Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Locatie Breda
Cluster II Handelszaken
zaaknummer / rolnummer: C/02/332013 / HA ZA 17-410
Vonnis van 22 november 2017
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats A] ,
2.
[eiseres sub 2]
[eiseres sub 2]
wonende te [woonplaats A] ,
eisers,
advocaat: mr. D.P.M.G. van den Boom te Tilburg,
tegen
de stichting
STICHTING LEYSTROMEN,
gevestigd te Rijen,
gedaagde,
advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en Leystromen genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 september 2017 met de daarin vermelde stukken,
- het op 17 oktober 2017 door [eiser] c.s. ter griffie gedeponeerde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie gehouden op 24 oktober 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
[eiser] c.s. vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. de overeenkomst tussen [eiser] c.s. en Leystromen te vernietigen op grond van dwaling op de gronden zoals genoemd in de dagvaarding
2. Leystromen voorts te veroordelen tot voldoening aan [eiser] c.s. van
- een bedrag van € 23.791,53 in verband met de meerwaarde van de woning als gevolg van de verbouwing van de woning door [eiser] c.s.,
- een bedrag van € 14.148,05, zijnde kosten voor de transportakte,
- een bedrag van € 643,69, zijnde de kosten voor de hypotheekakte,
- een bedrag van € 2.930,00, zijnde de makelaarskosten,
althans tot een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
subsidiair:
1. de overeenkomst tussen [eiser] c.s. en Leystromen te vernietigen op grond van bedrog op de gronden zoals genoemd in de dagvaarding,
2. Leystromen voorts te veroordelen tot voldoening aan [eiser] c.s. van:
- een bedrag van € 23.791,53 in verband met de meerwaarde van de woning als gevolg van de verbouwing van de woning door [eiser] c.s.,
- een bedrag van € 14.148,05, zijnde kosten voor de transportakte,
- een bedrag van € 643,69, zijnde de kosten voor de hypotheekakte,
- een bedrag van € 2.930,00, zijnde de makelaarskosten,
althans tot een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
meer subsidiair:
1. de overeenkomst tussen [eiser] c.s. en Leystromen te ontbinden op de gronden zoals genoemd in de dagvaarding,
2. Leystromen voorts te veroordelen tot voldoening aan [eiser] c.s. van:
- een bedrag van € 23.791,53 in verband met de meerwaarde van de woning als gevolg van de verbouwing van de woning door [eiser] c.s.,
- een bedrag van € 14.148,05, zijnde kosten voor de transportakte,
- een bedrag van € 643,69, zijnde de kosten voor de hypotheekakte,
- een bedrag van € 2.930,00, zijnde de makelaarskosten,
althans tot een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
meer meer subsidiair:
1. Leystromen te veroordelen om aan [eiser] c.s. te voldoen:
- het bedrag van de waardevermindering van € 15.000,00,
- het bedrag van de teveel betaalde overdrachtsbelasting van
€ 900,00, althans een bedrag de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
€ 900,00, althans een bedrag de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
- de verbouwingskosten van € 791,53, voor zover deze de daardoor ontstane meerwaarde van de woning overtreffen,
althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
alles
met veroordeling van Leystromen om aan [eiser] c.s. te voldoen:
- de kosten voor het taxatierapport van € 450,00, althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
- de buitengerechtelijke kosten voor verhaal van € 946,42, althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
- de wettelijke rente over voornoemde bedragen te berekenen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening door Leystromen, althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
- een bedrag van € 13.000,00 ten titel van vergoeding van de materiële schade ter compensatie van de afwezigheid van het woongenot, althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
- een bedrag van € 5.000,00 ten titel van vergoeding van de psychische schade ter compensatie van de aantasting van het woongenot, althans een bedrag; de hoogte daarvan door de rechtbank in goede justitie te bepalen.
met veroordeling van Leystromen in de kosten van het geding en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis voldaan worden.
2.2.
Leystromen voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De volgende feiten staan in rechte vast:
a. [eiser] c.s. hebben op 10 augustus 2010 van de rechtsvoorganger van Leystromen (Woonstichting Leyakkers; hierna: Leyakkers) een woning gekocht staande en gelegen te [woonplaats A] aan de [adres] . De notariële levering hiervan heeft plaatsgevonden op 20 september 2010. Voorafgaand aan de koop van voormelde woning hebben [eiser] c.s. voormelde woning bezichtigd in aanwezigheid van een medewerkster van Leyakkers, te weten mevrouw [naam A] . Tijdens deze bezichtiging heeft mevrouw [naam A] onder meer mededelingen gedaan ter zake het op dat moment door Leyakkers gevoerde beleid bij beëindiging van huurovereenkomsten van huurwoningen in voormelde straat.
b. Voormelde woning maakt deel uit van een huizenblok van zes huizen. Voordat voormelde woning aan [eiser] c.s. werd verkocht werd deze door Leyakkers verhuurd. De huizen gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats A] werden ten tijde van de verkoop van de bewuste woning aan [eiser] c.s. door Leyakkers verhuurd.
c. Met ingang van 23 september 2014 is de woning gelegen aan de [adres 3] (gelegen naast de woning van [eiser] c.s.) door Leystromen verhuurd aan een nieuwe huurder die hierin thans nog woonachtig is samen met familieleden.
d. [eiser] c.s. hebben omstreeks eind augustus 2014 telefonisch bij Leystromen geklaagd ter zake de omstandigheid dat de woning gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats A] niet zou worden verkocht maar weer verhuurd zou worden.
e. Bij brief van 24 september 2014 van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] c.s. aan Leystromen is aan laatstgenoemde onder meer medegedeeld dat [eiser] c.s. zich beroepen op dwaling ter zake de in 2010 gesloten koopovereenkomst. Hierbij is tevens het voorstel gedaan om in minnelijke onderhandeling te treden.
f. Bij brief van 29 oktober 2014 is door de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] c.s. aan Leystromen onder meer bericht dat het door [eiser] c.s. gedane beroep op dwaling wordt gehandhaafd, waarbij Leystromen is gesommeerd om het door [eiser] c.s. gesteld geleden nadeel, te weten waardevermindering van de woning, op te heffen.
g. Leystromen heeft bij brief van 30 september 2014 betwist dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van [eiser] c.s. onder invloed van dwaling zou zijn gesloten, zodat volgens Leystromen geen reden bestaat om [eiser] c.s. in de door hen gewenste zin tegemoet te komen. Dit standpunt is door Leystromen gehandhaafd bij brief van 19 november 2014.
h. Tussen partijen is een geschil ontstaan omtrent de vraag of tijdens de bezichtiging door [eiser] c.s. van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats A] van de zijde van Leystromen rechtens afdwingbare toezeggingen zijn gedaan waaraan [eiser] c.s. thans rechten kunnen ontlenen.
i. Bij brieven van 23 mei 2016 en 22 september 2016 is namens [eiser] c.s. het eerder door hen ingenomen standpunt ter zake dwaling herhaald en aangevuld met een beroep op non-conformiteit en partiële ontbinding van de betreffende koopovereenkomst. Hierbij is Leystromen onder meer gesommeerd om het standpunt van [eiser] c.s. te bevestigen.
j. Leystromen heeft [eiser] c.s. medegedeeld dat zij naar aanleiding van de inhoud van de brieven van [eiser] c.s. geen aanleiding ziet haar eerder ingenomen standpunt te wijzigen.
3.2.
De vorderingen van [eiser] c.s. zijn primair gebaseerd op dwaling en subsidiair op bedrog. Meer subsidiair zijn de vorderingen van [eiser] c.s. gebaseerd op een
tekortkoming van Leystromen in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen, reden dat [eiser] c.s. verzoeken om de bewuste koopovereenkomst te vernietigen c.q. te ontbinden. Uiterst subsidiair zijn de vorderingen van [eiser] c.s. jegens Leystromen gebaseerd op onrechtmatige daad. Op voormelde grondslagen voeren [eiser] c.s. aan dat mevrouw [naam A] namens Leystromen (in 2010 namens Leyakkers) een onvoorwaardelijke toezegging heeft gedaan dat alle woningen ná beëindiging van de huurcontracten in de bewuste door [eiser] c.s. bewoonde straat zouden worden verkocht, welke toezegging zij niet is nagekomen. In dit verband voeren [eiser] c.s. aan dat Leystromen haar mededelingsplicht heeft geschonden omdat mevrouw [naam A] in 2010 wist, dan wel behoorde of kon weten dat de door haar gedane toezegging van zwaarwegend belang was voor [eiser] c.s. bij de aankoop van hun woning. Volgens [eiser] c.s. heeft mevrouw [naam A] hen daarnaast in 2010 ten onrechte niet geïnformeerd over de toekomstige fusie van Leyakkers met Woonstichting Stromenland terwijl deze effect heeft op het te voeren beleid van Leystromen. [eiser] c.s. betogen verder dat zij de bewuste koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij wel een juiste voorstelling van zaken hadden gehad, zodat sprake is van dwaling welke aan Leystromen is te wijten, dan wel van bedrog. Ter zake het gestelde bedrog voeren [eiser] c.s. aan dat de bewuste toezegging door mevrouw [naam A] als nadrukkelijk verkoopargument is gebruikt, waarbij zij opzettelijk verzwegen heeft dat er een fusie op handen die gevolgen zou hebben voor het door Leystromen te voeren beleid. Om voormelde redenen vorderen [eiser] c.s. om de bewuste koopovereenkomst te vernietigen. Op grond van voormelde omstandig-heden is volgens [eiser] c.s. tevens sprake van een tekortkoming of onrechtmatige daad van Leystromen, reden dat zij schadevergoeding vorderen.
3.3.
Leystromen heeft, onder verwijzing naar jurisprudentie, als meest verstrekkend verweer een beroep gedaan op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW Pro van de vorderingen van [eiser] c.s., inhoudende dat de in voormeld artikel genoemde verjaringstermijn is verstreken zodat de op diverse grondslagen gebaseerde vorderingen van [eiser] c.s. zijn verjaard.
3.4.
De rechtbank oordeelt hierbij de verweren van Leystromen betrekkend, als volgt. Artikel 7:23 lid 1 BW Pro bepaalt dat de koper geen beroep meer kan doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Artikel 7:23 lid 2 BW Pro bepaalt vervolgens dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving, verjaren. Gezien de hierna weergegeven jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat voormelde verjaringsregel alle vorderingen en verweren betreft ter zake van de tekortkoming. Dit betekent dat aldus dat het verstrijken van de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW Pro eveneens leidt tot het verval van de vordering van [eiser] c.s. op grond van dwaling, onrechtmatige daad én de vorderingen uit hoofde van een (toerekenbare) tekortkoming van feitelijke aard, zoals ontbinding en schade-vergoeding. Dit volgt uit de arresten van de Hoge Raad van 21 april 2006, ECLI:NL:HR: 2006:AW2582 ( [eiser/gedaagde 1] ) en HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617 ( [eiser/gedaagde 2] ) en HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733 ( [eiser/gedaagde 3] ).
3.5.
In dit verband verwijst de rechtbank voorts naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 12 april 2016: ECLI:NL:GHARL:2016:2891. Hierin is - onder verwijzing naar de Parlementaire geschiedenis van Boek 7 BW - overwogen dat uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om in het kader van de koopovereenkomst bij samenloop van acties (zoals ontbinding wegens wanprestatie, schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen en vernietiging wegens een wilsgebrek) zoveel mogelijk te voorkómen dat verschillende verjaringsregimes zouden gelden omdat het ongewenst werd geacht dat de koper voor wie de ene rechtsvordering niet meer open staat, nog wel voor de andere rechtsvordering zou kunnen kiezen. Met de gemaakte keuze voor een zeer ruim geformuleerd artikel 7:23 lid 2 BW Pro heeft de wetgever ervoor willen zorgen dat een bepaald feitencomplex dat door een koper ten grondslag kan worden gelegd aan de stelling dat het geleverde non-conform is, ongeacht de insteek van diens vordering, onder een eenduidig verjaringsregime valt. Het hof overweegt verder dat voor de verjaring van de rechtsvordering niet van belang is of daadwerkelijk de stelling wordt ingenomen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt of dat gekozen wordt voor een vordering gegrond op de stelling dat geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen.
3.6.
Van doorslaggevende betekenis voor de toepasselijkheid van de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW Pro is aldus of op basis van de feitelijke grondslag gekozen had kunnen worden voor een vordering gegrond op de stelling dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Hierbij heeft het hof in voormeld arrest geoordeeld dat gezien de kenbare wens van de wetgever voor één verjaringssysteem bij samenloop van acties geen rechtsystematisch verschil bestaat tussen een vernietigingsactie op grond van dwaling en op grond van bedrog omdat beide wilsgebreken zowel de stelling kunnen rechtvaardigen dat de koop (zonder wilsgebrek) niet (op dezelfde wijze) zou zijn gesloten, als de stelling dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Hierbij wordt benadrukt dat juist met het oog op de genoemde samenloop de wetgever ervoor gekozen heeft om alle rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, gelijkelijk te laten verjaren. Hoewel de Hoge Raad zich ter zake de rechtsgrond bedrog in combinatie met voormelde verjaringsregel nog niet heeft uitgesproken, ziet de rechtbank in het licht van de ratio van de wetgever geen aanleiding af te wijken van het door het hof gegeven oordeel.
3.7.
Nu tussen partijen niet in geschil is dat [eiser] c.s. eerst omstreeks eind augustus 2014 mondeling bij Leystromen hebben geklaagd dat laatstgenoemde niet zou overgaan tot verkoop van de woning gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats A] , geldt dat de verjaringstermijn van twee jaar ex artikel 7:23 lid 2 BW Pro omstreeks eind augustus 2014 is aangevangen, zoals Leystromen ook onweersproken stelt. Uit de stellingname van [eiser] c.s. volgt geenszins dat zij - of dat namens hen - deze termijn (tijdig) is gestuit in de zin van artikel 3:317 BW Pro. Bij gebreke van enig standpunt van [eiser] c.s. ter zake hiervan neemt de rechtbank derhalve als vaststaand aan dat de verjaringstermijn omstreeks eind augustus 2016 ongebruikt is verstreken; dat wil zeggen lang vóór het instellen van de onderhavige vordering (de betekening van de dagvaarding dateert van 9 juni 2017). Gelet op de hiervoor weergegeven wens van de wetgever voor één verjaringssysteem geldt aldus dat alle onderhavige vorderingen van [eiser] c.s. zijn verjaard. Aan dit oordeel doet derhalve niet af dat [eiser] c.s. niet langer een beroep doen op non-conformiteit, noch dat Leystromen ter zake de op onrechtmatige daad en wanprestatie gegronde vorderingen geen beroep hebben gedaan op verjaring. Gelet op de conclusie dat de vorderingen van [eiser] c.s. zijn verjaard, wordt niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling en bespreking van de door partijen ingenomen stellingen en verweren.
3.8.
Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen van [eiser] c.s. dienen te worden afgewezen.
3.9.
[eiser] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, welke kosten aan de zijde van Leystromen tot op heden worden begroot op een bedrag van € 904,-- aan salaris advocaat (2 x tarief II (onbepaalde waarde) ad € 452,--) en
€ 1.924,-- aan griffierecht, in totaal aldus € 2.828,--.
€ 1.924,-- aan griffierecht, in totaal aldus € 2.828,--.
De verzochte nakosten en uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis zullen - als inhoudelijk onbetwist - worden toegewezen als hierna in het dictum vermeld.
4.De beslissing
De rechtbank:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van Leystromen worden begroot op een bedrag van € 2.828,00 te vermeerderen met nakosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen - onder de voorwaarde dat [eiser] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden - met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening.
4.3.
verklaart de (proces)kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 22 november 2017.