ECLI:NL:RBZWB:2016:8146

• Datum uitspraak: 21 december 2016
• Publicatiedatum: 21 december 2016
• Zaaknummer: BRE - 16 _ 3483
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.P.J. Schoonen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling van de WOZ-waarde van een recreatiewoning en de waarde van de inventaris

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 21 december 2016 uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een recreatiewoning. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had deze op 3 augustus 2015 gekocht voor € 230.000. De heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland had de waarde van de woning vastgesteld op hetzelfde bedrag, maar de belanghebbende betwistte deze waarde. Hij voerde aan dat de waarde van de meegekochte inventaris, die € 10.000 bedroeg, niet in de transportakte was opgenomen, wat de WOZ-waarde onterecht zou verhogen.

Tijdens de zitting op 7 december 2016 in Middelburg werd de zaak behandeld. De rechtbank oordeelde dat de aankoopprijs onder normale marktomstandigheden tot stand was gekomen, maar dat de waarde van de inventaris wel degelijk in aanmerking moest worden genomen. De rechtbank concludeerde dat de waarde van de inventaris abusievelijk niet was opgenomen in de transportakte en dat dit een significante impact had op de WOZ-waarde.

De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende gegrond, vernietigde de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar en verlaagde de WOZ-waarde van de woning tot € 220.000. Tevens werd de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd. De rechtbank oordeelde dat er geen aanleiding was voor een proceskostenveroordeling, omdat niet was aangetoond dat de belanghebbende kosten had gemaakt die voor vergoeding in aanmerking kwamen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 16/3483

uitspraak van 21 december 2016

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 18 april 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] , is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2016 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] .

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 220.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan hem vergoedt.

2. Gronden

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van een (vrijstaande) recreatiewoning (hierna: de woning), gelegen aan de rand van [het park] te [plaats] . Hij heeft de woning op 3 augustus 2015 gekocht voor een aankoopprijs van € 230.000.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 230.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. Belanghebbende bepleit een waarde van € 220.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met de waarde die de inventaris van de woning op het moment van aankoop had. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij pas bij de ondertekening van de transportakte erachter kwam dat daarin de waarde van de inventaris op nihil was gesteld. Omdat hij toen niet inzag welke consequenties dit voor hem zou hebben, heeft hij toch de transportakte getekend. De overname van de volledige inventaris heeft echter wel degelijk een rol gespeeld bij het bepalen van de prijs die hij bereid was te betalen voor de woning. Hij wijst er daarbij op dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift heeft aangegeven dat bij twee andere verkochte woningen in hetzelfde park de waarde van de inventaris volgens de betreffende transportaktes was vastgesteld op € 9.000 en € 10.000.

Belanghebbende heeft daarnaast gewezen op de verkoopprijs van een woning gelegen aan de [adres 2] in hetzelfde park, dat in december 2014 is verkocht voor een verkoopprijs van € 162.000. Dit object is volgens zijn standpunt onder meer qua inhoud en oppervlakte zeer goed vergelijkbaar met zijn eigen woning.

Belanghebbende heeft verder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 31 oktober 2016 door [taxateur 1] , taxateur te Zierikzee. In dit taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 18 oktober 2016 getaxeerd op € 220.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat volgens het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) de aankoopprijs van een woning het beste de waarde daarvan in het economische verkeer weergeeft. Nu in de transportakte de waarde van de inventaris op nihil is gesteld, moet daaraan ook geen waarde worden toegekend.

Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 juli 2016 door [taxateur 2] , WOZ-taxateur van het samenwerkingsverband belastingen Walcheren & Schouwen-Duiveland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 230.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

2.7.

De rechtbank stelt voorop dat, indien er sprake is van een aankoopprijs die op of omstreeks de waardepeildatum tot stand is gekomen, ervan moet worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat dit niet het geval is. De rechtbank wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad, zoals aangehaald in 2.6. De laatstbedoelde situatie zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen bij een verkoop van een woning tussen familieleden, waardoor er mogelijk een onzakelijke aankoopprijs tot stand is gekomen.

2.8.

De rechtbank stelt vast dat de aankoopprijs van de woning onder normale (markt)omstandigheden tot stand is gekomen, waardoor er geen reden is om aan te nemen dat deze aankoopprijs onzakelijk was. Belanghebbende heeft echter naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat aan de inventaris ook enige waarde moet worden toegekend en dat deze waarde abusievelijk niet in de transportakte is opgenomen. Gelet op de verklaring van belanghebbende en de foto’s van de binnenzijde van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de inventaris van de woning € 10.000 bedroeg. Nu de aankoopprijs in principe leidend is, zij het dat rekening moet worden gehouden met de waarde van de inventaris, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door partijen aangedragen taxatierapporten en vergelijkingsobjecten.

2.9.

Gelet op het overwogene in 2.8 vermindert de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning met € 10.000 tot € 220.000 en vermindert zij de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig.

2.10.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.11.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 21 december 2016 door mr. F.P.J. Schoonen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. J.A. Riemens, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.