ECLI:NL:RBZWB:2019:2403

• Datum uitspraak: 24 mei 2019
• Publicatiedatum: 27 mei 2019
• Zaaknummer: 7685119 VV EXPL 19-30
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: mr. Hindriks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van huurwoning wegens overlast en schending huurvoorwaarden

In deze zaak vordert de vereniging Laurentius, gevestigd te Breda, in kort geding de ontruiming van een huurwoning door de gedaagde, die in persoon procedeert. De vordering is gebaseerd op herhaaldelijke schendingen van de huurvoorwaarden, waarbij de gedaagde anderen in de woning laat verblijven en overlast veroorzaakt voor omwonenden. De huurovereenkomst, die op 11 november 2016 is ingegaan, bevat bepalingen die het onderverhuren en het veroorzaken van overlast verbieden. Ondanks meerdere waarschuwingen en afspraken, waaronder een gesprek op 10 december 2018, heeft de gedaagde zich niet aan deze voorwaarden gehouden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Laurentius voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat de kans groot is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en de gedaagde veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen. Tevens is de gedaagde veroordeeld in de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 702,05.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 7685119 VV EXPL 19-30

vonnis in kort geding van 24 mei 2019

inzake

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Laurentius ,

gevestigd te Breda,

eiseres,

gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als “Laurentius” en [gedaagde] .

1. Het verloop van het geding

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 2 mei 2019 met 12 producties;

b. het faxbericht van de gemachtigde van Laurentius van 7 mei 2019 met 1 productie;

c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 10 mei 2019 (hierna: de zitting).

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen staat het volgende vast:

a. a) [gedaagde] huurt met ingang van 11 november 2016 van Laurentius de bovenwoning gelegen aan de [adres] (hierna het gehuurde). Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Huurvoorwaarden Laurentius van toepassing (hierna: de huurvoorwaarden).

b) In de huurvoorwaarden is -voor zover hier van belang- het volgende bepaald:

Artikel 14:

- lid 5: “
Huurder zal zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. ”

- lid 6: “
Huurder zal omwonenden op geen enkele wijze aanstoot, hinder of overlast bezorgen. Onder overlast wordt onder meer verstaan burengerucht in de zin van artikel 431 Wetboek van Strafrecht. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. ”.

c) Op 26 juli 2018 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden om de door Laurentius ontvangen overlastmeldingen van omwonenden te bespreken. Laurentius heeft de inhoud van dit gesprek bij brief van 29 augustus 2018 aan [gedaagde] bevestigd. In deze brief is tevens aan [gedaagde] medegedeeld dat hij vóór 1 oktober 2018 alsnog de afspraak dat hij als enige het hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daar eveneens als enige verblijft dient na te komen.

d) Laurentius heeft bij brief van 27 november 2018 nogmaals aan [gedaagde] bericht dat opnieuw is gebleken dat hij anderen laat inwonen en dat hij in het gehuurde geen andere mensen mag laten verblijven.

e) Op 10 december 2018 heeft opnieuw tussen partijen een gesprek plaatsgevonden over de overlast die [gedaagde] en/of zijn vrienden aan omwonenden veroorzaken. Laurentius heeft bij brief van diezelfde datum -voor zover hier van belang- het volgende aan [gedaagde] bericht: “
(…)Hierbij spreken we af dat u het komende jaar geen andere personen in uw woning laat verblijven dan alleen uw familie. Uw familie mag absoluut niet tot overlast zijn. U zorgt ervoor dat andere personen geen sleutel meer hebben van uw woning zodat zij uw woning niet in kunnen wanneer u niet aanwezig bent. U veroorzaakt absoluut geen overlast meer. In de huurovereenkomst staat dat u of uw bezoek geen overlast mag veroorzaken. Tot op heden bent u in gebreke gebleven de overlast te doen stoppen. Hierbij delen wij u mede dat wij de overlast niet langer willen en kunnen toleren.(…) ”.

3. Het geschil

3.1.

Laurentius vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde aan het adres [adres] (gemeente [gemeente] te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen;
• [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.

Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door:

1) het gehuurde in strijd met artikel 14.5 van de huurvoorwaarden aan derden in gebruik te geven;

2) in strijd met artikel 14.6 van de huurvoorwaarden overlast aan zijn omwonenden te (laten) veroorzaken.

3.2.

[gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.

4. De beoordeling

4.1.

Laurentius heeft voldoende spoedeisend belang om haar vordering tot ontruiming van het gehuurde in deze kort gedingprocedure aanhangig te maken. Dit spoedeisend belang is ook niet door [gedaagde] betwist. Laurentius is daarom ontvankelijk in haar vordering.

4.2.

De kantonrechter ziet zich in dit kort geding gesteld voor de vraag of in vergaande mate aannemelijk is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee samenhangend de ontruiming van het gehuurde in een door Laurentius aanhangig te maken bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.3.

Uit artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.4.

[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat er op dit moment drie vrienden voor langere duur -variërend van (ongeveer) 6 maanden tot (ongeveer) 1,5 jaar- bij hem woonachtig zijn en dat zij ook over een sleutel van het gehuurde beschikken. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] dit doet, omdat hij zich voor hen verantwoordelijk voelt. Het is te prijzen dat [gedaagde] zich zo loyaal richting zijn vrienden opstelt, maar dit handelen is wél in strijd met artikel 14.5 van de huurvoorwaarden en de tussen partijen gemaakte afspraken, meer in bijzonder de op 10 december 2018 tussen partijen gemaakte afspraak dat behalve familieleden geen andere personen in het gehuurde mogen verblijven en alleen [gedaagde] over de sleutel van het gehuurde beschikt.

4.5.

Dat [gedaagde] en/of de personen die bij hem verblijven daarnaast geen overlast aan omwonenden mogen veroorzaken is in artikel 14.6 van de huurvoorwaarden bepaald. Deze afspraak is, na eerdere waarschuwingen in juli/augustus 2018, bij brief van 10 december 2018 ook nog expliciet aan [gedaagde] bevestigd.

4.6.

Laurentius heeft gemotiveerd gesteld dat omwonenden ook na 10 december 2018 nog overlast van [gedaagde] , althans de bij [gedaagde] verblijvende vrienden, hebben ervaren. Dat volgt ook uit de door haar overgelegde overlastmeldingen en verklaringen. Voor zover [gedaagde] de juistheid van een gedeelte van de overgelegde overlastmeldingen ter zitting heeft betwist overweegt de kantonrechter dat vaststaat dat [gedaagde] vanwege zijn werk en/of vakanties niet altijd in het gehuurde aanwezig was en hij wel voor degenen die in het gehuurde verblijven verantwoordelijk is. [gedaagde] heeft ook bevestigd dat hij niet weet wat er in zijn woning gebeurt als hij er zelf niet is, maar dat hij zijn vrienden gelooft als zij zeggen dat zij geen overlast veroorzaken.

4.7.

Omdat [gedaagde] tegen de -herhaalde- afspraken in nog steeds andere mensen in zijn huis laat wonen en er sprake blijft van overlast, acht de kantonrechter het in vergaande mate aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat de door Laurentius gestelde tekortkomingen een ontbinding van de huuroverkomst rechtvaardigen. Anders dan [gedaagde] ter zitting nog heeft verzocht, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om hem nog een laatste kans te geven. Laurentius heeft hem immers al verschillende kansen gegeven, die hij onvoldoende heeft aangegrepen.

4.8.

Het vorenstaande betekent dat de vordering tot ontruiming bij wege van voorlopige voorziening zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, worden bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.

4.9.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten zullen aan de zijde van Laurentius tot en met vandaag worden vastgesteld op € 702,05 (bestaande uit € 121,00 aan griffierecht, € 101,05 aan dagvaardingskosten en € 480,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van Laurentius).

5. De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde aan het adres [adres] (gemeente [gemeente] met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet eigendom van Laurentius zijn, te ontruimen en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Laurentius tot en met vandaag vastgesteld op een bedrag van € 702,05;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2019.