ECLI:NL:RBZWB:2017:8781

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak-/rolnummer: 6023583 CV EXPL 17-3496

vonnis van 4 oktober 2017

inzake

[eiseres] ,

gevestigd te [woonplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Spijkenisse,

tegen

[gedaagde] ,

gevestigd te [woonplaats] en kantoorhoudende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: EMC (Van Engelen Management Consultants B.V.).

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis van 19 juli 2017 met de daarin genoemde stukken;

de door gedaagde op 11 augustus 2017 in het geding gebrachte gegevensdrager met geluidsopname;

de akte overlegging stukken ter voorbereiding comparitie van 16 augustus 2017 met producties van de gemachtigde van eiseres;

e brief van de gemachtigde van eiseres van 23 augustus 2017 met één productie;

de aantekeningen van de griffier van de comparitie na antwoord, gehouden op 23 augustus 2017.

1.2

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten

In februari 2006 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen eiseres en [naam 1] met betrekking tot de “winkelruimte voor onbemande wasserette” aan de [adres] (hierna: de huurovereenkomst).

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 16 maart 2006 en lopende tot en met 15 maart 2011. In deze huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van deze periode de overeenkomst wordt voortgezet voor een periode van vijf jaar en vervolgens voor aansluitende perioden van telkens een jaar.

In artikel 4.9 van de huurovereenkomst is het volgende vermeld:

“Met het oog op de datum van ingang van de huur, heeft de eerste betaling van de huurder betrekking op de periode van 16 maart 2006 tot en met 31 maart 2006 (…)”

In artikel 4.10 van de huurovereenkomst is het volgende vermeld:

“De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking hebben volledig zijn voldaan.”

Op 9 december 2009 zijn [naam 1] , vertegenwoordigd door de heer

[naam 3] , eiseres en gedaagde met elkaar overeengekomen dat gedaagde met ingang van 1 januari 2010 in de rechten en verplichtingen van [naam 1] uit de huurovereenkomst treedt.

De aandelen van gedaagde zijn op enig moment na 2013 door [naam 2] (hierna: [naam 2] ), overgenomen van [naam 3] .

In oktober of november 2015 heeft tussen [naam 2] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ) namens eiseres, overleg plaatsgevonden met betrekking tot de toen geldende huurprijs van € 1.089,00 inclusief 21% btw per maand. Gedaagde heeft kenbaar gemaakt de huurprijs niet meer op te kunnen brengen.

In een e-mail van 18 januari 2016 van [naam 4] aan [naam 2] is het volgende vermeld:

“(…) Zoals vorige week met u besproken zet ik hierbij op een rij onder welke voorwaarden wij de huur willen voortzetten van bovengenoemd pand:

Variant 1:

-
roz model huurovereenkomst

-
looptijd 1 jaar, telkens te verlengen met 1 jaar

-
opzegtermijn 6 maanden

-
huidige waarborgsom/bankgarantie blijft gehandhaafd

-
aanvangshuurprijs € 650,- per maand ex btw

-
eerste recht van koop.

Variant 2: (…)”

i. Op 16 februari 2016 heeft tussen [naam 4] en [naam 2] een telefoongesprek plaatsgevonden. Tijdens het telefoongesprek is onder meer het volgende besproken:

“ [naam 2] : (…) voor de rest heeft u opgeschreven dat u ons 2 opties geven. (…) Ik had aangegeven dat wij behoorlijk in de problemen zitten en ik had gevraagd of het 600 euro kan. U heeft opgeschreven 650 euro. Of dat 600 zou kunnen dat zou heel fijn zijn voor ons voorlopig. [naam 4] : Oké en dan zal ik daarop reageren als ik u nieuwe stukken stuur met die koop optie. (…) [naam 4] : Ik zal even kijken of ik dat zo kan aanpassen en dan reageer ik gelijk nog op het verzoek over die huurprijs. (…) [naam 4] : Ja, ik ga daarmee aan de slag, dan zal ik u meteen antwoorden op uw vragen over de huurprijs. (…) [naam 2] : Komt in orde ik wacht op uw email (…)”

Eiseres is na het telefoongesprek van 16 februari 2016 niet meer bij gedaagde teruggekomen op de huurprijs.

Eiseres heeft gedaagde op 9 maart 2017, 20 maart 2017, 29 maart 2017 en 13 april 2017 gesommeerd achterstallige huurtermijnen te voldoen.

In een e-mail van 23 maart 2017 van J. [naam 5] namens gedaagde aan de gemachtigde van eiseres, is het volgende vermeld.

“(…)


Eerst recentelijk kreeg cliënt van verhuurder te horen dat er sprake was van een huurachterstand; cliënt heeft meteen contact opgenomen met verhuurder (zie mailwisseling tussen partijen op 22 en 24 februari 2017).


Op 9 maart 2017 een brief van de deurwaarder met een overzicht waar cliënt niet goed wijs uit kan. Op 20 maart 2017 volgende herinnering van de deurwaarder.


Zover cliënt heeft kunnen nagaan, wordt voldaan aan de tussen huurder en verhuurder gemaakte afspraken en is de nieuwe overeengekomen huurprijs per maart 2016 tot op de dag van vandaag netjes voldaan. (…)”

Gedaagde is niet tot betaling overgegaan van de door eiseres in de sommaties genoemde bedragen.

3.Het geschil

3.1

Eiseres vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte staande en gelegen te [adres] , met veroordeling van gedaagde om binnen drie dagen na betekening deze bedrijfsruimte te ontruimen;

veroordeling van gedaagde om aan eiseres te betalen primair een bedrag van € 8.336,43 (bestaande uit € 7.439,12 wegens huurachterstand tot en met mei 2017, € 219,93 aan rente en € 677,38 aan incassokosten) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 7.439,12 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling en subsidiair een bedrag van € 7.731,43, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 6.834,12 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling;

gedaagde te veroordelen om aan eiseres te betalen een bedrag van primair € 1.089,00 en subsidiair € 786,50 voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 juni 2017 zolang gedaagde in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele;

veroordeling van gedaagde in de proceskosten van eiseres.

3.2

Eiseres legt aan haar primaire vorderingen ten grondslag dat zij aanspraak kan maken op een huurprijs van € 1.089,00 inclusief btw per maand. Haar subsidiaire vorderingen baseert eiseres op een huurprijs van € 786,50 inclusief btw per maand. De huurachterstand is volgens eiseres in beide gevallen zodanig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3

Gedaagde erkent dat een huurachterstand van drie maanden (december 2015 en januari en februari 2016) is ontstaan maar voert - kort gezegd - het volgende verweer.

Eiseres heeft pas op de datum van de comparitie na antwoord kenbaar gemaakt dat haar vordering deels zou bestaan uit achterstallige huur over 2012 en 2013. Dat is nooit eerder benoemd. Gedaagde betwist de vordering ter zake van huur over 2012 en 2013.
Met eiseres is een huurprijs van € 650,00 exclusief 21% btw overeengekomen.
Er is géén sprake van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt. Eiseres heeft pas bijna een jaar na het ontstaan van de huurachterstand aan de bel getrokken over achterstallige huurpenningen. Gedaagde heeft - in afwachting van ontvangst van facturen en het treffen van een betalingsregeling - bepaalde huurtermijnen nog niet betaald. Bij betaling zonder ontvangst van facturen zou btw voorgefinancierd moeten worden door gedaagde.
Er is onnodig gedagvaard. Partijen waren per e-mail nog in overleg over de hoogte van de vordering.

4.De beoordeling

4.1

De hoogte van de vordering

De kantonrechter overweegt vooropgesteld dat, voor zover het overzicht van de actuele huurachterstand per 23 augustus 2017 is bedoeld als eiswijziging, er geen sprake is geweest van een aanduiding zoals artikel 130 Rv vereist. In deze procedure zal dan ook uitgegaan worden van de eis bij dagvaarding.

4.2

Kern van het geschil

Partijen twisten over het antwoord op de vragen welke huurprijs is overeengekomen, hoe hoog de huurachterstand is en of sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.3

De overeengekomen huurprijs

4.3.1

Bij de vraag of en zo ja vanaf welke datum partijen een nieuwe huurprijs overeen zijn gekomen, overweegt de kantonrechter dat tussen partijen vast staat dat in oktober/november 2015 op initiatief van gedaagde is gesproken over de huurprijs. Gedaagde heeft daarbij aan eiseres kenbaar gemaakt dat de huurprijs van € 1.089,00 inclusief btw niet meer door haar is op te brengen. Vast staat ook dat eiseres vervolgens in haar e-mail van 18 januari 2016 aan gedaagde twee opties heeft geboden voor voortzetting van de huurovereenkomst, waaronder de optie waarbij een huurprijs van € 650,00 exclusief btw per maand zou gaan gelden. Tijdens een telefoongesprek op 16 februari 2016 heeft [naam 2] namens gedaagde aan eiseres gevraagd of de huurprijs van € 650,00 verlaagd zou kunnen worden naar € 600,00. Eiseres heeft, gezien de in onderdeel 2.i. van dit vonnis uitgeschreven tekst van dit telefoongesprek, meermaals toegezegd daar over na te zullen denken. Toen gedaagde géén reactie ontving op het verzoek van [naam 2] om een huurprijs van € 600,00, is zij maandelijks het bedrag van € 650,00 (vermeerderd met btw) gaan betalen. Door uitvoering te geven aan het aanbod van eiseres om de huurovereenkomst voort te zetten tegen betaling van een huurprijs van € 650,00 exclusief btw per maand, heeft gedaagde, mede gezien de inhoud van het telefoongesprek van 16 februari 2016, naar het oordeel van de kantonrechter dit aanbod van eiseres aanvaard.

4.3.2

Eiseres heeft nog aangevoerd, dat gedaagde haar aanbod tot het aangaan van een lagere huurprijs tijdig had moeten accepteren en dat zij als voorwaarde heeft gesteld dat de huurachterstand moest worden ingelost. Aan die beide voorwaarden is, aldus eiseres, niet voldaan, zodat de huurovereenkomst volgens haar vanaf 16 maart 2016 is voortgezet onder gelijkblijvende voorwaarden. Gedaagde heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de door eiseres genoemde voorwaarden zijn gesteld. Zij verwijst daarvoor naar de e-mail van eiseres van 18 januari 2016 en het telefoongesprek van 16 februari 2016. Op grond van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de stelplicht en zo nodig de bewijslast hiervan. De stelplicht brengt mee dat eiseres alle feiten moet stellen die benodigd zijn voor het intreden van het door haar beoogde rechtsgevolg. Tevens zullen die stellingen voldoende geconcretiseerd moeten worden.

Niet gesteld of gebleken is wanneer de door eiseres gestelde voorwaarden zijn overeengekomen of benoemd. In de e-mail, noch in de uitgeschreven tekst van het telefoongesprek, wordt gesproken over een uiterlijke aanvaardingstermijn van het aanbod of de voorwaarde dat de huurachterstand ingelost moest zijn. Tegenover de gemotiveerde betwisting door gedaagde heeft eiseres haar stelling dat de door haar genoemde voorwaarden zijn overeengekomen dan ook onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat de kantonrechter er in rechte vanuit gaat dat deze voorwaarden niet zijn gesteld. Door het accepteren van het aanbod van eiseres is dan ook een huurprijs van € 650,00 exclusief btw (€ 786,50 inclusief btw) gaan gelden. Daarbij betrekt de kantonrechter ten slotte nog dat eiseres wist dat gedaagde het bedrag van € 1.089,00 inclusief btw niet meer kon opbrengen en dus niet instemde met voortzetting van de overeenkomst tegen die hogere huurprijs.

4.4.3

De kantonrechter ziet geen aanleiding om als ingangsdatum van deze nieuwe huurprijs uit te gaan van een eerdere datum dan 16 maart 2016 als overeengekomen verlengingsdatum van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft nog aangevoerd dat hij hoopte dat meteen, vanaf het moment dat is gesproken over een lagere huurprijs, deze nieuwe huurprijs zou gaan gelden. Daarmee is niet gesteld dat is afgesproken dat al vanaf november 2015 een lagere huurprijs dan € 1.089,00 inclusief btw zou gaan gelden. Tot 16 maart 2016 was gedaagde dan ook € 1.089,00 inclusief btw per maand aan huur verschuldigd.

4.4

De hoogte van de huurachterstand

4.4.1

Eiseres heeft tijdens de zitting aangevoerd dat voor de hoogte van de huurachterstand moet worden uitgegaan van het door haar op 23 augustus 2017 overgelegde overzicht. Volgens dit overzicht zijn zes maanden onbetaald gebleven, waaronder de maanden maart 2012 en maart 2013.

4.4.2

Gedaagde heeft de achterstand wat betreft de maanden in 2012 en 2013 bij gebrek aan wetenschap betwist. De kantonrechter overweegt dat niet is gesteld of gebleken dat eiseres vóór 23 augustus 2017 kenbaar heeft gemaakt dat sprake was van een huurachterstand uit 2012 en 2013. Dat had van eiseres verwacht mogen worden, aangezien deze gestelde huurachterstand bij eiseres al jarenlang bekend zou moeten zijn. Daarbij komt dat eiseres in de toerekening van betalingen ook niet heeft gehandeld alsof er al een eerdere huurachterstand was. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de ontvangen betalingen steeds zijn afgeboekt op de oudste schuld. Na 2013 ontvangen betalingen blijken echter te zijn afgeboekt op verschuldigde huurpenningen vanaf december 2015 en niet op de termijnen maart 2012 en maart 2013. Dat al in 2012/2013 een huurachterstand is ontstaan, komt dan ook “uit de lucht vallen”. Het had, gezien het bovenstaande en gelet op het verweer van gedaagde bij conclusie van antwoord dat slechts sprake is van drie maanden huurachterstand, op de weg van eiseres gelegen om haar stelling dat in maart 2012 en maart 2013 door gedaagde geen huur is betaald, verder feitelijk of met stukken te onderbouwen. Eiseres heeft dat echter nagelaten en de door eiseres overgelegde overzichten zijn onduidelijk en niet eenduidig. Eiseres heeft ook niet verklaard waarom pas op 23 augustus 2017 voor het eerst door haar aan gedaagde kenbaar is gemaakt dat de vordering deels ziet op in 2012 en 2013 onbetaald gelaten huur en heeft ook geen verklaring gegeven voor het niet consequent afboeken van betalingen op de oudste schuld. Eiseres heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in maart 2012 en 2013 een huurachterstand is ontstaan. Voor zover de vordering van eiseres ziet op onbetaald gelaten huur over de maanden maart 2012 en maart 2013 zal deze daarom worden afgewezen.

4.4.3

Eiseres heeft gesteld dat - naast de onbetaald gelaten huur over 2012 en 2013 - sprake is van een huurachterstand van vier maanden. Gedaagde heeft aangevoerd dat slechts sprake is van een huurachterstand van drie maanden, namelijk over de maanden december 2015 en januari en februari 2016 en dat zij vanaf maart 2016 maandelijks € 786,50 is gaan betalen. De kantonrechter overweegt dat eiseres tijdens de zitting heeft bevestigd dat gedaagde vanaf maart 2016 maandelijks € 786,50 betaalt en dat die maandelijkse betaling steeds is voortgezet en ook in de maand van de zitting, augustus 2017, is ontvangen. Dat gedaagde voorafgaand aan maart 2016 over een langere periode dan drie maanden geen huur zou hebben betaald heeft eiseres onvoldoende gesteld en onderbouwd. Eiseres is er namelijk ook ter zitting niet in geslaagd inzichtelijk te maken hoe zij de betalingen van gedaagde heeft verwerkt en hoe de verschillen tussen de door haar in de procedure gebrachte overzichten verklaard kunnen worden. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de stelling van gedaagde, zodat uit wordt gegaan van een huurachterstand van drie maanden over de maanden december 2015 en januari en februari 2016, zijnde een huurachterstand van drie maal € 1.089,00 inclusief btw.

4.4.4

Daarnaast heeft gedaagde met haar betaling van € 786,50 inclusief btw over de maand maart 2016, voor die maand een te laag bedrag aan huur betaald. Die nieuwe huurprijs geldt, gezien wat hiervoor is overwogen, immers pas met ingang van 16 maart 2016. Rekening houdend met artikel 4.9 en 4.10 van de huurovereenkomst had gedaagde over de maand maart 2016 uiterlijk op 1 maart 2016 een bedrag moeten betalen van € 937,75 inclusief btw (bestaande uit € 544,50 over de eerste helft van maart 2016 en € 393,25 over de tweede helft van maart 2016). Over de maand maart 2016 is gedaagde dus nog een betaling verschuldigd van € 151,25 inclusief btw. Samengevat betekent dit dat gedaagde zal worden veroordeeld tot betaling van € 3.418,25 inclusief btw wegens huurachterstand (drie maal € 1.089,00 plus het verschil tussen het verschuldigde en het betaalde bedrag over de maand maart 2016).

4.5

Ontbinding van de huurovereenkomst

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurovereenkomst geeft partijen doorlopende verplichtingen. De huurprijs is op grond van de huurovereenkomst verschuldigd als tegenprestatie voor het door eiseres ter beschikking stellen van het gehuurde. Het gehuurde is conform de huurovereenkomst aan gedaagde ter beschikking gesteld. Gedaagde had de huurprijs daartegenover tijdig moeten voldoen. Door de huurprijs niet te betalen is een tekortkoming ontstaan in de nakoming van de huurovereenkomst die niet ongedaan gemaakt kan worden. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (een huurachterstand van ruim drie maanden) de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De door gedaagde genoemde omstandigheden waaronder de huurachterstand is ontstaan en in stand is gebleven (het niet eerder rappelleren door eiseres, het niet ingaan door eiseres op het verzoek om een betalingsregeling te treffen en het niet verzenden van facturen door eiseres) vormen geen reden om te oordelen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gedaagde had voorafgaand aan de dagvaarding ten minste een begin moeten maken met de aflossing van de ook door haar erkende huurachterstand en had die aflossing niet afhankelijk moeten maken van de bereidheid van eiseres om een betalingsregeling te treffen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden toegewezen.

4.6

Ontruiming van het gehuurde

De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal in plaats van binnen de gevorderde termijn van drie dagen worden toegewezen binnen de gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.7

Huur/schadevergoeding

Zoals hiervoor is overwogen, zal wegens huurachterstand een bedrag van € 3.418,25 inclusief btw worden toegewezen. Aangezien eiseres heeft bevestigd dat gedaagde vanaf maart 2016 zonder onderbreking tot en met augustus 2017 maandelijks € 786,50 heeft betaald, zal gedaagde niet zoals gevorderd met ingang van 1 juni 2017, maar met ingang van 1 september 2017 worden veroordeeld om tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst een maandelijks huurbedrag van € 786,50 inclusief btw te betalen. Voor de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal gedaagde ten titel van schadevergoeding worden veroordeeld tot een maandelijkse betaling van € 786,50 inclusief btw.

4.8

Buitengerechtelijke incassokosten

Eiseres vordert een bedrag van € 677,38 exclusief btw aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft onweersproken gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, zodat een bedrag voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is. Toegewezen zal worden het bij de toe te wijzen hoofdsom conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbare bedrag van € 466,83 exclusief btw.

4.9

Rente

Omdat door eiseres niet is gesteld wanneer het verzuim ten aanzien van het aan hoofdsom toe te wijzen bedrag is ingetreden, zal de kantonrechter de wettelijke handelsrente toewijzen vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling.

4.1

Proceskosten

Gedaagde zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Bij het berekenen van de proceskosten wordt rekening gehouden met het feit dat een deel van de vordering van eiseres zal worden afgewezen. De proceskosten aan de zijde van eiseres worden tot en met vandaag vastgesteld op € 955,21, waarvan

€ 85,21 aan dagvaardingskosten, € 470,00 aan griffierecht en € 400,00 (2 punten x € 200,00 per punt) aan salaris voor de gemachtigde van eiseres.

5.De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [adres] ;
veroordeelt gedaagde om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen:

een bedrag van € 3.885,08 (bestaande uit € 3.418,25 inclusief btw wegens huurachterstand tot en met augustus 2017 en € 466,83 exclusief btw wegens buitengerechtelijke incassokosten) vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 3.418,25 vanaf 23 mei 2017 tot aan de dag van de volledige betaling;
een bedrag van € 786,50 inclusief btw aan huur, dan wel schadevergoeding, voor iedere ingegane maand vanaf 1 september 2017 dat gedaagde het gehuurde in gebruik houdt;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot en met vandaag vastgesteld op € 955,21;
verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Hindriks en is in het openbaar uitgesproken op

4 oktober 2017.