Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
[plaatsnaam]
zaaknummer / rolnummer: C/02/348028 / KG ZA 18-489
Vonnis in kort geding van 24 augustus 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FRIENDLY BUSINESS CENTRE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. S.W. van Zijll te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
[gedaagde],
kantoorhoudend te [plaatsnaam] ,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna ‘FBC’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de op 10 augustus 2018 betekende dagvaarding met de producties 1 t/m 14 van FBC;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 16 augustus 2018;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
a. FBC exploiteert een uitzendbureau en is voornamelijk actief in de vleesindustrie. Zij draagt, naast haar gebruikelijke werkzaamheden als uitzendbureau, zorg voor de huisvesting van haar buitenlandse werknemers. Hiervoor gaat zij met verschillende bemiddelaars en makelaars huurovereenkomsten aan.
b. Onder de handelsnaam [naam 1] houdt [gedaagde] zich bezig met de bemiddeling en/of het beheer van huurwoningen.
c. FBC heeft van [gedaagde] de woning aan de [adres] gehuurd. Het huurcontract loopt van 14 november 2017 tot en met 31 oktober 2018.
d. Met bemiddeling van [gedaagde] heeft FBC de woning aan [adres] gehuurd van de eigenaar [naam eigenaar] . Die huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en loopt sinds 1 december 2017. In de huurovereenkomst is [gedaagde] aangewezen als beheerder van het gehuurde.
e. FBC heeft van [gedaagde] de woning aan de [adres] gehuurd. Het huurcontract loopt van 15 mei 2018 tot en met 14 mei 2019.
f. Op 2 juli 2018 heeft [gedaagde] een telefoongesprek gevoerd met een medewerker van FBC. Dat gesprek is niet prettig verlopen. Volgens [gedaagde] heeft de medewerker van FBC in dat gesprek het vertrouwen in de samenwerking met [gedaagde] opgezegd.
g. Op 4 juli 2016 heeft een medewerkster van [gedaagde] het volgende e-mailbericht naar FBC gestuurd:
Tijdens uw telefonisch onderhoud met onze mevrouw [gedaagde] maandag 2 juli gaf u aan geen vertrouwen meer te hebben in [gedaagde] .
Daarom zeggen wij per heden 4 juli de huurovereenkomsten op met 1 maand:
[adres]
De sleutel overdrachten van de woningen zijn als volgt:
[adres] , perceel 316, maandag 31 juli om 12 uur.
Dinsdag 4 augustus om 10 uur, achtereenvolgens [adres] , daarna de [adres]
Wij vertrouwen erop dat alle panden in goede staat worden opgeleverd, schoon en zonder gebreken, en dat u alle sleutels overhandigd aan onze medewerker.
Gebreken zullen financieel op u worden verhaald.
h. Op 6 juli 2018 heeft een medewerkster van FBC geantwoord:
Wij hebben overleg gehad, en echter kunnen wij de datums niet bevestigen, de reden hiervoor is dat wij de planning niet kunnen vaststellen, wij nemen het mee in onze planning en zullen jullie tijdig informeren of wij de datums kunnen nastreven. Wij zullen uiteraard ons uiterste best doen om alles zo flexibel mogelijk te laten lopen zoals jullie dat verwachten om alles tijdig ook van onzer kant dit netjes af te handelen op de geboden datums.
i. Op 20 juli 2018 heeft dezelfde medewerkster van FBC aan [gedaagde] gemaild:
Wij willen u informeren dat wij nog steeds geen oplossing hebben kunnen vinden voor uw opzegging wat eenzijdig is, en wij zijn hier niet mee eens nog steeds niet, en wettelijk gezien hebben wij een jaarovereenkomst, en die juridische nog kunnen volgen tot einde overeenkomst. Maar wij willen uiteraard ook tot een oplossing komen en doen nog steeds ons best om op een vriendelijke manier dit op te lossen, maar wij hebben te maken met onmacht en kunnen niet zomaar de overeenkomst opzeggen, wij zijn een nette klant die altijd op tijd betaald, overigens is er geen goede reden geweest voor de opzegging. Als wij geen vertrouwen hadden in [gedaagde] , dan hadden wij het opgezegd maar dat is niet het geval geweest. Dit is inmiddels besproken met de heer [naam directeur] directeur Friendly Business Centre, hij wil graag een gesprek aangaan om tot een goede oplossing te komen voor alle partijen en stapsgewijs wij zouden niet weten momenteel wat te kunnen doen met de bewoners.
j. Van de zijde van [gedaagde] is daarop als volgt gereageerd:
(…) naar aanleiding van uw mail-bericht het volgende, de wettelijke opzegtermijn is 1 maand, ten eerste heeft u het vertrouwen in onze samenwerking opgezegd. Ten tweede houdt u zich niet aan de huurovereenkomst, de opzegging is een feit, en u zult de woningen dan ook op de datum 3 augustus moeten verlaten, want de eigenaar wil zijn woning terug en de klant wil de woningen. U kunt uw mensen onderbrengen in hotels, gelieve de huurovereenkomsten te respecteren om escalatie te voorkomen. Wij gaan ervan uit dat de woningen leeg en schoon zullen worden opgeleverd.
k. De woning aan de [adres] [plaatsnaam] is inmiddels feitelijk ontruimd, in die zin dat een ontruimingsdienst in opdracht van [gedaagde] zich toegang tot die woning heeft verschaft, de sloten heeft vervangen en de spullen van de bewoners heeft opgeslagen en/of op straat heeft gezet.
3.Het geschil
3.1.
FBC vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] gebiedt om na te komen de huurovereenkomsten voor de
overeengekomen/resterende duur van de woningen aan de [adres]
;
II. [gedaagde] gebiedt de ontruiming van genoemde woningen te staken en verbiedt om die woningen te ontruimen zonder voorafgaand vonnis van de kantonrechter;
III. [gedaagde] verbiedt om de huurders van FBC uit alle drie de woningen te zetten zonder voorafgaand vonnis van de kantonrechter;
IV. voor zover uitzetting reeds heeft plaatsgevonden, gedaagde gebiedt de hiermee gepaard gaande handelingen ongedaan te maken door de huurders van FBC weer toegang te verschaffen tot de woningen en gedaagde gebiedt om herstel van de situatie zoals voorheen;
één en ander met veroordeling t.a.v. hetgeen onder I, II, III en IV wordt gevorderd op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 ineens en € 250,00 voor iedere dag / deel van een dag voor ieder van de woningen aan de [adres] dat gedaagde in gebreke mocht blijven aan dit bevel te voldoen.
Tot slot vordert FBC veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Aan deze vorderingen legt FBC het volgende ten grondslag. De stelling dat FBC telefonisch de huurovereenkomsten heeft opgezegd, is niet juist. Volgens de wet moet een huurovereenkomst schriftelijk met een exploot of aangetekende brief worden opgezegd. De opzegging van de huurovereenkomsten voor voornoemde woningen is nietig. De uitzetting van de huurders van FBC is onrechtmatig. FBC heeft op 20 juli aangegeven dat zij het niet eens is met de opzegging door de verhuurder. De wet noemt limitatieve opzeggingsgronden en die zijn niet door [gedaagde] opgegeven. Zonder geldige opzeggingsgrond kunnen de huurders niet uitgezet worden. Bovendien ontbreekt een vonnis van de kantonrechter tot ontruiming. Omdat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd, mogen nieuwe huurders de woningen niet betrekken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat FBC op 2 juli telefonisch het vertrouwen in de samenwerking met haar heeft opgezegd. Dat heeft zij opgevat als een huuropzegging. Dat heeft zij op 4 juli per e-mail bevestigd. Op 6 juli is de opzegging door FBC bevestigd. Derhalve is er sprake van overeenstemming over opzegging van de huur, zo niet op 4 juli dan toch zeker op 6 juli. Dat FBC de geplande opleverdatum niet kan halen, ligt geheel in de risicosfeer van FBC. FBC had de woningen op 3 augustus moeten ontruimen. Nu zij dat niet heeft gedaan, verkeert FBC in verzuim. De woningen in [plaatsnaam] worden nog steeds door FBC gebruikt. De woning in [plaatsnaam] is inmiddels verhuurd aan een derde partij. Overigens is FBC voor die woning een huurovereenkomst aangegaan met [naam 2] en niet met [gedaagde] , zodat FBC ten aanzien van die woning niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Verder kunnen de ingestelde vorderingen worden gekwalificeerd als een verklaring voor recht, waarvoor in kort geding geen plaats is. Tot slot ontbreekt het vereiste spoedeisend belang van FBC bij haar vorderingen in kort geding.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Dit geding gaat over de beëindiging van drie huurovereenkomsten die [gedaagde] , als verhuurder of als beheerder, heeft gesloten met FBC als huurder. Die huurovereenkomsten hebben alle betrekking op woonruimte. FBC brengt daar buitenlandse werknemers onder die bij haar werken. [gedaagde] is ermee bekend dat FBC de gehuurde woningen onderverhuurt aan buitenlandse werknemers. De vorderingen van FBC strekken ertoe dat zij de betreffende woningen voorlopig kan blijven gebruiken voor de huisvesting van werknemers.
spoedeisend belang
4.2.
Volgens [gedaagde] heeft FBC geen spoedeisend belang bij die vorderingen. Verder voert zij aan dat de vorderingen het karakter hebben van een verklaring voor recht. Met die stellingen is de voorzieningenrechter het niet eens. FBC vordert immers een gebod (om de lopende huurovereenkomsten voort te zetten) en een verbod (om de betreffende woningen zelf te ontruimen zonder dat daar een vonnis van de kantonrechter aan ten grondslag ligt). Dat zijn voorzieningen van tijdelijke aard die in kort geding kunnen worden gevorderd. Bij toewijzing van die voorzieningen heeft FBC een spoedeisend belang aangezien één van de drie woningen inmiddels is ontruimd en er wordt gedreigd met de ontruiming van de twee andere woningen.
opzegging
4.3.
Partijen zijn het niet eens over wie de huurovereenkomsten heeft opgezegd. [gedaagde] stelt dat die overeenkomsten zijn opgezegd door FBC in een telefoongesprek dat zij op 2 juli 2018 heeft gevoerd met een medewerker van FBC. In dat gesprek heeft die medewerker volgens [gedaagde] gezegd dat hij niet meer met [gedaagde] wil samenwerken. Dat wordt door de betreffende medewerker ontkent. Verder is die opmerking naar het oordeel van de voorzieningenrechter hoogstens op te vatten als een opzegging van de zakenrelatie, maar niet als een opzegging van de huurovereenkomst van de betreffende panden. Volgens de wet moet een huuropzegging schriftelijk worden gedaan en dat heeft FBC niet gedaan.
4.4.
Omdat FBC de huurovereenkomsten niet heeft opgezegd, kan het e-mailbericht van 4 juli 2018 van [gedaagde] niet worden aangemerkt als een bevestiging door [gedaagde] dat FBC de huurovereenkomsten zou hebben opgezegd. Dat betekent dat dit e-mailbericht niet anders kan worden gelezen dan als een eenzijdige huuropzegging door [gedaagde] met 3 augustus 2018 als einddatum voor de drie huurovereenkomsten. Deze opzegging is in strijd met de eisen die de wet aan de huuropzegging van woonruimte stelt. Om te beginnen is de opzegging niet gedaan middels een aangetekende brief of met een deurwaardersexploot. Verder is de opzegging niet gebaseerd op één van de limitatieve gronden voor opzegging die in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek worden genoemd. Bovendien kunnen huurcontracten voor bepaalde tijd niet tussentijds worden opgezegd. Zie daarvoor artikel 7:271 BW. Daarom wordt de huuropzegging door [gedaagde] aangemerkt als nietig en kan de vordering van FBC tot voortzetting van de drie huurovereenkomsten in principe worden toegewezen, maar alleen tegen de verhuurder. De woning in [plaatsnaam] wordt verhuurd door de heer Foresti, maar die is geen partij in dit geding. Alleen de woningen in [adres] worden door [gedaagde] verhuurd.
4.5.
Volgens [gedaagde] is FBC blijkens haar e-mailbericht van 6 juli 2018 akkoord gegaan met de huuropzeggingen door [gedaagde] . De voorzieningenrechter leest dat bericht echter niet als een volmondige en onvoorwaardelijke instemming met de huuropzeggingen. Met name over de einddatum 3 augustus 2018 wordt een uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt. Vanaf 20 juli 2018 is FBC ondubbelzinnig gaan protesteren tegen de huuropzeggingen. Dat is ruimschoots binnen de wettelijke termijn van zes weken waarin de huurder mag reageren op een huuropzegging.
ontruiming
4.6.
Inmiddels heeft [gedaagde] een ‘ontruimingsdienst’ ingeschakeld om de drie woningen per 3 augustus 2018 leeg te krijgen. Zelfs wanneer de huuropzegging van [gedaagde] wel geldig zou zijn geweest, is een verhuurder niet bevoegd om woonruimte te (laten) ontruimen zonder een voorafgaand ontruimingsvonnis van de kantonrechter. Immers, een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht, tot de rechter onherroepelijk op een vordering tot beëindiging en ontruiming heeft beslist (art. 7:272 BW). Over zo’n vonnis beschikt [gedaagde] niet. Dat betekent dat het gevorderde verbod tot ontruiming van de drie woningen zonder meer kan worden toegewezen, ook ten aanzien van de woning in [plaatsnaam] waarvan [gedaagde] de beheerder is.
4.7.
De woning in [plaatsnaam] is inmiddels feitelijk ontruimd. Die ontruiming zonder een voorafgaand vonnis van de kantonrechter is onrechtmatig en moet daarom ongedaan worden gemaakt. Volgens [gedaagde] is dat niet mogelijk omdat die woning inmiddels aan een nieuwe huurder is verhuurd. Dat feit wordt echter gemotiveerd betwist door FBC. Die stelling is bovendien in strijd met de stelling van [gedaagde] dat de eigenaar [naam eigenaar] die woning nodig heeft voor eigen gebruik. Wat daar ook van zij: de ontruiming is een ernstige schending van de huurbescherming van de (onder)huurder(s) en dus onrechtmatig zodat de vordering tot ongedaanmaking van deze ontruiming zal worden toegewezen. De gevolgen van die ongedaanmaking moet voor rekening van [gedaagde] komen. [gedaagde] zal evenwel een redelijke termijn worden gegund de ongedaanmaking te realiseren. De voorzieningenrechter acht een termijn van zeven dagen na betekening van dit vonnis in de gegeven omstandigheden alleszins redelijk. Onder de ongedaanmaking van de ontruiming wordt ook de teruggave van de bezittingen van de werknemers van FBC begrepen.
samenvatting
4.8.
Samengevat is de voorzieningenrechter van oordeel dat het initiatief tot het beëindigen van de drie huurovereenkomsten niet is genomen door FBC maar door [gedaagde] . De opzeggingsmail van 4 juli 2018 van [gedaagde] voldoet op geen enkele manier aan de eisen die de wet stelt aan de opzegging van woonruimte. Die opzegging is daarom nietig. Verder is [gedaagde] niet bevoegd om zelf tot ontruiming van woonruimte over te gaan zolang zij daarvoor niet een voorafgaand vonnis van de kantonrechter heeft gekregen. Zo’n ontruimingsvonnis is er niet. De aanzeggingen tot ontruiming zijn dus eveneens ongeldig. De feitelijke ontruiming van de woning in [plaatsnaam] is onrechtmatig en moet binnen een week terug worden gedraaid.
4.9.
Het gebod tot voortzetting van de huurovereenkomst kan enkel worden toegewezen tegen de verhuurder. Dat wil zeggen dat [gedaagde] als beheerder van de woning in [plaatsnaam] niet veroordeeld kan worden die huurovereenkomst voort te zetten. Het verbod tot ontruiming van de drie woningen kan wel worden toegewezen, ook tegen de beheerder. Het gebod tot het ongedaan maken van de ontruiming van de woning in [plaatsnaam] zal eveneens worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal enkel worden verbonden aan de twee belangrijkste veroordelingen. Verder zal aan het te verbeuren bedrag een maximum worden verbonden.
4.10.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De proceskosten aan de zijde van FBC worden begroot op een bedrag van
€ 1.693,36, dat is samengesteld uit de volgende posten:
- dagvaarding € 87,36
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat 980,00.
Tegen de gevorderde nakosten is geen verweer gevoerd. Die kosten zullen eveneens worden toegewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
gebiedt [gedaagde] om na de betekening van dit vonnis de huurovereenkomsten met FBC met betrekking tot de woning aan de [adres] [plaatsnaam] en de woning aan de [adres] Hilvarenbeek voor de overeengekomen / resterende duur van de huurovereenkomst na te komen door deze ter beschikking van FBC te (blijven) stellen;
5.2.
gebiedt [gedaagde] om na de betekening van dit vonnis de aangezegde ontruiming van (de werknemers van FBC die verblijven in) de woning aan de [adres] [plaatsnaam] en de woning aan de [adres] te staken;
5.3.
verbiedt [gedaagde] om, na de betekening van dit vonnis en zolang [gedaagde] niet beschikt over een voorafgaand (ontruimings)vonnis van de kantonrechter, over te gaan tot ontruiming van (de werknemers van FBC die verblijven in) de woning aan de [adres] en de woning aan [adres] ;
5.4.
gebiedt [gedaagde] om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis de met ontruiming gepaard gaande handelingen in de woning aan [adres] ongedaan te maken en over te gaan tot herstel van de situatie als voorheen door de betreffende werknemers van FBC weer toegang te verschaffen tot die woning;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan FBC een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor elke overtreding van de onder 5.3. of 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling, te vermeerderen met een bedrag van € 250,00 voor iedere dag dat de betreffende overtreding van de betreffende hoofdveroordeling voortduurt, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, gevallen aan de zijde van FBC en tot op heden begroot op € 1.693,36;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op
24 augustus 2018. [1]