ECLI:NL:RBZWB:2019:5305

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer: 7821281 CV EXPL 19-3334

vonnis van 20 november 2019

in de zaak van

[eiseres]

gevestigd te [woonplaats 1] ,

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. J.N. Reijn,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. R.G.J. van Kerkhof.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Dit verloop blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis in deze zaak van 21 augustus 2019 met de daarin genoemde processtukken;

b. de brief van de zijde van [gedaagde] ingekomen ter griffie op 25 september 2019 met medische informatie betreffende [gedaagde] ;

c. de fax van de zijde van [eiseres] met productie 9;

d. de aantekeningen van de griffier van de zitting op 14 oktober 2019.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 13 oktober 2010 huurt [gedaagde] van [eiseres] de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van laatstelijk € 483,62 per maand (inclusief servicekosten), bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

[gedaagde] heeft vanaf 1 juni 2015 met grote regelmaat de huur niet voor de eerste van de maand betaald.

2.3.

Op 15 april 2019 heeft de politie in de tuin van de woning elf hennepplanten aangetroffen en in de woning 76 gram gedroogde hennep, een x-aantal gripzakjes en restanten amfetamine.

2.4.

Op 16 mei 2019 is [gedaagde] als verdachte gehoord door een plaatsvervangend enkelvoudig Officier van Justitie. In het daarvan opgemaakte schriftelijk verslag is vermeld: “
Op grond van deze verklaringen en het dossier, heb ik vastgesteld dat feiten te weten het opzettelijk aanwezig hebben van meer dan 5 ( maar minder dan 11 hennepstekken) en 71 gram (vuile) hennep wettig en overtuigend bewezen is, dat dit strafbare feiten zijn en verdachte zich hier schuldig aan heeft gemaakt.

Echtern.a.v. deze zaak zijn er diverse dingen gebeurd en ondernomen richting verdachte, dat maakt dat ik van mening ben dat verdachte al genoeg is gestraft, door deze feiten en omstandigheden al genoeg is getroffen.

Op grond hiervan seponeer ik de zaak dan ook.”

2.5.

[eiseres] heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit heeft hij niet gedaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - samengevat en na eisvermindering ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis. Verder vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 483,62 voor elke ingegane maand dat [gedaagde] nog in de woning verblijft, ingaande vanaf 1 november 2019, te vermeerderen met de wettelijk toegestane huurverhoging en met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de termijn(en), alsmede veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eiseres] legt daaraan - kort gezegd - ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn wettelijke en contractuele verplichting om zich als een goed huurder te gedragen doordat hij hennep in het gehuurde heeft gekweekt en een substantiële hoeveelheid soft- en harddrugs in zijn woning had, alsmede de huur jarenlang structureel te laat heeft betaald. Volgens [eiseres] rechtvaardigen deze tekortkomingen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming.

3.2.

[gedaagde] voert uitvoerig verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vordering, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Op de verweren zal hierna, voor zover nodig, worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten.

4.2.

Tussen partijen staat als zodanig niet ter discussie dat [gedaagde] hennep heeft gekweekt in de tuin(kas) van zijn woning. Voor wat betreft het aantal planten sluit de kantonrechter aan bij de door de politie op 15 april 2019 geconstateerde hoeveelheid van elf planten, maar opgemerkt zij dat ook de door [gedaagde] zelf genoemde hoeveelheid van negen stekjes meer is dan het (strafrechtelijke) gedooglimiet van vijf planten, waaraan [gedaagde] ter zitting zelf heeft gerefereerd.

4.3.

In artikel 6.7 van de ‘Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte woonstichting Leyakkers’ (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) is bepaald: “
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken (...).” [gedaagde] heeft betwist die voorwaarden te hebben ontvangen. Dit verweer kan hem niet baten nu in artikel 8.1 van de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst is opgenomen: “
Huurder verklaart te hebben ontvangen: a. de Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte.” Een dergelijke ondertekende verklaring levert dwingend bewijs op in de zin van artikel 157 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De enkele blote stelling van [gedaagde] dat hij de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, is dan onvoldoende om aan te nemen dat de algemene voorwaarden niet aan hem ter hand zijn gesteld. Geconcludeerd moet daarom worden dat de algemene voorwaarden op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn.

4.4.

[gedaagde] had op grond van de algemene voorwaarden dus moeten weten dat het niet was toegestaan om hennep te kweken in het gehuurde. Dat de teelt van hennep niet in de woning zelf plaatsvond maar in de tuin maakt dit niet anders. De tuin maakt immers onderdeel uit van het door [gedaagde] gehuurde.

4.5.

Door hennep te kweken in het gehuurde heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden alsmede met de in artikel 7:213 BW opgenomen verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Ook wanneer [gedaagde] de hennep zou hebben gekweekt voor eigen medicinaal gebruik, waarvan de kantonrechter overigens niet is gebleken, leidt dat niet tot een ander oordeel. Artikel 6.7 van de algemene voorwaarden maakt immers geen uitzondering voor hennepkweek voor medicinale doeleinden of welke andere doeleinden dan ook. Van door [eiseres] gegeven toestemming voor de hennepweek, althans het gedogen daarvan, is niet gebleken. Voorts wordt overwogen dat de strafzaak tegen [gedaagde] in verband met de op 15 april 2019 bij hem thuis aangetroffen hennepplanten en hennep weliswaar is geseponeerd, maar dat uit de sepotbeslissing wel blijkt dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de Opiumwet.

4.6.

De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat enkel de hennepkweek al een tekortkoming oplevert in de nakoming van de verbintenissen die op [gedaagde] als huurder rusten. De tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Of de door de politie daarnaast nog aangetroffen 76 gram gedroogde hennep rookklaar was dan wel ‘vuile’ hennep betrof zoals [gedaagde] heeft betoogd, is gelet op het voorgaande niet zo relevant.

4.7.

Aangezien iedere tekortkoming kan leiden tot ontbinding van een overeenkomst, is ook de tekortkoming van [gedaagde] in beginsel aanleiding voor toewijzing van de door [eiseres] gevorderde ontbinding. Of die tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend, is daarbij niet van belang aangezien toerekening geen vereiste is voor ontbinding van een overeenkomst.

4.8.

Dat iedere tekortkoming kan leiden tot ontbinding van een overeenkomst neemt niet weg dat in iedere situatie moet worden beoordeeld of, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, de tekortkoming voldoende ernstig en van zodanige aard is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat is volgens [gedaagde] niet het geval. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat hij niet over alternatieve woonruimte beschikt, zich in een sociaal isolement begeeft, kampt met fysieke problemen en over beperkte inkomsten beschikt. Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, komt hij op straat te staan, aldus [gedaagde] .

4.9.

Hetgeen [gedaagde] ter zake van zijn woonbelang heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de kantonrechter, afgezet tegen het belang van [eiseres] om op te kunnen treden tegen verboden hennepweek - die schadelijk kan zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen -, handhaving van het door haar gevoerde zero-tolerance-beleid en het voorkomen van precedentwerking, niet toereikend om voorzetting van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Nog daargelaten dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat vervangende woonruimte voor [gedaagde] op geen enkele wijze beschikbaar is, oordeelt de kantonrechter daarover dat het op de weg van [gedaagde] zelf ligt om maatregelen te treffen om de eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperken. Voor zover [gedaagde] na ontruiming van de woning eventueel een wachttijd dient te doorlopen alvorens hij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen en hij gedurende die wachttijd op crisisopvang is aangewezen, is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven. Het woonbelang van [gedaagde] is derhalve van onvoldoende gewicht om het belang van [eiseres] bij ontbinding niet te honoreren. Een ontbinding met haar gevolgen is naar het oordeel van de kantonrechter dus gerechtvaardigd. Of de structurele te late betalingen grond zouden zijn voor ontbinding kan gelet op het voorgaande in het midden blijven.

4.10.

Voor een terme de grace zoals door [gedaagde] is verzocht, acht de kantonrechter geen termen aanwezig. De in artikel 7:280 BW opgenomen mogelijkheid om aan een huurder een terme de grace te verlenen ziet alleen op het alsnog nakomen van door de huurder verzuimde verplichtingen. De bepaling is dus niet van toepassing als het gaat om verplichtingen die zich niet alsnog voor nakoming lenen, zoals in dit geval illegale hennepkweek.

4.11.

Gezien wat hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. Dat [gedaagde] zich de gevolgen voor de huurovereenkomst mogelijk niet heeft gerealiseerd, maakt niet dat de hennepkweek die gevolgen niet heeft.

4.12.

In de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, hiervoor genoemd onder r.o. 4.8., ziet de kantonrechter aanleiding om een iets langere ontruimingstermijn toe te kennen, waartegen [eiseres] overigens, zoals ter zitting is gebleken, in dit geval geen bezwaar heeft. De kantonrechter bepaalt die termijn op vier weken na betekening van dit vonnis.

4.13.

De gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 483,62 voor elke ingegane maand dat [gedaagde] nog in de woning verblijft, ingaande vanaf 1 november 2019, te vermeerderen met de wettelijk toegestane huurverhoging en met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de termijn(en), ligt gezien het voorgaande voor toewijzing gereed.

4.14.

De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal eveneens worden toegewezen nu [eiseres] er belang bij heeft dat zij haar beleid op korte termijn kan effectueren. Van haar kan niet worden gevergd dat zij eerst nog de uitkomst van een eventueel hoger beroep (en mogelijk cassatie) afwacht.

4.15.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot en met vandaag vastgesteld op € 366,05 (bestaande uit € 101,05 aan explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 144,00 (twee punten maal € 72,00) aan salaris gemachtigde).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning staande en gelegen te [woonplaats 2] aan de Vreugdendaal 2A;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om de onder 5.1. genoemde woning binnen vier weken na betekening van dit vonnis, met de afgifte van de sleutels aan [eiseres] , met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] daarin aanwezig zijn of verblijven te ontruimen en ontruimd te houden;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen € 483,62 voor elke ingegane maand dat [gedaagde] nog in de woning verblijft, ingaande vanaf 1 november 2019, te vermeerderen met de wettelijk toegestane huurverhoging en met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de termijn(en);

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot en met vandaag vastgesteld op € 366,05;

5.5.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Hindriks, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 20 november 2019.