Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Breda
zaak/rolnr.: 4391543 CV EXPL 15-5081
vonnis d.d. 14 december 2016
inzake
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 1] ,
eiseres sub 1 (hierna ook te noemen: [eiseres sub 1] ),
2. [eiseres sub 2] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 2] ,
eiseres sub 2 (hierna ook te noemen: [eiseres sub 2] ),
3. [eiseres sub 3] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 3] ,
eiseres sub 3 (hierna ook te noemen: [eiseres sub 3] ),
4. [eiseres sub 4] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 4] ,
eiseres sub 4 (hierna ook te noemen: [eiseres sub 4] ),
5. [eiseres sub 5] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 5] ,
eiseres sub 5 (hierna ook te noemen: [eiseres sub 5] ),
6. [eiser sub 6] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 6] ,
eiser sub 6 (hierna ook te noemen: [eiser sub 6] )
6a. [eiseres sub 6a] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 6] ,
eiseres sub 6a (hierna ook te noemen: [eiseres sub 6a] ),
7. [eiser sub 7] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 7] ,
eiser sub 7 (hierna ook te noemen: [eiser sub 7] )
8. [eiser sub 8] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 8] ,
eiser sub 8 (hierna ook te noemen: [eiser sub 8] ),
8a. [eiser sub 8a] ,
wonende te ( [postcode] ) [plaats] , [adres 8] ,
eiser sub 8a (hierna ook te noemen: [eiser sub 8a] ),
gemachtigde van allen: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VESTEDA INVESTMENT MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde (hierna te noemen: Vesteda),
gemachtigde: mr. R. Benneker, advocaat te Rotterdam.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het exploot van dagvaarding van 17 augustus 2015 met producties;
b. de akte houdende rectificatie, wijziging c.q. verminderingen/of vermeerdering van eis;
c. de conclusie van antwoord met producties;
d. de conclusie van repliek tevens akte houdende wijziging/vermeerdering van eis met producties;
e. de conclusie van dupliek, tevens antwoordakte wijziging/vermeerdering van eis met producties;
f. de akte uitlating producties;
g. de door Vesteda ingediende aanvullende producties ten behoeve van het pleidooi;
h. de aantekeningen van de griffier van het pleidooi van 14 juli 2016;
i. de pleitnota van de gemachtigde van eisers;
j. de pleitnota van de gemachtigde van Vesteda.
2.Het geschil
2.1
Eisers vorderen – na wijzigingen van eis – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van eisers c.q. huurders voor de servicekosten ten aanzien van “rioolontstopping”, “service abonnement lift” en “groenvoorziening” op nihil wordt gesteld, met ingang van de datum van de ingangsdatum van de betreffende (individuele) huurovereenkomst(en), althans een door de kantonrechter te bepalen datum;
2. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van eisers c.q. huurders voor de servicekosten ten aanzien van de “glasbewassing” daaronder begrepen het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder niet bereikbaar zijn op nihil wordt gesteld, met ingang van de datum van de ingangsdatum van de betreffende (individuele) huurovereenkomst(en), althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
3. voor recht te verklaren dat het (wijzigings)voorstel van Vestede om (vanaf 1 januari 2016) de kosten die door haar zijn omschreven als: “schoonmaakkosten infrastructuur Bijkomende Voorzieningen” aan eisers door te belasten (in de woninggebonden) servicekosten en/of de servicekosten, althans het (maandelijkse) voorschotbedrag, te wijzigen van € 80,00 naar € 102,88 per maand, niet redelijk is;
4. Vesteda te veroordelen aan:
- eiser sub 1 te betalen het bedrag van € 419,34 (over 2011, 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 62,38 met ingang van 1 augustus 2012, over het bedrag van € 129,17 met ingang van 1 augustus 2013, over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eiser sub 2 te betalen het bedrag van € 346,02 (over 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 118,23 met ingang van 1 augustus 2013, over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eiser sub 3 te betalen het bedrag van € 356,96 (over 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 129,17 met ingang van 1 augustus 2013, over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eiser sub 4 te betalen het bedrag van € 419,34 (over 2011, 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 62,38 met ingang van 1 augustus 2012, over het bedrag van € 129,17 met ingang van 1 augustus 2013, over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eiser sub 5 te betalen het bedrag van € 184,06 (over 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 61,98 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015 dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eisers sub 6 en 6a gezamenlijk te betalen het bedrag van € 303,32 (over 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 75,53 met ingang van 1 augustus 2013, over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eiser sub 7 te betalen het bedrag van € 395,92 (totaal 2011, 2012, 2013 en 2014) te
vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 38,96 met ingang van 1 augustus 2012, over het bedrag van € 129,17 met ingang van 1 augustus 2013 en over het bedrag van € 105,71 met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
- eisers sub 8 en 8a gezamenlijk te betalen het bedrag van € 346,02 (over 2012, 2013 en 2014) te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over het bedrag van € 118,23 met ingang van 1 augustus 2013 en over het bedrag van € 105,71 berekend met ingang van 1 augustus 2014 en over het bedrag van € 122,08 met ingang van 1 augustus 2015, dan wel (subsidiair) de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5. Vesteda te veroordelen in de kosten van dit geding met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis wettelijke rente is verschuldigd.
2.2
Vesteda voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van eisers in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.
- Eisers huren allen van Vesteda een woning in het complex aan de [straat 1] [woongebouw 1] en [woongebouw 2] te [plaats] . Het betreft geliberaliseerde woonruimte in de zin van artikel 7:247 BW. De ingangsdata van de huurovereenkomsten zijn respectievelijk 1 mei 2011, 1 februari 2012, 1 januari 2012, 1 mei 2011, 1 mei 2013, 1 juni 2012, 1 augustus 2011 en 1 februari 2012. Op de huurovereenkomsten zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna te noemen: de algemene bepalingen) van toepassing.
- Het complex aan de [straat 1] [woongebouw 1] en [woongebouw 2] bestaat uit 124 woningen. Het daarmee ondergronds verbonden complex aan de [straat 1] [woongebouw 3] bestaat uit 102 woningen met diverse faciliteiten, zoals een kapsalon, winkel, receptie/servicepunt, fitnessruimte, sauna en restaurant/grand café. Eenieder mag gebruik maken van deze faciliteiten. Voor de huurders van het complex aan de [straat 1] [woongebouw 1] en [woongebouw 2] geldt een gereduceerd tarief, maar in ruil daarvoor betalen zij wel een vaste maandelijkse vergoeding aan de stichting Stichting Surplus Comfort.
- In de huurovereenkomsten zijn onder meer, voor zover relevant voor deze procedure, de volgende bepalingen opgenomen:
“(…)
Artikel 3. Betalingsverplichting
Artikel 3. Betalingsverplichting
(…)
Huurder is tevens gehouden het te zijnen laste komende deel van de kosten van de bijkomende leveringen en diensten, ongeacht of hij daarvan gebruik maakt, aan verhuurder te voldoen.(…)
Huurder is tevens gehouden het te zijnen laste komende deel van de kosten van de bijkomende leveringen en diensten, ongeacht of hij daarvan gebruik maakt, aan verhuurder te voldoen.(…)
Daartoe is huurder bij aanvang van de huur maandelijks bij wijze van voorschotheffing een bedrag ad€ 80,=verschuldigd, welk bedrag is begroot aan de hand van de te verwachten kosten en dat door verhuurder kan worden bijgesteld, indien de werkelijke kosten daartoe aanleiding geven.
Het aandeel van huurder in de kosten van de levering van warmte ten behoeve van het complex/blok, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is.
Het aandeel van huurder in de kosten van de overige te verstrekken diensten en/of bijkomende voorzieningen ten behoeve van het complex/blok, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is1 / 124ste deel van het geheel.(…)
Na afloop van elk servicejaar zal, overeenkomstig het bepaalde in art. 7:259 BW, het verschil tussen de som van de per maand door huurder betaalde voorschotten en de werkelijke kosten in een gespecificeerd overzicht over de voorafgaande 12 maanden door verhuurder worden vastgesteld, die alsdan het door huurde te weinig betaalde bedrag c.q. teveel betaalde bedrag, aan huurder in rekening zal brengen, respectievelijk zal terugbetalen.(…)
Artikel 6. Levering en diensten
De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
-Verbruik energie en water algemene ruimten en lifttelefoon
-Service-aandeel onderhoudscontracten technische installaties en riolering
-Schoonmaak algemene ruimten inclusief glasbewassing en onderhoud groenvoorziening
-Klein onderhoud inclusief gladheidsbestrijding
-Administratiekosten voor de levering van diensten
(…)”.
- In de algemene bepalingen is, voor zover van belang voor deze procedure, opgenomen:
“Artikel 14. Bijkomende leveringen en diensten
(…)
5. Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (…)”.
- In de jaarafrekeningen van de servicekosten is voormelde post “service-aandeel onderhoudscontracten technische installaties en riolering” uitgesplitst in de posten “service-abonnement lift” en “rioolontstopping”. Verder is de post “schoonmaak algemene ruimten inclusief glasbewassing en onderhoud groenvoorziening” uitgesplitst in de posten “schoonmaak” en “groenvoorziening”.
- In de jaarafrekening over 2011 d.d. 2 augustus 2012 is het volgende opgenomen over de (totale) kosten per categorie:
Omschrijving Totale kosten Aandeel per huurder
Warmtelevering € 6.991,37 € 56,38
Elektraverbruik € 30.282,74 € 244,21
Schoonmaak € 5.091,98 € 41,06
Rioolontstopping € 0,00 € 0,00
Verlichting € 0,00 € 0,00
Service abonnement lift € 1.696,83 € 13,69
Groenvoorziening € 6.038,21 € 48,69
- In de jaarafrekening over 2012 d.d. 7 november 2013 is het volgende opgenomen over de (totale) kosten per categorie:
Omschrijving Totale kosten Aandeel per huurder
Warmtelevering € 14.228,22 € 114,74
Elektraverbruik € 32.359,91 € 260,96
Schoonmaak € 12.437,78 € 100,31
Rioolontstopping € 622,85 € 5,03
Verlichting € 1.084,21 € 8,75
Service abonnement lift € 3.144,67 € 25,36
Groenvoorziening € 12.248,43 € 98,78
- In de jaarafrekening over 2013 d.d. 13 april 2015 is het volgende opgenomen over de (totale) kosten per categorie:
Omschrijving Totale kosten Aandeel per huurder
Warmtelevering € 14.555,50 € 117,38
Elektraverbruik € 32.359,91 € 260,96
Schoonmaak € 13.568,18 € 109,42
Rioolontstopping € 563,09 € 4,54
Verlichting € 3.369,67 € 27,18
Service abonnement lift € 2.983,33 € 24,06
Groenvoorziening € 9.560,99 € 77,11
- In de jaarafrekening over 2014 d.d. 9 oktober 2015 is het volgende opgenomen over de (totale) kosten per categorie:
Omschrijving Totale kosten Aandeel per huurder
Warmtelevering € 7.871,13 € 63,48
Elektraverbruik € 32.519,08 € 262,25
Schoonmaak € 13.445,58 € 108,43
Rioolontstopping € 578,09 € 4,67
Verlichting € 6.334,56 € 51,08
Service abonnement lift € 2.970,51 € 23,96
Groenvoorziening € 11.587,93 € 93,45
- In een brief van 15 mei 2015 van Vesteda aan eisers staat onder meer het volgende: “
Zoals u reeds heeft vernomen gaat Surplus u kort na 27 mei een nieuw contract betreffende de Servicebijdrage Surplus aanbieden.(…)
Dit brengt een aantal veranderingen met zich mee. Eén daarvan is de doorbelasting van de schoonmaakkosten voor de infrastructuur (restaurant, fitness, biljartruimte etc.). De kosten hiervoor worden niet in rekening gebracht via de Overeenkomst Bijkomende voorzieningen (voorheen servicebijdrage [complex] ) maar via de woninggebonden servicekosten die u betaalt aan Vesteda. Hierdoor zullen deze kosten per 1 januari 2016 stijgen van € 80,-- naar € 102,88. Om de wijziging te kunnen doorvoeren, ontvangen wij graag uw akkoord voor 26 mei a.s.(…)”
Zoals u reeds heeft vernomen gaat Surplus u kort na 27 mei een nieuw contract betreffende de Servicebijdrage Surplus aanbieden.(…)
Dit brengt een aantal veranderingen met zich mee. Eén daarvan is de doorbelasting van de schoonmaakkosten voor de infrastructuur (restaurant, fitness, biljartruimte etc.). De kosten hiervoor worden niet in rekening gebracht via de Overeenkomst Bijkomende voorzieningen (voorheen servicebijdrage [complex] ) maar via de woninggebonden servicekosten die u betaalt aan Vesteda. Hierdoor zullen deze kosten per 1 januari 2016 stijgen van € 80,-- naar € 102,88. Om de wijziging te kunnen doorvoeren, ontvangen wij graag uw akkoord voor 26 mei a.s.(…)”
- In een brief van 23 juni 2015 van Vesteda aan eisers staat onder meer het volgende: “
Het vereiste percentage van 70% van de huurders die hebben gekozen voor het nieuwe Surplus contract, is behaald. Wij zullen daarom vanaf 1 januari 2016 de schoonmaakkosten infrastructuur Bijkomende Voorzieningen doorbelasten in de woninggebonden servicekosten. Hierdoor stijgen de servicekosten vanaf 1 januari 2016 van € 80,-- per maand naar € 102,00 per maand.”
Het vereiste percentage van 70% van de huurders die hebben gekozen voor het nieuwe Surplus contract, is behaald. Wij zullen daarom vanaf 1 januari 2016 de schoonmaakkosten infrastructuur Bijkomende Voorzieningen doorbelasten in de woninggebonden servicekosten. Hierdoor stijgen de servicekosten vanaf 1 januari 2016 van € 80,-- per maand naar € 102,00 per maand.”
3.2
Eisers kunnen zich niet verenigen met bovengenoemde afrekeningen en vorderen terugbetaling van te veel in rekening gebrachte servicekosten. Zij hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat Vesteda de kosten met betrekking tot “service-abonnement lift”, “rioolonstopping”, “groenvoorziening” en “glasbewassing” ten onrechte aan eisers in rekening heeft gebracht of wil gaan brengen. De kantonrechter zal hieronder per categorie de stellingen en verweren van partijen weergeven.
3.3
Tegen de vorderingen van eisers heeft Vesteda primair een aantal formele ontvankelijkheidsverweren gevoerd. Vesteda stelt allereerst dat de vorderingen die betrekking hebben op de servicekosten over 2011 en 2012 afgewezen dienen te worden, omdat deze zijn ingediend na het verstrijken van de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW. Ten aanzien van de verklaring voor recht dat het (wijzigings)voorstel van Vesteda om vanaf 1 januari 2016 de servicekosten te verhogen van € 80,00 naar € 102,00 per maand niet redelijk is, stelt Vesteda dat deze vordering door eisers pas is gedaan bij conclusie van repliek op 18 november 2015. Dit is niet binnen de in artikel 7:261 lid 2 voorgeschreven termijn van acht weken.
3.4
Ten aanzien van de formele verweren overweegt de kantonrechter dat de huurder van een niet-geliberaliseerde woning in beginsel de procedure van artikel 7:260 BW dient te volgen, maar dat deze procedure niet exclusief is. De huurder van een niet-geliberaliseerde woning kan ook bij de kantonrechter een verklaring voor recht vorderen betreffende zijn betalingsverplichting en/of terugbetaling van wat hij teveel heeft betaald. Ook voor deze procedure geldt naar het oordeel van de kantonrechter in dat geval de wettelijke verval-termijn van 24 maanden. Op grond van artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dient een (niet-geliberaliseerde) huurder in
elkena het verstrijken van de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW ingestelde vordering betreffende de servicekosten immers een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over te leggen. Een verklaring-voor-rechtprocedure (in geval van niet-geliberaliseerde woonruimte) zal derhalve in beginsel ook binnen de termijn van 24 maanden als bedoeld in artikel 7:260 lid 2 BW moeten worden ingediend. In dit geval is echter sprake van geliberaliseerde woonruimte waarbij ingevolge artikel 7:247 BW voor toetsing van de servicekosten alleen de weg van 7:259 BW open staat. Uit de parlementaire geschiedenis bij de invoering van de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW (Kamerstukken II 1993/94, 22 902, nr. 185b, p 2.) volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de vervaltermijn ook geldt voor het geval een huurder van geliberaliseerde woonruimte de redelijkheid van de servicekosten wenst te toetsen via de weg van artikel 7:259 BW. De wetgever heeft immers de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 ingevoerd in verband met het streven naar rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Daarbij past naar het oordeel niet dat bij de kantonrechter binnen de procedure van artikel 7:259 BW verschil wordt gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. In zoverre slaagt het verweer van Vesteda derhalve.
elkena het verstrijken van de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW ingestelde vordering betreffende de servicekosten immers een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over te leggen. Een verklaring-voor-rechtprocedure (in geval van niet-geliberaliseerde woonruimte) zal derhalve in beginsel ook binnen de termijn van 24 maanden als bedoeld in artikel 7:260 lid 2 BW moeten worden ingediend. In dit geval is echter sprake van geliberaliseerde woonruimte waarbij ingevolge artikel 7:247 BW voor toetsing van de servicekosten alleen de weg van 7:259 BW open staat. Uit de parlementaire geschiedenis bij de invoering van de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW (Kamerstukken II 1993/94, 22 902, nr. 185b, p 2.) volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de vervaltermijn ook geldt voor het geval een huurder van geliberaliseerde woonruimte de redelijkheid van de servicekosten wenst te toetsen via de weg van artikel 7:259 BW. De wetgever heeft immers de vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 ingevoerd in verband met het streven naar rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Daarbij past naar het oordeel niet dat bij de kantonrechter binnen de procedure van artikel 7:259 BW verschil wordt gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. In zoverre slaagt het verweer van Vesteda derhalve.
3.5
Vast staat dat de vervaltermijn voor het servicekostenoverzicht over 2011 verstreken is op 1 juli 2014 en de vervaltermijn voor het servicekostenoverzicht over 2012 op 1 juli 2015. Deze termijnen zijn niet gekoppeld aan de feitelijke verstrekking van het servicekostenoverzicht, maar aan de voor die verstrekking gestelde termijn waarbinnen een afrekening verstrekt had moeten worden. Na het verstrijken van die termijnen kan geen restitutie van servicekosten meer gevorderd worden. Aangezien eisers hun vordering tot terugbetaling van servicekosten over 2011 en 2012 pas bij dagvaarding van 17 augustus 2015 hebben gedaan zijn zij in hun vordering, voor zover die ziet op terugbetaling van servicekosten over 2011 en 2012 niet ontvankelijk. Ook in hun vordering te verklaren dat de betalingsverplichting van eiser voor de servicekosten ten aanzien van “rioolontstopping”, service abonnement lift” en “groenvoorziening” voor de jaren 2011 en 2012 op nihil dient te worden gesteld zijn eisers niet ontvankelijk.
3.6
Ten aanzien van de verklaring voor recht met betrekking tot het (wijzigings)voorstel van Vesteda om het maandelijkse voorschotbedrag van € 80,00 te verhogen naar € 102,00 oordeelt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 14 lid 5 van de algemene bepalingen geldt dat een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van Vesteda dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. In deze is derhalve sprake van een contractueel vervalbeding. Dat artikel 7:261 lid 2 BW niet van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte - zoals door eisers bij wijze van verweer gesteld - is derhalve niet relevant. Vast staat dat de vordering - bij wijze van eisvermeerdering - is ingediend buiten de vervaltermijn. Aangezien de feiten en gronden waarop de vordering is gebaseerd reeds zijn opgenomen in het lichaam van de dagvaarding en de vordering voor het overige nauw verband houdt met de overige vorderingen staat de kantonrechter de eiswijziging toe en verklaart zij eisers ontvankelijk in hun vordering.
Service-abonnement lift
3.7
Eisers stellen bij repliek, nadat zij op de hoogte zijn geraakt dat de kosten “service-abonnement lift” in bovengenoemde afrekeningen zien op een extra of aanvullende service (hierna: 24-uursservice), dat zij een dergelijke 24-uursservice niet zijn overeengekomen met Vesteda. Zij betwisten voorts de hoogte van de in rekening gebrachte kosten en bestrijden dat de door Vesteda overgelegde mantelovereenkomst ziet op een 24-uursservice die in beginsel voor vergoeding door de huurders in aanmerking komt.
3.8
Vesteda heeft met verwijzing naar facturen over het tweede half jaar van 2011, 2012 en 2013 van [b.v. 1] onderbouwd dat 40% van de totale kosten voor het liftonderhoud wordt doorberekend aan eisers in verband met aan eisers geleverde 24-uursservice. Op genoemde facturen staan de kosten voor liftonderhoud uitgesplitst per complex en de gefactureerde bedragen komen overeen met de bedragen zoals die in bijlage 2 bij de mantelovereenkomst zijn opgenomen. Voor 4 liften (die ieder 8 verdiepingen/stops bedienen) in de complexen waarin eisers wonen komt dit volgens voornoemde bijlage neer op een (vast) bedrag van € 1.573,00 per lift (prijspeil 2010). Volgens artikel 1.3 van bijlage 2 van de mantelovereenkomst bedragen de kosten voor de 24-uursservice 40% van de totale prijs. Volgens Vesteda is een 24-uursservice wel degelijk met eisers overeengekomen in de huurovereenkomst. Zij verwijst daarvoor naar de huurovereenkomst met eisers waarin als bijkomende door verhuurder voor huurder te verrichten dienst wordt genoemd “service-aandeel onderhoudscontracten technische installaties en riolering”. Dat dit met eisers is overeengekomen blijkt volgens Vesteda ook nog eens uit artikel 5 lid 2 van de algemene bepalingen (“verhuurder zal zorgdragen voor het afsluiten van een service-abonnement ten behoeve van de liftinstallatie”).
3.9
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Vesteda voldoende aannemelijk gemaakt dat haar rechtsvoorganger en [b.v. 1] met betrekking tot de complexen waartoe de woningen van eisers behoren een (mantel)overeenkomst hebben gesloten terzake het onderhoud aan de vier aanwezige liften. Een en ander blijkt uit de overgelegde (mantel)overeenkomst met bijlagen met [b.v. 1] (produktie 1 bij conclusie van antwoord), de door [b.v. 1] aan Vesteda verstuurde en gespecificeerde facturen over de jaren 2012, 2013 en 2014 terzake het liftonderhoud en de brief van 20 januari 2016 van [b.v. 1] (produkties 3 en 18 bij conclusie van dupliek). Gesteld noch gebleken is dat deze overeenkomst, die telkens jaarlijks stilzwijgend wordt verlengd, is opgezegd of beëindigd. Dat het servicecontractnummer dat [b.v. 1] op de facturen hanteert niet overeenkomt met het kenmerk dat onderaan de mantelovereenkomst wordt genoemd is onvoldoende om te oordelen dat er geen service-overeenkomst tussen Vesteda en [b.v. 1] terzake de liften op het adres [straat 1] [woongebouw 1] en [woongebouw 2] is gesloten. Onderdeel van deze (mantel)overeenkomst is een 24-uursservice. Uit bijlage 3 bij de (mantel)overeenkomst blijkt immers dat er buiten kantooruren (van 16.30 uur tot 8.00 uur) sprake is van een 24-uurs bereikbaarheid voor het oplossen van storingen en (buiten kantoortijden), terwijl een responstijd van 45 minuten na melding door Vesteda geldt in geval sprake is van een P1 opdracht (opsluiting van personen en dieren) of 3 uur na melding in geval van een P2 opdracht (spoedopdracht). De kosten voor deze extra service kunnen naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel aan eisers in rekening worden gebracht via de servicekosten.
3.1
Eisers stellen zich op het standpunt dat in de huurovereenkomst geen 24-uursservice overeengekomen is. De kantonrechter overweegt daaromtrent dat uit artikel 6 van de huurovereenkomst tussen partijen volgt dat door verhuurder ten behoeve van huurder als bijkomende leveringen en diensten wordt verzorgd: “service-aandeel onderhoudscontracten technische installaties en riolering”. In artikel 5 lid 2 van de algemene bepalingen is overeengekomen dat Vesteda zal zorgdragen voor het afsluiten van een service-abonnement ten behoeve van de liftinstallatie. Naar het oordeel van de kantonrechter kan, gelet op het feit dat het “service-aandeel onderhoudscontracten technische installaties en riolering” in de huurovereenkomst is overeengekomen als bijkomende levering/dienst ten behoeve van huurder en derhalve gekwalificeerd kan worden als onderdeel van de servicekosten, geen andere conclusie getrokken worden dan dat met “service-aandeel” wordt bedoeld een 24-uursservice, aangezien enkel deze extra kosten als servicekosten aan de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Nu deze 24-uursservice derhalve met eisers is overeengekomen en gelet op hetgeen hiervoor onder 3.9 is overwogen, is Vesteda gerechtigd de kosten voor de 24-uursservice in rekening te brengen bij eisers. De kantonrechter acht de door Vesteda in rekening gebrachte kosten voor de 24-uursservice redelijk. Voor zover eisers een verklaring voor recht hebben gevorderd dat de betalingsverplichting van eisers voor deze kosten op nihil dient te worden gesteld met ingang van de (individuele) huurovereenkomsten, wordt deze vordering afgewezen. Voor zover de vordering ziet op terugbetaling van deze kosten wordt deze eveneens afgewezen.
Rioolontstopping
3.11
Volgens de bijlage (onder n.) behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003,168) kan het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voor zover deze riolering voor de huurder bereikbaar is, worden aangemerkt als een kleine herstelling als bedoeld in artikel 7:240 BW. Deze kleine herstellingen komen op grond van artikel 7:217 voor rekening van de huurder. Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat de verhuurder - voor rekening van de huurder - deze werkzaamheden verricht. In artikel 10.3 van de algemene bepalingen juncto artikel 6 van de individuele huurovereenkomst zijn partijen dat overeengekomen. In dat geval mag de verhuurder deze service doorberekenen. Werkt de verhuurder met een gespecialiseerd bedrijf dat op contractbasis de ontstoppingen verricht, dan mag de verhuurder de kosten daarvan doorberekenen. Verhuurder dient volgens het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie wel een gedeelte van die kosten voor zijn rekening te nemen, gezien de onderhoudsverplichting van de verhuurder ten aanzien van de gemeenschappelijke leidingen en rioleringen. De Huurcommissie gaat in die gevallen uit van een verdeling waarbij 50% van de kosten van het onderhoudscontract aan de huurder wordt doorberekend en 50% voor rekening van de verhuurder blijft. Uit de (producties 8 en 9 bij de) conclusie van dupliek volgt dat Vesteda met betrekking tot het gehuurde een ontstoppingscontract met [bedrijf] heeft afgesloten. Een deel van deze kosten mag Vesteda, gelet op het hiervoor overwogene, in rekening brengen bij eisers, zodat de vordering tot verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van eisers ten aanzien van de “rioolontstopping” op nihil wordt gesteld, moet worden afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door Vesteda in rekening gebrachte kosten redelijk. Voor zover de vordering ziet op terugbetaling van deze kosten wordt deze vordering eveneens afgewezen.
Groenvoorziening
3.12
Partijen zijn het erover eens dat Vesteda de onderhoudskosten voor de groenvoorziening alleen aan eisers kan doorberekenen als de groenvoorziening geen openbaar karakter heeft. Immers, als de groenvoorziening wel een openbaar karakter heeft, dan is deze niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW aan te merken en maakt deze (dus) geen onderdeel uit van de gehuurde woonruimte. Dat brengt mee dat in dat geval de onderhoudskosten voor de groenvoorziening niet aangemerkt kunnen worden als vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Alleen als de groenvoorziening een besloten karakter heeft, met andere woorden, als duidelijk is dat de groenvoorziening bij een groep woningen of een woongebouw behoort, mogen de kosten van onderhoud daarvan worden doorberekend aan de huurders. Vesteda stelt in deze procedure dat de groenvoorziening in overwegende mate een besloten karakter heeft. Ter onderbouwing van deze stelling wijst Vesteda erop dat de groenvoorziening deels omsloten is door de woongebouwen en een haag en dat er bij de toegang tot dit binnenterrein borden staan met de tekst “
Eigen terrein uitsluitend bewoners / bezoekers [complex] verboden toegang voor onbevoegden”. Volgens Vesteda ziet veruit het grootste deel van de kosten die worden gemaakt voor het onderhoud van de groenvoorziening op het onderhoud van dit binnenterrein. De overige kosten van onderhoud worden gemaakt door het onderhoud (maaien) van de graszoden rondom de woongebouwen. Volgens Vesteda maken deze grasvelden rondom de woongebouwen visueel onderdeel uit van het gehele wooncomplex.
Eigen terrein uitsluitend bewoners / bezoekers [complex] verboden toegang voor onbevoegden”. Volgens Vesteda ziet veruit het grootste deel van de kosten die worden gemaakt voor het onderhoud van de groenvoorziening op het onderhoud van dit binnenterrein. De overige kosten van onderhoud worden gemaakt door het onderhoud (maaien) van de graszoden rondom de woongebouwen. Volgens Vesteda maken deze grasvelden rondom de woongebouwen visueel onderdeel uit van het gehele wooncomplex.
3.13
Ten aanzien van de grasvelden rond de woongebouwen overweegt de kantonrechter dat uit de tekening die door Vesteda als productie 2 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht lijkt te volgen dat een groot deel van de grasvelden, gelet op de in de tekening aangegeven perceelgrens, niet tot het terrein van Vesteda behoren. Reeds bij conclusie van repliek hebben eisers gesteld dat, voor zover hun bekend, een deel van de grasstroken tot het eigendom van de gemeente Breda behoren. Vesteda heeft hierop niet gereageerd, zodat thans onduidelijk is in hoeverre de grasvelden rond de woongebouwen eigendom zijn van Vesteda. In tegenstelling tot de stelling van Vesteda is de kantonrechter van oordeel, gelet op de overlegde foto’s in het dossier, dat de grasvelden niet tot de woongebouwen behoren. De grasvelden grenzen grotendeels aan openbare voetpaden, fietspaden en wegen waarbij iedere vorm van afscheiding ontbreekt. Van enig besloten karakter van deze grasvelden is geen sprake, met uitzondering van een kleine grasstrook langs de [straat 1] [woongebouw 1] - [woongebouw 2] . Gelet op het vorenstaande dienen de grasvelden rondom de woongebouwen, voor zover ze eigendom zijn van Vesteda, als openbaar gekwalificeerd te worden, hetgeen betekent dat de kosten van onderhoud niet voor rekening van huurders kan worden gebracht.
3.14
Ten aanzien van het binnenterrein is de kantonrechter van oordeel dat dit terrein een overwegend besloten karakter heeft. Het terrein wordt voor het grootste gedeelte omsloten door woongebouwen. Bij de enige toegang voor voertuigen vanaf de openbare weg staat een bord met de tekst “verboden toegang voor onbevoegden”, “eigen terrein” en “uitsluitend bewoners/bezoekers [complex] ”. Daarnaast is er een bord geplaatst waarbij gewaarschuwd wordt dat het terrein een “wielklemzone” is. Weliswaar is het terrein voor iedereen toegankelijk, maar het mist naar het oordeel van de kantonrechter een open karakter. Het binnenterrein behoort optisch heel duidelijk tot de daar omheen liggende woongebouwen en het geheel oogt - ondanks het feit dat het via een voetpad vanaf de [straat 2] te betreden is - besloten. Dat de binnentuin ook wordt betreden door derden die gebruik maken van de faciliteiten in het woongebouw aan de [straat 1] [woongebouw 3] en het terrein betreden om bij de ingang van [straat 1] [woongebouw 3] te komen, maakt dat besloten karakter niet anders. De kosten voor het onderhoud van dit binnenterrein kunnen derhalve wel worden doorberekend aan de huurders van de woongebouwen, waaronder eisers.
3.15
In deze procedure liggen enkel de afrekeningen over 2013 en 2014 voor. De door Vesteda overgelegde facturen en overzichten ten aanzien van het onderhoud van de groenvoorziening over de jaren 2015 en 2016 zijn derhalve niet relevant. Vesteda heeft enkel de totale kosten over 2014 in het geding gebracht. Dat betreft volgens de facturen van [b.v. 2] (productie 12 bij dupliek) over het jaar 2014 een bedrag van € 11.036,12 per jaar inclusief BTW. Het valt de kantonrechter op dat uit de overgelegde grootboekkaarten van Surplus volgt dat het onderhoud van de groenvoorziening dat aan de Surplus als (hoofd)huurder van [straat 1] [woongebouw 3] in 2014 wordt doorberekend, wordt uitgevoerd door een ander onderhoudsbedrijf, namelijk [v.o.f.] (en niet [b.v. 2] ). Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien waarom het onderhoud aan hetzelfde binnenterrein in 2014 door twee verschillende bedrijven wordt uitgevoerd. De kosten van onderhoud voor het jaar 2013 heeft Vesteda neergelegd in een overzicht (productie 16), echter zonder onderliggende facturen, zodat onduidelijk is van wie deze facturen afkomstig zijn. Volgens het service-overzicht over 2013 (productie 4 bij dagvaarding) bedroegen de totale kosten voor onderhoud dat jaar € 9.560,99 (inclusief BTW en administratiekosten). Op basis van de facturen die genoemd zijn in bovengenoemde productie 16 bedragen de totale kosten in 2013 een bedrag van (€ 9.888,56 exclusief BTW). Het is onduidelijk waar dit verschil tussen het service-overzicht 2013 en de onderliggende facturen op berust. De facturen over 2014 (en mogelijk 2013) maken voorts geen onderscheid tussen werkzaamheden aan grasvelden en binnenterrein. Die specificatie wordt gemaakt voor het jaar 2016 door [v.o.f.] in productie 13 bij dupliek (en dus niet voor 2014 door [b.v. 2] ). Hoe de specificatie die Vesteda in productie 16 voor 2013 en 2014 hanteert tot stand gekomen is, is onduidelijk en is niet nader onderbouwd. Bij pleidooi hebben eisers voorts een tweetal bladzijden van een huurovereenkomst met een andere huurder overgelegd, waaruit volgens eisers zou volgen dat Vesteda bij nieuwe huurders niet (langer) de onderhoudskosten van de groenvoorziening via de servicekosten in rekening brengt bij huurders. De kantonrechter verzoekt Vesteda hier een toelichting op te geven, mede bezien in het licht van de brief van 4 januari 2016 (productie 13 bij dupliek) waaruit lijkt te volgen dat Vesteda voornemens is om kosten van onderhoud van groenvoorziening in de toekomst voor rekening van eisers te (blijven) brengen. Het kan naar het oordeel van de kantonrechter, zonder nadere onderbouwing, echter niet zo zijn dat bepaalde bewoners wel betalen voor het onderhoud van de groenvoorziening en andere bewoners niet.
De kantonrechter zal, gelet op het vorenstaande, Vesteda bij akte na tussenvonnis in de gelegenheid stellen nadere toelichting te geven op de onderhoudskosten groenvoorziening over de jaren 2013 en 2014. Tevens wordt Vesteda in de gelegenheid gesteld de facturen over 2013 in het geding te brengen en een (gespecificeerde) nieuwe berekening van de kosten over 2013 en 2014 te maken gelet op het feit dat de kosten van het maaien van de grasvelden over die jaren niet voor rekening van huurders gebracht kan worden. Voor de jaren na 2014 verzoekt de kantonrechter Vesteda reeds nu duidelijkheid aan eisers te verschaffen over de verschuldigdheid van de onderhoudskosten groenvoorziening, gelet op door Vesteda gesloten huurovereenkomsten met andere bewoners na 2014.
Glasbewassing
3.16
Eisers hebben onder punt 2 van de dagvaarding een verklaring voor recht gevorderd dat de betalingsverplichting voor de servicekosten ten aanzien van “glasbewassing”, voor zover het glas voor eisers niet bereikbaar is, op nihil gesteld dient te worden vanaf de datum van de ingangsdatum van de betreffende individuele huurovereenkomsten. Vesteda heeft gesteld dat zij in het verleden geen kosten voor glasbewassing in rekening heeft gebracht.
De kantonrechter stelt vast dat eisers ten aanzien van de jaren 2011 en 2012, gelet op hetgeen is overwogen onder 3.4 en 3.5, niet ontvankelijk zijn. Over 2013 zijn geen kosten van glasbewassing in rekening gebracht bij eisers. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de kosten over 2013 ook niet meer worden gevorderd van eisers, nu de 24 maanden vervaltermijn terzake deze kosten op 1 juli 2016 is verstreken.
Terzake de kosten van glasbewassing over de jaren 2014 en 2015 overweegt de kantonrechter dat Vesteda heeft aangegeven over de jaren 2014 en 2015 geen kosten voor glasbewassing in rekening te brengen aan eisers. In zoverre kan de verklaring voor recht onder punt 2 van de dagvaarding, voor zover deze ziet op de jaren 2014 en 2015, worden toegewezen.
3.17
Voor zover de verklaring voor recht ziet op 2016 en verder overweegt de kantonrechter dat in de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen in sub q als ‘kleine herstelling’ als bedoeld in artikel 7:240 BW is aangemerkt: ‘het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn’. Uit de Nota van Toelichting bij dit besluit blijkt dat ‘de bereikbaarheid’ naar objectieve maatstaven beantwoord moet worden. De omstandigheid dat een huurder om persoonlijke redenen (waaronder leeftijd, gezondheidstoestand, hoogtevrees) niet in staat is tot onderhoud dat naar objectieve maatstaven door hem zelf kan worden uitgevoerd, doet daaraan dus niet af, nu dergelijk onderhoud door huurder aan een ander kan worden uitbesteed die in zijn plaats dat onderhoud verricht. Volgens de Nota van Toelichting is van onbereikbaarheid sprake indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn. Met andere woorden: als bijzondere hulpmiddelen en vervaarlijke manoeuvres nodig zijn om de te wassen ramen te kunnen bereiken is er geen sprake meer van een eenvoudige kleine, door iedere huurder te verrichten herstelling. In die situatie zijn de ramen aan de buitenzijde in redelijkheid niet voor de huurder bereikbaar.
3.18
Het geschil van partijen spitst zich allereerst toe op de vraag of in dit geval sprake is van ‘fysieke onbereikbaarheid’ als bedoeld in bedoelde Nota van Toelichting. Volgens Vesteda is namelijk praktisch al het glas in het complex bereikbaar vanaf de balkons en de woningen zelf (middels ramen die naar binnen toe kunnen worden geopend) of vanuit de gemeenschappelijke ruimte, eventueel met behulp van eenvoudige hulpmiddelen. Uit de stellingen van eisers valt niet op te maken op welke “voor eisers niet bereikbare ruiten, kozijnen, deurposten, geverfd houtwerk en andere geverfde onderdelen” de vordering ziet. Eisers zullen in de gelegenheid worden gesteld om (bijvoorbeeld middels duidelijke foto’s) nader te onderbouwen op welke fysiek niet bereikbare ruiten (en kozijnen, deurposten, geverfd houtwerk en ander geverfde onderdelen) van hun appartementen hun vordering ziet. De beslissing of de kosten voor bewassing van onbereikbare ramen van de appartementen van eisers voor rekening dient te komen van verhuurder of eisers wordt tot die tijd aangehouden.
Schoonmaakkosten infrastructuur bijkomende voorzieningen
3.19
Eisers vorderen voor recht te verklaren dat het met ingang van 1 januari 2016 wijzigen van het voorschotbedrag van € 80,00 naar € 102,00 per maand onredelijk is. Vesteda voert primair als verweer dat eisers gebonden zijn aan deze wijziging, omdat tenminste 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. Eisers hebben betwist dat 70% van de huurders hebben ingestemd. Vesteda heeft daarop als produktie 17 de door haar ontvangen akkoordverklaringen overgelegd. Vesteda voert voorts aan dat de woongebouwen [straat 1] [woongebouw 3] en [straat 1] [woongebouw 1] - [woongebouw 2] één complex vormen, zodat de gemeenschappelijke ruimten in [straat 1] [woongebouw 3] dienen te worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW. Zij wijst daarbij op het feit dat de woongebouwen onderling verbonden zijn door een ondergrondse garage en het feit dat eisers op grond van de gesloten huurovereenkomsten bevoegd zijn gebruik te maken van de centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten. Het schoonmaken van die gemeenschappelijke ruimte waartoe eisers toegang hebben, mag dan ook via de servicekosten aan eisers in rekening gebracht te worden uit hoofde van artikel 7:217 jo 7:240 BW, aldus Vesteda. Eisers betwisten dat de woongebouwen één complex vormen.
3.2
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de kwalificatie als onroerende aanhorigheid het volgende. Onder het begrip woonruimte vallen ook onroerende aanhorigheden (artikel 7:233 BW). Dat zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. Voorzieningen die krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde zijn voorzieningen die feitelijk niet onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden, maar ten aanzien waarvan huurder en verhuurder overeengekomen zijn dat het gebruik van het gehuurde tevens het gebruik van de desbetreffende voorzieningen omvat. Als voorwaarde dient daarbij naar het oordeel van de kantonrechter wel te gelden dat de huurder ook in overwegende mate het feitelijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimte heeft.
Volgens de huurovereenkomst met eisers verhuurt Vesteda aan eisers “de woning met aanhorigheden”, maar deze aanhorigheden zijn niet nader gespecificeerd. Deze (niet nader gespecificeerde) aanhorigheden zien naar het oordeel van de kantonrechter op de gebruikelijke aanhorigheden (trappenhuizen, galerijen, gangen en liften) waarvan de bestemming ten dienste van het gebruik van de individuele woning voorop staat. In de huurovereenkomst wordt huurders voorts het recht gegeven gebruik te maken van de eventuele ten behoeve van het gehuurde aanwezige centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten (artikel 1 huurovereenkomst). Voor zover deze bepaling ziet op het gebruik van de ruimten aan de [straat 1] [woongebouw 3] (restaurant, fitnessruimte, biljartruimte, sauna, winkel, kapper, wijk- en zorgcentrum) is de kantonrechter van oordeel dat eisers niet in overwegende mate het feitelijk gebruik van deze voorzieningen en ruimten hebben. Vast staat immers dat ook niet-bewoners van de [straat 1] [woongebouw 3] en [straat 1] [woongebouw 1] - [woongebouw 2] gebruik maken van (een groot deel van) de centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten aan de [straat 1] [woongebouw 3] . Gelet op die omstandigheid kunnen de centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten derhalve niet worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW. De centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten maken ook naar hun aard geen onderdeel uit van de woongebouwen aan de [straat 1] [woongebouw 1] - [woongebouw 2] . De enkele omstandigheid dat de woongebouwen onderling verbonden zijn met een ondergrondse garage maakt nog niet dat deze centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten feitelijk onlosmakelijk zijn verbonden met de woningen van eisers. Gelet op het vorenstaande ligt de vordering voor recht voor toewijzing gereed. De overige verweren kunnen onbesproken blijven.
3.21
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de terechtzitting van
woensdag 25 januari 2017voor het nemen van een akte na tussenvonnis door Vesteda zoals bedoeld in overweging 3.15;
woensdag 25 januari 2017voor het nemen van een akte na tussenvonnis door Vesteda zoals bedoeld in overweging 3.15;
verwijst de zaak naar de terechtzitting van
woensdag 25 januari 2017voor het nemen van een akte na tussenvonnis door eisers, zoals bedoeld in overweging 3.18;
woensdag 25 januari 2017voor het nemen van een akte na tussenvonnis door eisers, zoals bedoeld in overweging 3.18;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 14 december 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.