ECLI:NL:RBZWB:2018:3509

• Datum uitspraak: 15 juni 2018
• Publicatiedatum: 15 juni 2018
• Zaaknummer: AWB - 17 _ 6666
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.A.F.M. Stassen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen de vastgestelde waarde van een woning op grond van de Wet WOZ

Op 15 juni 2018 heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak gedaan in een zaak betreffende de waardering van een woning op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk vastgestelde WOZ-waarde van € 407.000 voor het jaar 2017. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 385.000.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde waarde. De overgelegde matrix, die was opgesteld door de taxateur, bood onvoldoende inzicht in de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar niet had aangetoond dat de waarde van de woning correct was vastgesteld, en dat er meer informatie nodig was om een goede vergelijking te maken.

Belanghebbende had zelf ook geen taxatierapport ingediend ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde tussen de € 330.000 en € 340.000 moest liggen. De rechtbank verwierp de argumenten van belanghebbende en stelde de waarde in goede justitie vast. De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar, en dat beide partijen in deze zaak niet in hun bewijsvoering zijn geslaagd.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 17/6666

uitspraak van 15 juni 2018

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 11 september 2017 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2018 te Tilburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A], en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] (taxateur).

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 385.000;
• vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 407.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een kap woning met een dakkapel en vrijstaande berging/schuur van 45m³. De inhoud van de woning is ongeveer 500m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 517m².

2.3.

In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd conform de gemiddelde landelijke waardestijging tot een waarde tussen € 330.000 en € 340.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

2.4.

De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een matrix overgelegd, opgemaakt op 18 december 2017 door [verweerder], taxateur. In deze matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] alle gelegen te [woonplaats]. De matrix is voorzien van een klein fotootje van zowel de woning als voornoemde objecten. In de matrix is de WOZ-waarde van de woning bepaald op € 407.000.

2.5.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat, na raadpleging via Google-maps en Streetview van de woning en de referentieobjecten, de woning geen standaard woning is. Dit brengt met zich mee dat van zowel de woning als de referentieobjecten meer informatie nodig is dan enkel de gegeven matrix om tot een inzichtelijke vergelijking te kunnen komen. De taxateur heeft in de matrix onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning en de invloed daarvan op de waarde van de woning en heeft ter zitting aangegeven dat die verschillen naar zijn mening niet van invloed zijn. De rechtbank kan echter niet inzien dat iemand die niet weet wat de verschillen zijn zich niettemin in staat acht te oordelen dat die verschillen niet van belang zijn. De rechtbank acht op grond van de wel aanwezige gegevens de objecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] niet voldoende geschikt als referentieobjecten, aangezien deze objecten een extra verdieping hebben en zij daardoor ook een andere uitstraling hebben dan de woning. Bovendien is het object [vergelijkingsobject 2] gelegen in een andere wijk. Het object [vergelijkingsobject 3] acht de rechtbank wel bruikbaar als referentieobject. De heffingsambtenaar heeft, door slechts een matrix in te dienen, onvoldoende inzicht gegeven in de objectkenmerken, perceelgegevens en de verschillen tussen de woning en het referentieobject. De waarde van de woning is daardoor onvoldoende onderbouwd.

2.6.

Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde is door belanghebbende niet ingediend. De verwijzing van belanghebbende naar de WOZ-waarde van het vorige jaar en de landelijk gemiddelde waardestijging, verwerpt de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Voor het bepalen van de waarde van de woning kan het beste worden uitgegaan van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Door van die verkoopcijfers uit te gaan wordt bovendien rekening gehouden met een eventuele daling van de prijzen voor woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio komt onvoldoende betekenis toe voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

2.7.

Aangezien geen van de partijen de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 385.000.

2.8.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.9.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2018 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Mesman-Arts, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.