Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 18/316
uitspraak van 12 februari 2019
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats 1] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 7 december 2017 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de gelijktijdig met deze beschikking aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen eigenaren (OZBE) en rioolheffing eigenaren (RIOE).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019 te Tilburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende zijn gemachtigde B. van der Wielen MSc., verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). Tijdens deze zitting zijn de zaken met zaaknummers 18/316, 18/323 en 18/324, alle ten name van belanghebbende, gelijktijdig behandeld.
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het pand. Het pand betreft een opslagruimte met een vloeroppervlakte van 225 m2 gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw. Het pand heeft geen kantoorruimte.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van het pand, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 100.000. Tegelijkertijd met de beschikking zijn aan belanghebbende de aanslagen OZBE en RIOE voor het jaar 2017 opgelegd. De beschikking en de aanslagen zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar gehandhaafd. De aanslag RIOE is niet in geschil.
2.3.
In geschil is of de waarde van het pand op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende verdedigt een waarde tussen € 73.000 en € 77.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 100.000.
Wettelijk kader
2.4.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.
Bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen kunnen de volgende methoden worden gebruikt: huurwaarde-kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en discounted-cash-flow methode (artikel 4, eerste lid aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ).
De gekozen waarderingsmethode
2.6.
De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 100.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van het pand aanvankelijk de huurwaarde-kapitalisatiemethode gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar deze methode losgelaten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar als toelichting daarbij gegeven dat is overgegaan tot het waarderen van het pand aan de hand van de vergelijkingsmethode teneinde discussies over de juistheid van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor te voorkomen. Belanghebbende betoogt dat de waarde-berekening van de heffingsambtenaar moet worden verworpen, omdat de huurwaardekapitalisatie-methode in het onderhavige geval het meest passend is en niet de vergelijkingsmethode. De rechtbank oordeelt als volgt.
2.7.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten weliswaar hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid omschreven (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast vanwege de gekozen waarderingssystematiek is niet juist en wordt verworpen.
Beoordeling van de vastgestelde waarde van het pand
2.8.
Vervolgens is de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Ter ondersteuning van de daarin vastgestelde waarde van € 100.000 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [taxateur] (voornoemd) op 6 april 2018. Het taxatierapport bevat beeldmateriaal van zowel het pand als van de vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde heeft onderbouwd door een vergelijking van het pand met de verkoopcijfers van de volgende vier objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), tevens opslagruimten, met dien verstande dat deze alle tevens beschikken over een kantoorruimte:
- [vergelijkingsobject 1] (verkocht op 13 januari 2015 € 200.000),
- [vergelijkingsobject 2] (verkocht op 1 augustus 2016 voor € 175.000), en
- [vergelijkingsobject 3] (verkocht op 24 maart 2015 voor € 210.000),
alle gelegen in [plaats 1] en
- [vergelijkingsobject 4] in [plaats 2] (verkocht op 25 november 2015 voor € 750.000).
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de waarde-berekening als volgt toegelicht. Bij de berekening van de gemiddelde vierkante meterprijs van de opslagruimte van ieder vergelijkingsobject zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
voor kantoren op de begane grond is aangenomen dat een standaard perceelgrootte 2 tot 2,5 keer de ondergrond van de opstal beslaat, het overige deel van het perceel is aangemerkt als ‘extra grond’ en apart gewaardeerd;
de waarde die aan de extra grond van het vergelijkingsobject kan worden toegerekend, is op het verkoopcijfer in mindering gebracht;
vervolgens is de waarde bepaald van de delen die in gebruik zijn als kantoorruimte;
het resterende deel van het verkoopcijfer is vervolgens gedeeld door de gewogen vierkante meters van de opslagruimte.
Voor het bepalen van de waarde van de extra grond heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport marktgegevens van grondverkopen opgenomen.
Daarvan uitgaande heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers (minus de eventuele extra grond en de kantoorruimten) gedeeld door het gewogen aantal vierkante meters en is de volgende prijs per m2 aan de opslagruimten toegekend:
- [vergelijkingsobject 1] (oppervlakte opslag: 318 m2): € 562,58,
- [vergelijkingsobject 2] (oppervlakte opslag: 204 m2): € 465,39,
- [vergelijkingsobject 3] (oppervlakte opslag: 224 m2): € 662,51,
- [vergelijkingsobject 4] (oppervlakte opslag: 1.224 m2): € 477,91.
Voor het pand is de gemiddelde prijs per m2 berekend op € 444,44.
2.9.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met het pand. De vergelijkingsmethode kan slechts aan de orde zijn indien sprake is van nagenoeg identieke panden zoals het pand [vergelijkingsobject 5] . Indien sprake zou zijn geweest van een verkoopcijfer van [vergelijkingsobject 5] dan zou volgens belanghebbende dat object als vergelijking hebben kunnen dienen.
Belanghebbende verdedigt een waarde-berekening op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode waarbij wordt uitgegaan van de huursom waarvoor het pand wordt verhuurd (€ 7.800 per jaar) vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor die ook van toepassing is voor [vergelijkingsobject 5] (9,4), een pand dat ook eigendom is van belanghebbende.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het beeldmateriaal in het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van het pand. Voorts overweegt de rechtbank dat de verkopen alle hebben plaatsgevonden binnen een periode van een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geven daarom voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Weliswaar bestaan er verschillen tussen het pand en de vergelijkingsobjecten (in het bijzonder qua perceelgrootte en aanwezige kantoorruimte), maar het is niet vereist dat identieke vergelijkingsobjecten worden opgevoerd. De andersluidende stelling van belanghebbende is onjuist en wordt verworpen. Vereist is wel dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de onderlinge verschillen zijn en op welke wijze daarmee rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen waaronder de grootte van de percelen, het bouwjaar, de ligging en de aanwezigheid van een kantoorgedeelte.
2.11.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de huursom van het pand leidt niet tot een ander oordeel. Zonder gegevens van (rondom de waardepeildatum overeengekomen) huurprijzen van vergelijkbare objecten kan aan de huursom van het pand zelf onvoldoende gewicht worden toegekend om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde te hoog is. Ook de verwijzing naar de WOZ-waarde en de bijbehorende onderbouwing van het object [vergelijkingsobject 5] baat belanghebbende niet, omdat het aldus bepalen van de waarde van een object niet in overeenstemming is met de wettelijk voorgeschreven waarderingsmethoden.
2.12.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het pand alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZBE niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.13.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 12 februari 2019 door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.