Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 18/3058 WET
uitspraak van 20 december 2018 van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[naam eiser 1]en
[naam eiseres 2] ,
beide te [vestigingsplaats eisers] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [naam eisers] ,
gemachtigde: mr. C.G.J.M. Termaat,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam aanvrager], te [woonplaats aanvrager] ,
aanvrager,
gemachtigde: mr. V.A.C.M. Vonk.
Procesverloop
[naam eisers] heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 27 maart 2018 (bestreden besluit) van het college inzake de toekenning aan nader te noemen aanvragers van een tegemoetkoming in de planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) als gevolg van de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ”.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 1 november 2018, tegelijk met het onderzoek in 21 andere beroepen over verzoeken om planschade in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] .
[naam eisers] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Daarnaast is namens [naam eisers] [naam projectdirecteur] , projectdirecteur, verschenen. Ten slotte is namens [naam eisers] mr. ing. J. de Vries RT van De Lorijn Raadgevers o.g. als deskundige verschenen.
Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.A.C.J.M. Willemse. Hij heeft zich laten vergezellen door mr. A.A.M. Bruggeman KRMT en mr. J.H.J. van Erk van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) als deskundigen.
Aanvrager is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door
mr. T.E.G. van Heukelom, kantoorgenoot van mr. Vonk.
De termijn voor het doen van uitspraak is ter zitting verlengd.
Overwegingen
1.Feiten
[naam aanvrager] en [naam mede eigenaar] zijn eigenaren van de woning gelegen aan de [adres] .
Op 17 februari 2014 heeft de gemeenteraad van de gemeente Tilburg het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 8 augustus 2014 in werking getreden en op 20 november 2014 onherroepelijk geworden. Bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] is de planologische basis voor het realiseren van een woonwijk met circa 380 woningen met bijbehorende voorzieningen op een dichtbij aanvragers woning gelegen gebied dat onder het direct voorafgaand aan bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” geldende bestemmingsplan onder meer bestemd was voor agrarische doeleinden.
[naam aanvrager] en [naam mede eigenaar] hebben op 8 februari 2016 een aanvraag gedaan voor een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro. Zij hebben daaraan
- samengevat - ten grondslag gelegd dat door de planologische verandering de waarde van hun woning is verminderd.
Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de SAOZ. De SAOZ heeft haar advies neergelegd in een rapport van oktober 2017.
Bij besluit van 19 oktober 2017 (primair besluit) heeft het college de aanvraag onder verwijzing naar en met overneming van het advies van de SAOZ toegewezen en een tegemoetkoming toegekend van € 10.500,-, vermeerderd met wettelijke rente.
In het kader van de totstandkoming van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” is een samenwerkingsovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam eiseres 2] derde-belanghebbende is in procedures waarin in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] ” een tegemoetkoming in planschade is gevraagd. [naam eiseres 2] is beherend vennoot van [naam eiser 1] Op grond van de samenwerkingsovereenkomst is [naam eiser 1] de partij die zorgdraagt voor de betaling aan de gemeente van door het college toegekende en uitgekeerde tegemoetkomingen.
[naam eisers] heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Het bezwaar is toegelicht tijdens de hoorzitting van de commissie bezwaarschriften van 22 februari 2018.
Bij het bestreden besluit heeft het college het bezwaar van [naam eisers] tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
2.De wettelijke grondslag voor toekenning van een tegemoetkoming
Artikel 6.1, eerste lid, van de Wro bepaalt, voor zover van belang, dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven.
Het tweede lid, aanhef en onder a bepaalt dat een oorzaak als bedoeld in het eerste lid een bepaling van een bestemmingsplan is.
3.Advisering door de SAOZ
Het college heeft, naast deze aanvraag, ook andere aanvragen ontvangen voor een tegemoetkoming in de planschade. Het college heeft de aanvragen ter advisering voorgelegd aan de SAOZ en heeft de besluitvorming in dit geval gebaseerd op het advies van de SAOZ.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling, bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.3) volgt dat als uit een advies van een door een bestuursorgaan ingeschakelde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt verder dat de SAOZ als onafhankelijk deskundige op het gebied van planschade te beschouwen is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 4 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2203). Tussen partijen is dit overigens ook niet in geschil. Het college mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders indien niet is voldaan aan de eis dat de in het advies neergelegde gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
[naam eisers] heeft aangevoerd dat het college niet van het advies van de SAOZ heeft mogen uitgaan, omdat moet worden getwijfeld aan de juistheid en de volledigheid daarvan. Ter onderbouwing daarvan heeft [naam eisers] erop gewezen dat nadat de SAOZ in april 2016 een advies had uitgebracht over drie aanvragen, bleek dat in die zaken onvoldoende onderzoek was gedaan in de archieven. [naam eisers] heeft vervolgens aanvullende documenten aangeleverd aan de SAOZ, waarna de SAOZ zich genoodzaakt zag terug te komen op eerder ingenomen standpunten. Volgens [naam eisers] kan niet worden uitgesloten dat ook in deze zaak als gevolg van het gebrekkige dossier- en archiefonderzoek relevante informatie ontbreekt. Er moet dan ook worden getwijfeld aan de volledigheid en, in het verlengde daarvan, aan de juistheid van het advies dat ten grondslag ligt aan het bestreden besluit.
Dit betoog faalt.
De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de totstandkoming van de adviezen van de SAOZ van april 2016 over andere aanvragen essentiële documenten ontbraken, zodat die adviezen niet volledig waren. De rechtbank stelt daarnaast vast dat pas nadat [naam eisers] het college heeft gewezen op het ontbreken van essentiële informatie, daarnaar aanvullend onderzoek is gedaan.
Zoals het college ter zitting ook heeft erkend, is deze gang van zaken niet juist geweest. Naar het oordeel van de rechtbank mogen aanvragers en overige betrokkenen, zoals [naam eisers] , in geval van een aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade verwachten dat de adviseur, of, als de onderlinge afspraken daar aanleiding toe geven, het college zich binnen de grenzen van hetgeen redelijkerwijs mogelijk is inspant om de voor de beoordeling van de aanvraag essentiële documenten te verzamelen. Doordat het college pas in een later stadium actief onderzoek is gaan doen naar de voor de beoordeling van de aanvragen essentiële documenten, heeft het college niet gehandeld zoals van het college als een zorgvuldig handelende overheidsinstantie mocht worden verwacht. In dit licht acht de rechtbank het door [naam eisers] en aanvragers over de gang van zaken geuite ongenoegen dan ook invoelbaar. Deze constatering heeft op zichzelf evenwel geen gevolgen voor de rechtmatigheid van het bestreden besluit.
Dat ten tijde van de totstandkoming van het advies van de SAOZ van april 2016 essentiële documenten ontbraken, rechtvaardigt niet automatisch de conclusie van [naam eisers] dat ook moet worden getwijfeld aan de volledigheid van het advies van de SAOZ zoals dat aan het bestreden besluit ten grondslag ligt. Nadat [naam eisers] het college heeft gewezen op het ontbreken van essentiële documenten, heeft het college aanvullend onderzoek gedaan, onder andere in de (gemeente-)archieven. Het college heeft gesteld dat er naast de publicaties en documenten zoals die uit dat onderzoek naar voren zijn gekomen, geen andere publicaties en documenten meer beschikbaar zijn. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten om hieraan te twijfelen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat hoewel niet kan worden uitgesloten dat er in het verleden méér en andere documenten en publicaties beschikbaar waren, evenmin kan worden uitgesloten dat documenten en publicaties in de loop van de jaren verloren zijn gegaan.
Gelet op het voorgaande bestaat er bij gebrek aan concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de volledigheid en, in het verlengde daarvan, aan de juistheid van het door de SAOZ uitgebrachte advies, geen aanleiding voor het oordeel dat het college reeds daarom niet van het advies van de SAOZ heeft mogen uitgaan.
Voor zover de conclusies van de SAOZ inhoudelijk zijn weersproken, zal daarop hierna verder worden ingegaan.
4.Voorzienbaarheid
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van de aankoop van de woning door aanvragers woningbouw op de locatie van het plangebied van bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] niet voorzienbaar was. Volgens [naam eisers] was de woningbouw op dat moment wel voorzienbaar en had de aanvraag om een tegemoetkoming daarom moeten worden afgewezen.
5.Voorzienbaarheid: beoordelingskader
Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro betrekt het bestuursorgaan met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.23 - 5.30) blijft wanneer de planschade voorzienbaar is, de planschade voor rekening van de aanvrager, omdat de aanvrager in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning te hebben aanvaard.
Of een planologische wijziging voorzienbaar was, dient volgens vaste rechtspraak te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing - in dit geval het moment van aankoop van de woning - voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is ook niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van aankoop van de woning de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
De rechtbank merkt op dat de vraag of een planologische wijziging voorzienbaar was een juridische vraag is, die moet worden beantwoord op basis van de hiervoor omschreven uitgangspunten. De rechtbank realiseert zich dat de mate van onderzoek naar en de interpretatie van planologische mutaties die in juridisch opzicht ingevolge de heersende lijn in de jurisprudentie van een redelijk denkend en handelend koper wordt verwacht, maakt dat veel van een aspirant-koper van een woning wordt gevraagd. De jurisprudentie op dit punt is echter stellig en daarom zal de rechtbank dit ook als uitgangspunt hanteren.
6.Voorzienbaarheid: wijze van beoordeling door de rechtbank
Het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning voor de koper voorzienbaar was, vereist geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige, zoals de SAOZ, beschikt. Dat betekent dat de rechtbank het door het college in navolging van de SAOZ gegeven antwoord op die vraag zonder terughoudendheid toetst (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, met name rechtsoverweging 8.8 en 8.9).
Dat betekent daarnaast dat in geval van betwisting van de aanwezigheid of juist het ontbreken van voorzienbaarheid niet vereist is dat ter onderbouwing daarvan een rapport van een deskundige wordt overgelegd. Dat een rapport niet vereist is, laat onverlet dat de betwisting wel moet worden gemotiveerd.
7.Voorzienbaarheid in het concrete geval
Aanvragers hebben hun woning gekocht vóór 14 november 1973, de datum van levering. De exacte datum van de aankoop is onbekend.
Op 20 juni 1974 is de terinzagelegging van het ontwerp van het Structuurplan Stadsgewest Tilburg (Structuurplan) gepubliceerd. Volgens het college is dat het eerste document waaruit blijkt van toekomstige woningbouw op de locatie van het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ”. Het college heeft [naam eisers] niet gevolgd in het betoog dat uit een uittreksel uit de notulen van de vergaderingen van de Gewestelijke Raad van 21 september 1972 en een krantenartikel van 10 mei 1973 uit het Nieuwsblad van het Zuiden zou volgen dat het ontwerp van het Structuurplan voor aanvragers al kenbaar was ten tijde van de aankoop van de woning. Op het moment van aankoop van de woning door aanvragers waren er volgens het college geen concrete beleidsvoornemens bekend op grond waarvan de woningbouw voorzienbaar zou kunnen zijn.
In beroep heeft [naam eisers] zich onder verwijzing naar het uittreksel uit de notulen en het krantenartikel opnieuw op het standpunt gesteld dat woningbouw in het plangebied voor aanvragers voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van hun woning.
De rechtbank volgt [naam eisers] niet in dit betoog.
Uit het uittreksel uit de notulen van de vergadering van de Gewestelijke Raad, gehouden op 21 september 1972, blijkt van aanbieding van een ontwerp-structuurplan, onder embargo tot 26 september 1972. [naam eisers] heeft onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2143) aangevoerd dat de notulen kunnen worden aangemerkt als een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Anders dan in de door [naam eisers] aangehaalde uitspraak is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank echter niet gebleken van openbaarmaking van de notulen. Nog los van de vraag of de vergadering van 21 september 1972 een openbare vergadering was, leidt, zoals het college heeft gesteld, het enkele feit dat een ruimtelijk document in een vergadering is behandeld, niet tot de conclusie dat het document als grondslag voor voorzienbaarheid kan dienen, nu door een openbare behandeling nog niet is gewaarborgd dat een ieder kennis kan nemen van de inhoud van het ruimtelijke document. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 februari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:387).
Het door [naam eisers] overgelegde krantenartikel is afkomstig uit het Nieuwsblad van het Zuiden van 10 mei 1973 en bespreekt de advisering door de Kamer van Koophandel over het ontwerp-structuurplan. Ter zitting heeft [naam eisers] erkend dat uit het artikel niet blijkt dat het van de gemeente afkomstig zou zijn. Dat laat onverlet dat ook bij het ontbreken van van overheidswege bekend gemaakte concrete beleidsvoornemens in zeer specifieke omstandigheden sprake kan zijn van voorzienbaarheid (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 18 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1159). Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval echter geen sprake, alleen al nu in het krantenartikel informatie over de mogelijke locatie van woningbouw ontbreekt en van specifieke omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de kopers de plannen voor woningbouw ter plaatse hebben aanvaard, geen sprake is.
Het uittreksel uit de notulen en het krantenartikel leiden naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat woningbouw in het plangebied voor aanvragers voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van hun woning.
Voor zover [naam eisers] ter zitting heeft aangevoerd dat het uittreksel uit de notulen en het krantenartikel voor het college aanleiding hadden dienen te vormen om nader onderzoek te doen naar documenten en publicaties over het ontwerp-Structuurplan uit 1972/1973 volgt de rechtbank [naam eisers] daarin niet. Zoals hiervoor is overwogen ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te twijfelen aan de stelling van het college dat er naast de publicaties en documenten zoals die nu beschikbaar zijn, geen andere publicaties en documenten meer aanwezig zijn in de archieven, te minder nu niet onaannemelijk is dat documenten en publicaties uit 1972/1973 inmiddels zijn vernietigd of in de loop van de jaren op andere wijze verloren zijn gegaan.
8.Waardevermindering
Tussen partijen is, los van de discussie over voorzienbaarheid, niet in geschil dat bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ”, daadwerkelijk tot een verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het direct daaraan voorafgaande planologische regime (het oude planologische regime).
Nu woningbouw voor aanvrager niet voorzienbaar was, moet de waardevermindering worden vastgesteld. Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverwegingen 4.3 en 4.6).
9.Taxatie waarde woning onder het oude planologische regime
De SAOZ heeft de waarde van de woning onder het oude planologische regime vastgesteld op € 250.000,-. De juistheid daarvan is tussen partijen niet in geschil.
10.Planvergelijking en taxatie waardevermindering
De SAOZ heeft een planvergelijking gemaakt en de mogelijkheden van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” vergeleken met het oude planologische regime. De waardevermindering van de woning van aanvragers is vervolgens vastgesteld op € 18.000,-.
De juistheid van deze uitgangspunten is tussen partijen niet in geschil.
11.Normaal maatschappelijk risico: beoordelingskader
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Het tweede lid, aanhef en onder b bepaalt, voor zover thans van belang, dat van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Volgens vaste rechtspraak (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, met name rechtsoverweging 5.9, 5.10, 5.12 en 5.13) moet de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.
De omstandigheid dat de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.
De korting van twee procent is een minimum-forfait, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om een tegemoetkoming van indirecte planschade in de vorm van waardevermindering, ongeacht de vraag of de schadeveroorzakende planologische maatregel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.
12.Normaal maatschappelijk risico: wijze van beoordeling door de rechtbank
Volgens vaste rechtspraak is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het college, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het college dient de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico naar behoren te motiveren. Als de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.10).
13.Het normaal maatschappelijk risico in deze situatie
In dit geval heeft het college onder verwijzing naar het advies van de SAOZ een korting van drie procent van de waarde van de woning op 8 november 2014 redelijk geacht. Uitgaande van een waarde van € 250.000,- dient volgens het college de schade tot een bedrag van
€ 7.500,- voor rekening van aanvrager te blijven, nu de schade in zoverre geacht kan worden binnen het normaal maatschappelijk risico te vallen.
Ter onderbouwing daarvan is gesteld dat de aard van de ontwikkeling, te weten uitbreiding van woningen buiten de bebouwde kom, in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling, waarmee aanvragers rekening hadden kunnen houden. Gelet op de structuur van de omgeving, te weten een woongebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid, kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en de omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid als passend worden aangemerkt. De ontwikkeling past daarnaast binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid. Geconcludeerd is dat de ontwikkeling is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag. De afstand van de woning van aanvragers tot het plangebied is als klein aangemerkt, zodat de gevolgen van de nieuwe ontwikkeling op het woon- en leefklimaat merkbaar zullen zijn. De schade als gevolg van de ontwikkeling moet voor aanvragers per saldo als groot worden aangemerkt. Geconcludeerd is dat de schade onevenredig hoog is en niet geheel voor rekening van aanvragers zou moeten worden gelaten.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen heeft het college aanleiding gezien een hoger percentage dan het minimum-forfait van twee procent voor rekening van aanvragers te laten. Een percentage van drie procent doet zowel recht aan de conclusie dat de ontwikkeling is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag, als aan de conclusie dat de schade onevenredig hoog is in verhouding tot de waarde van de woning.
[naam eisers] kan zich daar niet mee verenigen en heeft aangevoerd dat het college de drempel had dienen te bepalen op vijf procent. [naam eisers] heeft daarbij gewezen op rechtspraak waaruit volgt dat bij woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Volgens [naam eisers] is er hier sprake van een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom, zodat de motivering door het college van het percentage van drie procent niet houdbaar is. Daarnaast heeft [naam eisers] gewezen op de omstandigheid dat in de nabije toekomst onder de Omgevingswet een minimum percentage van vijf procent zal worden gehanteerd. Volgens [naam eisers] moet daarop worden geanticipeerd.
De rechtbank volgt [naam eisers] daarin niet.
De rechtbank stelt voorop dat voor zover [naam eisers] heeft gewezen op de Omgevingswet, de rechtbank daaraan niet de betekenis hecht die [naam eisers] daaraan toedicht. Het vraagstuk van het normaal maatschappelijk risico dient te worden beoordeeld op basis van de huidige wetgeving en rechtspraak.
De rechtbank volgt [naam eisers] daarnaast niet in de stelling dat de locatie als een inbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Voor zover [naam eisers] ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd dat het plangebied gelegen is binnen de bebouwde kom in de zin van de Wegenverkeerswet, merkt de rechtbank op dat dat niet betekent dat het plangebied ook in ruimtelijk opzicht binnen de bebouwde kom ligt. Los van de vraag of het plangebied in dit geval in ruimtelijk opzicht geacht moet worden binnen de bebouwde kom te liggen, maakt enkel die ligging bovendien niet dat de locatie ook als inbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Vast staat dat het plangebied aan de west- en zuidzijde door woonbebouwing wordt omzoomd. Ten noorden en oosten van het plangebied is geen woonbebouwing aanwezig. Gelet hierop heeft het college naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding hoeven te zien om het plangebied als een zuivere inbreidingslocatie aan te merken.
Het college heeft evenmin aanleiding hoeven te zien om het plangebied aan te merken als een mengvorm van inbreidings- en uitbreidingslocatie. De door [naam eisers] in beroep aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2620) maakt dat niet anders. Het plangebied is in die uitspraak omschreven als een “onbebouwde driehoek”, gelegen tussen een bestaande woonkern, een provinciale weg en het daarlangs gelegen bedrijventerrein. Hoewel het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ” aan de west- en zuidzijde wordt omzoomd door woonbebouwing en aan de zuidoostzijde enige agrarische bebouwing aanwezig is, is geen sprake van een situatie waarin het plangebied aan alle zijden wordt omsloten door bestaande bebouwing. Het plangebied heeft dan ook een wezenlijk andere ligging dan de “onbebouwde driehoek”. Ten slotte bestaat geen aanleiding om [naam eisers] te volgen in de stelling dat een percentage van vijf procent redelijk is, omdat sprake is van het dichten van een stedenbouwkundig gat in de lintbebouwing buiten een centrumomgeving. Niet alleen is ter plaatse van het plangebied geen sprake van lintbebouwing, maar gelet ook op de omvang van de ontwikkeling, te weten de bouw van circa 380 woningen met bijbehorende voorzieningen, kan niet staande worden gehouden dat met die ontwikkeling een gat in de lintbebouwing wordt gedicht. Ook de ter zitting door [naam eisers] gegeven nuancering dat met de ontwikkeling een gat in de stedenbouwkundige kom wordt gedicht, leidt gelet op hetgeen hiervoor is opgemerkt over de ligging van het plangebied en het ontbreken van woonbebouwing aan de oost- en zuidzijde, niet tot de conclusie dat het college het plangebied gelijk had dienen te stellen aan een inbreidingslocatie.
Het college heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht onder verwijzing naar het advies van de SAOZ op het standpunt gesteld dat het redelijk is dat de schade tot een bedrag van drie procent van de waarde van de woning voor rekening van aanvrager blijft, omdat de schade in zoverre geacht kan worden binnen het normaal maatschappelijk risico te vallen.
14.Conclusie
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [naam eisers] ongegrond is. Het besluit van het college waarbij aan aanvragers een tegemoetkoming is toegekend van
€ 10.500,-, vermeerderd met wettelijke rente, blijft in stand.
15.Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.M. van Lanen, voorzitter, en mr. T. Peters en
mr. R.A. Karsten-Badal, leden, in aanwezigheid van mr. W.J.C. Goorden en D. Alblas, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.