Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 5216428 CV EXPL 16-3804
vonnis d.d. 18 januari 2017
inzake
de stichting Stichting Woonkwartier,
gevestigd en kantoorhoudende te gemeente Moerdijk,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff, advocaat te Soest,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
beiden wonende althans bij de gemeente ingeschreven te [woonplaats] ,
gedaagden,
procederend met toevoeging,
gemachtigde: mr. A. Quispel, advocaat te Oud-Beijerland.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis d.d. 21 september 2016 en de in dat vonnis genoemde stukken;
de bij brief d.d. 4 oktober 2016 door mr. Boekhoff opgestuurde productie;
de bij brief d.d. 10 oktober 2016 door mr. Quispel opgestuurde productie;
e aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitiezitting d.d. 24 oktober 2016, met bijbehorend audiëntieblad.
2.Het geschil
2.1
Eiseres (verder te noemen: ‘Woonkwartier’) vordert – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Primair
I. te verklaren voor recht dat tussen Woonkwartier en gedaagden (verder te noemen: ‘ [gedaagden] ’) geen sprake is van voortzetting van de (onder-)huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [woonplaats] , gemeente Halderberge, aan de [adres] (hierna te noemen: ‘de woning’) en dat [gedaagden] jegens Woonkwartier vanaf 1 februari 2016 zonder recht of titel de woning bezet houden;
II. [gedaagden] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Woonkwartier te stellen;
III. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
Subsidiair
I. te bepalen dat de voortgezette huurovereenkomst tussen Woonkwartier en [gedaagden] betreffende de woning eindigt per datum vonnis dan wel binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;
II. [gedaagden] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Woonkwartier te stellen;
III. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Woonkwartier in de proceskosten.
3.De verdere beoordeling
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
de rechtsvoorganger van Woonkwartier heeft met ingang van 3 december 1999 voor onbepaalde tijd aan de heer [voorletter huurder] [huurder] (hierna te noemen: ‘ [huurder] ’) de woning aan de [adres] te [woonplaats] verhuurd;
op 22 oktober 2015 ontvangt Woonkwartier een melding van de wijkagent dat [huurder] niet meer in het gehuurde woont, maar [gedaagden] en hun twee kinderen;
Woonkwartier heeft op 26 oktober 2016 telefonisch contact gezocht met [huurder] . [huurder] heeft bevestigd niet meer in de woning te wonen en hij heeft uiteindelijk toegestemd om de huur op te zeggen;
door middel van een huuropzeggingsformulier heeft [huurder] de huur opgezegd per 1 februari 2016;
bij brief d.d. 16 december 2015 hebben [gedaagden] aan Woonkwartier laten weten dat zij de woning sinds ongeveer 1 oktober 2014 van [huurder] onderhuren. Dit heeft volgens [gedaagden] te maken met het feit dat zij per 1 oktober 2014 van [huurder] het nabijgelegen afhaalcentrum ‘ [afhaalcentrum] ’ hebben overgenomen. [gedaagden] verzoeken in de brief om ook na 1 februari 2016 in de woning te mogen blijven wonen.
3.2
Woonkwartier legt aan haar vorderingen primair het volgende ten grondslag. Nu de huur door [huurder] is opgezegd, is hij gehouden de woning leeg op te leveren, hetgeen hij heeft nagelaten. Het beroep van [gedaagden] op onderhuurbescherming moet worden verworpen omdat sprake is van ‘pseudo-onderverhuur’: de bedoeling van [gedaagden] en [huurder] was er van het begin af aan op gericht om [gedaagden] de positie van huurders te laten innemen.
Subsidiair voert Woonkwartier aan dat als er sprake zou zijn van onderhuur, de na 1 februari 2016 voortgezette overeenkomst moet worden beëindigd op grond van artikel 7:629 lid 2 sub b BW. Het is volgens Woonkwartier evident dat de onderhuurovereenkomst in dat geval de kennelijke strekking heeft gehad om [gedaagden] de positie van huurders te verschaffen. Daarnaast doet Woonkwartier een beroep op artikel 7:629 lid 2 sub c BW. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan van Woonkwartier niet worden verlangd dat zij de huur met [gedaagden] voortzet, nu daardoor sprake zou zijn van een doorkruising van het door haar gehanteerde verdeelsysteem ten aanzien van sociale huurwoningen.
3.3
[gedaagden] betwisten in de eerste plaats dat Woonkwartier de rechtsopvolger van Stichting Woningbouw Bernardus is.
Met betrekking tot de primaire vordering geven zij aan, dat er wel degelijk een echte onderhuursituatie gold tussen [huurder] en [gedaagden] en dat er geen sprake is van pseudo-onderhuur. Op die grond gaat volgens [gedaagden] ook het (subsidiaire) beroep van Woonkwartier op artikel 7:269 lid 2 sub b BW niet op. Met betrekking tot het beroep op sub c van voornoemd artikel heeft volgens [gedaagden] te gelden dat de specifieke omstandigheden van dit geval en de bijzondere situatie waarin [gedaagden] zich bevinden ertoe leiden dat [gedaagden] de positie van huurders dienen te behouden. Als bedoelde specifieke omstandigheden hebben te gelden het feit rond de overdracht van het restaurantbedrijf, de duur van de onderhuursituatie en – inmiddels – de duur van de huursituatie, het feit dat [gedaagden] niet over woonruimte in [woonplaats] of omgeving beschikten en de gezinssituatie van [gedaagden]
3.4
De kantonrechter acht zich bevoegd over dit geschil te oordelen nu het geschil zijn basis vindt in het al dan niet bestaan van een (onder)huurovereenkomst.
3.5
Nadat Woonkwartier bij brief d.d. 4 oktober 2016 een uittreksel uit het handelsregister heeft overgelegd, is tussen partijen niet langer in geschil dat Woonkwartier de rechtsopvolger van Stichting Woningbouw Bernardus is.
3.6
Vast staat dat [huurder] de huur met Woonkwartier per 1 februari 2016 heeft opgezegd en dus gehouden is tot ontruiming en oplevering van de woning. De vraag is of [gedaagden] zich met recht op onderhuurbescherming kunnen beroepen.
3.7
De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is omdat er sprake is van pseudo-onderverhuur. [huurder] vertrok in 2014 uit [woonplaats] omdat hij het door hem gedreven afhaalcentrum had verkocht aan [gedaagden] Volgens [gedaagden] was de afspraak, dat zij zouden gaan wonen aan het adres [adres] te [woonplaats] , onderdeel van de koopovereenkomst. De koop zou volgens hen geen doorgang hebben gevonden indien de woning niet voor hen beschikbaar was. [gedaagden] hadden hun zaak in Leerdam verkocht. De afstand Leerdam- [woonplaats] was voor hen niet dagelijks te overbruggen gelet op de bedrijfsvoering in combinatie met de gezinssituatie met twee (kleine) kinderen. Uit hetgeen is aangevoerd blijkt dat [huurder] , na de overdracht van het afhaalcentrum te [woonplaats] , een eigen zaak in Amsterdam is begonnen. Uit de overgelegde stukken blijkt verder dat [huurder] in een koopwoning te Rotterdam woont. Nergens blijkt uit dat [huurder] de intentie heeft gehad om terug te keren naar de door hem gehuurde woning te [woonplaats] . [gedaagden] hebben zich ingeschreven op een postbusadres in [woonplaats] en niet op het adres van de woning die zij bewoonden. Alhoewel [gedaagden] de huur aan de zoon van [huurder] betaalden en dus niet rechtstreeks aan Woonkwartier, maakt dit niet dat er geen sprake was van pseudo-onderhuur. Het huurbedrag wat [gedaagden] aan (de zoon van) [huurder] betaalden was immers gelijk aan het huurbedrag dat [huurder] aan Woonkwartier betaalde. Daarbij komt dat [gedaagden] zelf hebben verklaard dat zij rechtstreeks betaalden aan de leveranciers van de nutsvoorzieningen. Uit de aangevoerde feiten en omstandigheden kan niets anders worden afgeleid dan dat de bedoeling van [gedaagden] en [huurder] er in feite op was gericht, om [gedaagden] de positie van huurders te laten innemen en niet om een volledige onderhuurovereenkomst af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en lasten. Het feit dat [gedaagden] vanaf oktober 2014 bij Woonkwartier staan ingeschreven voor een huurwoning, doet aan het voorgaande niet af. [huurder] heeft de door hem gehuurde woning willen ‘doorgeven’ of overdragen aan de pseudo-onderhuurder. Dit is een vorm van ‘contractsovername’ die niet rechtsgeldig is. De wet schrijft namelijk voor dat medewerking van de verhuurder daarvoor vereist is, welke medewerking in dit geval ontbreekt. Gelet op de pseudo-onderverhuur kunnen [gedaagden] geen aanspraak maken op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW.
3.8
Voor zover [gedaagden] zich beroepen op de redelijkheid en billijkheid maakt dit het voorgaande niet anders. Gelet op de bedrijfsvoering van hun onderneming en de gezinssuatie met twee kleine kinderen, is het duidelijk dat de belangen voor [gedaagden] om over een huurwoning in [woonplaats] te beschikken, groot zijn. Echter, Woonkwartier heeft als sociale verhuurster de wettelijke taak om haar woningen op een rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die daarin zelf moeilijk kunnen voorzien. Door de handelwijze van [gedaagden] wordt het door Woonkwartier gehanteerde systeem op onaanvaardbare wijze doorkruist, hetgeen in strijd is met de belangen van Woonkwartier en die van andere woningzoekenden.
3.9
Gelet op het voorgaande, zullen de primaire vorderingen van Woonkwartier worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 1 maand na betekening van het vonnis, zodat [gedaagden] enige gelegenheid hebben om andere woonruimte te vinden.
3.1
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten.
4.De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat tussen Woonkwartier en [gedaagden] geen sprake is van voortzetting van de (onder-)huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [woonplaats] , gemeente Halderberge, aan de [adres] en dat [gedaagden] jegens Woonkwartier vanaf 1 februari 2016 zonder recht of titel deze woning bezet houden;
veroordeelt [gedaagden] om binnen 1 maand na betekening van dit vonnis voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Woonkwartier te stellen;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit geding aan de zijde van Woonkwartier gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 514,95, waaronder een bedrag van € 300,00 als salaris gemachtigde;
verklaart voorgaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.H. Goossens, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2017.