zus per bus of per auto. Gezien de diagnose zal de behoefte aan de bezoeken snel toenemen zodat het noodzakelijk is voor [eiser] in Terneuzen te wonen.
3.3.
[gedaagde] betwist dat [eiser] aannemelijk maakt het appartement in Terneuzen zo dringend nodig te hebben voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
3.4.
Hierna komen voor zover nodig de standpunten van partijen verder aan de orde.
4.1.
Bij akte na comparitie legt [eiser] diverse stukken over om te onderbouwen dat hij het appartement in Terneuzen dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [gedaagde] betwist de juistheid en volledigheid van die stukken. Van de aanslag inkomstenbelasting over 2014 van de heer [eiser] is alleen de eerste pagina overgelegd en de aanslag van mevrouw [eiser] helemaal niet. Het is mogelijk dat eventueel vermogen van [eiser] is aangegeven door mevrouw [eiser] . Ook kan [eiser] in het buitenland belastingplichtig zijn. Dat is niet denkbeeldig omdat volgens het kadaster mevrouw [eiser] staat ingeschreven op een adres in Antwerpen. Als [eiser] een appartement in Antwerpen in eigendom heeft of huurt, kan hij daar zijn intrek nemen. Ook is de aanslag inkomstenbelasting over 2015 niet overgelegd. De overgelegde aangifte inkomstenbelasting 2015 kan nog zijn gewijzigd.
4.2.
De kantonrechter volgt [gedaagde] op dit punt niet. De aanslag inkomstenbelasting 2014 van de heer [eiser] komt erop neer dat hij aan inkomstenbelasting en premie volksverzeke-ringen € 735,-- verschuldigd was. Dit is in lijn met het door hem verschuldigde aan inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen volgens de gezamenlijke aangifte van [eiser] over 2015 (zie overweging 4.3.6). Dat [eiser] andere vermogensbestanddelen zou hebben dan volgt uit de aangifte inkomstenbelasting 2015 of die aangifte zou zijn gewijzigd, is slechts een niet onderbouwde suggestie van [gedaagde] . Mevrouw [eiser] staat bij het kadaster weliswaar geregistreerd als woonachtig in Antwerpen, maar daaruit volgt niet dat zij daar woont. Volgens de gemeentelijke basisadministratie staat zij sinds 16 januari 2001 geregistreerd als woonachtig in het appartement in Hulst. Verder is onaannemelijk dat [eiser] een appartement in Antwerpen in eigendom of huur zou hebben. [gedaagde] had het eenvoudig kunnen aantonen indien [eiser] eigenaar is van een appartement in Antwerpen door een kadastraal uittreksel over te leggen.
4.3.
Met de aanvullende informatie, verstrekt bij akte na comparitie, is de gestelde dringende financiële noodzaak van eigen gebruik in de zin van de wet als volgt toegelicht.
4.3.1.
Op het appartement in Hulst rusten twee hypotheken van de Rabobank. Aan de ene hypotheek is een aflossingsvrije lening verbonden van € 102.100,55 met een rente van 4,9% ofwel € 5.002,92 per jaar. De andere hypotheek betreft een lening in het kader van een zogeheten “opeetconstructie”. Deze lening is aangegaan in februari 2010. [eiser] kan geld als lening opnemen tot een limiet van € 64.000,--. Volgens brief van 31 maart 2016 van de bank is van dit bedrag al € 59.083,-- gebruikt. De rente op deze lening bedroeg volgens Kindts aangifte inkomstenbelasting 2015 in dat jaar € 1.390,--.
4.3.2.
Op het appartement in Terneuzen rust een hypotheek van de Rabobank voor een aflossingsvrije lening van € 22.870,44 met een rente van 2,6%, dat is € 594,60, per jaar.
4.3.3.
Aan de vereniging van eigenaars is [eiser] per jaar verschuldigd € 2.561,21 voor het appartement in Hulst en € 2.040,-- voor het appartement in Terneuzen.
4.3.4.
In 2016 drukken op [eiser] als eigenaar van de appartementen de volgende belastingen en heffingen van gemeente of waterschap: onroerende zaakbelasting € 494,42 (Hulst) en € 148,37 (Terneuzen), rioolheffing € 89,18 (Terneuzen) en watersysteemheffing gebouwd € 243,65 (Hulst) en € 56,99 (Terneuzen).
4.3.5.
De heer en mevrouw [eiser] zijn beiden 80 jaar oud. Zij ontvangen ieder een AOW-uitkering van € 9.801,-- bruto in 2015. In dat jaar genoot de heer [eiser] een uitkering uit levensverzekering van € 5.706,-- bruto.
4.3.6.
Volgens de aangifte inkomstenbelasting 2015 was de heer [eiser] aan inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen na aftrek van heffingskortingen verschuldigd € 718,-- en mevrouw [eiser] nihil.
4.4.
Uit deze gegevens leidt de kantonrechter het volgende af:
- de kale huurprijs die [eiser] ontvangt voor het appartement in Terneuzen is niet kostendekkend. Die huurprijs bedraagt per jaar € 2.747,16, daartegenover staan de rente op die hypotheek (€ 594,60), de kosten voor de vereniging van eigenaars (€ 2.040,--) en de belastingen en heffingen van gemeente en waterschap (€ 294,54), in totaal € 2.929,14,
- met verkoop en levering van het appartement in Hulst en aflossing van de hypothecaire schulden op dat appartement bereikt [eiser] een jaarlijkse besparing op hypothecaire lasten van € 6.392,92, kosten voor de vereniging van eigenaars van € 2.561,21 en belastingen/heffingen van gemeente en waterschap van € 738,07,
- het inkomen van [eiser] beloopt per jaar bruto iets meer dan € 25.000,-- en netto iets minder,
- met verkoop en levering van het appartement in Hulst en aflossing van de hypothecaire schulden op dat appartement wordt een zeer aanzienlijke besparing behaald ter grootte van meer dan een derde deel van het inkomen van [eiser] ,
- de WOZ-waarde van het appartement in Hulst bedraagt € 419.000,--. Bij verkoop van dat appartement voor ongeveer dit bedrag, krijgt [eiser] een aanzienlijk bedrag tot zijn beschikking omdat de hypothecaire schulden op dit appartement bij het bereiken van de limiet van de “opeetconstructie” € 166.100,55 belopen. Het bedrag van de overwaarde, in de orde van grootte van € 250.000,--, kan gedeeltelijk worden aangewend om de eventuele renovatie van het appartement in Terneuzen te financieren. [eiser] zou het resterende geld kunnen gebruiken om zijn beperkte inkomen aan te vullen, zoals hij nu doet met de “opeetconstructie”,
- het is niet redelijk van [eiser] te verlangen dat hij na verkoop en levering van het appartement in Hulst de verhuur van het appartement in Terneuzen voortzet. In dat geval zou hij andere woonruimte moeten huren of kopen, terwijl hij het appartement in Terneuzen in eigendom heeft. Financiering van de aankoop van andere woonruimte met de overwaarde van het appartement in Hulst betekent dat de mogelijkheid om met de overwaarde zijn beperkte inkomen aan te vullen vervalt of sterk wordt verminderd.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter maakt [eiser] hiermee aannemelijk dat hij het appartement dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van dat appartement daaronder niet begrepen.
4.6.
[gedaagde] betwist de aannemelijkheid van de gestelde dringende noodzaak tot eigen gebruik. Hij voert aan dat in 2011 en 2012 [eiser] hem aanbood het appartement aan hem te verkopen. Punt van discussie was ook steeds het achterstallig onderhoud van het appartement. Indien [eiser] daadwerkelijk de wens had in het appartement te gaan wonen had hij wel kosten willen maken voor het onderhoud. [eiser] woont nu in een prachtig appartement in Hulst. Het is onaannemelijk dat hij zou willen verhuizen naar het vervallen appartement in Terneuzen. Het appartement in Hulst staat te koop voor een vraagprijs van € 539.000,-- hoewel het volgens de Rabobank slechts € 413.000,-- waard is. Daardoor kan de wens om dat appartement te verkopen niet serieus worden genomen.
4.7.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in deze tegenwerpingen. Dat [eiser] in 2011 en 2012 bereid was het appartement in Terneuzen te verkopen aan [gedaagde] rechtvaardigt niet de slotsom dat nu onaannemelijk is dat hij zelf in dat appartement wil gaan wonen. Ook mogelijke onderhoudsgebreken weerleggen niet dat [eiser] in dat appartement zijn intrek wil nemen. [eiser] houdt rekening met mogelijke renovatie van het appartement. Zoals overwogen, is daarvoor bij verkoop van het appartement in Hulst ook de financiële ruimte. De vraagprijs voor dat appartement ligt aanzienlijk hoger dan de WOZ- waarde of dan de executiewaarde waarvan kennelijk de Rabobank uitgaat. Het is niet ongebruikelijk dat een vraagprijs van een woning beduidend hoger is dan de WOZ-waarde en de executiewaarde. Overigens stelt [gedaagde] bij antwoord dat het appartement bijna € 500.000,-- waard is.
4.8.
De belangenafweging valt uit in het voordeel van [eiser] . Hij heeft het belang in financiële zin als omschreven in overweging 4.4. Het is redelijk dat hij de overwaarde in het appartement in Hulst te gelde wil maken om een deel daarvan aan te wenden om van te leven en zijn beperkte inkomen aan te vullen. De jaren waarin hij gebruik kon maken van de “opeetconstructie” zijn voorbij. Van hem kan niet worden gevergd het opgebouwde vermogen in het appartement in Hulst te laten zitten om zo te voorkomen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt. Voor een huurder is het doorgaans ingrijpend indien de huurovereenkomst buiten zijn wil eindigt. Dit zal ook voor [gedaagde] gelden. Hij beroept zich erop al sinds 1988 in de woning te wonen, daar geworteld te zijn en zijn sociale leven en zijn werk te hebben. Dit belang weegt minder zwaar dan dat van [eiser] . Ook de huurder die al lang in een huurwoning woont, moet er rekening mee houden dat de huurovereenkomst kan eindigen. Dat [gedaagde] zijn sociale leven en werk heeft in Terneuzen, brengt niet mee dat de huur moet worden voortgezet als andere woonruimte in of nabij Terneuzen beschikbaar is.
4.9.
Of [eiser] het appartement in Terneuzen dringend nodig heeft om de zuster van mevrouw [eiser] te bezoeken, kan in het midden blijven.
4.10.
[eiser] onderbouwt ten slotte voldoende dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [gedaagde] stelt naar verwachting geen andere woning te kunnen vinden voor een vergelijkbare gunstige prijs. De kantonrechter gaat hieraan voorbij omdat [gedaagde] niet betwist dat blijkt dat hij andere passende woonruimte kan vinden.
4.11.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Hij zal dit tijdstip bepalen op 31 oktober 2016 zodat [gedaagde] nog bijna vier maanden heeft om andere woonruimte te vinden en te betrekken. De toewijzing van de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarover de huurovereenkomst zou eindigen geldt als een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde tegen dat tijdstip (artikel 7: 273 lid 3 BW). De afzonderlijke vordering dat [gedaagde] wordt bevolen tot ontruiming, is niet toewijsbaar.
4.12.
Omdat volgens artikel 7: 272 lid 1 BW een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen, wordt dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.13.
[gedaagde] is niet verplicht tot schadevergoeding aan [eiser] . Vordering c is niet toewijsbaar omdat artikel 6: 96 lid 2 BW niet toepasselijk is.
in voorwaardelijke reconventie:
5.1.
[gedaagde] vordert, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, samengevat weergegeven:
a. bepaling van een maximale termijn van een half jaar, althans een in goede justitie te bepalen termijn, waarin geen beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming zal plaatsvinden,
b. de veroordeling van [eiser] bij beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het appartement in Terneuzen tot betaling aan [gedaagde] van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van ten minste € 5.000,--,
c. de veroordeling van [eiser] tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag indien op enig moment mocht blijken dat de wil van [eiser] om het appartement in Terneuzen duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van [gedaagde] op verdere schadevergoeding,
d. de niet uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling tot ontruiming,
e. de veroordeling van [eiser] in de buitengerechtelijke kosten,
f. de veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
5.2.
De voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, is vervuld.
6.1.
Op de vorderingen a en d wordt in conventie al beslist. Zij zijn in reconventie niet toewijsbaar.
6.2.
Vordering b is niet gemotiveerd. Volgens [eiser] moet de vordering worden afgewezen of aanzienlijk gematigd. Artikel 7: 275 lid 1 BW geeft de kantonrechter de discretionaire bevoegdheid een bedrag vast te stellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Hij zal die bevoegdheid toepassen door dit bedrag te bepalen op € 2.500,--. Het gevorderde bedrag is niet onderbouwd, maar het is algemeen bekend dat verhuizen bedstro kost. Omdat de kantonrechter tegemoet komt aan Kindts verlangen het gevorderde bedrag aanzienlijk te matigen, zal hij geen toepassing geven aan artikel 7: 275 lid 2 BW.
6.3.
[gedaagde] licht vordering c toe met zijn mening dat de wil van [eiser] om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, indien hij de woning niet binnen twee maanden na de ontruiming duurzaam in gebruik heeft genomen door daadwerkelijk duurzaam in de woning te gaan wonen voor een langere periode van ten minste een jaar. Daardoor ontbreekt enige onderbouwing aan deze vordering. De kantonrechter ziet onvoldoende grond om ambtshalve toepassing te geven aan artikel 7: 276 lid 3 BW. Hij neemt daarbij in aanmerking dat de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding is gehouden, indien de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest (artikel 7: 276 lid 1 BW). [gedaagde] kan de vordering tot schadevergoeding instellen als blijkt dat die wil van [eiser] ontbreekt of vermoed wordt te ontbreken.
6.4.
[eiser] is niet verplicht tot schadevergoeding aan [gedaagde] . Vordering e is niet toewijsbaar omdat artikel 6: 96 lid 2 BW niet toepasselijk is.
in conventie en in reconventie:
7. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen tussen hen de proceskosten worden verdeeld, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
de beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen voor het gehuurde aan de [adres A] te Terneuzen zal eindigen op 31 oktober 2016;
stelt het tijdstip van ontruiming van dit gehuurde vast op 31 oktober 2016;
in reconventie:
stelt een bedrag van € 2.500,-- vast dat [eiser] aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten;
in conventie en in reconventie:
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.