Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 6549763 VV EXPL 17-101
vonnis in kort geding d.d. 10 januari 2018
inzake
[eiser],
wonende te [adres 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.R. Chel, advocaat te Oosterhout,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres 2] ,
gedaagde,
gedeeltelijk kosteloos procederende middels een toevoeging onder nummer: 1ID4138,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens, advocaat te Breda.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding met producties;
b. de brief zijdens [gedaagde] met producties 1 t/m 4;
c. de brief zijdens [gedaagde] met productie 5;
d. de brief zijdens [eiser] met twee producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 december 2017. Ter zitting waren aanwezig [eiser] , bijgestaan door mr. Chel voornoemd, alsmede mr. Gobbens voornoemd, namens [gedaagde] . Beide gemachtigden hebben ter gelegenheid van de zitting hun pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
2.Het geschil
2.1
[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen de woning, staande en gelegen te [adres 2] (verder te noemen: het gehuurde), te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] aan het voorgaande niet voldoet, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid zijdens [eiser] , dan wel afwijzing van zijn vordering, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten.
3.De beoordeling
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen het volgende vast:
- op 27 november 2016 is tussen de heer en mevrouw [naam] (verder te noemen: [naam] ) en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde;
- [eiser] heeft op 18 juli 2017 een koopovereenkomst gesloten met [naam] met betrekking tot het gehuurde;
- op enig moment na tekening van de koopovereenkomst berichten [naam] aan [gedaagde] dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst na 31 december 2017 niet zal worden verlengd door [eiser] ;
- op 25 juli 2017 reageert [gedaagde] , mede namens haar vader, dat zij geschrokken is van de mededeling van [naam] en dat zij het maximale zal doen, binnen de wettelijke mogelijkheden, om in het gehuurde te kunnen blijven;
- [eiser] heeft bij brief van 28 juli 2017 aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd na 31 december 2017. Per brief van 20 augustus 2017 herhaalt [eiser] deze mededeling;
- bij brief van 28 september 2017 zegt [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] op per 1 januari 2018;
- op 14 november 2017 bericht [gedaagde] aan [eiser] dat zij en haar onderhuurders niet akkoord gaan met de opzegging;
- op 6 december 2017 heeft [eiser] nogmaals aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2018.
3.2
Gelet op de hoeveelheid geschilpunten in deze zaak zal de kantonrechter ieder geschilpunt afzonderlijk behandelen, waarbij tevens de standpunten van partijen worden behandeld.
Spoedeisend belang:
3.3
In deze procedure dient te worden beoordeeld of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat een gelijkluidende vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
3.4
[eiser] voert ter onderbouwing van het door hem gestelde spoedeisend belang aan dat hij het gehuurde heeft gekocht om daar zelf in te gaan wonen. Hij heeft inmiddels al afspraken gemaakt met diverse leveranciers. Eind januari 2018 wordt de nieuwe badkamer geleverd en geïnstalleerd en medio februari 2018 wordt de nieuwe keuken geleverd en geïnstalleerd.
3.5
[gedaagde] voert aan dat bij de onderhavige beoordeling naar de belangen van beide partijen moet worden gekeken. Aan de zijde van [gedaagde] speelt dat een eventuele ontruiming een aantasting is in haar woonrecht, zoals is opgenomen in artikel 8 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Dit is een vitaal recht. Een eventuele aantasting daarvan dient evenredig te zijn aan het beoogde doel van die aantasting. Bovendien is het een ingrijpende maatregel, die veelal onomkeerbaar is. Er moet dan ook terughoudendheid worden betracht om een dergelijke vordering in kort geding te behandelen. Daar komt nog bij dat [gedaagde] een woning dichtbij haar opleidingsplaats nodig heeft. Tot slot leidt de ontruiming van [gedaagde] niet tot het door [eiser] beoogde doel, nu hij op dat moment wordt geconfronteerd met de onderhuurster van [gedaagde] , die overigens hetzelfde woon- en studiebelang heeft bij de woning als [gedaagde] . Aan de zijde van [eiser] is voorts geen sprake van spoedeisend belang bij de vordering. Er wordt immers niet onderbouwd met stukken dat de levering van de badkamer en de keuken gaat plaatsvinden eind januari en medio februari. Bovendien kunnen deze ook worden geleverd en geïnstalleerd op het moment dat [gedaagde] in het gehuurde verblijft. [eiser] heeft vervolgens niet onderbouwd dat hij niet thuis kan blijven wonen als [gedaagde] in het gehuurde blijft wonen. Tot slot leidt [eiser] ook geen financieel nadeel, nu iedere maand tijdig en volledig aan de huurverplichtingen wordt voldaan.
3.6
De kantonrechter overweegt dat, indien het standpunt van [eiser] wordt gevolgd, [gedaagde] vanaf 1 januari 2018 zonder recht of titel verblijft in het gehuurde en daarmee [eiser] in zijn eigendomsrecht schaadt, waarbij te gelden heeft dat het eigendomsrecht ex artikel 5:1 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Het voorgaande is, naar het oordeel van de kantonrechter, in beginsel voldoende, rekening houdende met de belangen aan de zijde van [gedaagde] , om spoedeisend belang zijdens [eiser] aan te nemen.
3.7
De stelling zijdens [gedaagde] , dat [eiser] het beoogde doel van deze procedure niet bereikt door enkel [gedaagde] te ontruimen omdat hij dan wordt geconfronteerd met haar onderhuurster, kan niet tot een ander oordeel leiden. [eiser] kan deze procedure immers zien als een eerste stap naar zijn beoogde doel en vervolgens (eerst) in overleg treden met de onderhuurster.
3.8
Tot slot overweegt de kantonrechter met betrekking tot het spoedeisend belang dat partijen over en weer elkaar beschuldigen van “stil zitten” en vervolgens stellen dat de gevolgen van deze procedure dientengevolge voor rekening en risico van de tegenpartij dienen te komen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het voorgaande echter niet van belang voor de beoordeling van dit geschil. Immers, [eiser] is in de veronderstelling dat hij tijdig heeft opgezegd, dan wel het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd, en de huurovereenkomst tussen partijen thans is geëindigd. [gedaagde] is van mening dat niet is voldaan aan de daarvoor geldende vereisten en er, hoe dan ook, sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat van beide partijen niet te verwachten valt dat zij stappen ondernemen tot het moment dat daadwerkelijk zou moeten worden ontruimd.
3.9
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de zaak inhoudelijk zal behandelen.
Kwalificatie van de huurovereenkomst:
3.1
Partijen zijn vervolgens in geschil over de uitleg van de overeenkomst. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst als een overeenkomst voor bepaalde tijd van één jaar dient te worden gekwalificeerd en [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd met een minimumduur van één jaar. Voor de beoordeling van dit geschil is het voorgaande echter niet van belang, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.
Overeenkomst van onbepaalde tijd:
3.11
Indien sprake is van een overeenkomst van onbepaalde tijd (al dan niet met een minimumduur) dient de overeenkomst op grond van artikel 7:271 lid Pro 2, 3, 4 en 5 BW te worden opgezegd. Aan een aantal van de in voornoemde leden genoemde vereisten is door [eiser] voldaan. Echter, tussen partijen staat vast dat [eiser] geen grond heeft genoemd voor de opzegging in zijn brieven. Het voorgaande betekent dat de opzegging ex artikel 7:271 lid 4 BW Pro nietig is. Bovendien zou de enkele door hem aan te voeren grond voor opzegging kunnen zijn het eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro). Artikel 7:274 lid 5 sub b BW Pro bepaalt echter dat [eiser] , als rechtsopvolger van [naam] , geen beroep toekomt op deze opzeggingsgrond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van [gedaagde] is gebracht. Voor zover de oproeping niet nietig zou zijn geweest, zou de opzegging van de huurovereenkomst op deze grond ook al niet kunnen slagen. Het voorgaande betekent dat [eiser] geen beroep op conversie ex artikel 7:271 lid 6 BW Pro toekomt.
Overeenkomst van bepaalde tijd:
3.12
Indien sprake is van een overeenkomst van bepaalde tijd geldt het volgende. In artikel 7:271 lid 1 BW Pro is sinds 1 juli 2016 opgenomen dat artikel 7:228 lid 1 BW Pro van toepassing is op een overeenkomst voor bepaalde tijd, indien de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW Pro van rechtswege. Indien niet aan voornoemd vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.
3.13
In het onderhavige geval betekent dit dat [eiser] niet eerder dan 1 oktober 2017 en niet later dan 1 december 2017 [gedaagde] een aanzegging diende toe te sturen dat de overeenkomst tussen partijen zou eindigen per 1 januari 2018. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat immers vast dat de aanzegging op 28 september 2017 is verzonden en op 29 september 2017 is ontvangen door [gedaagde] . Dit is te vroeg. De daaropvolgende brief van 6 december 2017 is, zoals hiervoor overwogen te laat. In beginsel heeft [eiser] het einde van de overeenkomst dan ook niet tijdig aangezegd aan [gedaagde] , zodat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd.
3.14
[eiser] doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Hij verwijst (naar analogie) naar de aanzeggingsverplichting van artikel 7:668 lid 1 BW Pro voor het einde van een arbeidsovereenkomst voor de duur van één jaar. Het gaat bij die bepaling om de zekerheid voor de werknemer dat de overeenkomst eindigt en dat de werknemer tijdig stappen kan ondernemen om een andere baan te zoeken. In het onderhavige geval heeft [eiser] twee dagen te vroeg aangezegd. Bovendien hebben [naam] en [eiser] daarvoor ook al meerdere malen aangegeven dat de overeenkomst met [gedaagde] niet zal worden verlengd. De belangen van [gedaagde] zijn dan ook niet geschaad. Het had voor haar duidelijk moeten zijn dat de overeenkomst eindigde en zij heeft voldoende tijd gehad om een andere woonruimte te zoeken. Bovendien wordt in het kader van de werknemersbescherming in het arbeidsrecht ook wel eens een uitzondering gemaakt met termijnen, zodat, nu [eiser] maar twee dagen te vroeg heeft aangezegd, het voor de hand ligt dit tijdig te achten.
3.15
De kantonrechter overweegt dat hij, bij de toepassing van artikel 6:2 lid 2 BW Pro, de nodige terughoudendheid dient te betrachten. Niet snel kan worden aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste, als hier aan de orde, geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.16
De kantonrechter begrijpt dat de thans ontstane situatie heel zuur is voor [eiser] , nu hij veronderstelde een woning te kopen, waarin hij vanaf 1 januari 2018 zou kunnen gaan wonen, terwijl hij nu mogelijk gedwongen wordt de rol van verhuurder op zich te nemen. Ingevolge het handelen van [eiser] en op grond van de hierboven geciteerde artikelen is op 1 januari 2018 tussen partijen echter een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. De kantonrechter kan voorts, volgens de minister, een te vroege aanzegging niet herstellen (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34373, E, p. 7).
3.17
In zoverre is de door [eiser] gemaakte vergelijking met het arbeidsrecht dan ook niet juist. In artikel 7:668 lid 1 BW Pro wordt enkel een minimumtermijn genoemd, terwijl in artikel 7:271 lid 1 BW Pro juist een specifiek tijdvak wordt genoemd. Op vragen over dat tijdvak heeft de minister vervolgens opgemerkt dat, indien niet binnen dit tijdvak de aanzegging wordt gedaan, een niet door de rechter te herstellen gevolg optreedt: het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een verruiming van dat tijdvak ligt, gelet op het voorgaande, dan ook niet voor de hand. Temeer, nu het Nederlandse huurrecht juist uitgaat van huurdersbescherming, zoals het arbeidsrecht uitgaat van werknemersbescherming, en niet van verhuurdersbescherming.
3.18
Bovendien is de stelling zijdens [eiser] , dat [gedaagde] niet in haar belangen wordt geschaad als de aanzegging tijdig wordt geacht, niet juist. Zij zou in dat geval, uitgaande van de stelling dat er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, haar woning verliezen, terwijl haar overeenkomst op dat moment was overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en zij dientengevolge huurbescherming geniet.
3.2
Naar het oordeel van de kantonrechter kan het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan ook niet slagen.
3.21
De gevorderde voorziening dient op grond van het voorgaande te worden afgewezen, zodat de overige stellingen en weren zijdens partijen geen bespreking meer behoeven.
3.22
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [gedaagde] worden deze begroot op een bedrag van € 600,00 aan gemachtigdensalaris.
3.23
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [eiser] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [gedaagde] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 100,00), zijnde een bedrag van € 100,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
wijst de gevorderde voorziening af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op een bedrag van € 600,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 100,00 voor het geval dat [eiser] gedurende veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na die termijn is betekend;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.M. Koch en in het openbaar uitgesproken op
10 januari 2018.