ECLI:NL:RBZWB:2019:3915 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-bewoning en onrec...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I, Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer: 7435622 CV EXPL 18-7275

vonnis van 12 juni 2019 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser] ,

gevestigd en kantoorhoudend te [woonplaats 1] ,

eiseres bij dagvaarding van 14 december 2018,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe, advocaat te Best,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,geboren op [geboortedatum] ,rechtens wonende te [adres 1] ,voor deze zaak woonplaats kiezend ter kantore van zijn gemachtigde mr. A.A.J. Soffers, te (5151 BP) Drunen, gemeente Heusden, Grotestraat 178,

2.
[gedaagde sub 2] ,wonende te [adres 1] ,
voor deze zaak woonplaats kiezend ter kantore van zijn gemachtigde mr. A.A.J. Soffers, te (5151 BP) Drunen, gemeente Heusden, Grotestraat 178,

gedaagden,

hierna te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. A.A.J. Soffers, advocaat te Drunen.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

1.1

het tussenvonnis van 20 maart 2019 en de daarin genoemde stukken;

1.2

de brief van de gemachtigde van [eiser] van 8 mei 2019 met de producties 12 tot en met 17;

1.3

twee faxberichten d.d. 15 mei 2019 van de gemachtigde van [gedaagden] met producties;

1.4

de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eiser] van 16 mei 2019;

1.5

de aantekeningen van de griffier van de comparitie na antwoord van 16 mei 2019.

Hierna is de uitspraak van het vonnis bepaald.

2.De feiten

a. [gedaagde sub 1] huurt sinds 23 juli 2018 van [eiser] de woning aan de [adres 1] .

De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt € 525,73 per maand.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden [eiser] 2014 van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer bepaald:
“
7.4Indien het gehuurde een woonbestemming heeft, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)7.5Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van [eiser] toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van [eiser] geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden op huurder. (…)Voor het onderhuren of het in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door [eiser] worden gegeven, mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning, waardoor [eiser] schade zou kunnen lijden.”

[gedaagde sub 1] is sinds 28 augustus 2018 gedetineerd;

[gedaagde sub 2] woont sinds november 2018 met haar twee kinderen in de woning aan de [adres 1] .

[gedaagden] zijn op 6 mei 2019 in Vught gehuwd.

3.De vordering, de grondslagen en de verweren

3.1

[eiser] vordert, de wijziging van eis bij akte van 16 mei 2019 mede in aanmerking genomen, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 1] te ontbinden;

II. de huurovereenkomst met betrekking tot voornoemde woonruimte, die als gevolg van de toewijzing van de vordering sub I rechtens ontstaat tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] , te ontbinden;

III. [gedaagde sub 1] te veroordelen voornoemde woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde sub 1] is en met al de personen die zijdens [gedaagde sub 1] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;

IV. [gedaagde sub 2] te veroordelen voornoemde woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde sub 2] is en met al de personen die zijdens [gedaagde sub 2] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;

V. [gedaagde sub 1] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,73 voor elke ingegane maand vanaf dat [gedaagde sub 1] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid tot de dag van de algehele voldoening.

VI. [gedaagde sub 2] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,73 voor elke ingegane maand vanaf dat [gedaagde sub 2] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid tot de dag van de algehele voldoening.

VII. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.2.1

[eiser] legt aan haar vorderingen tegen [gedaagde sub 1] ten grondslag dat [gedaagde sub 1] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Hij heeft volgens [eiser] vanaf het begin van de huurovereenkomst, en in elk geval sinds 28 augustus 2018, niet zijn hoofdverblijf gehad in het gehuurde en hij heeft tot twee keer toe de woning geheel of gedeeltelijk aan derden onderverhuurd of in gebruik gegeven, zonder toestemming van [eiser] .

3.2.2

Ter onderbouwing stelt [eiser] dat zij op 3 september 2018 bij een bezoek aan de woning een Poolse man en een Poolse vrouw heeft aangetroffen, die verklaarden sinds respectievelijk 6 augustus 2018 en 20 augustus 2018 in de woning te verblijven, met toestemming van [gedaagde sub 1] . Voor deze inwoning is geen toestemming gevraagd of verleend. Volgens [eiser] hebben deze personen ook verklaard dat [gedaagde sub 1] zelf niet in de woning woonde.

[eiser] heeft [gedaagde sub 1] daarover bij brief van 20 september 2018 aangeschreven, waarbij zij heeft aangekondigd dat zij een procedure zou starten om op grond van de geconstateerde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Zij heeft [gedaagde sub 1] de gelegenheid geboden dat te voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde sub 1] heeft met een brief van 26 september 2018 gereageerd en heeft daarin onder andere meegedeeld dat hij de betreffende personen tijdelijk onderdak heeft verleend, doch hen zou verzoeken te vertrekken. Van de mogelijkheid zelf op te zeggen heeft [gedaagde sub 1] geen gebruik gemaakt.

3.2.3

Op 2 november 2018 heeft [eiser] een controlebezoek gebracht aan de woning. Toen trof [eiser] mevrouw [gedaagde sub 2] en haar kinderen aan in de woning. Mevrouw [gedaagde sub 2] verklaarde dat de Poolse man en vrouw waren vertrokken en dat zij, met medeweten van [gedaagde sub 1] , met haar kinderen haar intrek had genomen in de woning en zich op dat adres bij de gemeente had laten inschrijven. Ook voor het in gebruik geven van de woning aan [gedaagde sub 2] is geen toestemming gevraagd of gekregen. Indien voor de inwoning van [gedaagde sub 2] toestemming zou zijn gevraagd, zou [eiser] die niet hebben gegeven, omdat de huurovereenkomst van [gedaagde sub 2] met [eiser] voor de voorheen door haar bewoonde woning aan de [adres 2] is beëindigd, vanwege het feit dat daar op 28 augustus 2018 drugs zijn aangetroffen. Artikel 7.7 sub c van de algemene voorwaarden, dat zowel op de onderhavige huurovereenkomst als op de huurovereenkomst van [gedaagde sub 2] voor de woning aan de [adres 2] van toepassing is, bepaalt dat [eiser] in dat geval gerechtigd is “
aan huurder gedurende een bepaalde termijn met een minimum van twee jaren geen woonruimte beschikbaar te stellen, noch medehuurderschap toe te kennen, noch toestemming tot inwoning te verlenen”.

3.2.4

Aan de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] legt [eiser] , bij haar akte vermeerdering van eis, ten grondslag dat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:266 lid 1 BW Pro van rechtswege medehuurder is geworden van de woning nu zij op 6 mei 2019 met [gedaagde sub 1] is getrouwd en in de woning haar hoofdverblijf heeft. Als de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] wordt toegewezen, wordt zij op grond van het bepaalde in artikel 7:266 lid 3 BW Pro huurder. [eiser] stelt echter dat [gedaagde sub 2] in dat geval een “gemankeerde” huurovereenkomst overneemt, omdat op het moment dat [gedaagde sub 2] door haar huwelijk medehuurder is geworden, de hoofdhuurder, [gedaagde sub 1] , reeds tekortgeschoten was en er reeds een grond tot ontbinding van de huurovereenkomst bestond. [eiser] verwijst in dit verband naar een uitspraak van het hof Arnhem van 9 augustus 2011 WR 2011/115.

3.3.1

[gedaagden] verweren zich. [gedaagde sub 1] betwist dat hij, zoals [eiser] stelt, feitelijk nooit zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Hij stelt dat hij, nadat hij op 23 juli 2018 de sleutel heeft gekregen, de woning is gaan schilderen en opkappen en er vervolgens zijn inboedel heeft geplaatst en zijn intrek heeft genomen. Hij heeft zich eveneens per die datum op dat aders ingeschreven in de BRP. Dat hij vanwege zijn detentie sinds 2018 feitelijk niet in de woning woont, is onvrijwillig en maakt niet dat hij daar niet zijn hoofdverblijf heeft, aldus [gedaagde sub 1] . Ter zitting is nader toegelicht dat de strafzaak waarvoor hij gedetineerd zit volgens planning in augustus 2019 inhoudelijk zal worden behandeld en dat zijn advocaat in die zaak verwacht dat hij dan of kort daarna vrij zal komen. Het is voor hem van groot belang dat hij dan kan terugkeren naar de woning. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar jurisprudentie waaruit volgens hem blijkt dat kortdurende detentie van een huurder niet de conclusie rechtvaardigt dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

3.3.2

Over de inwoning door de Poolse man en vrouw verklaart [gedaagde sub 1] dat hij deze kennissen op hun verzoek tijdelijk onderdak heeft verschaft in de woning, omdat zij op straat stonden. Van onderhuur was geen sprake: zij betaalden [gedaagde sub 1] niets, zoals zij ook in hun verklaring aan [eiser] vermelden. [gedaagde sub 1] verwijst naar de website van [eiser] waar staat dat voor inwoning geen toestemming hoeft te worden gevraagd en dat [eiser] van inwoning geen administratie bijhoudt. En zelfs als er sprake geweest zou zijn van onderhuur – wat [gedaagde sub 1] dus betwist – dan is dat volgens de website van [eiser] voor een periode van maximaal één jaar toegestaan. [gedaagde sub 1] betwist derhalve dat hij op dit punt tekortgeschoten is. De Poolse man en vrouw zijn, nadat [gedaagde sub 1] door [eiser] is aangeschreven, op zijn verzoek uit de woning vertrokken.

3.3.3

Voor de inwoning van [gedaagde sub 2] en haar kinderen geldt volgens [gedaagde sub 1] eveneens dat hij daarvoor volgens de informatie op de website geen toestemming hoeft te vragen. Bovendien is de woning volgens artikel 7.4 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor [gedaagde sub 1] en de leden van zijn huishouden. [gedaagde sub 2] en haar kinderen behoren tot zijn huishouden: hij heeft met [gedaagde sub 2] al enige tijd een affectieve relatie en heeft ook enige tijd met haar samengewoond in de woning aan de [adres 2] . Ook de inwoning van [gedaagde sub 2] levert volgens [gedaagde sub 1] derhalve geen tekortkoming op van hem in de nakoming van de voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

3.3.4

[gedaagde sub 2] stelt dat zij op geen enkele manier de regels heeft overtreden. Zij verblijft met toestemming van [gedaagde sub 1] in de woning en zij en haar kinderen hebben er als leden van zijn huishouden ook recht op daar te wonen. Inmiddels, op 6 mei 2019, is zij met [gedaagde sub 1] gehuwd. Ook zij en haar kinderen hebben, evenals [gedaagde sub 1] , er groot belang bij in de woning te kunnen blijven wonen. Zij onderbouwt dat met verklaringen van zorgverleners bij wie zij onder behandeling is en met een verklaring van de directeur van de school van haar kinderen.

4.De beoordeling

4.1

Beoordeeld dient te worden of [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en, als dat het geval is, of die tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [eiser] stelt dat de tekortkomingen bestaan in het tot twee keer toe, zonder toestemming, in strijd met het bepaalde in artikel 7.5 van algemene voorwaarden, in gebruik geven van het gehuurde aan derden en het in strijd met artikel 7.4 van die voorwaarden, niet zelf de woning bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

4.2.1

Vaststaat dat vanaf augustus 2018 een Poolse man en vrouw enkele maanden in de woning hebben gewoond. De man woonde er volgens de aan [eiser] verstrekte verklaringen vanaf 6 augustus en de vrouw vanaf 20 augustus 2018. Vaststaat ook dat daarvoor geen toestemming is gevraagd aan of verleend door [eiser] , terwijl dat volgens het hiervoor geciteerde artikel 7.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst wel moet. Dat geldt volgens die bepaling zowel voor onderverhuur als voor het enkel aan derden “in gebruik geven”. [gedaagde sub 1] heeft in zoverre derhalve in strijd gehandeld met voormelde bepaling door zonder toestemming van [eiser] de woning, of in elk geval een deel daarvan, in gebruik te geven aan de Poolse man en vrouw.

4.2.2

Aan [gedaagde sub 1] kan echter worden toegegeven dat de informatie die over inwoning staat vermeld op de website van [eiser] en waarvan beide partijen een print hebben overgelegd, lijkt af te wijken van genoemde bepaling. Daar staat immers:

“
Inwoning

Als iemand bij u komt inwonen, dan hoeft u dat niet bij ons aan te geven. Degene die bij u komt inwonen kan geen aanspraak maken op de huurovereenkomst. U blijft als hoofdhuurder verantwoordelijk voor uw woning en wat er in de woning gebeurt.Veel gevraagd over Inwoning

Willen jullie het weten als er iemand tijdelijk bij komt inwonen?

Nee, wij hoeven dit niet te weten. Degene die bij u komt inwonen kan geen aanspraak maken op de huurovereenkomst. U blijft als hoofdhuurder verantwoordelijk voor uw woning en wat er in de woning gebeurt.

(…)

Degene die bij mij inwoont verlaat de woning. Moet ik dit doorgeven?

Wij houden geen administratie bij van inwoning. Dus als degene die bij u inwoont vertrekt, hoeft u dat niet door te geven.”

4.2.3

Ter zitting heeft [eiser] desgevraagd toegelicht dat de informatie op de website ziet op tijdelijke inwoning. Echter in de eerste zin, zoals hierboven geciteerd, wordt niet vermeld dat het uitsluitend om “tijdelijke” inwoning gaat. Bovendien is “tijdelijk” een rekbaar begrip en kan een inwoning die als tijdelijk bedoeld is, lang duren en overgaan in een permanente inwoning. De informatie op de website is onduidelijk en verwarrend en dat komt voor risico van [eiser] . De verwarrende informatie maakt het aan [gedaagde sub 1] te maken verwijt ter zake de overtreding van artikel 7.5 van de algemene voorwaarden minder ernstig.

Voorts staat vast dat de Poolse man en vrouw omstreeks oktober 2018 uit de woning zijn vertrokken, nadat [eiser] [gedaagde sub 1] daarover had aangeschreven.

4.2.4

Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] door het zonder toestemming aan de Poolse man en vrouw in gebruik geven van (een deel van) de woning weliswaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 7.5 van de algemene bepalingen, maar dat deze tekortkoming op zichzelf van geringe betekenis is en geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.3.1

Dat is naar het oordeel van de kantonrechter anders voor wat betreft het zonder toestemming van [eiser] in gebruik geven van de woning aan [gedaagde sub 2] en haar kinderen vanaf november 2018. Immers, [gedaagde sub 1] was nu een gewaarschuwd man: [eiser] heeft hem in de brief van 20 september 2018 expliciet gewezen op de in die brief geciteerde artikelen 7.4 en 7.5 van de voorwaarden en op het verbod om de woning zonder toestemming onder te verhuren of in gebruik te geven. Hij kan zich dan ook ten aanzien van deze inwoning niet beroepen op de informatie op de website om zijn gedraging te rechtvaardigen.

4.3.2

[gedaagde sub 1] beroept zich er op dat [gedaagde sub 2] en haar kinderen tot zijn huishouden behoren en dat zij daarom op grond van het bepaalde in 7.4 van de voorwaarden in de woning mogen wonen en dat hij daarvoor geen toestemming hoeft te vragen.

Uit de door [gedaagde sub 1] als producties 5 en 8 bij de conclusie van antwoord overgelegde stukken blijkt dat hij en [gedaagde sub 2] in elk geval vanaf januari 2017 een affectieve relatie hebben en dat [gedaagden] als samenwoners op het adres [adres 2] [huisnummer] in [woonplaats 2] een bijstandsuitkering ontvingen naar de norm voor gehuwden. Zij vormden op dat moment een huishouden. Echter, in een schriftelijke verklaring van 29 januari 2019 (productie 3 bij de conclusie van antwoord) licht [gedaagde sub 1] toe dat hij, nadat hij eind november 2017 uit detentie kwam, noodgedwongen is gaan samenwonen met [gedaagde sub 2] omdat hij geen woonruimte had. Zij vonden beiden dat hun relatie eigenlijk nog te kort duurde om te gaan samenwonen. Hoewel zij gelukkig waren met hun relatie, vonden zij beiden dat het prettiger zou zijn om ieder eigen woonruimte te hebben. Om die reden is hij vanaf 23 juli de woning aan de [adres 1] , op korte afstand van [gedaagde sub 2] , gaan huren. Na een periode van negen tot twaalf maanden wilden zij opnieuw beoordelen of zij alsnog wilden gaan samenwonen, aldus [gedaagde sub 1] . Daarvan uitgaande moet de kantonrechter constateren dat het vanaf 23 juli 2018 voorlopig dus niet meer hun bedoeling was samen een huishouden te voeren.

4.3.3

Vaststaat dat op 28 augustus 2018 in de woning van [gedaagde sub 2] drugs zijn aangetroffen en dat [gedaagde sub 1] op die datum is aangehouden en sindsdien is gedetineerd. Begin november 2018 heeft [gedaagde sub 2] met haar kinderen haar intrek genomen in de woning aan de [adres 1] .

4.3.4

Uit de door [eiser] overgelegde producties 14 tot en met 17 blijkt dat:

[eiser] bij brief van 20 september 2018 aan [gedaagde sub 2] heeft meegedeeld dat [eiser] bij het aantreffen van een handelshoeveelheid harddrugs en/of hennep aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst verzoekt en dat [gedaagde sub 2] een dergelijke procedure kan voorkomen door uiterlijk 5 oktober 2018 de huurovereenkomst voor haar woning aan de [adres 2] [huisnummer] op te zeggen;
de gemeente [woonplaats 2] bij brief van 12 oktober 2018 aan [eiser] het voornemen bekend heeft gemaakt om door middel van een last onder bestuursdwang het pand [adres 2] [huisnummer] voor een periode van drie maanden te sluiten;
[eiser] bij brief van 18 oktober 2018 [gedaagde sub 2] heeft geïnformeerd over het voornemen van de gemeente [woonplaats 2] om de woning vanaf 6 november 2018 voor een periode van 3 maanden te sluiten en heeft meegedeeld dat [eiser] in dat geval gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden per 6 november 2018;
[gedaagde sub 2] op 15 november 2018 een formulier “Huuropzegging i.v.m. drugs” heeft getekend en daarmee de huur van de woning aan de [adres 2] [huisnummer] per 20 november 2018 heeft opgezegd.

4.3.5

Daarvan uitgaande lijkt de conclusie van [eiser] , dat de verhuizing van [gedaagde sub 2] en haar kinderen naar de door [gedaagde sub 1] gehuurde woning is ingegeven door haar gedwongen vertrek uit de door haar gehuurde woning aan de [adres 2] , meer voor de hand te liggen, dan de verklaring van [gedaagde sub 1] dat [gedaagde sub 2] en hij toch weer een huishouden wilden gaan vormen, nog daargelaten of van het vormen van een huishouden kan worden gesproken in de situatie dat [gedaagde sub 1] vanwege zijn detentie feitelijk niet met [gedaagde sub 2] in de woning samenwoont. Wat daarvan ook zij, de kantonrechter neemt aan dat [gedaagde sub 1] van de verwikkelingen rond de door [gedaagde sub 2] gehuurde woning op de hoogte was. Hij kan ook geacht worden op de hoogte te zijn van artikel 7.7 van de op die huurovereenkomst toepasselijke bepaling, aangezien diezelfde bepaling ook op zijn eigen huurovereenkomst van toepassing is. [gedaagde sub 1] kon dus weten dat [eiser] , vanwege het feit dat drugs in haar woning waren aangetroffen, gerechtigd was aan [gedaagde sub 2] “
gedurende een bepaalde termijn met een minimum van twee jaren geen woonruimte beschikbaar te stellen, noch medehuurderschap toe te kennen, noch toestemming tot inwoning te verlenen”.

4.3.6

De kantonrechter is op grond van vorenstaande overwegingen van oordeel dat [gedaagde sub 1] er niet te goeder trouw van kon uitgaan dat hij geen toestemming hoefde te vragen aan [eiser] om de door hem gehuurde woning in gebruik te geven aan [gedaagde sub 2] met haar kinderen. Immers, als het, zoals [gedaagde sub 1] stelt, zou zijn toegestaan dat zij in de gegeven situatie zonder toestemming van [eiser] de door [gedaagde sub 1] gehuurde woning kon gaan bewonen, zou daarmee het bepaalde in artikel 7.7 worden omzeild en zou de bevoegdheid van [eiser] om [gedaagde sub 2] gedurende minimaal twee jaar niet te huisvesten worden gefrustreerd. Bovendien was hij eerder gewaarschuwd dat in gebruik geven zonder toestemming een tekortkoming oplevert. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde sub 1] geacht moet worden te hebben begrepen dat hij zijn woning niet zonder toestemming van [eiser] in gebruik mocht geven aan [gedaagde sub 2] en haar kinderen en dat hij, door dat toch te doen, verwijtbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Daarop aangesproken door [eiser] is hij ook niet bereid geweest aan die tekortkoming een einde te maken. Deze tekortkoming wordt niet ongedaan gemaakt door het feit dat [gedaagden] op 6 mei 2019 getrouwd zijn.

4.4

Ten slotte staat vast dat [gedaagde sub 1] sinds zijn arrestatie op 28 augustus 2018 feitelijk niet in de door hem gehuurde woning verblijft. Natuurlijk is dat onvrijwillig, maar de gevolgen daarvan komen naar het oordeel van de kantonrechter wel voor zijn rekening en risico. Die situatie duurt inmiddels ruim 8 maanden. Naar het oordeel van de kantonrechter kan thans niet meer worden gezegd dat [gedaagde sub 1] in de zin van artikel 7.4 van de algemene bepalingen de woning bewoont en er zijn hoofdverblijf heeft. Dat is aan te merken als een tekortkoming van [gedaagde sub 1] .

4.5

Al deze omstandigheden in aanmerking genomen is de kantonrechter van oordeel dat van [eiser] niet gevergd kan worden de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] in stand te laten. Dat klemt temeer waar zij, als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet, verantwoordelijk is voor een eerlijke verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en de vordering tot ontruiming van het gehuurde door [gedaagde sub 1] zullen derhalve worden toegewezen.

4.6.1

[gedaagde sub 2] , die in de woning [adres 1] haar hoofdverblijf heeft, is door haar huwelijk met [gedaagde sub 1] van rechtswege, op grond van het bepaalde in artikel 7:266 lid 1 BW Pro, medehuurder geworden van de woning.

Ingevolge het bepaalde in lid 3 van dat artikel wordt zij huurder door de ontbinding van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder [gedaagde sub 1] . De kantonrechter is mét [eiser] van oordeel dat, kort gezegd, [gedaagde sub 2] als medehuurder niet meer rechten kan krijgen dan [gedaagde sub 1] als huurder had op het moment dat [gedaagde sub 2] medehuurder werd. Ten tijde van het huwelijk had [gedaagde sub 1] een huurovereenkomst waaraan een ontbindingsgrond “kleefde”. Die ontbindingsgrond blijft aan de huurovereenkomst kleven, ook nadat [gedaagde sub 2] , door de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , huurder wordt. Dat betekent dat, ongeacht of [gedaagde sub 2] zelf tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de overgenomen huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de bevoegdheid van [eiser] om de huurovereenkomst te ontbinden ook jegens haar blijft bestaan.

4.6.2

[gedaagde sub 2] beroept zich erop dat de gevolgen van een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst voor haar en haar kinderen zeer ernstig zouden zijn. [gedaagde sub 2] stelt voorts dat haar niets te verwijten valt en dat zij niets heeft misdaan: van de aanwezigheid van drugs in haar vorige woning was haar niets bekend en zij is daarvoor ook niet aansprakelijk. Zij stelt onder druk akkoord te zijn gegaan met de huuropzegging wegens drugs. Ook in de woning aan de [adres 1] stelt zij zich als goed huurster te hebben gedragen en op geen enkele manier tekortgeschoten te zijn.

4.6.3

Vooropgesteld wordt dat de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] , die ontstaat na ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , gebaseerd is op de tekortkomingen van [gedaagde sub 1] , niet op mogelijke tekortkomingen van [gedaagde sub 2] . In de onderhavige procedure is de bekendheid van [gedaagde sub 2] met de aanwezigheid van drugs in haar vorige woning geen onderwerp van geschil. Vaststaat echter dat [gedaagde sub 2] heeft getekend voor een huuropzegging wegens drugs. Zij moet geacht worden bekend te zijn met het hiervoor al genoemde artikel 7.7 van de algemene voorwaarden en te weten dat [eiser] bevoegd is haar in de gegeven omstandigheden gedurende minimaal twee jaar niet in aanmerking te brengen voor andere woonruimte. Zij wist bovendien op het moment dat zij de huur van de woning aan de [adres 2] opzegde, dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] wenste te beëindigen en dat [eiser] niet akkoord was met haar verblijf in de woning aan de [adres 1] . Zij heeft derhalve een risico genomen. De tekortkomingen van [gedaagde sub 1] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en het feit dat [gedaagde sub 2] en haar kinderen daar mede de gevolgen van ondervinden is in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding om van die ontbinding af te zien.

4.6.4

Op grond van vorenstaande overwegingen zullen ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] en tot ontruiming van de woning door [gedaagde sub 2] worden toegewezen.

4.7

De vorderingen tot doorbetaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs vanaf de ontbinding en zolang de woning feitelijk door [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] wordt gebruikt zullen worden toegewezen als hierna vermeld.

5.De kosten

5.1

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk, zodanig dat wanneer de een betaalt, de ander is bevrijd, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten zullen aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op € 579,01, te weten € 98,01 voor kosten van de dagvaarding, € 121,00 voor griffierecht en € 360,00 (2 punten x € 180,00 per punt) als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van [eiser] .

5.2

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 90,00 (een half punt) en onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis volledig aan de veroordelingen voldoen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt met ingang van de dag na heden de tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 1] ;

ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst met betrekking tot voornoemde woonruimte, die als gevolg van de ontbinding sub I rechtens ontstaat tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] ;

veroordeelt [gedaagde sub 1] de woning aan de [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde sub 1] is en met al de personen die zijdens [gedaagde sub 1] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde sub 2] de woning aan de [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [gedaagde sub 2] is en met al de personen die zijdens [gedaagde sub 2] in voornoemde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,73 voor elke ingegane maand dat [gedaagde sub 1] na de ontbinding van de huurovereenkomst de woning nog in gebruik heeft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid tot de dag van de algehele voldoening en met dien verstande dat zolang ook [gedaagde sub 2] de woning nog in gebruik heeft, [gedaagden] hoofdelijk verbonden zijn, zodat wanneer de een betaalt de ander is bevrijd.

veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,73 voor elke ingegane maand dat [gedaagde sub 2] na de ontbinding van de huurovereenkomst de woning nog in gebruik heeft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid tot de dag van de algehele voldoening en met dien verstande dat zolang ook [gedaagde sub 1] de woning nog in gebruik heeft, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk verbonden zijn, zodat wanneer de een betaalt de ander is bevrijd.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot en met vandaag vastgesteld op € 579,01.

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de nakosten, vastgesteld op € 90,00, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na dit vonnis volledig aan de hierin jegens hem uitgesproken veroordelingen voldoet;

veroordeelt [gedaagde sub 2] in de nakosten, vastgesteld op € 90,00, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na dit vonnis volledig aan de hierin jegens haar uitgesproken veroordelingen voldoet.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Kerkhofs en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 12 juni 2019 (bij vervroeging).