ECLI:NL:RBZWB:2018:7272 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Verdeling woning uit nalatenschap met geschil over huurov...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Locatie Breda

Cluster II Handelszaken

zaaknummer / rolnummer: C/02/345797 / HA ZA 18-379

Vonnis van 19 december 2018

in de zaak van

1.[eiseres 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[eiseres 3],

wonende te [woonplaats 3] ,

4.
[eiseres 4],

wonende te [woonplaats 4] ,

5.
[eiseres 5],

wonende te [woonplaats 5] ,

6.
[eiseres 6],

wonende te [woonplaats 6] ,

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat: mr. M. Littooij te Breda,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

advocaat: mr. M.J.G.A. Filemon te Veldhoven,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

3.
[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

advocaat: mr. M.J.G.A. Filemon te Veldhoven,

4.
[gedaagde 4],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

5.
[gedaagde 5],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

6.
[gedaagde 6],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

7.
[gedaagde 7],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat: mr. C.P.J.M. van de Ven te Moergestel,

8.
[gedaagde 8],

wonende te [woonplaats 7] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

9.
[gedaagde 9],

wonende te [woonplaats 8] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

10.
[gedaagde 10],

wonende te [woonplaats 9] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

11.
[gedaagde 11],

wonende te [woonplaats 10] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen,

12.
[gedaagde 12],

wonende te [woonplaats 11] ,

gedaagde in conventie,

advocaat: mr. M.J. Drost te Leusden.

Partijen zullen hierna enerzijds gezamenlijk [eiseressen 1] c.s., dan wel [eiseressen 2] en anderzijds gezamenlijk [gedaagden 1] c.s., dan wel [gedaagden 2] en individueel de [gedaagden 3] (gedaagden sub 1 en 3), [gedaagden 4] en [gedaagde 13] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 22 augustus 2018 met de daarin vermelde stukken,
de akte overlegging producties genummerd 10 t/m 15, alsmede de conclusie van antwoord in reconventie met producties genummerd 10 t/m 13 van [eiseressen 2] c.s.
de van de zijde van de [gedaagden 3] in het geding gebrachte producties genummerd
het proces-verbaal van comparitie gehouden op 13 november 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

in conventie

2.1.

[eiseressen 2] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de verdeling vast te stellen van (het restant van) de nalatenschap van [naam 1] , bestaande uit de eigendom van de woning [adres] te [plaatsnaam] en de sinds de (partiële) verdeling in juli 2014 door [naam 2] betaalde en tot de voltooiing van de verdeling te betalen huurpenningen, door verkoop te gelasten van de woning aan [naam 2] overeenkomstig de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen, alsmede gedaagden te veroordelen tot medewerking aan uitvoering van deze verdeling en te bepalen dat indien één of meerdere gedaagde(n) nalaten deze medewerking te verlenen (door niet binnen 30 dagen na daartoe door de in te schakelen notaris een volmacht tot levering te hebben gegeven), dit vonnis in de plaats te stellen van de noodzakelijke medewerking en met verdeling van de huur- en verkoopopbrengst zodanig dat daarvan 50% toekomt aan [eiseressen 2] c.s. (namelijk aan elk van hen l/l2 van het totaal), en 50% toekomt aan [naam 2] c.s. gezamenlijk, volgens dezelfde verdeelsleutel (breukdelen) als die door de (voormalig) vereffenaar in de slotuitdelingslijst (productie 6) is (zijn) gehanteerd, althans de verdeling op een andere wijze vast te stellen of te gelasten;

II. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot de betaling van de kosten van dit geding, waaronder mede begrepen de kosten van de notaris, zowel voor het opmaken van het proces-verbaal van verdeling als voor de levering als voor de overige werkzaamheden, die door de rechter aan de notaris ten behoeve van de verdeling van deze gemeenschap zullen worden opgedragen, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,=, te vermeerderen met € 68,= indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

in reconventie

2.2.

[gedaagden 4] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de bedingen in de huurovereenkomst die betrekking hebben op het voorkeursrecht van koop en de waardebepaling bij verkoop aan de huurder, zijnde de artikelen 4 en 6, nietig dan wel vernietigbaar zijn en, in laatstbedoeld geval, dat de bedoelde bedingen door de uitspraak van de rechtbank vernietigd worden;

II. te oordelen dat de vrije verkoopwaarde van de woning wordt vastgesteld op basis van een actuele door een onafhankelijk, eventueel door de rechtbank aan te wijzen deskundige, waarbij de kosten van de taxatie gelijk over de staken [eiseressen 2] c.s. en [naam 2] c.s. worden verdeeld;

III. te oordelen dat [eiseressen 2] c.s. worden verplicht tot medewerking aan de uitvoering van de bedoelde taxatie en daarbij de verantwoordelijkheid dragen van medewerking door de huurder [naam 2] , en voorts tot medewerking van [eiseressen 2] c.s. aan de daarop volgende verdeling, en voorts dat, indien [eiseressen 2] c.s. de medewerking nalaten, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking en met verdeling van de huur- en verkoopopbrengst met een naar redelijkheid door de rechtbank vast te stellen compensatie voor [gedaagden 3] voor het door hen geleden nadeel, althans de verdeling op een andere wijze vast te stellen of te gelasten;

IV. [eiseressen 2] c.s. te veroordelen tot betaling van wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten en nakosten.

2.3.

Partijen hebben elkaars vorderingen weersproken. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

in conventie en in reconventie

3.1.

Nu de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, worden deze hierna gezamenlijk besproken.

3.2.

De volgende feiten staan in rechte vast:

a. Partijen hebben in gezamenlijk eigendom een woning, staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [adres] (hierna: de woning).

b. Voormelde woning was tot aan zijn overlijden eigendom van de heer [naam 2] (erflater) die op [overlijdensdatum 1] te [plaatsnaam] is overleden.

c. Erflater heeft over zijn nalatenschap beschikt bij testament [datum testament] waarin hij zijn zus, mevrouw [naam zus 1] (hierna: [naam zus 1] ) en de kinderen van zijn twee zwagers ( [gedaagden 3] ) voor gelijke delen als erfgenamen heeft aangewezen. Aan [naam zus 1] is voorts het vruchtgebruik over het erfdeel van [gedaagden 3] gelegateerd.

d. [naam 2] c.s. zijn de kinderen van voornoemde zwagers van erflater, respectieve-lijk hun erfgenamen overeenkomstig de regeling omtrent plaatsvervulling zoals opgenomen in het testament van erflater.

e. De nalatenschap van erflater is gedurende bijna twee decennia onverdeeld gebleven, dit mede als gevolg van het recht van vruchtgebruik daarop van [naam zus 1] .

f. Vanaf het overlijden van erflater had [naam zus 1] de woning grotendeels zelf in beheer en gebruik, totdat zij begin 1981 is verhuisd naar een serviceappartement. In april 1981 is de woning gekraakt.

g. Op 15 januari 1997 heeft [naam zus 1] ter zake de bewuste woning een huurovereenkomst gesloten met de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 2] ). Uit de huurovereenkomst blijkt onder meer dat partijen de bedoeling hadden om de woning aan [naam 2] te verkopen en over te dragen, dat de woning onlangs is ontruimd en sindsdien leegstaat waardoor een grotere kans bestaat dat het gehuurde verder vervalt en/of vernield en/of onrechtmatig gebruikt wordt, dat de woning in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert die grote investeringen noodzakelijk maakt, dat [naam 2] ermee bekend is dat de woning in een onverdeelde boedel valt en dat hij de woning zal dienen op te knappen en te onderhouden, alsmede dat [naam 2] zekerheden wenst voor zijn investeringen in de woning. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“(…)

Artikel 4.1. In afwijking van het bepaalde in het Burgerlijk Wetboek ziet verhuurder uitdrukkelijk af van zijn bevoegdheden de huurovereenkomst op te zeggen, te ontbinden, of anderzins te beëindigen, tenzij huurder het gehuurde ernstig verwaarloost en beschadigt en beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is om het gehuurde in stand te houden. Verhuurder zal in dat geval schadevergoeding kunnen vorderen van huurder.

2. Indien verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen is hij verplicht het gehuurde

overeenkomstig het bepaalde in artikel 6 aan Pro huurder te koop aan te bieden. (…)

Artikel 6.1. Verhuurder verleent huurder het exclusieve recht van eerste koop met inachtneming van het bepaalde in lid 2, zodra verkoop/koop en levering van het gehuurde mogelijk is. Verhuurder zal huurder middels een aangetekend schrijven mededelen dat huurder gebruik kan maken van zijn recht van eerste koop tegen de in lid 2 van dit artikel vermelde voorwaarden. Huurder verplicht zich van zijn recht van eerste koop tegen de in lid 2 vermelde voorwaarden gebruik te maken. 2. De verkoop/koopprijs zal worden bepaald op basis van de thans vastgestelde waarde, volgens een door een beëdigd makelaar opgesteld taxatierapport d.d. 30-12-1996 en de prijsontwikkeling van huizen volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, waarbij 1996 als basisjaar zal dienen met dien verstande dat de verkoop/koopprijs zal worden berekend door de breuk, waarvan de teller gevormd wordt door de gemiddelde prijs van huizen in het jaar waarin de verkoop/koop plaatsvindt en de noemer door de gemiddelde prijs van huizen in het basisjaar, te vermenigvuldigen met de waarde volgens bovenvermeld taxatierapport (een kopie van het taxatierapport is als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegd).(…)”

h. [naam zus 1] is overleden op [overlijdensdatum 2] en heeft over haar nalatenschap beschikt bij testament van 18 november 1998. Hierin heeft zij de zes dochters van haar zuster [eiseressen 1] als haar erfgenamen aangewezen, zijnde [eiseressen 2] c.s. dan wel [eiseressen 2] .

i. Vanaf het overlijden van [naam zus 1] in 1999 waren er twee groepen erfgenamen in de nalatenschap van erflater; enerzijds [gedaagden 3] , die rechtstreeks van erflater erfde en gerechtigd was tot de helft van de nalatenschap (welke helft bij leven van [naam zus 1] was belast met een vruchtgebruik te haren gunste) en anderzijds [eiseressen 2] , die erfde via [naam zus 1] en via haar eveneens gerechtigd was tot de helft van de nalatenschap van erflater (naast gerechtigd tot de overige vermogensbestanddelen van [naam zus 1] ).

j. Na het overlijden van [naam zus 1] hebben beide staken successievelijk de

aanwezige bestanddelen van de nalatenschap van erflater in kaart gebracht en (bijna) al het aanwezige onroerend goed in onderling overleg verkocht, behoudens voormelde woning. Tussen beide staken bestond verschil van mening, welke werd veroorzaakt door onduidelijkheid over de wijze waarop [naam zus 1] het beheer gevoerd heeft over de nalatenschap van erflater. Dit heeft ertoe geleid dat [gedaagden 3] in 2009 aan deze rechtbank heeft verzocht om in de nalatenschap van erflater een vereffenaar te benoemen, hetgeen heeft geleid tot benoeming van notaris mr. S.M.A. van Sprang tot vereffenaar van de nalatenschap van erflater. De vereffenaar heeft een rekening en verantwoording ex art. 4:218 BW Pro d.d. 19 april 2013 opgesteld. Hieruit blijkt dat de boedel van erflater vooral uit gelden en vorderingen bestaat en dat het enige niet-financiële onderdeel de eigendom is van het aan de heer [naam 2] verhuurde woning aan de [adres] te [plaatsnaam] . Omdat de beide staken over (de verdeling van) dit pand niet tot overeenstemming konden komen, heeft vereffenaar haar pogingen tot bemiddeling op dit punt tussen de beide staken gestaakt. De vereffenaar heeft haar visie op de situatie gegeven en schrijft daarover:
“De vereffenaar is van mening dat er inderdaad sprake was van een vruchtgebruik naar oud recht dus zonder vervreemdings- en verteringsbevoegdheid. Mevrouw [naam zus 1] was vrij in het beleggen van de onder het vruchtgebruik vallende goederen, zonder daartoe de medewerking van de bloot-eigenaren te behoeven echter met het verlenen van de koopoptie aan de huurder door de vruchtgebruikster, zonder medewerking van de bloot-eigenaren, is wijlen mevrouw [naam zus 1] haar bevoegdheden als vruchtgebruikster te buiten gegaan. Het verlenen van een koopoptie valt volgens

de vereffenaar niet onder beheer”.

k. Onderhandelingen tussen partijen over verdeling van de bewuste woning heeft niet tot resultaat geleid zodat meergenoemde woning tot op heden onverdeeld is gebleven.

3.3.

Ter zake de vordering in reconventie is van de zijde van [gedaagden 4] ter

comparitiezitting verklaard dat niet alle betrokkenen in het geding zijn opgeroepen en dat

teneinde het verdere verloop van de procedure niet te belemmeren de eis in reconventie tot

nihil wordt gereduceerd. De rechtbank verstaat deze verklaring aldus dat de vordering in

reconventie geen behandeling en bespreking behoeft en zal deze dan ook afwijzen. Gezien

de familierelatie van partijen worden de hiervoor gemaakte proceskosten gecompenseerd, in

de zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.

3.4.

[eiseressen 2] c.s. vorderen dat de rechtbank op basis van art. 3:185 BW Pro en art.
3:185 lid 2 sub c BW de verdeling van de betreffende woning vaststelt omdat partijen in onderling overleg niet tot een verdeling geraken. [eiseressen 2] c.s. betogen hierbij dat de woning in verhuurde staat dient te worden verdeeld en dat de waarde van de woning in het kader van die verdeling tussen de erfgenamen moet worden bepaald op de waarde die de woning heeft, rekening houdend met de uit de huurovereenkomst volgende huurprijs en (de prijs waarvoor [naam 2] als huurder) het eerste recht van koop (kan uitoefenen). Op grond van de huurovereenkomst is opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder immers niet mogelijk en heeft de huurder het recht om “zodra dat verkoop/koop en levering van het gehuurde mogelijk is” tot aankoop van de woning over te gaan tegen de prijs zoals die op basis van de huurovereenkomst en het daarin opgenomen recht van koop moet worden vastgesteld. Die huurovereenkomst is volgens [eiseressen 2] c.s. immers een relevant in aanmerking te nemen gegeven bij de bepaling van de waarde van het pand en (dus) de overbedelingsvorderingen. Op basis van de huidige marktprijzen zou de koopsom berekend volgens de bepalingen in de huurovereenkomst ongeveer € 145.000,= zijn, aldus steeds [eiseressen 2] c.s.

3.5.

[gedaagde 13] stelt zich op het standpunt dat de juridische grondslag voor de verdelingsvordering [eiseressen 2] c.s. juist is. Echter, de gevorderde wijze van verdeling van de verkoopopbrengst is volgens [gedaagde 13] strijdig met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [gedaagde 13] is enerzijds de waarde van de woning niet bekend ( [eiseressen 2] c.s. hebben hierover niets gesteld en bewezen), anderzijds zijn er diverse feiten en omstandigheden die maken dat een verdeling naar billijkheid anders is, dan door [eiseressen 2] wordt gevorderd. In dit verband stelt [gedaagde 13] in de eerste plaats dat [naam zus 1] haar verplichtingen als vruchtgebruikster niet is nagekomen en dat het vruchtgebruik niet is beschreven en niet in de openbare registers is vermeld. Verder voert [gedaagde 13] aan dat [naam zus 1] nimmer [naam 2] c.s. ter zake één en ander heeft geïnformeerd, terwijl zij in de periode van 1980 tot en met 1996 de woning zelf (deels) in gebruik heeft gehad en het beheer hierover heeft gehad, terwijl de woning in die tijd niet is onderhouden, welk verval van de woning aan [naam zus 1] is aan te rekenen. [gedaagde 13] betoogt derhalve dat [naam zus 1] zich niet als een goed vruchtgebruikster heeft gedragen. De getaxeerde waarde van de woning ad € 140.000,- vormt in de visie van [gedaagde 13] daarom geen redelijk uitgangspunt bij de verdeling. In die waarde is namelijk ook het achterstallig onderhoud, dat door [naam zus 1] is veroorzaakt, verdisconteerd, hetgeen niet redelijk is.

3.5.1.

In de tweede plaats voert [gedaagde 13] aan dat [naam zus 1] een (huur)overeenkomst met [naam 2] heeft gesloten, die (tegenover [gedaagden 3] ) niet rechtsgeldig is. [gedaagde 13] betwist dat de overeenkomst tussen [naam zus 1] en [naam 2] c.s. primair een huurovereenkomst is, omdat het primaire doel van de overeenkomst namelijk (ver)koop en niet (ver)huur betreft. Volgens [gedaagde 13] heeft [naam zus 1] met de overeenkomst de woning verkocht onder opschortende voorwaarde, te weten opheffing van de onverdeeldheid. Zodra hiervan sprake is, dient de overdracht van de woning aan [naam 2] te worden geregeld. In de opvatting van [gedaagde 13] heeft [naam zus 1] deze overeenkomst niet als vruchtgebruikster kunnen sluiten, maar alleen in haar hoedanigheid van mede-eigenaar. Dit betekent dat [naam zus 1] de overeenkomst niet als vruchtgebruikster heeft gesloten en [naam 2] c.s. om die reden geen partij bij de overeenkomst zijn en daaraan ook niet zijn gebonden. De verplichtingen uit de overeenkomst met [naam 2] zijn alleen de verantwoordelijkheid van [eiseressen 2] . Berekening van de koopprijs voor de woning volgens de huurovereenkomst is in de visie van [gedaagde 13] een onredelijke wijze van verdeling. De formule voor het betekenen van de koopsom neemt de taxatie van het pand van 30 december 1996 als uitgangspunt, maar deze is gebaseerd op de door [naam zus 1] verwaarloosde woning terwijl de gebreken die onder verantwoordelijkheid van [naam zus 1] zijn ontstaan, daarin niet zijn verdisconteerd. Om die reden is de bewuste taxatie tegenover [gedaagden 3] geen redelijk uitgangspunt. [gedaagde 13] voert verder aan dat artikel 6.2 van de huurovereenkomst (te) onduidelijk is geformuleerd om de koopsom te kunnen berekenen, althans de tekst is voor meerdere uitleg vatbaar. In dit verband betoogt [gedaagde 13] verder dat de huurprijs die [naam 2] betaalt te laag is en ten onrechte nimmer is geïndexeerd waardoor de boedel al twintig jaar huurinkomsten misloopt. Voor dit nadeel zijn [eiseressen 2] c.s. tegenover [naam 2] c.s. verantwoordelijk.

3.5.2.

In de visie van [gedaagde 13] is de meest logische wijze van verdeling dat de woning wordt toegedeeld aan [eiseressen 2] c.s., zodat zij volledig eigenaar van de woning worden, waarna zij de overdracht van de woning aan [naam 2] zelfstandig kunnen regelen. De waarde van het aandeel van [gedaagden 3] is volgens [gedaagde 13] primair de helft van de actuele waarde vrij van huur en gebruik en subsidiair 60% van de verkoopopbrengst met een minimumwaarde van € 150.000,--. In verband met het ontbreken van een actuele taxatie stelt [gedaagde 13] voor dat de rechtbank een deskundige benoemt die de waarde van de woning dient vast te stellen.

3.6.

Ook de [gedaagden 3] voeren aan dat [gedaagden 3] niet gebonden is aan de huurovereenkomst met [naam 2] en evenmin aan de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie. Daarnaast betogen de [gedaagden 3] dat [naam zus 1] niet bevoegd was om de betreffende afspraken namens [gedaagden 3] met [naam 2] overeen te komen. In de visie van de [gedaagden 3] is [eiseressen 2] wel gebonden aan de door [naam zus 1] met [naam 2] gemaakte afspraken. Verder voeren de [gedaagden 3] aan dat [gedaagden 3] als gevolg van het handelen van [naam zus 1] schade heeft geleden. Bovendien is sprake van derving van huurinkomsten over een periode van meer dan 20 jaar. Ter zake de derving van huurinkomsten stellen de [gedaagden 3] dat [eiseressen 2] enerzijds als rechtsopvolger onder algemene titel [naam zus 1] opvolgt in haar aansprakelijkheid jegens [gedaagden 3] , alsmede dat [eiseressen 2] vanaf het overlijden van [naam zus 1] in 1999 een eigen verantwoordelijkheid had om de huurprijs te indexeren teneinde de huuropbrengst te optimaliseren. Het nalaten van dit laatste is in de visie van de [gedaagden 3] een eigen, rechtstreekse aansprakelijkheid van [eiseressen 2] .

3.6.1.

De [gedaagden 3] stellen een alternatieve wijze van verdeling voor, inhoudende toebedeling van de woning ex artikel 3:185 lid 2 sub a aan Pro [eiseressen 2] c.s. onder gehoudenheid van laatstgenoemden om een overbedelingsvordering aan [gedaagden 3] uit te keren. De [gedaagden 3] voeren aan dat de overbedelingsvordering door een door de rechtbank te benoemen deskundige dient te worden vastgesteld, waarbij de deskundige de marktwaarde van het pand vrij van huur en gebruik dient te hanteren. Daarnaast dient de te benoemen deskundige de huurwaarde van het pand per boekjaar vast te stellen vanaf datum verhuur aan [naam 2] tot en met heden. Ten aanzien van de schade aan hun zijde wensen de [gedaagden 3] zich bij akte ná deskundigenbericht uit te laten, waarbij in de visie van de [gedaagden 3] uitganspunt is het bedrag overeenkomend met 50% van de marktwaarde van de woning. Dit percentage dient vervolgens aan de hand van de bevindingen van de deskundige ter zake de huurderving, te worden gecorrigeerd, in die zin, dat het percentage als gevolg daarvan verder kan oplopen om de opgetreden huurderving te compenseren. Tot slot stellen de [gedaagden 3] dat het zich bij de voormalig vereffenaar bevindende depot, bestaande uit de huurinkomsten tot op heden, tussen partijen dient te worden verdeeld.

3.7.

[gedaagden 4] betrekt grotendeels dezelfde stellingen als de [gedaagden 3] en [gedaagde 13] , te weten dat de woning door [naam zus 1] als voormalig vruchtgebruikster niet goed is beheerd en onderhouden en dat zij de zorg van een goed vruchtgebruiker niet in acht heeft genomen waardoor de gezamenlijke eigenaren financieel zijn benadeeld. [gedaagden 4] betoogt dat [naam zus 1] als vruchtgebruikster van de woning maatregelen had moeten treffen tegen de kraak van de woning. [gedaagden 4] verwijt [naam zus 1] de situatie te hebben laten voortbestaan alsmede dat geen onderhoud aan de woning werd gepleegd. Door verwaarlozing van het beheer en onderhoud is de woning ernstig in verval geraakt. De nadelige financiële gevolgen, alsmede de mogelijk opgetreden of op te treden schade van het gebrekkige beheer, dienen naar de mening van [gedaagden 4] voor rekening te komen van [eiseressen 2] als rechtstreekse erfgenamen van vruchtgebruikster. Verder voert [gedaagden 4] aan dat [naam zus 1] niet beschikkingsbevoegd was om de in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie en de bepalingen over berekening van de koopprijs met [naam 2] overeen te komen, zodat het beding nietig dan wel vernietigbaar is. De lijst met gebreken behorende bij het taxatierapport van 30 december 1996 en de met [naam 2] afgesproken huurprijs zijn naar de mening van [gedaagden 4] niet op objectieve wijze tot stand gekomen. Ook dit wordt aan [naam zus 1] verweten omdat zij in de visie van [gedaagden 4] als zorgvuldig vruchtgebruikster had moeten en kunnen beseffen dat zij, alsmede de overige erfgenamen, het risico liepen als gevolg van die niet-objectieve waardebepaling te worden benadeeld. [gedaagden 4] is echter van mening dat het achterwege laten van indexatie van de huurprijs niet tot schade voor de erfgenamen heeft geleid. [gedaagden 4] voert verder aan dat de door [eiseressen 2] c.s. voorgestelde koopprijs voor de woning te laag is en dat bij bepaling van de koopprijs uitgegaan dient te worden van de actuele marktwaarde.

3.8.

De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning verdeeld moet worden en dat de kern van het geschil is of de woning moet worden gewaardeerd in verhuurde of vrij opleverbare staat en/of de verkoop van de woning overeenkomstig de door [naam zus 1] met [naam 2] overeengekomen koopoptie dient plaats te vinden.

3.9.

Vast staat dat partijen sinds het overlijden van [naam zus 1] in 1999 niet tot overeenstemming kunnen komen ter zake verdeling van de bewuste woning. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:185 lid 1 BW Pro geldt dat een deelgenoot de mogelijkheid heeft te vorderen dat de rechter de verdeling vaststelt indien de deelgenoten niet tot overeen-stemming over de verdeling van een gemeenschapsgoed kunnen komen, hetgeen in dit geval ook door [eiseressen 2] c.s. is gevorderd en waarin [naam 2] c.s. zich kunnen vinden. Uitgangspunt hierbij is dat de rechter die de (wijze van) verdeling op de voet van artikel 3:185 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek vaststelt daarbij een discretionaire bevoegdheid heeft en niet gebonden is aan hetgeen partijen over en weer hebben gevorderd. Bovendien behoeft hij niet expliciet in te gaan op hetgeen partijen over en weer aanvoeren, doch dient hij bij de vast te stellen verdeling wel naar billijkheid rekening te houden met de belangen van partijen en het algemeen belang. Met inachtneming hiervan komt de rechtbank tot het volgende.

3.10.

De rechtbank verwerpt de stellingname van [naam 2] c.s. inhoudende dat [naam zus 1] niet bevoegd was om de huurovereenkomst met de daarin vervatte koopoptie met [naam 2] overeen te komen en dat deze handelwijze kwalificeert als een onrechtmatige daad die thans aan [eiseressen 2] c.s. als rechtsopvolgers van [naam zus 1] kan worden tegengeworpen. Vast staat dat [naam zus 1] na het overlijden van erflater voor de helft eigenaar van de betreffende woning is geworden en voor de andere helft het vruchtgebruik hiervan gelegateerd heeft gekregen. Vast staat verder dat na verhuizing van [naam zus 1] de woning jarenlang gekraakt is geweest en in een slechte staat van onderhoud verkeerde. Tot enig verwijt aan [naam zus 1] ten aanzien van het gekraakt zijn van de bewuste woning kan de rechtbank niet concluderen te meer nu [eiseressen 2] c.s. ter comparitiezitting onweersproken hebben verklaard dat [naam zus 1] diverse pogingen heeft ondernomen om de krakers uit de woning te krijgen. Verder is van de zijde van [eiseressen 2] c.s. onweersproken verklaard dat nadat de krakers uit het bewuste pand waren vertrokken [naam zus 1] het pand heeft verhuurd mede omdat [naam 2] c.s. hierin geen bemoeienis wensten. Uit de stellingname van [naam 2] c.s. valt geenszins te destilleren dat zij ten tijde van het uitoefenen van het vruchtgebruik van de woning door [naam zus 1] actief bemoeienis hierin hebben gehad dan wel dat zij als eigenaren van de andere helft van de woning op enige wijze toegezien hebben op dan wel geïnformeerd hebben naar de wijze van uitoefening van het aan [naam zus 1] gelegateerde vruchtgebruik. [naam 2] c.s. hebben bovendien gesteld, noch is hiervan gebleken, dat zij gegeven de omstandigheden waarin de woning begin 1997 verkeerde een beter alternatief hadden dan de door [naam zus 1] met [naam 2] gesloten huurovereen-komst met koopoptie. Evenmin hebben zij gesteld wat zij in de betreffende feitelijke situatie zouden hebben gedaan, hetgeen vereist is om te kunnen concluderen dat zij in een slechtere positie zijn komen te verkeren. Hieraan doet niet af dat van de zijde van [naam 2] c.s. ter comparitiezitting is verklaard dat [naam zus 1] iedereen buiten de deur heeft gehouden, nu vast staat dat zij ondanks het aan [naam zus 1] toekomende vruchtgebruik als mede-eigenaren van de woning hierover zeggenschap hadden. Verder stelt de rechtbank vast dat gesteld noch gebleken is dat [naam 2] c.s. als deelgenoten van de bewuste woning de vernietigbaarheid van de door [naam zus 1] met [naam 2] overeengekomen huurovereenkomst met koopoptie hebben ingeroepen. Dit geldt eveneens voor de met [naam 2] overeengekomen huurprijs voor de bewuste woning. Hierbij merkt de rechtbank voorts op dat geenszins gesteld of gebleken is dat [naam 2] c.s. vanaf het overlijden van [naam zus 1] in 1999 enige actie hebben ondernomen ter indexering van de in hun ogen te lage huurprijs. Dat betekent dat zij vanaf 1999 zelf hebben bijgedragen aan het gemis van hogere huurinkomsten. Onder voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat, hoewel toegegeven kan worden dat [naam zus 1] er beter aan had gedaan om overleg te voeren met de andere deelgenoten alvorens de huurovereenkomst met koopoptie aan te gaan én dat het denkbaar is dat gunstigere alternatieven voorhanden waren ter zake verhuur van de woning, op zichzelf hiermee echter niet geconcludeerd kan worden dat [naam zus 1] onrechtmatig jegens [gedaagden 3] heeft gehandeld. Dat betekent dat [naam 2] c.s. de situatie dienen te aanvaarden zoals die thans is en dat betekent respectering van de met [naam 2] overeengekomen huurovereenkomst met koopoptie. Hierbij neemt de rechtbank in acht dat hoewel de bedongen koopoptie en de hieraan gekoppelde berekeningsformule niet uitblinkt aan duidelijkheid en mogelijke financiële bevoordeling voor [naam 2] kan inhouden, doch dit met inachtneming van de billijkheid en alle belangen van partijen geen aanleiding vormt om tot een andere wijze van verdeling te komen. Hiermee wordt immers een einde gemaakt aan de onverdeeldheid tussen partijen.

3.11.

De rechtbank komt tot de navolgende wijze van verdeling, te weten toedeling

van de betreffende woning aan [eiseressen 2] waardoor zij in staat worden gesteld om

uitvoering te geven aan de voor [naam 2] geldende koopoptie met betrekking tot de

betreffende woning, onder de verplichting voor [eiseressen 2] c.s. om de helft van de netto-

koopopbrengst aan [naam 2] c.s. te voldoen. Voor zover [naam 2] geen gebruik wenst te maken van de aan hem toegekende koopoptie geldt dat [eiseressen 2] c.s. de woning aan een derde te koop mogen aanbieden met dien verstande dat als waarde hiervan de waarde in verhuurde staat dient te worden gehanteerd. Van de gerealiseerde netto-verkoopopbrengst heeft iedere deelgenoot recht op de aan hem of haar toekomende breukdeel. [naam 2] c.s. zullen bevolen worden om mee te werken aan alle rechtshandelingen die noodzakelijk zijn voor de toedeling van de woning aan [eiseressen 2] c.s., bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking. Daarnaast dienen de door [naam 2] betaalde huurpenningen voor de woning, die thans in depot zijn bij de voormalig vereffenaar, tussen partijen eveneens te worden verdeeld in de zin dat de ene helft hiervan toekomt aan [eiseressen 2] c.s. en de andere helft aan [naam 2] c.s. gezamenlijk, waarna iedere deelgenoot recht heeft op het aan hem of haar toekomende breukdeel. Aldus zal de verdeling worden bepaald als hierna vermeld in het dictum.

3.12.

Omdat het hier een procedure van familierechtelijk aard betreft ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

4.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

4.1.

stelt de verdeling vast van (het restant van) de nalatenschap van erflater, bestaande uit de eigendom van de woning [adres] te [plaatsnaam] en de sinds de (partiële) verdeling in juli 2014 door [naam 2] betaalde en tot de voltooiing van de verdeling te betalen huurpenningen, door toedeling van de woning aan [eiseressen 2] c.s. en verdeling bij helfte aan partijen van de huurpenningen;

4.2.

veroordeelt [naam 2] c.s. tot medewerking aan uitvoering van deze verdeling en te bepalen dat indien één of meerdere gedaagde(n) nalaten deze medewerking te verlenen (door niet binnen 30 dagen na daartoe door de in te schakelen notaris een volmacht tot levering te hebben gegeven), dit vonnis in de plaats te stellen van de noodzakelijke medewerking;

4.3.

bepaalt dat [eiseressen 2] c.s. na overdracht aan hen van de betreffende woning tot verkoop hiervan dienen over te gaan in de zin van het te koop aanbieden hiervan aan [naam 2] en ingeval laatstgenoemde geen gebruik wenst te maken van zijn kooprecht de bewuste woning tegen een waarde in verhuurde staat te doen verkopen;

4.4.

veroordeelt [eiseressen 2] c.s. om wegens overbedeling de helft van de gerealiseerde netto-verkoopopbrengst van voormelde woning aan [naam 2] c.s. te voldoen;

4.5.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.6.

verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

4.8.

wijst de vorderingen af;

4.9.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2018.

Verdeling woning uit nalatenschap met geschil over huurovereenkomst en koopoptie

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

1.[eiseres 1] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.Het geschil

in conventie

3.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.De beslissing