ECLI:NL:RBZWB:2019:5316

• Datum uitspraak: 29 november 2019
• Publicatiedatum: 28 november 2019
• Zaaknummer: BRE - 18 _ 1205
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde winkel en bovenwoning met correctie winkelwaarde

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de WOZ-waardebeschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor 2017 van een winkel en een bovenwoning te Waalwijk. De heffingsambtenaar handhaafde de waarde van de winkel op €750.000 en verlaagde de waarde van de bovenwoning naar €300.000.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de winkelwaarde correct was vastgesteld, met name omdat de werkelijke huurprijs van €42.148 per jaar niet als marktconform was weerlegd. Belanghebbende had een lagere waarde van €414.000 gesteld, maar ook deze was onvoldoende onderbouwd. Daarom stelde de rechtbank de waarde van de winkel vast op €485.000.

Ten aanzien van de bovenwoning handhaafde de rechtbank de waarde van €300.000, omdat belanghebbende zijn bezwaren te laat had ingebracht en de taxatie van de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd was. De aanslagen werden dienovereenkomstig aangepast en de heffingsambtenaar werd veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en griffierecht van belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de winkel wordt verlaagd naar €485.000, de waarde van de bovenwoning blijft €300.000, en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummers BRE 18/1205 en BRE 18/8363

uitspraak van 29 november 2019

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 24 januari 2018 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Waalwijk (hierna: de winkel) en de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te Waalwijk (hierna: de bovenwoning), zijn gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de gelijktijdig met deze beschikking aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2019 te Breda.

Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigde belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan [kantoor] te [plaats] , en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• handhaaft de vastgestelde waarde met betrekking tot de bovenwoning;
• handhaaft de aanslag onroerende-zaakbelastingen met betrekking tot de bovenwoning;
• vermindert de vastgestelde waarde met betrekking tot de winkel tot € 485.000;
• vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen met betrekking tot de winkel dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.182;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan hem vergoedt.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de winkel, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 750.000. Bij diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de bovenwoning, eveneens per de waardepeildatum en voor het jaar 2017, vastgesteld op € 340.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 opgelegd. In de bestreden uitspraken heeft de heffingsambtenaar de waarde van de bovenwoning verminderd tot € 300.000 en de daarop betrekking hebbende aanslag dienovereenkomstig verminderd. De waarde van de winkel en daarop betrekking hebbende aanslagen heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd.

2.2.

In geschil is of de waarden van de winkel en de bovenwoning niet te hoog zijn vastgesteld.

2.3.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Ten aanzien van de winkel

2.4.

Belanghebbende verdedigt een waarde van € 414.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 750.000.

2.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin gebruik is gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Dit is voor een niet-woning, zoals de winkel, een bruikbare methode. In het taxatierapport wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van een aantal ter vergelijking met de winkel opgevoerde objecten, alle gelegen in Waalwijk. Op basis van deze vergelijking komt hij tot een markthuur van € 62.500 per jaar.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is uitgegaan van het werkelijk huurbedrag van € 42.148 per jaar. Deze huur is overeengekomen per 1 mei 2016 en derhalve binnen een half jaar van de waardepeildatum.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom de werkelijke huur niet marktconform is. Zijn argument dat belanghebbende de winkel, na enkele maanden leegstand, tegen een niet-marktconforme huur heeft verhuurd aan het moederbedrijf van de gefailleerde vorige huurder, die daarvoor voor langere tijd had gehuurd, is daarvoor niet voldoende. Belanghebbende heeft namelijk onbetwist gesteld dat hij na het faillissement van de vorige huurder vrij was om de winkel aan ieder ander te verhuren. Indien er, zoals de heffingsambtenaar stelt, op de locatie geen sprake is van leegstand valt niet in te zien waarom belanghebbende in een dergelijke situatie de winkel tegen een lagere huur dan markthuur zou verhuren.

2.6.

Belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht waarin door de taxateur eveneens gebruik is gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. In het taxatierapport is een aantal aannames opgenomen, onder andere ten aanzien van het opslagrisico en het leegstandsrisico (15%). Deze aannames zijn door de taxateur niet onderbouwd en met name het leegstandsrisico is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het taxatierapport de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

2.7.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de winkel per waardepeildatum in goede justitie vast op € 485.000. De aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

Ten aanzien van de bovenwoning

2.8.

Belanghebbende verdedigt een waarde van € 250.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de bestreden uitspraak vastgestelde, waarde van € 300.000.

2.9.

De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift een taxatierapport gevoegd. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd.

2.10.

Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting stellingen ingebracht tegen de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde. Hij heeft gesteld dat de taxateur geen rekening heeft gehouden met de bijzondere objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zouden veel luxer zijn, bij één van de vergelijkingsobjecten zou ten onrechte geen grond zijn meegenomen en van een andere vergelijkingsobject zou de maatvoering niet kloppen. Daarnaast is volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat belanghebbende deze informatie te laat, te weten eerst ter zitting, heeft ingebracht om de heffingsambtenaar de gelegenheid te geven deze onderdelen te controleren en hierop te reageren. Belanghebbende heeft voor de late inbreng van deze stellingen desgevraagd geen reden gegeven, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet het onderzoek ter zitting te heropenen. De rechtbank weegt deze eerst ter zitting ingebrachte stellingen van belanghebbende niet mee in haar oordeel.

2.11.

Het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is door een deskundige opgesteld. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de bovenwoning en dat verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende steun gegeven aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Belanghebbende heeft, behalve voor het eerst ter zitting, geen argumenten ingebracht waarom het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport geen goede onderbouwing zou zijn voor de stelling dat de na bezwaar aangepaste waarde niet te hoog zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

2.12.

Gelet op het vorenstaande is het beroep ten aanzien van de winkel gegrond en ten aanzien van de woning ongegrond verklaard. De aanslagen met betrekking tot de winkel worden dienovereenkomstig verlaagd.

2.13.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.688 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek, met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen voor vergoeding in aanmerking de door belanghebbende in deze zaak gemaakte taxatiekosten terzake de winkel. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 494 (6 uur á € 68 per uur, verhoogd met 21% omzetbelasting).

Deze uitspraak is gedaan op 29 november 2019 door mr. R.A.V. Boxem, rechter, in tegenwoordigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.

De griffier,

De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.