Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaaknummer 7478192 CV EXPL 19-375
vonnis van 17 juli 2019
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats 1] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. D.A. Siddiqui, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde], handelend onder de naam [naam 1] ,
zaakdoende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. G.S. de Haas, advocaat te Raamsdonkveer.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt:
a. het tussenvonnis van 10 april 2019 en de daarin genoemde stukken;
b. de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de zitting van 7 mei 2019.
2.Het geschil
In conventie:
2.1
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.820,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van de volledige betaling;
II. [gedaagde] te veroordelen in de nakoming van de reeds lopende huurovereenkomsten op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag/dagdeel met een maximum van € 10.000,00 voor ieder van de woningen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan dit bevel te voldoen;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten (waaronder de nakosten), een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten (waaronder de nakosten).
In reconventie:
2.3
[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen tot betaling van
€ 18.496,77 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag ten titel van contractuele boete, rente en kosten uit hoofde van de gesloten huurovereenkomst alsmede te bepalen dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] inzake de [adres 1] eindigt op de korstmogelijke termijn, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten (waaronder de nakosten).
2.4
[eiseres] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid en afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.De beoordeling
in conventie:
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
a. [eiseres] is een uitzendbureau. Zij draagt onder meer zorg voor de huisvesting van haar
uitzendkrachten en arbeidsmigranten.
b. [gedaagde] houdt zich bezig met de bemiddeling en/of het beheer van huurwoningen.
c. [eiseres] is in de regio Noord-Brabant huurovereenkomsten aangegaan met [gedaagde] .
d. Op 14 november 2017 heeft [eiseres] met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten inzake de
woning aan de [adres 3] . [eiseres] heeft deze woning op 31 oktober 2018
opgeleverd.
e. Op 23 november 2017 heeft [eiseres] met de heer [naam 2] een huurovereenkomst voor
onbepaalde tijd gesloten inzake de woning aan de [adres 1] .
f. Op 17 april 2018 heeft [eiseres] met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de
[adres 4] . De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden,
ingaande op 15 mei 2018 en lopende tot en met 14 mei 2019.
g. [gedaagde] heeft in juli 2018 de drie voornoemde huurovereenkomsten opgezegd.
h. Op 4 augustus 2018 heeft [gedaagde] de huurders uit de woning aan de [adres 1]
gezet.
i. [eiseres] is een kort geding procedure gestart, bij dit gerecht bekend onder nummer
348028 KG ZA 18-489.
j. Bij vonnis van 24 augustus 2018 in voornoemde procedure heeft de voorzieningenrechter
onder meer geoordeeld dat:
“ (….)
het initiatief tot het beëindigen van de drie huurovereenkomsten niet is genomen door
het initiatief tot het beëindigen van de drie huurovereenkomsten niet is genomen door
[eiseres] maar door [gedaagde] [naam 3] . De opzeggingsmail van 4 juli 2018 van [gedaagde] [naam 3]
voldoet op geen enkele manier aan de eisen die de wet stelt aan de opzegging van woon-
ruimte. Die opzegging is daarom nietig. Verder is [gedaagde] [naam 3] niet bevoegd om zelf
tot ontruiming over te gaan zolang zij daarvoor niet een voorafgaand vonnis van de
kantonrechter heeft gekregen. Zo’n ontruimingsvonnis is er niet. De aanzeggingen tot
ontruiming zijn dus eveneens ongeldig. De feitelijke ontruiming van de woning in
Tilburg is onrechtmatig en moet binnen een week terug worden gedraaid(…).”.
3.2
[eiseres] legt, verkort weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] op
4 juli 2018 de voornoemde huurovereenkomsten zonder geldige redenen heeft opgezegd en
op 4 augustus 2018 op onrechtmatige wijze de huurders uit de woning gelegen aan de
[adres 1] heeft gezet. Bij vonnis van 24 augustus 2018 heeft de
voorzieningenrechter geoordeeld dat de feitelijke ontruiming van de woning in Tilburg
onrechtmatig is geweest, omdat [gedaagde] niet bevoegd was om zelf tot ontruiming van
de woonruimte over te gaan, zolang zij daarvoor niet een voorafgaand vonnis van de
kantonrechter heeft gekregen. [eiseres] kwalificeert de handelingen van [gedaagde] als een
onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [eiseres]
is [gedaagde] aansprakelijk voor de schade tengevolge van de onrechtmatige uithuiszetting van
de uitzendkrachten uit de woning te [adres 1] .
3.3
[eiseres] heeft bij dagvaarding een aantal schadeposten gevorderd. Op grond van artikel 6:98
BW komt voor vergoeding in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de
gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien
de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van een gebeurtenis kan
worden toegerekend. In dit licht bezien zal de kantonrechter de verschillende schadeposten
van [eiseres] en de daarover naar voren gebrachte stellingen van partijen bespreken.
Energieverbruik Eneco Services Energie (€ 150,00)
3.4
[eiseres] heeft gesteld dat de bewoners van de [adres 1] in de maand
augustus 2018 door de uithuiszetting geen gebruik hebben kunnen maken van de
woning en de daarbij komende nutsvoorzieningen. [eiseres] heeft via automatische incasso
een bedrag van € 150,00 voldaan.
3.5
[gedaagde] heeft de post betwist. Volgens [gedaagde] blijkt niet dat de kosten daadwerkelijk zijn
voldaan en valt het exacte verbruik niet vast te stellen. Verder is de woning in de maand
augustus 2018 direct doorverhuurd en hebben de opvolgende huurders de voorschot-
verplichting overgenomen van de vorige huurders. Voorzover [eiseres] teveel voorschot zou
hebben betaald, zal dat bij de eindafrekening van Eneco worden verrekend, aldus [gedaagde] .
3.6
De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] bij dagvaarding als productie 16 een
betalingsbewijs heeft overgelegd. Dit bewijs heeft echter geen betrekking op het betaalde
voorschot van augustus 2018, maar op het voorschot van juli 2018. Het voorschotbedrag is voorts een bedrag dat niet alleen ziet op de kosten voor verbruik, maar ook op netwerkkosten, belastingen en overheidsheffingen. Die laatste drie posten houden geen causaal verband met de gestelde onrechtmatige ontruiming. Deze kosten staan immers los van verbruik en bewoning. Nu een betalingsbewijs voor augustus 2018 ontbreekt en voornoemde vaste kosten niet nader onderbouwd zijn zal de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Waterverbruik Brabant Water (€ 21,55)
3.7
[eiseres] heeft gesteld dat de bewoners van de [adres 1] in de maand
augustus 2018 geen gebruik hebben kunnen maken van de watervoorzieningen. [eiseres] heeft
een bedrag van € 21,55 voldaan.
3.8
[gedaagde] heeft aangevoerd dat, voor zover er in de maand augustus 2018 al teveel
voorschot is betaald, de door [eiseres] teveel betaalde voorschotten met de eindafrekening
van Brabant Water zullen worden verrekend.
3.9
De vordering zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Ook voor deze post
geldt dat in het voorschotbedrag ook posten als vastrecht en belasting is meegenomen. Deze
kosten houden geen causaal verband met de onrechtmatige ontruiming, omdat ze ook
verschuldigd zijn als geen sprake zou zijn geweest van de onrechtmatige ontruiming. Hoe
hoog deze vaste kosten zijn is niet nader onderbouwd.
Huur vervangende chalets (€ 2.893,80)
3.1
[eiseres] heeft gesteld dat zij in de weken 32, 33 en 34 tengevolge van de uithuiszetting
(6 augustus 2018 tot en met 26 augustus 2018) 4 éénpersoons chalets heeft moet huren. [eiseres]
heeft hiervoor in totaal aan Valisstate een bedrag voldaan van € 2.893,80.
3.11
[gedaagde] heeft betwist dat deze kosten toe te rekenen zijn aan haar. Het is [gedaagde]
niet duidelijk waarom er 3 chalets zijn gehuurd, terwijl er op de [adres 1]
maar 4 personen mochten wonen. Verder is de huurprijs van de chalets
bijna 4 maal zo hoog als de huurprijs voor de gehuurde woning te Tilburg. Daarnaast
blijkt niet dat [eiseres] de kosten daadwerkelijk heeft betaald.
3.12
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] op dit onderdeel haar vordering
voldoende onderbouwd. [eiseres] heeft op de zitting toegelicht dat zij, in verband met de
beschikbaarheid van de chalets in de zomerperiode, 4 éénpersoonchalets heeft moeten huren.
Verder heeft [eiseres] bij de dagvaarding (productie 18) de door haar van Valisstate ontvangen
facturen overgelegd. Hiermee heeft [eiseres] voldoende gesteld dat de kosten rechtstreeks
verband houden met de uithuiszetting van de bewoners aan de [adres 1]
. De vordering ligt dan ook voor toewijzing gereed.
Verblijfskosten Gasterij Dennenoord (€ 722,00)
3.13
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat vier werknemers de laatste
week van augustus 2018 niet in de vervangende chalets hebben kunnen verblijven.
[eiseres] heeft haar werknemers daarom voor vier nachten moeten onderbrengen bij Gasterij
Dennenoord. [eiseres] heeft hiervoor een bedrag van € 722,00 aan Gasterij Dennenoord betaald.
3.14
[gedaagde] heeft hetzelfde verweer gevoerd zoals hiervoor onder 3.11 is verwoord.
3.15
[eiseres] heeft op de zitting toegelicht dat zij voor 4 personen twee keer een
tweepersoonskamer heeft moeten huren bij Gasterij Dennenoord. [eiseres] heeft de
factuur van Gasterij Dennenoord als productie 19 overgelegd. Gelet op het voorgaande is
de kantonrechter van oordeel dat de kosten voor toewijzing in aanmerking komen, omdat
deze kosten rechtstreeks verband houden met de uithuiszetting van de bewoners aan de
[adres 1] .
Verwarmingskosten Ennatuurlijk (€ 122,01)
3.16
[eiseres] heeft gesteld dat de uitzendkrachten in de maand augustus 2018 geen
gebruik hebben kunnen maken van de stadsverwarming. [eiseres] heeft via automatische
incasso een bedrag van € 122,01 betaald.
3.17
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het exacte verbruik niet vast valt te stellen en dat het niet
geloofwaardig is dat er in de hete zomer van augustus 2018 warmte is verbruikt.
3.18
Nu aan de hand van de overgelegde stukken niet exact valt vast te stellen wat het
gebruik is geweest, zal de kantonrechter dit onderdeel afwijzen.
Schade uitzendkrachten (€ 2.000,00)
3.19
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de uitzendkrachten
uit de woning aan de [adres 1] heeft gezet, zonder dat zij bij
hun bezittingen konden komen. [eiseres] heeft aan de 4 uitzendkrachten ieder een bedrag van
€ 500,00 betaald. Deze bedragen hebben de uitzendkrachten besteed aan primaire
benodigdheden, zoals kleding en verzorgingsmiddelen.
3.2
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van een onrechtmatige
daad. Deze post gaat over door derden verondersteld geleden schade. Voor deze vordering
bestaat geen rechtsgrond, aldus [gedaagde] . Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] het door
haar gevorderde bedrag onvoldoende heeft onderbouwd. Het blijkt niet duidelijk of [eiseres] de
schade heeft vergoed en dat de uitzendkrachten de gelden daadwerkelijk hebben besteed.
3.21
[eiseres] heeft haar vordering gebaseerd op een jegens haar gepleegde onrechtmatige daad.
Deze schadepost heeft betrekking op de door de uitzendkrachten geleden schade. De
kantonrechter is van oordeel dat voor deze post geen rechtsgrond jegens [eiseres] bestaat.
Het is gesteld noch gebleken dat de uitzendkrachten [eiseres] ten aanzien van de door hen
geleden schade hebben aangesproken dan wel dat [eiseres] (op grond van een akte van cessie)
gerechtigd zou zijn deze vordering namens de uitzendkrachten in te dienen. Gelet hierop
dient de (coulance) betaling van [eiseres] van € 500,00 per persoon dan ook voor haar eigen
rekening en risico te blijven. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Kosten vervanging sloten (€ 143,54)
3.22
Volgens [eiseres] heeft zij vanwege de onrechtmatige uithuiszetting voorzorgsmaatregelen
getroffen door voor de woningen te Waalwijk en Hilvarenbeek de sloten zelf te vervangen.
[eiseres] heeft de materialen voor het vervangen hiervan bij de Praxis gekocht. In totaal heeft zij
een bedrag van € 143,53 besteed.
3.23
[gedaagde] betwist het causaal verband tussen de ontruiming en de schade. Verder valt niet
vast te stellen of de kosten daadwerkelijk door [eiseres] zijn betaald.
3.24
Naar het oordeel van de kantonrechter komen deze kosten niet voor vergoeding
in aanmerking, omdat er sprake is van een te ver verwijderd causaal verband tussen de
gestelde schade en de onrechtmatige daad. Dit betekent dat het voor rekening en risico
van [eiseres] dient te blijven dat zij zelf uit voorzorg de sleutels heeft vervangen. De
kantonrechter zal de vordering op dit onderdeel afwijzen.
Arbeidsuren twee uitzendkrachten (€ 182,60)
3.25
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat twee uitzendkrachten
in de woning te Waalwijk zijn gebleven. Volgens [eiseres] vreesden zij voor uithuiszetting
en verlies van eigendommen en wilden zij dat tegenhouden. [eiseres] heeft in totaal een bedrag
van € 182,60 aan salaris doorbetaald.
3.26
[gedaagde] heeft betwist dat het voor de uitzendkrachten noodzakelijk was om in de woning
in Waalwijk achter te blijven. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze kosten in een zover
verwijderd verband staan tot de oorzaak dat deze in redelijkheid niet toegerekend kunnen
worden aan [gedaagde] . Daar komt bij dat het hier niet gaat om schade van de uitzendkrachten,
maar om die van [eiseres] .
3.27
De kantonrechter kan [gedaagde] volgen in haar redenering. Nu er sprake is van een te
ver verwijderd verband tussen de schade en de onrechtmatige daad, zal de kantonrechter
dit onderdeel van de vordering afwijzen.
Arbeidsuren werknemers [eiseres] (€ 389,08)
3.28
Aan dit onderdeel van de vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat 3 werknemers
van haar 4 uur in Tilburg aanwezig zijn geweest om ontruiming te voorkomen. Het betreft
de directeur, een voorman en een HR-manager. [eiseres] heeft in totaal een bedrag van
€ 389,08 aan loon doorbetaald.
3.29
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het niet noodzakelijk was dat deze personen van [eiseres]
aanwezig waren. Volgens [gedaagde] hebben zij geen bijdrage geleverd aan het oplossen van de
kwestie. Het is [gedaagde] niet duidelijk om welke reden een voorman en een HR-manager ter
plaatse aanwezig waren.
3.3
De kantonrechter kan onderschrijven dat het begrijpelijk is dat de directeur van
[eiseres] , immers de huurder van de woning, bij de ontruiming aanwezig wilde zijn. Dat geldt
niet voor de HR-Manager en de voorman. Aangezien [eiseres] bij dagvaarding niet althans
onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de directeur een uurloon heeft van
€ 54,40, zal de kantonrechter een bedrag van in totaal € 217,60 toewijzen.
Reiskosten (€ 83,90)
3.31
[eiseres] heeft gesteld dat de drie werknemers met 3 auto’s naar de woning in Tilburg zijn
gereisd. Volgens [eiseres] bedraagt de afstand van haar vestigingsplaats (Rotterdam) naar
Tilburg heen en terug 147,2 kilometer. De wettelijke reiskostenvergoeding bedraagt € 0,19
cent.
3.32
[gedaagde] heeft aangevoerd dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen,
omdat de aanwezigheid van deze personen niet nodig was. Bovendien hadden de personen
met één auto kunnen reizen.
3.33
Gelet op hetgeen de kantonrechter hiervoor heeft overwogen acht de kantonrechter
de aanwezigheid van de directeur van [eiseres] noodzakelijk. Dit betekent dat zijn kosten voor de
heen en terugreis, zijnde een bedrag van € 27,97 (147,2 x € 0,19) voor toewijzing gereed ligt.
3.34
Naast de hiervoor genoemde schadeposten heeft [eiseres] in de dagvaarding gesteld dat
[gedaagde] heeft nagelaten een bedrag van € 225,00 aan waarborgsom ter zake de woning aan
de Doelenstraat in Waalwijk te voldoen. Op de zitting heeft [eiseres] echter erkend
dat zij op 10 januari 2019 van [gedaagde] een bedrag van € 225,00 heeft ontvangen.
Gelet daarop heeft [eiseres] haar vordering verminderd met dit bedrag. Het gevorderde
bedrag aan wettelijke rente van € 2,37 heeft zij gehandhaafd. De kantonrechter zal dit bedrag
toewijzen, nu [gedaagde] pas na dagvaarding is overgegaan tot (terug)betaling van het resterende
deel van de waarborgsom.
3.35
Uit het voorgaande kan de conclusie worden getrokken dat per saldo voor toewijzing
gereed ligt een bedrag van € 3.863,74.
3.36
[eiseres] heeft ook aanspraak gemaakt op een bedrag van € 721,67 aan buitengerechtelijke
incassokosten. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] onvoldoende werkzaamheden
heeft verricht, is de kantonrechter op grond van bij productie 6 en 8 overgelegde brieven, van
oordeel dat wel voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] buitengerechtelijke
werkzaamheden heeft verricht. Dit bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed.
3.37
De door [eiseres] onder II gevorderde veroordeling tot nakoming van [gedaagde] in de
nakoming van de reeds lopende huurovereenkomsten zal als te algemeen geformuleerd
en onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
3.38
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de
proceskosten van [eiseres] . Het salaris gemachtigde zal worden toegewezen over
het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom. De proceskosten worden begroot op een
bedrag van € 85,18 aan dagvaardingkosten, € 486,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris
voor de gemachtigde van [eiseres] . Aan nakosten zal een bedrag worden toegekend van
€ 120,00. De gevorderde rente over de proceskosten (waaronder de nakosten) zal worden toegewezen indien en voor zover [gedaagde] de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis zal hebben voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door de betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.
In reconventie:
3.39
[gedaagde] legt, kort weergegeven, aan haar vorderingen ten grondslag dat zij van [eiseres]
bedragen en/of boetes te vorderen heeft, omdat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van
haar verplichtingen.
3.4
Hieronder zal de kantonrechter de verschillende onderdelen van de vordering en de
daarover ingebrachte stellingen van partijen bespreken.
Te late huurbetalingen voor de woningen Waalwijk en Hilvarenbeek
3.41
[gedaagde] heeft gesteld dat [eiseres] de huur voor de woningen Waalwijk en Hilvarenbeek
te laat heeft betaald, te weten op 31 augustus 2018 in plaats van vóór 1 augustus 2018.
[eiseres] is daarmee op grond van artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen Huur Woonruimte
een boete verschuldigd geworden van € 1.550,00.
3.42
[eiseres] heeft aangevoerd dat zij voorafgaande aan de huuropzegging in juli 2018
maandelijks altijd een factuur van [gedaagde] ontving voor de huurbetaling. Hoewel [eiseres] na de
huuropzegging meerdere malen heeft verzocht om de facturen voor de maand augustus 2018
heeft [gedaagde] hier in eerste instantie niet aan voldaan. Pas na ontvangst van het vonnis van 24
augustus 2018 heeft [gedaagde] op 28 augustus 2018 een e-mail naar [eiseres] gestuurd met de
facturen voor de maand augustus 2018 en de maand september 2018. Daarop heeft [eiseres] de
huurpenningen direct voldaan.
3.43
Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op de onder 3.42 door [eiseres]
genoemde omstandigheden (de gebruikelijke wijze van facturering en de directe
betaling door [eiseres] na ontvangst van de facturen) alsmede gelet op de ontruiming van de
woning te Tilburg en de kort geding procedure, naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] een beroep doet op de boetebepaling. Dit leidt tot de
conclusie dat de vordering voor afwijzing gereed ligt.
Het niet meewerken aan inspecties van huurwoningen
3.44
[gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [eiseres] niet meewerkt aan
reguliere inspecties van de woning. Volgens [gedaagde] is [eiseres] daartoe gehouden op grond van
artikel 11 van de Algemene Bepalingen Huur Woonruimte. [gedaagde] heeft [eiseres] bij e-mail van
12 februari 2019 een boete opgelegd van € 2.660,00 en een bedrag van € 285,00 in rekening
gebracht voor een niet uitgevoerde inspectie.
3.45
[eiseres] heeft aangevoerd dat hoewel [eiseres] en [gedaagde] contractueel zijn overeengekomen dat
er maandelijks een woninginspectie plaatsvindt, [gedaagde] van [eiseres] instemming dient te
krijgen voor het betreden van de woning. Het binnentreden van een woning zonder
instemming van de huurder levert een inbreuk op van het in de Grondwet gegarandeerde
recht op privacy. Verder heeft [eiseres] erop gewezen dat [gedaagde] in de huurovereenkomst geen
boetebeding heeft opgenomen inzake het niet kunnen uitvoeren van woninginspecties.
3.46
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] zich beroept op artikel 11.2 van de
Algemene Bepalingen Huur Woonruimte. [eiseres] heeft de terhandstelling van deze
algemene bepalingen betwist. Bovendien is gesteld noch gebleken dat voor ontvangst
hiervan is getekend. [gedaagde] heeft deze algemene bepalingen ook niet overgelegd. Het is niet
aan de kantonrechter om deze algemene bepalingen zelf te raadplegen. Het had op de weg
van [gedaagde] gelegen om deze in het geding te brengen. Het beroep op dit artikel slaagt
derhalve niet aangezien het niet onvoldoende onderbouwd is. Verder heeft [gedaagde] ter
onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag een beroep gedaan op een e-mail van 12
februari 2019 (productie 10 bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in
reconventie). De hierin gegeven onderbouwing (“
daarnaast leggen wij u een boete op van
daarnaast leggen wij u een boete op van
2660 euro (28 dagen maal 95 euro”) kan de kantonrechter niet volgen, nu volgens de
verklaring van [gedaagde] op de zitting de boete € 25,00 per dag bedraagt. Gelet hierop zal de
kantonrechter dit onderdeel als niet dan wel onvoldoende onderbouwd afwijzen. Hetzelfde
geldt voor het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 285,00.
Het niet inrichten van de woningen volgens de normen van de Stichting Normering
Flexwonen
3.47
De kantonrechter zal hieraan voorbij gaan. Hoewel [gedaagde] dit wel heeft genoemd in
de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie heeft [gedaagde] hier geen
rechtsgevolg en/of vordering aan verbonden. Dit behoeft dan ook geen verdere bespreking.
Verschuldigde huur inzake caravan in Cromvoirt
3.48
Volgens [gedaagde] is [eiseres] de huur over de maand augustus 2018 nog verschuldigd. Gelet
op het uitblijven van betaling is [eiseres] een contractuele boete verschuldigd van € 25,00 per
dag, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, zijnde een bedrag van
€ 474,00.
3.49
Daartegen heeft [eiseres] aangevoerd dat zij de huur schriftelijk per e-mail van 29 juni 2018
heeft opgezegd en dat [gedaagde] dit heeft bevestigd per e-mail van 29 juni 2018.
3.5
De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] de opzegging per e-mail als productie 34 heeft
overgelegd. Hieruit blijkt duidelijk dat [eiseres] de huur wil opzeggen voor “
de caravan
de caravan
Residence de Leuvert 316 per 31 juli 2018”. Uit productie 35 (een e-mail van 29 juni
2018 van mevrouw Geys van [gedaagde] ) blijkt dat [gedaagde] de opzegging heeft bevestigd
en aan [eiseres] heeft medegedeeld (“
we zullen dan de borg verrekenen met de laatste maand
we zullen dan de borg verrekenen met de laatste maand
huur juli, u hoeft factuur 20184836 (dan niet te voldoen.”). Gelet hierop ontbeert de
vordering van [gedaagde] grondslag.
Huur pand Ringbaan West Tilburg
3.51
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiseres] in strijd met de huurovereenkomst
de huur direct aan de eigenaar heeft betaald, terwijl deze op grond van artikel 4.5
aan [gedaagde] betaalt dient te worden. Hiermee is [eiseres] een contactuele boete verschuldigd
geworden van € 6.075,00. Verder heeft [gedaagde] voor een bedrag van € 1.500,00 aan schade
geleden.
3.52
Daartegen heeft [eiseres] naar voren gebracht dat [gedaagde] schriftelijk op 2 januari 2018 heeft
medegedeeld dat [eiseres] de huurpenningen rechtstreeks aan de eigenaar van de woning dient
over te maken. [eiseres] heeft deze mededeling aangemerkt als een wijziging in de voorwaarden
voor het betalen van de huurpenningen.
3.53
Uit productie 36 (bij conclusie van antwoord) in reconventie blijkt dat [naam 4] aan de
vestigingsmanager inzake de woning aan de Ringbaan West heeft bericht:
“Aangezien
“Aangezien
[eiseres] de huur van januari niet heeft overgemaakt, stel ik voor om dit geval deze rechtstreeks
aan de eigenaar te voldoen, om meerdere problemen te voorkomen.” Naar het oordeel
van de kantonrechter heeft [eiseres] hieruit mogen afleiden dat de huur niet aan [gedaagde] ,
maar rechtstreeks aan de eigenaar diende te worden betaald. Gelet hierop ligt het gevorderde
reeds voor afwijzing gereed. Daar komt bij dat bovendien gesteld noch gebleken is op welke
rechtsgrond eventuele verbeurde boetes aan [gedaagde] zouden toekomen, aangezien zij geen
partij is bij de huurovereenkomst.
Beëindiging huurovereenkomst [adres 1]
3.54
[gedaagde] heeft bij brieven van 19 november 2018 en 18 februari 2019 de huur opgezegd
inzake de [adres 1] . De reden van de opzegging is gelegen in slecht
huurderschap en het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Op grond van artikel
7:272 BW vordert [gedaagde] dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de
huurovereenkomst zal eindigen.
3.55
[eiseres] heeft aangevoerd dat zij aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij niet akkoord gaat
met de opzegging. Volgens [eiseres] is de werkelijke reden voor beëindiging van de
huurovereenkomst niet gelegen in de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, omdat
[gedaagde] zich in de kortgeding procedure ook al op het standpunt heeft gesteld dat zij de
woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik en thans de woning opnieuw te huur
wordt aangeboden. Verder heeft [eiseres] erop gewezen dat de eigenaar de procedure voor het
opzegging van de huurovereenkomst dient op te starten en niet [gedaagde] .
3.56
De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot de
[adres 1] is gesloten tussen [eiseres] in haar hoedanigheid van
huurder en de heer Foresti in zijn hoedanigheid van verhuurder. De kantonrechter
is met [eiseres] van oordeel dat [gedaagde] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar
vordering tot (voortijdige) beëindiging van de huurovereenkomst van voornoemde woning.
Weliswaar heeft [gedaagde] een procesmachtiging van de heer Foresti overgelegd, maar dat
betekent niet hij in de onderhavige zaak procespartij is geworden.
Schade inzake het niet tijdig herstellen van de woning aan de Doelenstraat 1 Hilvarenbeek
3.57
[gedaagde] heeft gesteld dat zij [eiseres] erop heeft gewezen dat de per 14 mei 2019
te ontruimen woning thans in slechte staat verkeert. [eiseres] zal de schade voor de einddatum
dienen te herstellen. [gedaagde] schat de kosten op een bedrag van € 3.500,00. Zij
vordert daarom deze schade nu reeds voor het geval mocht blijken dat [eiseres] de schade
niet per 14 mei 2019 heeft hersteld.
3.58
Naar het oordeel van de kantonrechter staat de door [gedaagde] gestelde schade niet op
voorhand vast en ligt reeds op grond hiervan de vordering voor afwijzing gereed. De
kantonrechter neemt hierbij mede in aanmerking dat [eiseres] op de zitting heeft verklaard
zij de woning conform de afgemaakte afspraken zal opleveren.
3.59
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie
dat alle vorderingen in reconventie voor afwijzing gereed liggen.
3.6
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de
proceskosten. Deze proceskosten worden begroot op een bedrag van € 240,00 aan salaris
voor de gemachtigde van [eiseres] .
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.585,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van de volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.171,80 (waaronder € 120,00 wegens nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten (waaronder de nakosten) vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af;
in reconventie:
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de woning aan de [adres 1] ;
wijst de overige vorderingen af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 240,00
aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
verklaart het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op
17 juli 2019.