Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaaknummer 7035818 VV EXPL 18-43
vonnis in kort geding van 15 augustus 2018
in de zaak
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres, hierna “ [eiseres] ” te noemen,
gemachtigde: mr. W.C.D.E. Wolfhagen, advocaat te Breda,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [adres 1] ,
gedaagde, hierna “ [gedaagde] ” te noemen,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens, advocaat te Breda.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De procedure blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 4 juli 2018 met producties;
productie A van [gedaagde] ;
de akte overlegging producties van [eiseres] ;
e akte houdende depot van [eiseres] ;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling ter zitting van
6 augustus 2018;
de pleitaantekeningen van mr. W.C.D.E. Wolfhagen;
de pleitaantekeningen van mr. C.A. Gobbens.
2.De feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of op grond van de onweersproken inhoud van de in het geding gebrachte producties staat tussen partijen in deze procedure, voor zover van belang, het volgende vast:
[gedaagde] huurt vanaf 1 november 1984 de bovenwoning op de eerste en tweede verdieping aan de [adres 2] (hierna: “het gehuurde”).
[naam 1] (hierna: [naam 1] ) was eigenaar van het pand waarin het gehuurde zich bevindt (hierna: het pand). Het pand is daarna verkocht aan [naam 2] . In een e-mail van 30 augustus 2017, verzonden om 21.27 uur, verklaart [naam 1] aan mr. Wolfhagen dat onderstaande tekst juist is.
“(…) Wij hadden het pand eigenlijk veel langer in eigendom willen houden (we hadden na een brand net verbouwd en geïnvesteerd), maar de overlast die mevrouw [gedaagde] veroorzaakte heeft ons daar toch toe doen beslissen. (…)”
[eiseres] is vanaf 3 maart 2015 eigenaar van het pand. In het pand bevinden zich de volgende woningen; [adres 3] (begane grond voor), [huisnummer] (het gehuurde), [huisnummer] (eerste en tweede verdieping) en [huisnummer] (begane grond achter).
[naam 3] (hierna: [naam 3] ” te noemen) is de beheerder van het pand.
Over en weer ervaren [gedaagde] en voormalige en huidige buurtbewoners (waaronder huurders van de [adres 4] ) al lange tijd overlast van elkaar.
In een proces-verbaal van aangifte door [naam 4] van 6 april 2016, destijds wonende aan de [adres 4] , is het volgende vermeld.
“(…) Als ik haar, [gedaagde] , hoor, en zeker als ik haar zie, dan functioneer ik gewoon niet meer. Ik heb nu ook met school af moeten spreken dat ik de volgende periode gewoon rustiger aan moet gaan doen omdat ik het thuis niet meer trek. Ik ben ook op zoek naar een andere woning want dit gaat niet meer (…)”
Omstreeks maart 2017 is geprobeerd een buurtbewonersbijeenkomst te organiseren en om een buurtbemiddelingstraject te starten. De bijeenkomst heeft niet plaatsgevonden. Het traject is niet opgestart.
Bij dagvaarding van 13 april 2017 heeft [eiseres] (onder meer) gevorderd om de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de achtertuin tot het gehuurde behoort en afgifte van sleutels gevorderd die toegang tot die tuin.
In een e-mail van [naam 5] (destijds huurder van de woning gelegen aan de [adres 5] ) aan zijn verhuurder ( [naam 6] ), [naam 1] en mr. Wolfhagen, verzonden op 26 september 2017 om 17.00 uur, is het volgende vermeld.
“(…) Graag wil ik jullie mededelen dat ik een andere woning heb gevonden. (…) Een van de redenen is dat ik genoeg heb van de terreur van mijn buurvrouw, Mevr. [gedaagde] . Ik ben voor van alles uitgemaakt, ik kon niet rustig op het balkon zitten, of mevrouw stond buiten nare dingen te roepen, foto’s te maken, zand/stenen/water op ons balkon te vegen/gooien, etc. Ik durfde niet iets buiten te laten staan (bijv. de was), omdat ik bang was dat er iets mee zou gebeuren. Het was zelfs zo erg dat vrienden en vriendinnen niet meer langs wilden/durfden te komen, omdat ze zich niet veilig voelden en geen zin hadden in de terreur van de buurvrouw (…)”
In het vonnis van 25 oktober 2017 in de zaak met zaaknummer 5950263 CV EXPL 17-2179 (hierna: “het vonnis van 25 oktober 2017”) staat dat is vast komen te staan dat [gedaagde] op 3 mei 2016 [naam 5] en [naam 7] (destijds eveneens huurder van de woning gelegen aan de [adres 5] ) bewust heeft natgemaakt door water van haar balkon op hen te vegen. Bovendien is onder meer vast komen te staan dat [gedaagde] op 12 juli 2017 water van haar balkon op [naam 1] en de hond van [naam 8] (voormalig huurder van de woning gelegen aan de [adres 5] ) heeft gegooid en dat sprake is geweest van scheldpartijen richting [naam 1] en in de richting van [naam 5] .
In het vonnis van 25 oktober 2017 zijn de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter (onder meer) het volgende overwogen.
“(…) [gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen (…). De vraag is echter of deze tekortkoming zodanig is dat het de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
(…) Bij de beantwoording van deze laatste vraag is van belang dat niet alleen [gedaagde] , maar ook enkele andere buurtbewoners zich hebben misdragen. Zoals de kantonrechter heeft overwogen, rechtvaardigt dat niet het gedrag van [gedaagde] , maar speelt het wel een rol bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming. Verder weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] zich deels zo heeft gedragen doordat zij ervan overtuigd was dat zij – na een lange periode van feitelijk gebruik van de tuin en gang – het recht had op gebruik en dus ten onrechte niet werd toegelaten. Nu hierna in reconventie in rechte zal worden vastgesteld dat [gedaagde] op dit punt in een onjuiste veronderstelling verkeerde, gaat de kantonrechter ervan uit dat hiermee een belangrijke oorzaak van het wangedrag van [gedaagde] wordt weggenomen.
(…) gelet op de geschetste omstandigheden van het geval rechtvaardigt deze tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar (vergaande) gevolgen niet. Daarbij overweegt de kantonrechter wel dat [gedaagde] zal moeten stoppen met haar overlast veroorzakende gedragingen. Bovendien zal zij haar medewerking moeten verlenen aan verzoeken van de verhuurder en de beheerder, bijvoorbeeld ten aanzien van het herstel van het platte dak. Als zij dat niet doet, dient [gedaagde] er ernstig rekening mee te houden dat het oordeel in het licht van dit vonnis een volgende keer anders kan uitvallen. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] van 30 oktober 2017 om 11.31 uur is het volgende vermeld.
“(…) 1 november 17:00 uur is het moment dat wij van u verwachten dat alles daar weg is. (…) Het dak wordt volledig vervangen en er worden hemelwaterafvoeren vervangen. Ook worden de gevels schoongemaakt van begroeiing die mede oorzaak is van de schade aan het dak en de gevel (…)”
In een e-mail, verzonden op 31 oktober 2017 van mr. Terpstra (destijds gemachtigde van [gedaagde] ) aan [naam 1] , is het volgende vermeld.
“(…) Cliënte zal ervoor zorgen dat de op het platte dak aanwezige goederen, voor zover deze haar eigendom zijn, uiterlijk 1 november om 17.00 uur verwijderd zijn, in ieder geval voor de duur van de werkzaamheden. (…)”
In een e-mail van 1 november 2017 om 14.45 uur van [gedaagde] aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Vanmiddag ben ik geruime tijd bezig geweest met het opruimen van het dakterras op de eerste verdieping (…) Helaas lukt het mij niet de vele bloempotten en andere zware objecten vandaag, voor 17.00 uur nog weg te krijgen. Wellicht kunnen de dakdekkers mij hierbij helpen. Anders moet ik hulp inroepen van vrienden en deze zijn pas in het weekend in de gelegenheid om mij te helpen. (…)”
In een e-mail van 1 november 2017 om 16.21 uur van mr. Terpstra aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Mijn cliënte haalde nog enkele zaken van het platte dak die zij zelf wel kon tillen. Op dat moment werd er door de vriend van mevrouw De Jong met stenen naar mijn cliënte gegooid. Cliënte heeft het verder leegruimen van het platte dak dientengevolge noodgedwongen moeten staken. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan mr. Terpstra, verzonden op 2 november 2017 om 15.29 uur, is het volgende vermeld.
“(…) De dakdekker, die vandaag voor de [adres 5] had ingepland, heeft daardoor voor de tweede keer zijn planning moeten omgooien, omdat uw cliënte het dak niet heeft ontruimd. (…) Ik verzoek en sommeer uw cliënte het dak met de zogenaamd zware spullen dit weekend met behulp van anderen te ontruimen, zodat het dak vanaf maandag 6 november a.s. leeg is en de werkzaamheden gestart kunnen worden (…)”
In een e-mail, verzonden op maandag 6 november 2017, verzonden om 14:00 uur, van mr. Terpstra aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Cliënte laat mij weten dat zij, overigens als sinds afgelopen donderdagavond[kantonrechter: 2 november 2017]
, haar spullen van het platte dak heeft verwijderd. Voor zover er op het platte dak nog spullen staan, zijn die niet eigendom van cliënte. Het is aan u cq mevrouw [eiseres] wat u cq zij daarmee wenst te doen. Op een verhoging/plateau langs het platte dak (niet op het platte dak zelf) staan nog wel 2 gevulde plantenpotten, maar met cliënte neem ik aan dat die geen belemmering vormen voor het uitvoeren van het beoogde werk. Die staan namelijk niet op het vloeroppervlak van het platte dak (…)”
, haar spullen van het platte dak heeft verwijderd. Voor zover er op het platte dak nog spullen staan, zijn die niet eigendom van cliënte. Het is aan u cq mevrouw [eiseres] wat u cq zij daarmee wenst te doen. Op een verhoging/plateau langs het platte dak (niet op het platte dak zelf) staan nog wel 2 gevulde plantenpotten, maar met cliënte neem ik aan dat die geen belemmering vormen voor het uitvoeren van het beoogde werk. Die staan namelijk niet op het vloeroppervlak van het platte dak (…)”
In een e-mail, verzonden op 6 november 2017 om 15.31 uur door [naam 1] aan mr. Terpstra, is het volgende vermeld.
“(…) Hetgeen ik vanochtend heb vastgesteld bij de voorinspectie van het platte dak zijn zaken waarvan uw cliënte in het verleden heeft aangegeven dat zij haar eigendom zijn. Ik verwijs u onder andere naar de door haar gevoerde correspondentie hierover met foto van 25 september jongstleden en ter vergelijking de foto’s die ik vanochtend nam van de nog aanwezige spullen. De spullen die er nog staan zijn dus wel zeker van haar. Het platte dak waarop uw cliënte haar spullen en rommel heeft gestald, in tegenstelling tot alle afspraken, dient volledig te zijn ontruimd. De aanname van uw cliënte en uzelf over onder andere de (overigens meer dan twee) gevulde bloempotten zijn dan ook niet juist, zij belemmeren wel de werkzaamheden van de dakdekker (…) Ik verzoek –en voor zover nodig sommeer- uw cliënte de bloempotten die zich op het dak bevinden uiterlijk morgenochtend 9.00 uur te verwijderen. Voor wat de overige spullen die zich op het dak bevinden. Ik begrijp dat uw cliënte van deze spullen afstand doet. Deze zullen op kosten van uw cliënte verwijderd worden. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] en mr. Terpstra, verzonden op 7 november 2017 om 12.51 uur, is het volgende vermeld.
“(…) Vanochtend rond 10.00 uur heb ik moeten vaststellen dat het platte dak niet ontruimd is. (…) Overigens heb ik inmiddels van de aannemer vernomen dat hij de planning heeft moeten omgooien vanwege het niet door kunnen gaan van de werkzaamheden gisteren. (…)”
[gedaagde] heeft bij dagvaarding van 25 januari 2018 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 25 oktober 2017 en gevorderd dit vonnis te vernietigen en de vorderingen in reconventie alsnog toe te wijzen. De comparitie voor aanbrengen in deze zaak is gepland op 25 september 2018.
In een e-mail van [gedaagde] aan [naam 1] , verzonden op 31 januari 2018 om 11.08 uur, is het volgende vermeld.
“(…) En er mag maar 1 persoon naar binnen om de lekkages goed te lokaliseren. Deze zijn nogmaals alleen buiten zichtbaar en op te sporen. Binnen zie je het gevolg ervan. Ik zal nogmaals omschrijven waar het lekt (…) Je kan via mail een afspraak met mij maken. Zo spoedig mogelijk, want het regent binnen. Ik zorg dat ik thuis ben (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] , verzonden op 2 februari 2018 om 15.06 uur, is het volgende vermeld.
“(…) Donderdag 8 februari aanstaande zal ik samen met het bouwbedrijf, loodgieter en de dakdekker het gebouw laten inspecteren op lekkages die u hebt aangegeven en een juiste plek trachten te vinden voor de afsluiter voor de aanvoer van water in uw woning. (…) Wij zullen bij u zijn tussen 10.30 uur en 10.45 uur op die dag. De inspecties zullen naar verwachting twee a drie uur duren en uw aanwezigheid is hierbij gewenst. (…) Mocht u die dag verhinderd zijn, dan verzoek ik u om dat uiterlijk maandag aanstaande aan mij door te geven, de heren en ik kunnen dan andere afspraken inplannen. Nu houden zij die datum vrij voor de genoemde inspecties. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] , verzonden op 8 februari 2018 om 16.15 uur is het volgende vermeld.
“ (…) Vandaag om 10.30 uur zijn wij, zoals in mijn e-mail van 2 februari aangekondigd, bij u geweest voor de door u aangegeven problematiek ten aanzien van (mogelijke) lekkages in uw woning. Op het moment dat wij u zouden bezoeken (…) bleek u niet thuis. Uw jongste zoon (…) wist ook niet wanneer u thuis zou zijn. (…)”
In een e-mail van [adres 5] (loodgieter) aan [naam 1] , verzonden op 8 februari 2018 om 16.55 uur is het volgende vermeld.
“(…) Ik ben vandaag met je in het pand geweest aan de [adres 5] voor de lekkage en de waterleiding en dat gaat hem niet meer worden. Waarom die mevrouw nu weer vervelend doet, weet ik niet. Wat ik wel weet is dat ik eigenlijk niet meer daar aan de gang wil, ze mauwt en klaagt over van alles. We moeten ook van alles van haar, maar als ze daarvoor iets moet doen, is ze niet thuis. Ik ben weer gekomen met een medewerker om reparaties e.d. te doen en ze stuurt ons eigenlijk gewoon weer weg. Het lijkt op hetzelfde gedoe als met het dak vorig najaar en dat staat me niet aan. Ook vandaag kost me weer een uur of vijf zes die “weg” zijn. De vorige keer heb ik het maar gelaten, maar voor dit gedoe vandaag krijg je wel de rekening van me. (…) Voordat ik een volgende keer kom, zorg je maar voor alle toestemmingen van die bewoner. Ik ga niet weer voor lul staan tegenover medewerkers en leveranciers. (…)”
In een e-mail van [gedaagde] aan [naam 1] , verzonden op 8 februari 2018 om 18.27 uur is het volgende vermeld.
“(…) Jij had geen afspraak met mij! Morgenochtend tussen 9.00u en 12.00u ben ik aanwezig. Er mag dan 1 persoon mijn woning betreden. (…) Mails komen direct bij mijn advocaat aan. Ook met hem zal je afspraken moeten maken (…)”
In een e-mail van [naam 19] , verzonden op 19 maart 2018 om 12.36 uur aan mr. Wolfhagen en aan [naam 1] , is het volgende vermeld.
“(…) Vaak heb ik op het punt gestaan om op zoek te gaan naar een andere woonruimte, omdat de situatie maar al te vaak heeft uitgewezen dat standvastigheid en een lange adem geen verbeteringen voortbrengen, laat staan een oplossing bieden. Het gevoel te ‘zwichten’ voor haar treiteringen weerhield mij hiervan. Aankomende zomer, per 1 juli, ga ik toch de stap zetten om deze woning te verlaten. (…)”
a. In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] , verzonden op 20 maart 2018 om 16.45 uur en (nogmaals) op 22 maart 2018 om 12.53 uur, is het volgende vermeld.
“(…) Tevens zullen er in de komende week onderhoudswerkzaamheden plaatsvinden in de woningen van uw buren. Tijdens deze werkzaamheden kan er ook gelegenheid gemaakt worden om uw woning te voorzien van een afsluiter op de wateraanvoer. De watertoevoer moet daarvoor worden onderbroken, ook overigens tijdens de werkzaamheden bij uw buren. Ook dient de installateur voor het aanbrengen van de afsluiter in uw woning te zijn en daarvoor is dus uw medewerking nodig. Graag verneem ik uiterlijk morgen van u wanneer u volgende week donderdag of vrijdag toegang kunt verschaffen aan de installateur. Ook verneem ik graag uiterlijk morgen van u of u op 29 maart vanaf 10.30 uur de medewerker van het bouwkundig adviesbureau toegang tot uw woning kunt verlenen voor het onderzoek naar de geur van sigarettenrook (…)”
[gedaagde] heeft in een e-mail verzonden op 22 maart 2018 om 16.37 uur kenbaar gemaakt dat de bouwtechnisch onderzoeker op 29 maart vanaf 10.30 uur welkom is en in een e-mail, verzonden op dezelfde datum om 16.43 uur, dat er op vrijdagochtend tussen 9.00 uur en 11.00 uur iemand kan komen kijken voor een eventuele tussenkraan.
In een e-mail, verzonden op 29 maart 2018, verzonden om 13.47 uur van [naam 1] aan [gedaagde] is het volgende vermeld.
“(…) Ik stel voor dat ik de trampoline samen met de stofzuiger (…) bij u afgeef. Morgen, vrijdag 30 maart tussen 0900 en 1100 uur komt de installateur, zoals afgesproken, voor de afsluiter. Ik zal dan de spullen bij u afgeven. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] verzonden op 3 april 2018 om 14.52 uur en nogmaals toegezonden op 8 april 2018 om 9.25 uur is het volgende vermeld.
“(…) Zoals ik donderdag 29 maart om 13.47 uur (…) heb aangekondigd, heb ik vrijdag 30 maart (…) bij u de stofzuiger en de trampoline aangeboden. U weigerde echter deze spullen in ontvangst te nemen. (…) Toen u was uitgeraasd na deze scheldkanonnade kwam u rond 11.30 uur eisen dat het water “er weer op zou gaan”, terwijl u wist dat de installateur en loodgieter hard aan het werk waren om kranen bij uw buren te vervangen en dat daarom een en ander afgesloten was. Dit is door de installateur duidelijk met u besproken (…) en door mij aangegeven in eerdere correspondentie. (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan de gemachtigde van [eiseres] , verzonden op 4 april 2018 om 6.10 uur met als onderwerp “gebeurtenissen 30 maart 2018”, is het volgende vermeld.
“Om 10.00 uur was ik ook aanwezig, tegelijk met [naam 9] zelf die in de regel de werkzaamheden aan leidingen uitvoert. Hiertoe is hij bij mevrouw [gedaagde] geweest en heeft samen met haar nogmaals gekeken naar de aanpassingen van het leidingwerk. Dat ging in prima harmonie overigens. Hij heeft haar op dat moment ook aangegeven dat het water “eraf” zou gaan voor enige tijd direct na zijn bezoek aan haar. Dit was om de genoemde kranen te vervangen bij bewoners naast haar en in de gerenoveerde woning op de tweede etage. Dat begreep mevrouw [gedaagde] en dat was prima. (…) Rond 10.45 uur heb ik de door haar geclaimde spullen (trampoline en stofzuiger) haar aangereikt aan haar voordeur. Zij weigerde de spullen aan te nemen (…) Mevrouw vond dat ik de spullen maar op het nieuwe platte dak moest leggen. Toen ik haar vertelde dat dat geen optie was barstte zij uit (…) Terwijl ze de voordeur in mijn gezicht dicht gooide werd ik voor van alles uitgemaakt; gore klootzak, vieze lul en dergelijke. (…) Niet al te lang daarna stond mevrouw [gedaagde] in de deuropening van haar buren (…) Zij eist dat ik direct weer het water aan zou zetten. Ik legde haar uit dat dat nu niet ging omdat men bezig was met waterleidingen en het vervangen van kranen. Hierop werd mevrouw nog pissiger (…) werd ik direct daarop gebeld door de Politie. Er was een melding gedaan door mevrouw [gedaagde] : er was een trampoline gedumpt en ik zou haar treiteren door het water af te sluiten. (…)”
In een e-mail van [gedaagde] aan [naam 1] verzonden op 5 juni 2018 om 15.33 uur is het volgende vermeld.
“(…) Gezien de persoon die jij bent, en de streken die je inmiddels hier hebt uitgehaald, het gestalk etc. wil ik absoluut geen contact meer met jou. (…) Mevrouw van Rossum is eindverantwoordelijk, dus als zij een klusbedrijf stuurt voor onderhoud hoor ik dat graag van haar. (…) Dus ga verder iemand anders maar lastig vallen. Jouw mail belandt bij spam! (…)”
In een e-mail, van [naam 1] aan de gemachtigde van [eiseres] , verzonden op 12 juni 2018 om 6.44 uur is het volgende vermeld.
“(…) Uiteindelijk hebben [naam 9] en ik de ladder ingeschoven en wilden we weggaan. Maar (…) op het moment dat ik een halve meter voor de deur was, kreeg ik een plens (bak/emmer) water over me heen. (…) kon [naam 20] niet anders dan vaststellen dat mevrouw [gedaagde] degene was die de grote hoeveelheid water in een keer over mij heen stortte (…) Uiteraard kwam op mijn vraag “Wat doe jij nou! Een reactie. Mevrouw kraaide mij toe dat zij planten aan het water geven was, ik had mijn opleiding af moeten maken(!), moest niet zeuren en een gewone baan zoeken. Dit laatste had ik namelijk voor elkaar kunnen krijgen bij een voltooide opleiding (…)”
In een e-mail van [naam 1] aan [gedaagde] , verzonden op 12 juni 2018 om 7.28 uur, is het volgende vermeld.
“(…) In de afgelopen dagen en week hebt u mij een aantal mails gestuurd voorzien van meldingen over onderhoud en reparatie aan uw woning. U geeft aan dat er een viertal zaken zijn die aandacht behoeven. (…) Als u mij voor de komende week een aantal data met tijdstippen aangeeft tussen 09.30 uur en 17.00 uur zal ik zien dat ik bij u, waarschijnlijk samen met een medewerker van een van onze leveranciers, een en ander zal beoordelen en vervolgstappen zal nemen waar nodig. (…)”
In een e-mail van [gedaagde] aan [naam 1] , verzonden op 12 juni 2018 om 13.38 uur is het volgende vermeld.
“(…) Deze en komende week komt het absoluut niet gelegen dat er bouwwerkzaamheden aan het huis zijn. Daarna vind ik het prima, jij bent zeker niet na jouw misdragingen rondom mijn huis en valse aangifte gister, welkom in mijn huis (…)”
In een e-mail van [naam 10] van [naam 11] aan [naam 1] , verzonden op 20 juni 2018 om 15.08 uur is het volgende vermeld.
“(…) Toen jij ( [naam 11] ) naar boven klom en halverwege op de ladder was stond de bovenbuurvrouw al op je te wachten met een foto camera (…) Ze riep dat je je rommel op moest ruimen en waarom je die zooi allemaal had weggegooid op het platte dak, dit is natuurlijk onmogelijk aangezien we alleen een ladder bij hadden. (…) Net op het moment dat je binnen wilde stappen werd er van boven een plens water over je heen gegooid waarna jij natuurlijk erg schrok en riep ‘waar dat nu goed voor was’ en dat ‘dat een ontzettende rotstreek’ was. Ze vertelde je dat ze ‘de planten aan het water geven’ was en dat ze ‘daar niets aan kon doen, dat mag toch gewoon’….. Hierna begon het getier weer en schreeuwde ze nog wat over de school die je af had moeten maken en dat je een gewone baan moest zoeken (…)”
In een e-mail van [naam 12] (voormalig huurder van de woning gelegen aan de [adres 5] ) verzonden op 4 juli 2018 om 13.35 uur aan zijn verhuurder ( [naam 13] ) en [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Zoals besproken ga ik verhuizen binnen Breda naar een plek die me meer bij mij past. Ik wilde wel nog meegeven dat aan deze verhuizing de inbreuk op mijn woongenot voor een groot deel aan ten grondslag lag. (…) de aanwezigheid van de buurvrouw is wel iets wat altijd een hoofdpijn dossier is geweest. Sinds ik bijna 7 jaar geleden introk is haar aanwezigheid al niet te negeren, en met alle scheldpartijen, verwensingen, politie optredens en ook materiele pesterijen heeft ze zich wel echt in mijn onderbewustzijn gewrongen, en bij het horen van haar stem op straat gaan m’n haren nu nog overeind staan. (…)”
In een e-mail verzonden op 23 juli 2018 om 12.49 uur van [naam 14] (huurder van de [adres 5] vanaf 1 april 2018, hierna “ [naam 14] ” te noemen) aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Zoals je weet treedt mijn vriend op en verkleedt hij zichzelf daar bij. Nadat hij zich had klaargemaakt hebben wij in de tuin een paar fotos gemaakt. Dit was een groot probleem voor mevrouw omdat haar kinderen dit hebben kunnen zien. (…) de stappen die zij vervolgens nam vind ik erg ver gaan. Mijn vriends familie kwam hem namelijk ophalen met de auto en nog voor wij konden instappen was zij hen aan het lastigvallen buiten op de parkeerplaats. Meerdere malen hebben zowel zijn familie als wij het gesprek proberen af te kappen. Ze zij hierbij letterlijk dat hij dit binnenshuis moet doen en dat het niet normaal is dat hij zo over straat gaat. Ik vind het al vervelend genoeg om naast haar te wonen laat staan dat ze nu familie leden lastig valt en homofobe opmerkingen maakt. Toen wij wilden vertrekken stond de achterklep van de auto nog open, deze heeft zij uit eigen initiatief ook met een flinke klap dichtgesmeten. (…)”
In een e-mail van 25 juli 2018 van [naam 1] aan de gemachtigde van [eiseres] met als onderwerp: “Incident 22 juli” is het volgende vermeld.
“(…) Mevrouw [gedaagde] heeft zich op een maar dan intimiderende, denigrerende en discriminerende wijze uitgelaten tegen: [naam 14] , [naam 15] , de moeder van [naam 15] en oom en tante. En dat hield bepaald niet op bij uitingen die echt niet kunnen zoals: jouw homozoon komt hier naast mij wonen en valt mij lastig, dat er twee homo’s naast haar wonen en dat dat niet kan, het mogelijk besmetten van haar kinderen en nog veel meer zaken die vreselijk zijn. Ze zou er werk van maken: er hadden nog nooit homo’s naast haar gewoond! Zo zei ze ook zaken als kutflikker ed. (…)”
In een e-mail van 2 augustus 2018, verzonden om 9.48 uur vraagt de gemachtigde van [eiseres] aan [naam 15] (de vriend van [naam 14] ) of zij mag vernemen of de weergave door [naam 1] van de gebeurtenissen op 22 juli 2018 juist is en zo nee, wat niet juist is.
In een e-mail, verzonden op 2 augustus 2018 om 11.32 uur van [naam 15] aan de gemachtigde van [eiseres] met als onderwerp: “Re: Incident 22 juli” is het volgende vermeld.
“(…) het verhaal klopt! Groetjes [naam 15] .”
In een e-mail, verzonden op 2 augustus 2018 om 13.18 uur van [naam 14] aan de gemachtigde van [eiseres] met als onderwerp: “Re: Incident 22 juli” is het volgende vermeld.
“(…) De situatie schets van [naam 16] komt aardig overeen met hoe het is gegaan. (…) Het woord kutflikker heb ik zelf niet horen vallen (…) Wij zijn nog steeds erg geschrokken van de situatie (…) Zij doet dit op een zeer vervelende manier door gesprekken op vriendelijke manier aan te gaan om vervolgens om te slaan in een vervelend gesprek waarin zij vervelende homofobe opmerkingen maakte zoals dat het niet normaal is zo over straat te gaan en dat dit een buurt met kinderen is en dat dit niet normaal is en dat verkleden in travestie iets wat je uitsluitend binnenshuis moet doen. Zodra je het niet met haar eens bent verandert haar toen en komt ze intimiderend over en voelt zij geen rem om bijvoorbeeld de kofferbak van iemands auto met een harde klap dicht te slaan (…)”
In een e-mail van 31 juli 2018, verzonden om 22.29 uur van [naam 14] aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Bij deze wil ik je op de hoogte stellen dat ik en mijn partner van plan zijn aangifte tegen mevrouw [gedaagde] te doen. (…) Wij zijn erg geschrokken van het gedrag van onze buurvrouw. Om verdere escalaties te voorkomen wil ik graag melding doen bij de politie zodat zij op de hoogte zijn. (…)”
In een e-mail, verzonden op 31 juli 2018 om 18.13 uur, van [naam 21] aan [naam 1] is het volgende vermeld.
“(…) Zoals u inmiddels weet zijn wij eigenaar sinds 7 juni van de [adres 5] en [huisnummer] in [woonplaats 2] . (…) Helaas zorgt een bewoner bij u ( [naam 17] volgens mij) voor steeds meer overlast en agressie. (…) U begrijpt dat het voor ons totaal onacceptabel is als een bewoner in uw pand er zelfstandig voor zorgt dat onze bewoners niet normaal een feestje durven te geven of bezoek durven te ontvangen (…) Ik begrijp dat het moeilijk is hier tegen op te treden maar het is uw verantwoordelijkheid en ik verwacht van ik dat u dit probleem met alle middelen aanpakt. Het is achten totdat een bewoner bij ons een claim legt of (gedeeltelijk) stopt met het betalen van de huur door deze bizarre situatie. U begrijpt dat wij, mocht zich deze situatie voordoen, direct aansprakelijk stellen.
3.Het geschil
3.1
[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij
voorraad, [gedaagde] in kort geding te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan de [adres 4] te ontruimen en ontruimd te houden en deze woning onder afgifte van alle passende sleutels en in nette staat aan [eiseres] ter beschikking te stellen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde] in de proceskosten
3.2
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1
Beoordelingskader
In deze procedure moet worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend
belang heeft bij de gevorderde voorziening of het -zonder verder onderzoek- in grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de ontruimingsvordering van [eiseres] in een bodemprocedure zal worden toegewezen en of het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door de ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen.
Bij de beantwoording van de vraag of in grote mate van waarschijnlijkheid te
verwachten is dat een ontruimingsvordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen, acht de kantonrechter hetgeen in het vonnis van 25 oktober 2017 is overwogen van groot belang (zie rechtsoverweging 2.1 sub k). De kantonrechter heeft bij laatstgenoemd vonnis -kort gezegd- overwogen dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter heeft tevens overwogen dat [gedaagde] moet stoppen met haar overlast veroorzakende gedragingen en dat zij haar medewerking moet verlenen aan verzoeken van de verhuurder en de beheerder, bijvoorbeeld ten aanzien van het herstel van het platte dak.
In de onderhavige kort gedingprocedure zal getoetst worden of zich na 25 oktober 2017 feiten en omstandigheden hebben voorgedaan die de conclusie rechtvaardigen dat [gedaagde] zich niet aan de bij vonnis van 25 oktober 2017 gegeven waarschuwing heeft gehouden. Is dat het geval, dan zal de kantonrechter beoordelen of die feiten en omstandigheden gezien in het licht van de reeds bij vonnis van 25 oktober 2017 vastgestelde tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen en in het licht van de waarschuwing die [gedaagde] bij laatstgenoemd vonnis heeft gekregen, in grote mate van waarschijnlijkheid zullen leiden tot toewijzing van een ontruimingsvordering in een eventuele bodemprocedure.
4.2
Complot?
[gedaagde] heeft aangevoerd dat leugen op leugen over haar wordt verteld, dat dingen verzonnen worden en dat (dus) sprake moet zijn van een complot om haar “weg te pesten”. Volgens [gedaagde] is het complot georganiseerd door [eiseres] en ingegeven door de wens van [eiseres] om het gehuurde voor een aanzienlijk hogere huurprijs aan een ander te verhuren. [gedaagde] betaalt namelijk een lage huurprijs. [eiseres] betwist dat van een complot sprake is.
De kantonrechter gaat niet uit van een complot. Zij acht het in grote mate onwaarschijnlijk dat [eiseres] zoveel verschillende partijen bereid zou hebben gevonden om (gelijksoortige) leugens over [gedaagde] te verspreiden of om haar ‘weg te pesten’, temeer nu geen van hen zou profiteren van een nieuwe huurder die een hogere huur zou betalen. Niet alleen huidige huurders van woningen gelegen aan de [adres 4] (zie rechtsoverweging 2.1 sub ll en oo), maar ook voormalige huurders van die woningen (zie rechtsoverweging 2.1 sub f en z), voormalige huurders van woningen gelegen aan de [adres 5] en [huisnummer] (zie rechtsoverweging 2.1 sub i), de voormalige eigenaar van de [adres 4] (zie rechtsoverweging 2.1 sub b), de huidige eigenaar van de [adres 5] en [huisnummer] (zie rechtsoverweging 2.1 sub rr), de hovenier (zie rechtsoverweging 2.1 sub jj), de loodgieter (zie rechtsoverweging 2.1 sub x) en de beheerder (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 2.1 sub dd, ee en gg) uiten ernstige klachten over [gedaagde] . Verschillende huurders zijn (mede) ten gevolge van het gedrag van [gedaagde] verhuisd (zie rechtsoverweging 2.1 sub f, i, z en kk). De voormalige eigenaar van de [adres 4] schrijft het pand ten gevolge van het gedrag van [gedaagde] (vervroegd) te hebben verkocht (zie rechtsoverweging 2.1 sub b). [gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat [eiseres] bepaalde huurders zou hebben betaald om ’s-nachts bij [gedaagde] aan te bellen, maar dat is door [eiseres] weersproken. Hoewel [gedaagde] stelde over bewijs daarvan te beschikken, heeft zij dat niet in het geding gebracht, hetgeen wel op haar weg had gelegen. De kantonrecht betrekt ook bij haar oordeel dat in het vonnis van 25 oktober 2017 een aantal misdragingen van [gedaagde] is vastgesteld (zoals het “veegincident” op 3 mei 2016 waarvan [gedaagde] heeft erkend dat dit heeft plaatsgevonden). Van het enkel “verzinnen” van misdragingen door de hiervoor genoemde partijen is dan ook geen sprake.
4.3
Incidenten na 25 oktober 2017
[eiseres] stelt dat [gedaagde] zich niet aan de in het vonnis van 25 oktober 2017 gegeven waarschuwing heeft gehouden, omdat zich hierna een groot aantal (overlast)incidenten heeft voorgedaan en omdat [gedaagde] geen medewerking heeft verleend aan verzoeken van [naam 1] . De kantonrechter zal een aantal van de gestelde incidenten hierna beoordelen.
4.3.1
Het niet tijdig ontruimen van het platte dak.
Uit de e-mail correspondentie (zie rechtsoverweging 2.1 sub l en m) blijkt dat met [gedaagde] is afgesproken dat het platte dak op 1 november 2017 voor 17.00 uur zal zijn ontruimd. Aan deze afspraak blijkt niet te zijn voldaan. Op 1 november 2017 ’s middags maakte [gedaagde] aan [naam 1] kenbaar dat zij het platte dak niet om 17.00 uur ontruimd zou hebben. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] kenbaar gemaakt dat op 1 november 2017 ’s avonds het platte dak is ontruimd door de vader van haar kinderen en dat dit ook schriftelijk (per e-mail) moet zijn bevestigd. Een e-mail waaruit dit blijkt is echter niet overgelegd. In een wel overgelegde e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 6 november 2017 (zie rechtsoverweging 2.1 sub q) staat dat het dak op donderdag 2 november 2017 ’s avonds (en dus niet al op 1 november 2017, zoals [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd) ontruimd was. Uit verdere correspondentie volgt dat [gedaagde] (vervolgens) is verzocht om het platte dak uiterlijk op 6 november 2017 te hebben ontruimd, maar dat het dak op 7 november 2017 nog steeds niet volledig was ontruimd (zie rechtsoverweging 2.1 sub r en s). Vast staat dat er op die datum nog bloempotten met planten aanwezig waren en andere spullen, waarvan [gedaagde] in ieder geval op 25 september 2017 (in een e-mail, met als onderwerp “mijn spullen”, met daarbij een foto van de bedoelde spullen) heeft bevestigd dat die van haar zijn.
Gezien de gegeven waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017 was het aan [gedaagde] om alles in het werk te stellen om het platte dak tijdig en volledig te ontruimen. Als er plantenpotten op het platte dak stonden die te zwaar waren voor [gedaagde] om in haar eentje te verplaatsen, dan had het op haar weg gelegen om daarbij tijdig hulp in te schakelen of desnoods –in het uiterste geval – de aarde uit de potten te scheppen en de potten daarna van het platte dak te verwijderen. Dat is niet gebeurd. Daarmee heeft [gedaagde] onvoldoende medewerking verleend aan verzoeken van [naam 1] in verband met de te verrichten werkzaamheden aan het platte dak. De geplande werkzaamheden aan het plat dak zijn als gevolg daarvan twee maal uitgesteld.
4.3.2
Afspraak met de loodgieter op 8 februari 2018
[gedaagde] heeft melding gemaakt van een lekkage. [naam 1] heeft op 2 februari 2018 en
8 februari 2018 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat op 8 februari 2018 een inspectie plaats zou vinden met betrekking tot de lekkage, tenzij [gedaagde] kenbaar zou maken dat ze dan verhinderd is (zie rechtsoverweging 2.1 sub v en w). Van [gedaagde] had verwacht mogen worden, temeer gezien de gegeven waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017, dat zij aan [naam 1] zou melden als zij verhinderd was. Aangezien zij dit niet heeft gedaan, mocht [naam 1] er op vertrouwen dat [gedaagde] in het gehuurde aanwezig zou zijn. Maar [gedaagde] was niet aanwezig op 8 februari 2018 (zie rechtsoverweging 2.1 sub y) en de aangekondigde inspectie heeft daarom niet plaats kunnen vinden. Zowel [naam 1] als de loodgieter moesten onverrichter zake vertrekken (zie rechtsoverweging 2.1 sub x).
4.3.3
Werkzaamheden op 30 maart 2018.
[naam 1] heeft per e-mail van 20 maart 2018 het volgende aan [gedaagde] laten weten (zie rechtsoverweging 2.1 sub aa genoemd):
“ (…) Tijdens deze werkzaamheden kan er ook gelegenheid gemaakt worden om uw woning te voorzien van een afsluiter op de wateraanvoer. De watertoevoer moet daarvoor worden onderbroken, ook overigens tijdens de werkzaamheden bij uw buren. (…)”
Met [gedaagde] is vervolgens afgestemd wanneer de genoemde werkzaamheden zouden worden verricht (zie rechtsoverweging 2.1 sub bb). [gedaagde] heeft echter, op het moment dat de watertoevoer werd afgesloten, geëist dat dit ongedaan gemaakt zou worden en melding gemaakt bij de politie van treiteren door [naam 1] door het afsluiten van de watertoevoer. Door onder deze omstandigheden de politie te bellen heeft [gedaagde] bewust de werkzaamheden gefrustreerd. Daarbij is niet relevant of het wel of niet noodzakelijk was om de watertoevoer in de woning van [gedaagde] af te sluiten. Immers, [gedaagde] heeft in haar reactie op de e-mail van 20 maart 2018 geen bezwaar gemaakt tegen de aangekondigde afsluiting van de watertoevoer. Medewerking door [gedaagde] mocht dan ook van haar worden verwacht, temeer gezien de gegeven waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017.
4.3.4
Het uitschelden van [naam 1] op 30 maart 2018
Toen [naam 1] op 30 maart 2018, na aankondiging tegenover [gedaagde] hiervan vooraf in een e-mail van 29 maart om 13.47 uur (zie rechtsoverweging 2.1 sub cc), de trampoline en stofzuiger bij [gedaagde] kwam afleveren, heeft de volgende woordenwisseling plaatsgevonden, hetgeen ook volgt uit een in het geding gebrachte geluidsopname (en een transcriptie daarvan).
[gedaagde] : “Applaus, applaus!
[naam 1] : Voor wat?
[gedaagde] : Heerlijke kerel die je bent, echt fantastisch.
[naam 1] : Maar, wat is er nou aan de hand?
[gedaagde] : Hoerenjong!
[naam 1] : Wat zeg je nou?
[gedaagde] : HOE-RE-JONG!
[naam 1] : Waarom dat nou?
[gedaagde] : Waarom dat nou? Die (de trampoline) is van mijn kinderen!
[naam 1] : ja. Nou, …
[gedaagde] : Wat doe je mijn kinderen aan?
[naam 1] : ja, u had hem toch gewoon in ontvangst kunnen nemen?
[gedaagde] : HOE-RE-JONG!
(…)”
Het uitschelden van [naam 1] is wangedrag waarvan de kantonrechter in het vonnis van 25 oktober 2017 heel duidelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] daarmee moet stoppen. Dit gedrag is niet te rechtvaardigen, wat daar volgens [gedaagde] ook de reden voor is.
4.3.5
Het nat gooien van [naam 1] op 11 juni 2017
[naam 1] stelt dat hij op 11 juni 2018, nadat hij had gecontroleerd of het platte dak was ontruimd, een plens water over zich heen heeft gekregen en dat [gedaagde] dit heeft gedaan. [eiseres] heeft een geluidsopname (en een transcriptie daarvan) met betrekking tot dit incident in het geding gebracht. Op de geluidsopname is een geluid te horen, dat klinkt als water dat ergens op valt, waarna het volgende is te horen.
“ (…) [naam 1] : Hee! Wat doe jij nou? Wat een rotstreek is dat! Waarom doe je dat nou? Waarom gooi je me nou nat met dat water?
[gedaagde] : Oh? Kreeg je water over je heen? Wat vervélend nou.
[naam 1] : Dat kun je toch niet maken [naam 17] , kom op!
[gedaagde] : Wat kan ik niet maken? Ik ben de plantjes aan het water geven.
[naam 1] : Ah! Dat is toch een rotstreek! Je staat te wachten tot ik de deur inloop.[gedaagde] : Echt waar? Ik sta de plantjes water te geven.[naam 1] : Ahh [naam 17] , kom op!
[gedaagde] : Ah [naam 1] , wat triest nou. Misschien had je moeten afstuderen. Dan had je een baan kunnen vinden en had je hier niet rond hoeven lopen.
(…)[gedaagde] : Ga andere mensen lastig vallen. Wat ben je eigenlijk?
(…)”
[gedaagde] betwist dat zij [naam 1] opzettelijk nat heeft gegooid. Zij heeft ter zitting verklaard dat er hooguit een paar druppels water op hem kunnen zijn gevallen toen zij de planten water gaf. De kantonrechter acht de door [gedaagde] geschetste gang van zaken zeer onaannemelijk. Daarbij betrekt de kantonrechter de schriftelijke verklaring van [naam 18] , die heeft verklaard dat [gedaagde] een plens water over [naam 1] heen gooide (zie rechtsoverweging 2.1sub jj). Daarnaast neemt de kantonrechter in overweging dat, als [gedaagde] per ongeluk water op [naam 1] zou hebben gegooid, excuses van [gedaagde] daarvoor een te verwachten reactie waren geweest. Van excuses is blijkens het geluidsfragment echter geen sprake. Integendeel, nadat [naam 1] een opmerking maakt over het water dat hij over zich heen heeft gekregen, maakt [gedaagde] grievende opmerkingen naar [naam 1] . Mede daardoor acht de kantonrechter de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] op 11 juni 2018 bewust een plens water op [naam 1] terecht heeft laten komen in grote mate aannemelijk. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat [gedaagde] (blijkens het vonnis van 25 oktober 2017) eerder water op [naam 1] terecht heeft laten komen en de omstandigheid dat [gedaagde] en [naam 1] op 11 juni 2018 kort voordat [naam 1] het water over zich heen kreeg een aanvaring hadden op het platte dak. Ook dit is wangedrag van [gedaagde] waarvan de kantonrechter in het vonnis van 25 oktober 2017 heel duidelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] ermee moet stoppen. Dit gedrag is niet te rechtvaardigen, wat daar volgens [gedaagde] ook de reden voor is.
4.3.6
Het incident op 22 juli 2018 met [naam 14] en [naam 15]
[eiseres] stelt dat [gedaagde] op 22 juli 2018 kwetsende opmerkingen heeft gemaakt naar [naam 14] en [naam 15] . [naam 14] en [naam 15] hebben kenbaar gemaakt dat sprake was van homofobe opmerkingen door [gedaagde] en hebben de opmerkingen en de benadering door [gedaagde] als beledigend, intimiderend en bedreigend ervaren. Zij hebben kenbaar gemaakt dat ze aangifte of melding bij de politie willen gaan doen (zie rechtsoverweging 2.1 sub ll, oo, pp, en qq)
[gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat zij zich geprovoceerd voelde door [naam 15] , omdat hij, gekleed als drag queen poseerde in de tuin op de (volgens haar) ooit door haar gekochte schommel en juist -en volgens [gedaagde] niet toevallig- in het zicht van [gedaagde] en haar kinderen. Daar heeft ze (volgens de pleitnota) iets van gezegd, maar niet meer dan dat. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij alleen tegen [naam 15] heeft gezegd dat hij er mooi uit zag.
Naar het oordeel van de kantonrechter is in grote mate aannemelijk dat [gedaagde] zich op 22 juli 2018 schuldig heeft gemaakt aan wangedrag jegens [naam 14] en/of [naam 15] . Zij acht de door [gedaagde] geschetste gang van zaken niet geloofwaardig. Ten eerste omdat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verklaard dat zij zich geprovoceerd voelde door [naam 15] . Als dat zo was, dan is erg onaannemelijk dat zij hem vervolgens (uitsluitend) een compliment zou hebben gemaakt. Ten tweede omdat [gedaagde] (zo staat in de pleitnota) er wel “iets” van heeft gezegd, maar zij ter zitting niet heeft toegelicht wat ze precies heeft gezegd. Ten derde omdat zowel [naam 14] als [naam 15] een gang van zaken omschrijven die totaal niet overeenkomt met wat [gedaagde] hierover ter zitting heeft gezegd. Volgens [naam 14] was [gedaagde] aanvankelijk aardig, maar sloeg het gesprek vervolgens om (zie rechtsoverweging 2.1 sub pp). Als [gedaagde] slechts een compliment zou hebben gemaakt, is niet te begrijpen dat er volgens beide heren sprake was van homofobe opmerkingen, dat zij de benadering door [gedaagde] als beledigend, intimiderend en bedreigend hebben ervaren, dat ze overstuur zijn geraakt van het voorval, erover in gesprek zijn gaan met [naam 1] en zelfs overwegen om aangifte te doen tegen [gedaagde] . Gelet op dit alles is het verhaal van [gedaagde] niet geloofwaardig en is in grote mate aannemelijk dat [gedaagde] op 22 juli 2018 (zeer) kwetsende opmerkingen heeft gemaakt naar [naam 15] en [naam 14] toe. Daarmee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de aan haar in het vonnis van 25 oktober 2017 gegeven waarschuwing.
4.4
Medewerking aan verzoeken van [naam 1]
moet als beheerder zorgen voor het (dagelijks) onderhoud van het pand waarin het gehuurde is gelegen. [gedaagde] heeft melding gemaakt van onder andere een lekkage in het gehuurde. [naam 1] wordt door haar echter niet tot het gehuurde toegelaten, hetgeen [gedaagde] op 5 en 12 juni 2018 (onder 2 sub ff en ii genoemd) ook schriftelijk heeft bevestigd. [naam 1] heeft ter zitting toegelicht waarom hij erbij aanwezig moet zijn als derden (bijvoorbeeld de loodgieter) het gehuurde komen inspecteren. Hij moet weten wat er aan de hand is in het gehuurde om te kunnen beoordelen of hij de door de derde te verrichten werkzaamheden (namens [eiseres] ) kan accorderen. Dat is zijn werk. [gedaagde] heeft echter ook na deze uitleg van [naam 1] ter zitting kenbaar gemaakt dat [naam 1] niet welkom is in het gehuurde. De kantonrechter heeft in haar vonnis van 25 oktober 2017 aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij medewerking moet verlenen aan verzoeken [naam 1] (betreffende werkzaamheden aan het pand). Door [naam 1] niet toe te laten tot het gehuurde handelt [gedaagde] in strijd met de waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017.
4.5
Ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.3(.1 t/m .6) en 4.4 is overwogen stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] , ondanks de waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017, zich blijft misdragen tegenover andere huurders en [naam 1] en dat zij werkzaamheden aan (het pand waarin) het gehuurde (is gelegen) blijft frustreren. De kantonrechter acht de hiervoor genoemde incidenten, gelet op de waarschuwing in het vonnis van 25 oktober 2017 en in het licht van de reeds bij dat vonnis vastgesteld incidenten, de verklaringen van verschillende voormalige huurders dat zij (mede) gelet op het gedrag van [gedaagde] hebben besloten te verhuizen en de verklaring van de voormalige verhuurder dat hij het pand (vervroegd) heeft verkocht in verband met het gedrag van [gedaagde] , zo ernstig dat er sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , dat ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar verwachting zal worden uitgesproken. Er is geen sprake van dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen (6:265 BW). Dat [gedaagde] met sommige buurtbewoners juist een heel goede band heeft, zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, doet daaraan niet af.
4.6
Minder ingrijpende alternatieven?
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering van [eiseres] niet kan worden toegewezen, omdat er minder ingrijpende alternatieven zijn, zoals buurtbemiddeling of mediation en deze alternatieven niet zijn benut. De kantonrechter stelt vast dat er eerder is getracht om tot buurtbemiddeling te komen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat zij daaraan uiteindelijk de voorwaarde heeft verbonden dat zij eerst een gesprek met [eiseres] zou hebben. Daarvan heeft [eiseres] aangevoerd dat zij dit niet nodig vond, omdat zij als verhuurder niet rechtstreeks is betrokken bij de conflicten. Vervolgens heeft geen buurtbemiddeling meer plaatsgevonden. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het er, door het stellen en handhaven van deze voorwaarde, zelf toe heeft gebracht dat het van buurtbemiddeling niet is gekomen. Dat er geen buurtbemiddeling heeft plaatsgevonden staat aan toewijzing van de vordering in kort geding dan ook niet in de weg.
4.8
Spoedeisend belang
Het voortbestaan van de huidige situatie brengt risico’s mee voor [eiseres] als verhuurder maar ook voor buurtbewoners, [naam 1] en mogelijk voor [gedaagde] zelf en haar kinderen. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat niet is uitgesloten, dat bij het voortbestaan van deze situatie het een keer ernstig uit de hand loopt. Ook ter zitting liepen de emoties hoog op. Het behoort tot de verantwoordelijkheid van [eiseres] (als verhuurder) om het woonbelang van haar andere huurders en ook van omwonenden te beschermen. Een uitspraak in een bodemprocedure of in hoger beroep zal naar verwachting nog maanden op zich laten wachten. Gelet op de ernst en de frequentie van de overlast en de mogelijke gevolgen voor alle betrokkenen is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van voldoende en spoedeisend belang bij het toewijzen van de gevorderde voorlopige voorziening.
4.9
Ontruiming bij wege van voorlopige voorziening.
Gezien de situatie is vooruitlopen op een oordeel in een bodemprocedure gerechtvaardigd. In dit geval weegt het belang van [eiseres] (en het tot haar verantwoordelijkheid behorende woonbelang van haar andere huurders en van omwonenden) zwaarder. Daarbij is van groot belang dat [gedaagde] , gezien het vonnis van 25 oktober 2017, wist welke gevolgen het voor haar (en haar kinderen) zou kunnen hebben als zij haar gedrag niet zou veranderen. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook veroordelen om haar woning te verlaten en te ontruimen.
4.1
Ontruimingstermijn
De kantonrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn te verruimen ten opzichte van hetgeen door [eiseres] is gevorderd. De termijn wordt gesteld op zes weken. Deze termijn biedt aan [gedaagde] enige ruimte om te zoeken naar alternatieve woonruimte. De termijn zal niet, zoals door [gedaagde] uiterst subsidiair verzocht, op drie maanden worden gesteld. Dit komt namelijk onvoldoende tegemoet aan de vastgestelde spoedeisendheid bij het treffen van de gevorderde voorziening.
4.11
Uitvoerbaar bij voorraad
Gevorderd wordt een voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, te treffen. Nu daartegen door [gedaagde] geen verweer is gevoerd en (gelet op de spoedeisendheid) niet wenselijk is dat de aanwending van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging van dit kortgedingvonnis kan opschorten, zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toegewezen worden.
4.12
Proceskosten
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . Deze kosten worden tot en met vandaag vastgesteld op € 577,01, waarvan € 98,01 aan dagvaardingskosten, € 79,00 aan griffierecht en € 400,00 (€ 200,00 per punt x 2 punten) aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] .
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de woning aan de Nieuwe Boschstraat 5A te Breda met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en deze woning onder afgifte van alle passende sleutels en in nette staat aan [eiseres] ter beschikking te stellen;
5.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] , tot en met vandaag vastgesteld op € 577,01;
5.3
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.L. Goofers en is in het openbaar uitgesproken op
15 augustus 2018.